土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款價值評估模型及政策建議

趙 亮

截至2016年9月末，全國試點地區(qū)農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款余額為141億元，同比增長28.6%。據(jù)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部經(jīng)管司2017年10月對全國20個省份試點進(jìn)展情況的調(diào)度，各地試點工作進(jìn)展總體平穩(wěn)，反映的共性問題是抵押物價值評估難、風(fēng)險分散機制不健全、抵押物處置難等。

一、各地土地經(jīng)營權(quán)抵押價值評估的具體做法

2016年3月，中國人民銀行等5部門發(fā)布《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》，就土地經(jīng)營權(quán)抵押價值評估問題原則性地提出，“借貸雙方可采取委托第三方評估機構(gòu)評估、貸款人自評估或者借貸雙方協(xié)商等方式，公平、公正、客觀、合理確定農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值”。

從評估主體看，主要有多方協(xié)商評估、銀行自行評估、政府機構(gòu)評估、第三方機構(gòu)評估等。從評估方法看，主要有收益法、成本法、成本收益混合法、其他方法等。如云南省硯山縣使用收益法評估，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)評估價值=年租地平均凈收益×經(jīng)營期限+地上附著物價值。江蘇省惠山區(qū)按照成本法，主要考慮借款人的土地流轉(zhuǎn)投入、地面基礎(chǔ)設(shè)施及附著物投入等，通過年租金和剩余經(jīng)營或流轉(zhuǎn)年限測算農(nóng)地經(jīng)營權(quán)價值。但上述評估方式還較為粗糙，細(xì)究起來還有不少錯誤，如用收益法評估時不應(yīng)在凈收益中扣除地租。因此，有必要對土地經(jīng)營權(quán)價值評估方法進(jìn)行更為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治觥?/p>

二、資本化和資產(chǎn)評估理論

（一）農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)。農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)不等價于土地所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)等概念。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，雖以上概念都屬資產(chǎn)范疇——即預(yù)期可帶來收益的財富，但區(qū)別在于該資產(chǎn)所能帶來收益的多少、持續(xù)時間的長短以及確定性的大小。本文所謂農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)即能為權(quán)利享有者（承包農(nóng)戶或土地流入方）在一段時間內(nèi)帶來預(yù)期收益的資產(chǎn)，后文簡稱為土地經(jīng)營權(quán)。

（二）資本化理論?！百Y本化”描述的是“任何有收益的事物，即使它并不是一筆貸放出去的貨幣，甚至也不是真正有一筆實實在在的資本存在，都可以通過收益與利率的對比而倒過來計算出它相當(dāng)于多大的資本金額”這一現(xiàn)象。

（三）資產(chǎn)評估理論。資產(chǎn)評估，指資產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)特定目的，遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律和公正的規(guī)則，按照法定的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運用科學(xué)的方法，對資產(chǎn)的現(xiàn)實價格進(jìn)行評定和估算。盡管不同行業(yè)往往采用各具特色的評估方法，但其方法原理仍然根基于市場法、收益法和成本法三種基礎(chǔ)方法。

三、土地經(jīng)營權(quán)價值評估模型

（一）收益法的適應(yīng)性分析。市場法是利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析后，估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。收益法是通過估測被評估資產(chǎn)直接帶來的未來預(yù)期凈收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。成本法是首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。

雖然我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)模逐年增長，但其中不少土地流轉(zhuǎn)屬親友間的口頭流轉(zhuǎn)，其流轉(zhuǎn)價格不具普遍參考意義，還有些囿于農(nóng)民談判地位不高導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)價格沒有反映其真實價值。因此，市場法不太適合試點中大部分土地經(jīng)營權(quán)價值評估。成本法一般適用于新開發(fā)土地的估價，也不適用于已經(jīng)耕種多年的農(nóng)村承包地的價值評估。運用收益法評估土地經(jīng)營權(quán)價值，則能較好避免以上種種難題，不論是承包農(nóng)戶耕種土地，還是家庭農(nóng)場、農(nóng)業(yè)企業(yè)使用土地，其帶來的預(yù)期收益和收益率都是客觀的，可以通過科學(xué)方法進(jìn)行收集和測算。收益法評估方式對不同條件下的土地經(jīng)營方式適應(yīng)性較強，并且根據(jù)約束條件的不同呈現(xiàn)不同的評估價值，充分體現(xiàn)了價值的效用屬性。

（二）評估模型。運用收益法評估土地經(jīng)營權(quán)價值，關(guān)鍵是確定土地預(yù)期凈收益以及土地收益率兩個參數(shù)。

土地預(yù)期凈收益（NP）是經(jīng)營土地所獲的預(yù)期年總收益（P）減去預(yù)計付出的年經(jīng)營總成本(C)后的凈收益，可用公式表示為NP=P-C。土地預(yù)期凈收益一般可通過農(nóng)產(chǎn)品銷售收入減去投入的農(nóng)資成本、人力成本等得出，但也要根據(jù)“直接聯(lián)系”這一約束條件進(jìn)行具體辨析。例如，農(nóng)戶種植草莓大棚，同時提供休閑采摘服務(wù)并收取門票，那么門票收益評估時應(yīng)當(dāng)被合理考慮。

