房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”影響分析及稅收籌劃建議研究

陳文杰

摘要：稅收對國家的財政收入及資金規(guī)劃意義重大，同時也對企業(yè)的經(jīng)營成本及產(chǎn)品定價有重大影響，在“營改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營、建設(shè)與發(fā)展回收遇到一定的阻礙，其房產(chǎn)價格也會受到影響產(chǎn)生波動，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者，正在需求如何在“營改增”的背景下，通過納稅籌劃，降低經(jīng)營成本，促進企業(yè)發(fā)展。文章分析了營業(yè)稅改增值稅的政策，明確了“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)的影響，并結(jié)合現(xiàn)階段實際情況，提出房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”情況下的納稅籌劃的建議，

關(guān)鍵詞：“營改增”：影響分析：納稅籌劃

稅收是以實現(xiàn)國家公共財政職能為目的，由政府機構(gòu)向公民就財產(chǎn)或特定行為進行強制征收并間接償還，是國家最主要的財政收入形式，國家取得財政收入的方法多樣，如稅收、發(fā)行國債、收費、罰沒等，而稅收則由政府征收，取自于民、用之于民。稅收具有無償性、強制性和固定性的形式特征。

一、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”

“營改增”是營業(yè)稅改增值稅的簡稱，是將傳統(tǒng)納稅人或納稅企業(yè)的營業(yè)稅轉(zhuǎn)變?yōu)槔U納增值稅，其最大特點在于降低了征稅的重復(fù)率，降低企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)，提升企業(yè)納稅積極性。

營業(yè)稅改增值稅是黨中央、國務(wù)院根據(jù)我國的經(jīng)濟社會發(fā)展形式，從深化改革的總體部署做出決策，其目的在于加快我國的稅收體制改革，降低企業(yè)稅負(fù)，提升納稅積極性，促進我國服務(wù)業(yè)以及科技文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快產(chǎn)業(yè)以及消費水平提升。

營業(yè)稅改增值稅后，其主要征稅范圍在于交通運輸業(yè)以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)則包含研發(fā)與技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、有形動產(chǎn)租賃服務(wù)、鑒證服務(wù)等。在營業(yè)稅改增值稅完成后，增值稅又增加了抵稅率，分別為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的6%以及交通運輸業(yè)的11%。

增值稅已經(jīng)成為當(dāng)今世界經(jīng)濟中最主流的稅種，它和營業(yè)稅是兩種完全不同的、獨立不交叉的稅種，它們的征收對象、征稅范圍、稅率等完全不同。在過去一段時間內(nèi)房地產(chǎn)不動產(chǎn)、勞務(wù)輸出、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓都需要繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)行業(yè)在“營改增”之后，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的進一步盈利發(fā)展以及房價的穩(wěn)定控制。

二、“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）“營改增”影響房產(chǎn)企業(yè)建設(shè)成本

房地產(chǎn)行業(yè)隸屬建筑工程業(yè)，其施工材料選用上，材料來源廣泛、種類多，不僅有鋼筋、水泥等主要應(yīng)用建筑材料，還包括一些較為細(xì)小的零部件，而這些細(xì)小的零部件，采購渠道大多數(shù)是個體經(jīng)營者，而這些個體經(jīng)營者多數(shù)為增值稅的小額納稅人，沒有專門的增值稅所用發(fā)票，缺少發(fā)票這一重要憑證，建筑企業(yè)無法對造價以及納稅額進行扣除，大大提升企業(yè)稅負(fù)。

建筑行業(yè)屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，需要大量的廉價勞動力支出，這些廉價勞動力大多出身于農(nóng)民階級，無法提供有效的增值稅發(fā)票。在“營改增”的體制下，勞務(wù)公司會變相將稅負(fù)推卸到建筑企業(yè)上，同時增加房產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)成本。

