淺析武漢市高房?jī)r(jià)形成的原因及走勢(shì)

張子依

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，尤其是城市經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，目前房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率已顯著高于人們的消費(fèi)收入增長(zhǎng)率，住宅價(jià)格過(guò)高已經(jīng)引起許多人的關(guān)注。隨著這幾年的發(fā)展，武漢市房?jī)r(jià)開始迅猛攀升，短短的幾年時(shí)間，武漢市的房?jī)r(jià)已增長(zhǎng)近5倍。但是隨著2016年的限購(gòu)令實(shí)施以后，武漢市的房?jī)r(jià)也開始變得撲朔迷離。文章主要闡述武漢市高房?jī)r(jià)形成的原因以及分析其走勢(shì)，希望對(duì)該問(wèn)題有更深入的理解。

關(guān)鍵詞：武漢市：高房?jī)r(jià)：增長(zhǎng)率：走勢(shì)

一、武漢市房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀

（一）武漢市房?jī)r(jià)發(fā)展總體現(xiàn)狀

隨著武漢市的快速發(fā)展，我們可以發(fā)現(xiàn)伴隨著我們的不僅僅是武漢市的巨大改變，還有就是武漢市房?jī)r(jià)的巨大變化，據(jù)網(wǎng)上相關(guān)新聞的報(bào)道可以發(fā)現(xiàn)，武漢市近十年來(lái)房?jī)r(jià)可謂是翻了一番，具體情況如下所示：

根據(jù)表1中武漢市房?jī)r(jià)的改變我們可以發(fā)現(xiàn)武漢市的房?jī)r(jià)發(fā)生了翻天覆地的變化，2006年武漢市的房?jī)r(jià)還只有4000多，到了2016年就已經(jīng)漲到了16000，幾乎漲了4倍。不僅如此，據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院大數(shù)據(jù)庫(kù)顯示，2016年3月武漢商品住宅成交套數(shù)31405套，同比2015年3月增長(zhǎng)96.5%，環(huán)比2月暴漲120.5%；全市3月新建商品住宅成交均價(jià)9060元/平米，同比去年3月大漲13.8%，環(huán)比2月小幅下降2.1%。

（二）武漢市實(shí)施限購(gòu)令后的房?jī)r(jià)現(xiàn)狀

隨著武漢市房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，武漢市政府下達(dá)了限購(gòu)令。隨著限購(gòu)令的下達(dá)，武漢市的房?jī)r(jià)并沒(méi)有立刻的下降，然后發(fā)生了攀升的情況，隨后才出現(xiàn)了下降的情況，但是持續(xù)時(shí)間不長(zhǎng)，最終的價(jià)格也還是沒(méi)有發(fā)生太大的改變，具體的情況如下所示：

二、武漢房?jī)r(jià)高價(jià)形成的原因

從上面的武漢市房?jī)r(jià)從2003年到2017年的一覽表的情況，我們可以看出，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，武漢市的房?jī)r(jià)上升的非常迅速。同時(shí)，在2016年陸續(xù)的限購(gòu)令下達(dá)以后，房?jī)r(jià)卻還是沒(méi)有實(shí)質(zhì)的下降，因此可以看出政府的宏觀調(diào)控是可以解決房?jī)r(jià)過(guò)高的一部分原因，但并不是實(shí)質(zhì)的原因。那么到底是什么影響武漢市的房?jī)r(jià)呢？

（一）土地的供給不足

我國(guó)人多土地稀少，由于土地不可再生，土地的買賣競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，這也間接導(dǎo)致了土地價(jià)格不斷上升。有一塊土地將要出售時(shí)，一般會(huì)有十幾個(gè)甚至更多的土地購(gòu)買者參加競(jìng)拍。在經(jīng)過(guò)一番格外激烈的競(jìng)拍后，這些天價(jià)必然要攤?cè)敕课莸膬r(jià)格中。此外，近年來(lái)建筑材料價(jià)格的增長(zhǎng)也使得房屋的成本上升。因此會(huì)使得房?jī)r(jià)變得偏高。

一方面，我們國(guó)家的人口在持續(xù)上升，但是土地的面積是一定的，所以在一些城市土地的供給嚴(yán)重不足。另一方面，開發(fā)商在開發(fā)土地時(shí)也存在著囤積的現(xiàn)象，即開發(fā)商不愿意將自己的土地進(jìn)行建造房屋。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)表明：大量土地被供應(yīng)商囤積，往往不是由于政府的土地供應(yīng)太少，而是開發(fā)商都不進(jìn)行銷售，而只是坐等升值，因此造成土地的有效供應(yīng)太少。

