從高出租率回顧策劃和設(shè)計(jì)的亮點(diǎn)
——淺談嘉里不夜城三期“企業(yè)中心”項(xiàng)目的靈活性和良好的商業(yè)氣氛

費(fèi)琳

上海市原閘北嘉里不夜城是一塊與上?；疖囌灸蠌V場(chǎng)相臨的一片土地。地塊分三期建設(shè)。第一期位于基地西側(cè)為兩棟超高層辦公樓和五層商業(yè)裙房，現(xiàn)為太平洋百貨。第二期位于基地南側(cè)，是五幢高層住宅和高層辦公樓綜合性項(xiàng)目。第三期位于地塊東側(cè)，商業(yè)暫名為上?！捌髽I(yè)中心”，其毗鄰“不夜城手機(jī)商廈”。地上規(guī)劃核定建筑面積：101，060.5m2。項(xiàng)目由兩棟高層辦公樓、一棟高層公寓式辦公樓及兩層高的商業(yè)組成的商業(yè)辦公綜合發(fā)展項(xiàng)目。由于地處閘北區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)和黃埔區(qū)的交匯處，地塊擁有極強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。基地與北部的上?；疖囌疽约吧虾Ｆ嚳瓦\(yùn)總站近在咫尺。天目西路自西向東與南北高架共和新路相交。繁忙的商務(wù)區(qū)對(duì)辦公樓的需求量很大，本項(xiàng)目的建成會(huì)緩解此區(qū)對(duì)辦公樓需求的壓力，帶動(dòng)區(qū)域更快發(fā)展。項(xiàng)目中新的商業(yè)配套設(shè)施還可以為已建成的嘉里不夜城第一第二期辦公/住宅區(qū)和整個(gè)區(qū)塊提供服務(wù)，增加附加值，共同形成綜合商務(wù)區(qū)域。

圖1

1 項(xiàng)目商業(yè)策劃的概念

項(xiàng)目從1992年拿地歷經(jīng)24年的開發(fā)跨度，規(guī)劃建筑方案幾易其稿。設(shè)計(jì)根據(jù)市場(chǎng)需求，順應(yīng)時(shí)代不斷在變化。依據(jù)土地批租時(shí)土地使用的限制范圍，項(xiàng)目適時(shí)調(diào)整了最末期即第三期項(xiàng)目的戰(zhàn)略目標(biāo)，以“靈活分割”為概念規(guī)劃建設(shè)三棟不同類型的辦公樓，兩棟純辦公樓，一大一小，分別針對(duì)不同要求的整租客戶。每層內(nèi)部還可以再分割，方便客戶選擇?；趩卧`活組合銷售和租賃的策略，辦公樓平面分隔單元建筑面積可按未來(lái)市場(chǎng)需求再作調(diào)整。高層辦公樓的建筑功能適用性在一定程度上隨著高層辦公空間的靈活性的提高而提高。

項(xiàng)目同時(shí)還特別正視“以商為主、以居為輔”的方向，打造不一樣的產(chǎn)品組合既配合區(qū)域大環(huán)境的需要，將第三棟樓定位為“公寓式辦公樓”，如此與前期竣工物業(yè)相呼應(yīng)，又全心打造一個(gè)嶄新形象，使之成為不夜城地區(qū)的一顆閃亮新星。商業(yè)策劃立足未來(lái)二十年的市場(chǎng)前景，預(yù)估了可租可售的商業(yè)前景。

地塊前兩期項(xiàng)目，除了公寓式辦公和住宅，辦公單元的分割一般以最小一期的200m2。和二期90m2，三期力圖擴(kuò)大整個(gè)辦公單元的分配格局，最小以出租為主的300m2的主力單元切入。同時(shí)配以可售的150m2為主的公寓式辦公。

裙房商業(yè)配套設(shè)計(jì)需要烘托商業(yè)氛圍，設(shè)計(jì)需為未來(lái)環(huán)境變化配合靈活度。也同樣，裙房商業(yè)主要定位為社區(qū)商業(yè)，服務(wù)于常駐的商務(wù)人士，周圍居民和臨時(shí)性的過(guò)往游客，良好的商業(yè)氛圍是社區(qū)商業(yè)健康發(fā)展的必然要求。