（二）“營改增”影響房產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)支出

我國的房地產(chǎn)行業(yè)，長期執(zhí)行土地的營業(yè)稅與增值稅并行的稅收制度。房地產(chǎn)行業(yè)具有行業(yè)內(nèi)自己的定價機制，伴隨房產(chǎn)開發(fā)過程，在征稅時會出現(xiàn)復(fù)征，并且復(fù)征伴隨著房產(chǎn)的進一步開發(fā)而程度也隨之加深，提升房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，阻礙房地產(chǎn)行業(yè)的盈利及發(fā)展，由于房地產(chǎn)開發(fā)商追求利益，房價就會變相提升，導(dǎo)致住房困難。

增值稅是以產(chǎn)業(yè)的增值額作為征稅標(biāo)準(zhǔn)，并且要扣除在上一環(huán)節(jié)繳納的稅款，如果房地產(chǎn)行業(yè)納稅統(tǒng)一為增值稅標(biāo)準(zhǔn)，則整個房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)會呈現(xiàn)整體下降趨勢。

三、房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”情況下的納稅籌劃

（一）首先要調(diào)整房產(chǎn)的定價及交易價格

一般情況下，通過轉(zhuǎn)讓定價手段對納稅籌劃進行干涉，其操作的條件式企業(yè)能夠在不同的地域擁有幾家或多家分公司或子公司，并且在各地區(qū)稅率間存在較大差異。假設(shè)企業(yè)的其中一個公司單位所在地的稅率要相比其他地區(qū)所在地的稅率高，那么在稅率高的地區(qū)開設(shè)的公司，其生產(chǎn)所應(yīng)用的相關(guān)材料、半成品則會抬高出售價格，致使企業(yè)的進貨成本、生產(chǎn)成本提升，應(yīng)用轉(zhuǎn)讓定價，將此地區(qū)的部分生產(chǎn)利潤轉(zhuǎn)讓到稅率較低的區(qū)域，從而做到在成本、總利潤、預(yù)算不變的情況下，盡可能的減少企業(yè)的總稅務(wù)支出。同樣的當(dāng)稅率高的區(qū)域向稅率低的分公司出售產(chǎn)品，也可以在一定的程度上拉低成本價格，收到材料或產(chǎn)品的分公司要對材料或產(chǎn)品進行進一步的加工與行動，降低產(chǎn)品生產(chǎn)成本，適當(dāng)提升價格，取得更高的利潤。

（二）為工廠或生產(chǎn)單位提供免費或低價的勞務(wù)并調(diào)整勞務(wù)價格

除去對商品的交易，企業(yè)內(nèi)部的勞務(wù)提供也關(guān)系到企業(yè)的生產(chǎn)、納稅以及盈利。企業(yè)分公司或分項目之間存在的稅率差異，為勞務(wù)、勞務(wù)對象以及勞務(wù)價格的提升存在可能性。稅率較高的分公司或行政區(qū)域更有意愿為其他分公司或分布提供免費或低價的勞動力，以此方式將高稅率區(qū)企業(yè)的利潤轉(zhuǎn)移至低稅率區(qū)。相等的，如果高稅率地區(qū)的分公司如果需要勞務(wù)支出，也可以向低稅率區(qū)的分公司申請，并提升支付價格。

（三）對于無形資產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓

無形資產(chǎn)可以說是企業(yè)的重要資產(chǎn)以及資產(chǎn)的重要組成部分，在跨國公司的世界化經(jīng)驗活動當(dāng)中，無形資產(chǎn)是眾多環(huán)節(jié)中必不可少的一個重要組成。現(xiàn)階段，有相當(dāng)大的一部分跨國公司是依靠無形資產(chǎn)占領(lǐng)的世界市場，其投資項目由最初的公司用地、生產(chǎn)設(shè)備、生產(chǎn)資料等有形資產(chǎn)，轉(zhuǎn)化到現(xiàn)階段的知識產(chǎn)權(quán)、肖像、商標(biāo)、專利等無形的資產(chǎn)。企業(yè)內(nèi)部可以通過公司之間的無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與共享，實現(xiàn)稅負(fù)的減輕。