（二）住房需求的高漲

房地產(chǎn)價(jià)格的往往受多種因素影響，這些因素一般是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和數(shù)量來(lái)影響房地產(chǎn)的價(jià)格。房產(chǎn)數(shù)量過(guò)少，而人們的需求卻過(guò)少就必然會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。房地產(chǎn)的快速發(fā)展在很大程度上是得益于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，城市發(fā)展的加快和人民生活水平的迅速提高。同時(shí)，人們的儲(chǔ)蓄存款和可支配收入也漸漸變得多了起來(lái)。人們可支配收入的增加使居民在客觀上增強(qiáng)了人們的住房消費(fèi)能力。正是由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展才讓原來(lái)沒(méi)有房的人，渴望擁有著自己的房子，而原來(lái)就有房子的人則往往渴望更大的居住空間，以舊換新、以小換大，所以才不斷推動(dòng)著房地產(chǎn)的發(fā)展。

與此同時(shí)，城市發(fā)展的加快也意味著城市人口數(shù)量的增多。

許多高校畢業(yè)留在城市就業(yè)的人員以及進(jìn)城務(wù)工人員都對(duì)房屋有著超大的需求。根據(jù)調(diào)查，大多數(shù)大中型城市外地人購(gòu)買的商品房的數(shù)量已經(jīng)占到了相當(dāng)大的部分。在一些特殊城市中，還有關(guān)于外地戶籍人員買房可遷入戶口的一些規(guī)定，這也就是鼓勵(lì)外來(lái)務(wù)工人員來(lái)買房定居。因此，房屋需求迅速增大也就不足為奇了。

（三）人們的心理因素

房?jī)r(jià)的上漲不僅和外界原因相關(guān)，還離不開人們的心理，一般房地產(chǎn)市場(chǎng)里，都往往流傳著一句古話，“買漲不買跌”。因此可以看出許多投機(jī)者的加入把整個(gè)樓市的情況弄得更糟了，所以只注重投機(jī)的炒房一族已經(jīng)嚴(yán)重影響了消費(fèi)者的心理。當(dāng)很多人還沒(méi)有購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)實(shí)力時(shí)，看到高漲的房?jī)r(jià)時(shí)也會(huì)心生疑惑、按捺不住。因此會(huì)形成盲目跟風(fēng)，不顧自己的能力和要求，總會(huì)擔(dān)心未來(lái)的房?jī)r(jià)變得越來(lái)越高，人們就會(huì)以為現(xiàn)在的房?jī)r(jià)比未來(lái)低，于是就成了惡性循環(huán)。長(zhǎng)此以往，就往往造成了房?jī)r(jià)高不可攀的地步，尋找其相關(guān)原因，這和購(gòu)房者的消費(fèi)心理有著密不可分的聯(lián)系。

（四）其他相關(guān)的原因

人民幣面臨著升值壓力。人民幣的升值可以緩解國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的壓力，這樣不僅可以降低企業(yè)的生產(chǎn)成本，也可降低貸款者的利息壓力。因?yàn)槿嗣駧诺纳低鶗?huì)刺激國(guó)外投資者進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，這樣也會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)需求增加，這也對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行的調(diào)控產(chǎn)生了抵銷作用。

房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲和一些相關(guān)的宣傳廣告有力地說(shuō)服了人們，購(gòu)買房子和在投資房地產(chǎn)上是最盈利性投資。因此越來(lái)越多的人投資房產(chǎn)，這也就造成了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。對(duì)于大多數(shù)人而言，當(dāng)房地產(chǎn)變成了唯利是圖的投資對(duì)象時(shí)，他們就會(huì)積極地通過(guò)購(gòu)買房產(chǎn)并等待房產(chǎn)價(jià)值的提升。這時(shí)，市場(chǎng)的泡沫也就一定會(huì)產(chǎn)生。

三、武漢市房?jī)r(jià)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)

根據(jù)現(xiàn)在的形勢(shì)，第一，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)正經(jīng)歷快速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)價(jià)格上漲也是應(yīng)該的。因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌會(huì)對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生巨大的負(fù)面影響，這一影響對(duì)武漢市的房?jī)r(jià)也是如此，目前我國(guó)城鎮(zhèn)已有75%以上居民擁有自己的住房，如果房?jī)r(jià)下降，廣大的有房屋居民會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)的下降而受到傷害，特別是貸款買房且處于還款期間的居民，房?jī)r(jià)的下降他們受到的傷害最大。第二，政府已經(jīng)加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，武漢市地方政府也出臺(tái)了相關(guān)的積極政策，房?jī)r(jià)上漲應(yīng)該會(huì)得到很好地控制。由此，本文認(rèn)為，武漢市的房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該會(huì)理性調(diào)整，房?jī)r(jià)整體上會(huì)保持增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但是應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)之前的迅猛漲勢(shì)。

四、結(jié)語(yǔ)

房?jī)r(jià)的上漲是由于經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和其他的相關(guān)原因造成的，政府有責(zé)任去干預(yù)，來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。因此，政府需要建立監(jiān)控體系、完善住房政策、土地政策等有效措施來(lái)抑制房?jī)r(jià)的上漲。