商鋪大部分可租面積以250m2為主，而經(jīng)過(guò)市場(chǎng)預(yù)判，“預(yù)留靈活分割”的理念來(lái)貫穿所有的設(shè)計(jì)過(guò)程，具體隔墻位置可以等小業(yè)主入駐后確定，裙樓的商鋪都考慮過(guò)“一分為二”機(jī)電的預(yù)留預(yù)埋。

項(xiàng)目商業(yè)、辦公、公寓式辦公三位一體，互為配套缺一不可。

1.1 服從于商業(yè)策劃的設(shè)計(jì)配合

根據(jù)基地L型的形狀，辦公樓T1座由于體量稍大，設(shè)計(jì)考慮其可在高架附近形成一個(gè)顯而易見的標(biāo)志性建筑，因此坐落于基地的東北部，景觀極佳，朝向不夜城綠地。辦公樓T1總高度99.95m，3～23層為辦公樓，低區(qū)為小分割辦公空間，高區(qū)為大空間辦公，得房率總體在72%。最小單元租賃面積300m2左右，最大單元租賃面積500m2左右，整層面積約為1800m2。窗臺(tái)離地高度450mm，視野寬闊。T1走廊1.8m寬，其吊頂凈高2.7m，辦公空間吊頂局部靠近走廊2.4m內(nèi)為2.7m，其余均為2.9m。T2 同（見圖 2～3）。

圖2 T1低區(qū)標(biāo)準(zhǔn)層

辦公樓T2位于基地的東南角，總高度88.0m，3～19層為辦公樓，采用了側(cè)核心筒的布置形式，使室內(nèi)主要辦公空間都朝南，得房率約為68%。最小租賃面積380m2，最大租賃面積470m2。整層面積約為1209m2。因考慮對(duì)南側(cè)住宅的影響，窗臺(tái)離地900mm，減少玻璃使用面積。

圖3 T2低區(qū)標(biāo)準(zhǔn)層

公寓式辦公樓T3位于基地的西南角，是基地內(nèi)唯一以售賣為主的大樓。它與T2共享一個(gè)主入口環(huán)島?？偢叨?9.95m，3～27層為公寓式辦公樓，采用兩個(gè)側(cè)核心筒的布置形式，以縮短電梯廳與每戶之間距離，每個(gè)核心筒服務(wù)四戶單元，同時(shí)安排較多戶型朝南。標(biāo)準(zhǔn)單元每戶達(dá)到150m2以上，層高為3.5m。公寓式辦公中，除標(biāo)準(zhǔn)戶型外的三個(gè)較大戶型，在室內(nèi)分割上均備有一分為二的靈活度，機(jī)電設(shè)計(jì)和施工的上下水配電門禁空調(diào)室外機(jī)等也相應(yīng)配合點(diǎn)到位。這棟辦公樓適合小型公司的要求，類似soho風(fēng)格，可商可住，非常靈活。

圖4

項(xiàng)目整體立面設(shè)計(jì)采用簡(jiǎn)潔明快的現(xiàn)代風(fēng)格，塔樓以銀灰色鋁板和水晶灰?guī)痛盀橹饕?，結(jié)合局部玻璃幕墻和縱向斜線條為分界面；平面布局緊湊經(jīng)濟(jì)，典型的辦公樓布局。裙樓及低層商業(yè)/餐飲則局部采用弧線演繹柔和及人性化的室外空間。整體的立面顏色偏重白、銀及灰色系，強(qiáng)調(diào)其簡(jiǎn)潔樸實(shí)的形象。辦公公共區(qū)裝修風(fēng)格為簡(jiǎn)潔硬朗，公共區(qū)域以米咖色為主色系，單元入戶玻璃門以玫瑰金不銹鋼門框和胡桃木門把手為主。