（四）對有形資產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)變?yōu)閷嶋H收益

企業(yè)之間存在著相互合作與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，因無形資產(chǎn)對于企業(yè)意義重大，轉(zhuǎn)出企業(yè)預(yù)期的轉(zhuǎn)讓費用也不會低于資產(chǎn)能夠創(chuàng)造的最大價值，無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓很難在短期內(nèi)完成。有形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是企業(yè)將閑置的資產(chǎn)，如設(shè)備、場地等低價出售給有需要的分公司或其他企業(yè)，以此手段為企業(yè)帶來小幅收益，降低管理支出，降低利潤水平，從而達到減輕稅負(fù)的目的。

（五）提升對營業(yè)稅改增值稅的重視程度與政策學(xué)習(xí)

房地產(chǎn)企業(yè)要加強內(nèi)部人員管理工作，對有關(guān)財務(wù)人員或納稅管理人員進行培訓(xùn)指導(dǎo)，公司財務(wù)或納稅籌劃人要認(rèn)真學(xué)習(xí)并掌握“營改增”的相關(guān)制度政策，根據(jù)有關(guān)制度政策制定最有效的核算方式。

（六）做好開發(fā)成本的納稅籌劃

由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)工作具備長期性，在這長時間內(nèi)，將各環(huán)節(jié)的工程成本以最低限度的進行平均分配，其增值額度即可進行平均抵銷，從而達到成本節(jié)約的目的。房地產(chǎn)公司的稅收籌劃，要從工程立項開始，對工程的造價、應(yīng)用材料、施工周期等進行充分考慮、設(shè)計。從實際情況分析，“營改增”政策的執(zhí)行，不免會為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)提升成本，但是仍要追求納稅成本的最低化，降低“營改增”對于房地產(chǎn)盈利以及房地產(chǎn)定價的影響。

（七）做好材料物資的納稅籌劃

在建筑材料的供應(yīng)或采購環(huán)節(jié)，為避免部分個體商戶將增值稅納入房地產(chǎn)公司應(yīng)付范圍之內(nèi)。首先，盡可能的要求建筑材料的經(jīng)營公司或是個體經(jīng)營戶提供發(fā)票，并以發(fā)票為標(biāo)準(zhǔn)，對采購材料的質(zhì)量、價格等多方面進行評定、比對，并選擇綜合評定最優(yōu)，最符合生產(chǎn)建設(shè)需要的經(jīng)營戶進行協(xié)商以及合同簽訂。

（八）營銷方式的納稅籌劃

我國的房地產(chǎn)銷售行業(yè)主要接觸兩個稅種，即營業(yè)稅和土地增值稅，簡單地來說，房屋土地在一定時間內(nèi)，單平米價格出現(xiàn)增值且增值幅度較大的情況，那么這塊土地的增值率也會隨之提升。如果將房產(chǎn)銷售分開進行，將實際銷售額轉(zhuǎn)移為裝修費用，則擴大了稅收籌劃范圍，這是需要降低房產(chǎn)的增值率，從而大大減少增值稅的可能。

四、總結(jié)

稅收是國家的一種主要財政收入形式，稅收的稅率高低、金額的大小，決定了國家在這一季度內(nèi)或年度內(nèi)收入的多少，也決定了未來的收支走向，于此同時稅負(fù)也關(guān)乎到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本。為了降低重復(fù)納稅的可能，同時也降低企業(yè)稅負(fù)，黨中央、國務(wù)院決定實行營業(yè)稅改增值稅政策，以降低企業(yè)生產(chǎn)成本，控制市場價格，稅率非為6%及11%兩種。但對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，動產(chǎn)與不動產(chǎn)，二者過高的基礎(chǔ)價格以及日趨增長的房價，使房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”的背景下，發(fā)展也遇到阻礙。房地產(chǎn)企業(yè)想要加快發(fā)展，要充分學(xué)習(xí)與分析“營改增”政策，加快資金轉(zhuǎn)移以及結(jié)構(gòu)調(diào)整，全方位做好納稅籌劃工作，從而在“營改增”的稅務(wù)背景下，求得生存及發(fā)展。