淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題及對策

莊緒建 鄭廷健

摘 要 隨著土地成本及各項開發(fā)成本的增加，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭日益白熱化，若想在激烈的市場競爭中占有一席之地，首要任務就是提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，而有效的成本管理是企業(yè)節(jié)本降耗、提高經(jīng)濟效益的有效途徑。本文在分析房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理現(xiàn)狀的基礎上提出應對措施與策略。

關鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 成本管理 對策

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題

（一）成本管理意識薄弱

目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)未實行“全員、全過程、全方位”的全面成本管理，認為成本管理是成本管理部的事情。實際上，除土地取得成本外，其余成本均可通過管理手段進行控制，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，設計管理部、成本管理部、工程管理部及開發(fā)配套部齊心協(xié)力才能把成本管理工作做到極致，房地產(chǎn)已經(jīng)上升到精細化管理的道路，任何細微的成本都要納入成本管理范疇，全面成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的核心。

（二）成本管理以成本核算為主

早期的成本管理主要以成本核算為主，追求算得準、算得快，這種核算體制由于缺乏成本管理中的事前預測及過程控制，核算結果往往己是既成事實，無法挽回。這種管理模式已無法滿足現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理要求，不能及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的根本問題及原因，造成效益流失。

（三）成本管理精細化程度不高

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理往往是粗放式的管理，部分企業(yè)只關注占比較大的建筑安裝工程費，對前期工程費等缺乏必要的管理與控制。然而在今天，精細化管理已深入各個行業(yè)的各個部門，必須對房地產(chǎn)開發(fā)成本組成部分進行精細化管理與控制，才能達成預期的利潤。

（四）缺乏成本數(shù)據(jù)沉淀

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)在項目完工交付后，未對項目的開發(fā)成本進行梳理并形成數(shù)據(jù)庫。伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)的逐步規(guī)范化發(fā)展，越來越多的企業(yè)開始重視項目成本數(shù)據(jù)庫的積累與沉淀，搜集和梳理項目開發(fā)全周期的成本數(shù)據(jù)，經(jīng)過處理形成各類成本指標庫，并利用這些信息為在拿地測算、目標成本制定與執(zhí)行提供重要依據(jù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理應對策略

（一）建立全員、全過程、全方位的動態(tài)成本管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)應樹立系統(tǒng)成本管理意識，將企業(yè)成本管理工作視為一項系統(tǒng)工程，發(fā)動房地產(chǎn)企業(yè)管理人員、工程技術人員樹立成本意識，參與開發(fā)成本的過程控制。做好成本管理不能僅是企業(yè)老板或者高層管理人員的事，必須讓每個員工形成成本管理與控制意識，并承擔成本控制責任，盡自己最大的努力為企業(yè)降低成本、創(chuàng)造效益，房地產(chǎn)企業(yè)員工應對事前、事中、事后全過程的成本項目都以嚴格、精細化的科學手段進行管理，進而增強企業(yè)的核心競爭力。

（二）建立以控制為主的成本管理手段

成本管理方式從“以核算為主”調(diào)整為“以控制為主”，成本控制強調(diào)成本過程控制點的前置，通過目標成本分解合約規(guī)劃，指導、控制合同的簽訂與變更，要求合同審批時指定對應的合約規(guī)劃，避免先簽合同再核算成本帶來的控制滯后；避免成本執(zhí)行中由于成本結構分類缺項、漏項導致的成本虛低及因拆分錯誤導致成本虛高問題。成本核算強調(diào)測算模型的準確性及沉淀經(jīng)濟技術指標，并為新項目測算提供指導。而成本控制傾向于總量級的控制，通過目標成本和合約規(guī)劃的建立，關注項目全過程的成本實時監(jiān)控，而管控合同的執(zhí)行是成本控制的核心內(nèi)容。

（三）建立成本數(shù)據(jù)庫

成本數(shù)據(jù)庫是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過搜集并整理項目開發(fā)全過程的成本數(shù)據(jù)形成各類成本指標庫，并利用這些信息為企業(yè)經(jīng)營決策及新項目拿地測算提供指導和參考，成本數(shù)據(jù)庫主要包括項目產(chǎn)品規(guī)劃指標、經(jīng)濟技術指標、成本項目構成、成本項目特征描述、成本科目單方造價等。建立成本數(shù)據(jù)庫有助于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的知識管理結構。成本控制作為房地產(chǎn)開發(fā)與管理中的一項核心內(nèi)容，通過管理實踐不斷累積下來的知識資源對企業(yè)來說是一種重要的“無形資產(chǎn)”。建立成本數(shù)據(jù)庫并不是單純地收集、整理歷史信息，其中還包括對歷史信息的分析和運用，比如基于歷史信息進一步優(yōu)化調(diào)整現(xiàn)行成本管理結構，這對于企業(yè)知識管理水平的整體與提升大有裨益。

（四）應用房地產(chǎn)成本管理信息化系統(tǒng)

房地產(chǎn)成本管理信息化是先進的計算機軟件技術在房地產(chǎn)成本管理領域的運用，通過信息化系統(tǒng)統(tǒng)計成本數(shù)據(jù)，既省時又省力，使企業(yè)逐漸擺脫了粗放式經(jīng)營管理模式。成本控制系統(tǒng)以“合同為中心的全動態(tài)成本管理”為主線，通過科學、規(guī)范的成本結構樹，全面系統(tǒng)地反映各個項目在其整個生命周期任意時點的動態(tài)成本、實際發(fā)生成本、實付成本的構成情況，為房地產(chǎn)企業(yè)控制成本變動、洞悉成本動向、制訂資金計劃、掌控投資進度等提供強有力的科學依據(jù)，是房地產(chǎn)企業(yè)把握先機、提升核心競爭能力的重要輔助工具。

三、結語

成本管理是一項系統(tǒng)且涉及多部門的工作，在房地產(chǎn)項目管理過程中具有極為重要的地位。房地產(chǎn)企業(yè)若想在瞬息萬變的市場發(fā)展中提升自身的競爭力，必須建立全員、全過程、全方位的動態(tài)成本管理體系，建立以控制為主的成本管理手段，根據(jù)企業(yè)的自身情況建立成本數(shù)據(jù)庫，并應用房地產(chǎn)成本管理信息化系統(tǒng)，根據(jù)房地產(chǎn)成本管理突出問題的特點，適時制定行之有效的對策并不斷完善，才能夠進一步推動房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的增長。

（莊緒建單位為青島遠洋華歐置業(yè)有限公司；鄭廷健單位為青島祺和工程咨詢有限公司）

參考文獻

[1] 趙彬，孫會鋒.基于目標成本管理構建房地產(chǎn)項目成本數(shù)據(jù)庫[J].項目管理技術，2013（08）.