1.2 市場(chǎng)后續(xù)跟蹤

嘉里不夜城區(qū)現(xiàn)區(qū)政府稱為“蘇河灣”的地塊，由于這一地塊不算傳統(tǒng)意義的中心區(qū)，屬于上海的次中心地帶，而同時(shí)期開租競(jìng)爭(zhēng)的辦公項(xiàng)目在區(qū)位上都屬于偏置一方的產(chǎn)品，因此項(xiàng)目擁有交通資源方面極大的優(yōu)勢(shì)。兩棟塔樓標(biāo)準(zhǔn)層分別為1800m2和1200m2，可租標(biāo)準(zhǔn)單元從300～500m2，可售的主力單元為150m2，這樣的配置分別可滿足了大型、中型和產(chǎn)業(yè)鏈下游企業(yè)的配置。各種企業(yè)在這個(gè)地塊中可以互惠互利，因此吸引了來(lái)自市區(qū)各中心地塊的客戶搬遷至此。據(jù)市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)，最終85%以上的客戶的租賃面積為1000m2。辦公樓的室內(nèi)外設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔實(shí)用功能齊全，以人為本，貼近群眾、方便生活，不盲目追求建筑標(biāo)新立異從而忽略了其實(shí)用于民的本質(zhì)。租賃的客戶中有40%來(lái)自日本，他們看中的正是這些商務(wù)感沒(méi)有繁瑣的空間裝飾和工作環(huán)境的明朗開闊。同時(shí)，辦公樓開始對(duì)外租賃正值閘北靜安合并的時(shí)間段，租賃也搭上了這個(gè)契機(jī)。兩棟辦公樓現(xiàn)已達(dá)100%的出租率，并且不斷有客人等候入駐，公寓式辦公在2016年基本售罄。該物業(yè)成為上海次中心區(qū)域高出租率樓盤之一。

1.3 商業(yè)氛圍的營(yíng)造

辦公、商住良好的租售成績(jī)，與裙樓的商業(yè)合理定位和打造也是密不可分的關(guān)系。裙房商業(yè)定位為社區(qū)商業(yè)，主要是餐飲及服務(wù)休閑。

商業(yè)氛圍也可以看作是整個(gè)地塊商業(yè)空間的一種品牌效應(yīng)。影響商業(yè)氛圍的因素主要有四個(gè)：①良好的區(qū)位，方便的步行和車行；②功能，商業(yè)業(yè)態(tài)組成能否最大地適應(yīng)人們生活的需要；③形式，包括商業(yè)區(qū)域中的空間形式和建筑形式，人的尺度和建筑體量能令人們更愿意在其中停留；④環(huán)境，也就是綠化、小品、廣告等可以增強(qiáng)商業(yè)氣氛的組成要素。③④需要通過(guò)設(shè)計(jì)打造，最終達(dá)到社區(qū)商業(yè)空間能“聚集人氣”，而“人氣”則是商業(yè)氛圍是否濃厚的最直接體現(xiàn)。

項(xiàng)目的商業(yè)主要分布在三棟塔樓的兩層裙房以及一棟兩層的低層建筑，地上商業(yè)規(guī)模不大，建筑面積約10，800m2，整個(gè)四棟裙樓底層基本已招租成餐飲，而二層則以體驗(yàn)為主，親子活動(dòng)、美容美發(fā)、健身房、私人診所和需要體驗(yàn)式消費(fèi)的場(chǎng)所。商鋪的出租率高。大部分店鋪是以方案報(bào)規(guī)圖紙上的商鋪面積的一半出租的。由于設(shè)計(jì)中，已考慮過(guò)所有室內(nèi)隔墻和機(jī)電預(yù)留，因此可執(zhí)行各類租戶的要求。

圖5

2 項(xiàng)目商業(yè)氛圍營(yíng)造的設(shè)計(jì)思路

2.1 提高底層商業(yè)的開放性

建筑設(shè)計(jì)盡可能用弧形折曲線的平面布局延展底層商業(yè)內(nèi)街的展示面。內(nèi)街呈十字型，可根據(jù)周邊的交通空間及人流方向設(shè)立沿街商鋪。裙房二層面對(duì)中央廣場(chǎng)的四個(gè)角采用退臺(tái)形式，這些內(nèi)容與廣場(chǎng)上的外擺座位，上下呼應(yīng)關(guān)聯(lián)形成一種良好的休閑的商業(yè)格局。