土地收益率（R）是經(jīng)營土地帶來的預(yù)期凈收益的折現(xiàn)率。通過土地收益率可將土地預(yù)期凈收益（NP）這一預(yù)期的未來價值折現(xiàn)為評估時點的土地經(jīng)營權(quán)價值（V）這一現(xiàn)值，公式為V=NP/R。土地收益率由無風(fēng)險利率（R1）和風(fēng)險調(diào)整值（R2）兩部分構(gòu)成，即R=R1+R2。從收益法的角度看，經(jīng)營土地實質(zhì)是一種投資行為，既是投資行為便會面臨風(fēng)險，因此土地收益率中必須包含風(fēng)險影響因子的考量。無風(fēng)險利率（R1）可以用短期國債收益率或央行公布的一年期定期存款利率替代，風(fēng)險調(diào)整值（R2）受多重因素影響，可采用一般投資品利率為基準(zhǔn)，再比較土地經(jīng)營權(quán)與一般投資品在流動性、風(fēng)險性、增值性等方面的差異進(jìn)行修正。對以上修正因素，可以邀請貸款人、銀行、專家、政府等方面代表，通過專家打分法等方式予以量化。根據(jù)以上分析，可推導(dǎo)出土地經(jīng)營權(quán)價值評估模型：

其中，n為享有土地經(jīng)營權(quán)的年限，t為第t年。

從以上推導(dǎo)過程不難看出，運用收益法得出的土地經(jīng)營權(quán)價值評估模型，表現(xiàn)出不同約束條件下價值量可能不一致的特征。其影響機制如下：一是考慮時間因素時，由于在時間序列下每一期的NPt，受農(nóng)產(chǎn)品市場價格波動、自然風(fēng)險等因素影響會有較大波動，導(dǎo)致不同時期同一地塊的土地價值可能不同。二是不考慮時間因素時，由于不同用途、不同經(jīng)營策略等因素帶來不同NPt，導(dǎo)致同一時期不同地塊的土地價值不同或者同一時期同一地塊的土地價值可能不同。從銀行角度來說，土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款最大的風(fēng)險影響因素不在于土地本身，而是在于經(jīng)營土地的人、經(jīng)營內(nèi)容、經(jīng)營時間等，基于收益法的這一模型恰能較好地擬合這些影響因素，控制貸款風(fēng)險。對于貸款人來說，一塊土地的價值不只在于它的區(qū)位、地力等，更在于如何運用它，能夠充分發(fā)揮它的效用獲取更大收益者理當(dāng)獲得更多貸款。本模型能最大程度貼合上述需求。

四、政策建議

根據(jù)本模型特點，獲取微觀數(shù)據(jù)信息對于科學(xué)評價土地經(jīng)營權(quán)價值至關(guān)重要。當(dāng)前，一方面，我國雖然建立了農(nóng)產(chǎn)品成本收益調(diào)查制度，但只是從國家、省、縣等層面反映重要農(nóng)產(chǎn)品的平均收益、成本，并且從時間序列上都是過去形成的信息，沒有反映出收益法評估中微觀主體的預(yù)期收益、成本等信息。另一方面，銀行作為土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的決策者，缺乏評估數(shù)據(jù)來源以及對農(nóng)村土地市場的專業(yè)經(jīng)驗，并且受成本限制難以獨自開展價值評估業(yè)務(wù)。綜合來看，有效開展土地經(jīng)營權(quán)抵押價值評估必須找到一條數(shù)據(jù)有效、成本可控的路徑。

從各地目前試點經(jīng)驗看，基本上都采取貸款人、銀行、政府三方合作模式。因此，本文建議在這一架構(gòu)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善三方合作的薄弱環(huán)節(jié)，由試點地區(qū)政府組建農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺等中介機構(gòu)，專門負(fù)責(zé)日常農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息發(fā)布與撮合，土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的權(quán)屬鑒證、價值評估、土地再流轉(zhuǎn)等工作。就價值評估來說，對已發(fā)放抵押貸款的客戶，銀行要求其每年向中介機構(gòu)提供經(jīng)營信息及相關(guān)數(shù)據(jù)，中介機構(gòu)根據(jù)貸款人提供的數(shù)據(jù)和當(dāng)?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品成本收益調(diào)查數(shù)據(jù)，分品種測算預(yù)期收益、預(yù)計成本、年均增長率并逐年發(fā)布，形成當(dāng)?shù)赝恋亟?jīng)營權(quán)抵押信息數(shù)據(jù)庫。針對收到的抵押貸款申請，銀行委托農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺等中介機構(gòu)進(jìn)行評估，中介機構(gòu)根據(jù)存量數(shù)據(jù)免費提供評估報告，同時結(jié)合掌握的權(quán)屬鑒證進(jìn)行風(fēng)險排查，結(jié)合日常土地流轉(zhuǎn)價格信息進(jìn)行評估價值校正。