2.2 改善入口空間的多樣性和引導(dǎo)性

因項(xiàng)目的綜合性，對(duì)于入口的設(shè)計(jì)需要提煉其多功能性。入口空間是商業(yè)與周圍環(huán)境之間的過(guò)渡和聯(lián)系空間，是一個(gè)有一定秩序的人造環(huán)境，亦是構(gòu)成城市環(huán)境的重要組成部分。①西入口來(lái)往人流最大，項(xiàng)目將其定位為主要商業(yè)步行出入口。由南北的商業(yè)裙房順勢(shì)形成的半圍合廣場(chǎng)，最開闊的地方11m，朝向太平洋廣場(chǎng)，自然吸引人流進(jìn)入?；▔?dǎo)向標(biāo)識(shí)牌、店招、花盤路燈和廣告牌墻，與建筑水平飄板互相配合，帶給人親近的感受。后期營(yíng)銷在這個(gè)入口放置不斷更新的活動(dòng)廣告、拉花裝飾拱門等，非常靈活，具有接待任何活動(dòng)的容納能力。②南入口：利用位于花壇內(nèi)的長(zhǎng)條形靜水水景，動(dòng)靜相合。入口上方是一個(gè)巨大的鏤空雨篷，形成一個(gè)11m寬9m高的灰空間，它是T2和T3的共享主入口，具有一定的導(dǎo)向性和緩沖功能。③北面的入口，由于北側(cè)面臨高架上匝道，通過(guò)入口導(dǎo)向牌及廣告標(biāo)志，宣傳地塊品牌，讓更多路過(guò)的人意識(shí)到這里有一個(gè)新休閑項(xiàng)目的落成。

3 增加公共綠化開放空間的趣味性

（1）中央圓池廣場(chǎng)：在四棟裙房之間的空地，自然圍合成項(xiàng)目的中央廣場(chǎng)，廣場(chǎng)中心是一個(gè)圓形黑色花崗石的噴泉。圍繞噴泉的是一輪輪黑灰肉色相間的花崗石鋪地隨意組合，噴泉是廣場(chǎng)的中心，也是項(xiàng)目的標(biāo)志小品。8m的直徑，分上下兩層。下層由弧拱型山西黑花崗石圍圈。頂層為磨平同款花崗石。中間過(guò)度為灰色毛石。噴泉分兩種，平時(shí)水不斷的從毛石縫里喘喘涌出；噴泉頂為上噴的水柱。建成后，很多室外營(yíng)銷活動(dòng)都是圍繞噴泉展開，有搭建在噴泉上的“鵲橋”，有在噴泉頂為駐場(chǎng)歌手搭建平臺(tái)，有沿噴泉周圍放置櫻花樹成為櫻花主題廣場(chǎng)等，平時(shí)沒(méi)有活動(dòng)的時(shí)候，客人可以靠坐在噴泉圍邊上休憩，也可以傾聽泉水的律動(dòng)。廣場(chǎng)經(jīng)常作為主題，迎接各種節(jié)日的來(lái)臨。其靈活的可塑性，不言而喻。

（2）景觀墻：因視覺需要，項(xiàng)目與不夜城商廈之間，增加了一堵特色景觀墻體，墻體由銀灰色豎向鋁百葉和垂直綠化組成。景觀墻前的花壇，鋪上白石子，就是兒童活動(dòng)的好地方、臨時(shí)性的廣告亭也可以架設(shè)在這個(gè)位置，這些開放空間能滿足商業(yè)活動(dòng)需求，這一需求是多層次且時(shí)刻變化的。

（3）裙房頂為屋頂綠化，它不僅美化了辦公環(huán)境，而且為商業(yè)增加了營(yíng)銷商機(jī)。運(yùn)營(yíng)方面在屋頂花園上開展的“認(rèn)領(lǐng)樹苗”的活動(dòng)，帶給客戶不少趣味。

由此可見優(yōu)良的公共空間環(huán)境的設(shè)計(jì)，對(duì)于商業(yè)氛圍的營(yíng)造的優(yōu)劣和對(duì)購(gòu)物者的情緒感受及消費(fèi)行為有著直接的影響。通過(guò)對(duì)公共空間的美化，可輻射帶活整個(gè)商業(yè)空間。

對(duì)于這些趣味的公共空間，設(shè)計(jì)中還遵循了一些“風(fēng)水學(xué)”，水為財(cái)，蜿蜒的飄板暗示“曲水留情”，它們使內(nèi)街呈靈動(dòng)型。在南入口設(shè)了長(zhǎng)方型靜水水池，寓意“氣乘風(fēng)則散，界水即止”所有的乘風(fēng)之氣，再次匯聚。而中央圓形水景為項(xiàng)目的“明堂”，一切從此而再生再運(yùn)動(dòng)，帶動(dòng)二期和一期物業(yè)的活力，聚人聚氣。

4 建筑空間界面的設(shè)計(jì)的整體性和豐富性

項(xiàng)目步行廣場(chǎng)需要一個(gè)在視覺上統(tǒng)一的健康的空間界面，它有一個(gè)貫穿始終的建筑風(fēng)格，具有豐富性和多樣性，避免過(guò)于單調(diào)和沉悶，統(tǒng)一和諧的空間感能讓人們對(duì)社區(qū)商業(yè)用地有統(tǒng)一的感知形成自我的空間品牌效應(yīng)，促使商業(yè)氛圍的形成。

項(xiàng)目的四棟裙房上下層立面統(tǒng)一采用1.5m為模數(shù)的超白中空鋼化玻璃作為商業(yè)展示面，轉(zhuǎn)角處以弧形玻璃為主，外形流動(dòng)輕盈，玻璃與水平的層間飄板呼應(yīng)，勾勒出靈動(dòng)流通的商業(yè)氛圍。局部裙房采用框架幕墻形式，和水平向鋁板弧形飄板的蜿蜒靈動(dòng)作為一個(gè)對(duì)比，形成多變的設(shè)計(jì)元素，立面風(fēng)格和外墻色彩互相和諧統(tǒng)一。水平飄板每層三片，共六片，每片間距800mm，片與片之間由百葉過(guò)渡，在百葉中預(yù)留了餐飲的廚房進(jìn)出風(fēng)的位置，隱蔽而美觀?；⌒物h板的端部設(shè)計(jì)了內(nèi)凹燈槽，晚上，它們就如懸浮于夜空中的黃色線條，明亮且明快。鋁板之間為店招的位置，店招可靈活放置。

項(xiàng)目還配合了各種商業(yè)“配套”，如各色各樣的廣告指示牌、招牌、帶花盆的燈柱、移動(dòng)花壇和外擺座位等，這些小品均圍繞著商業(yè)內(nèi)街的展開，對(duì)商業(yè)氛圍起著烘托作用。這些景觀設(shè)計(jì)是對(duì)社區(qū)商業(yè)空間的一種潤(rùn)色，促進(jìn)人們?cè)谄渲械慕煌顒?dòng)。

5 結(jié)論

如今，要做好辦公商業(yè)綜合體建筑，需要合理的定位策劃。本項(xiàng)目即具有中心城區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)，又具有合理的市場(chǎng)定位，加上產(chǎn)品本身設(shè)計(jì)開發(fā)成功配合，在基地和基地周邊營(yíng)造了濃郁的商業(yè)氛圍后，帶活了整個(gè)辦公物業(yè)，方便了商務(wù)和周邊人士，成就了高出租率的辦公和商鋪。

[1]馬冰洋.商業(yè)環(huán)境氛圍視角下商業(yè)建筑公共空間設(shè)計(jì)研究——以廣州中華廣場(chǎng)為例.城市建筑，2016.

[2]何瑞彪，朱忠東.營(yíng)造社區(qū)商業(yè)氛圍的規(guī)劃措施.山西建筑，2005.

[3]李英姿.步行街空間界面和商業(yè)氛圍的營(yíng)造.中外建筑，2007.