2017年北京大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展調(diào)研報(bào)告

【摘要】本文通過(guò)與北京市商委聯(lián)合開(kāi)展的全市大型商業(yè)設(shè)施數(shù)據(jù)摸底調(diào)研，總結(jié)截至2017年底全市大型商業(yè)設(shè)施的規(guī)模體量、環(huán)線分布、行政區(qū)劃、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)等發(fā)展現(xiàn)狀，并與2015年調(diào)查數(shù)據(jù)相對(duì)比，提出北京大型商業(yè)設(shè)施的發(fā)展新趨勢(shì)。

【關(guān)鍵詞】大型商業(yè)設(shè)施 數(shù)據(jù)調(diào)研 發(fā)展趨勢(shì)

一、調(diào)研說(shuō)明

大型商業(yè)設(shè)施的發(fā)展規(guī)模和發(fā)展?fàn)顟B(tài)是反映城市商業(yè)發(fā)達(dá)水平的標(biāo)志之一，北京作為國(guó)際性的大都市和特大型消費(fèi)城市，承載了大體量的大型商業(yè)設(shè)施。在北京“政治中心、文化中心、國(guó)際交往中心、科技創(chuàng)新中心”新的戰(zhàn)略定位指引下，在首都功能定位優(yōu)化調(diào)整、非首都功能疏解不斷深化背景下，一部分大型商業(yè)設(shè)施有效保障首都民生、提升首都消費(fèi)品質(zhì)，與首都新的戰(zhàn)略定位相契合；但也有一部分市場(chǎng)類(lèi)的大型商業(yè)設(shè)施，在北京中心城區(qū)占據(jù)重要位置，對(duì)區(qū)域交通、人口密度與產(chǎn)業(yè)格局都產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。

因此細(xì)致摸排北京大型商業(yè)設(shè)施的基本情況，全面掌握大型商業(yè)設(shè)施的行政區(qū)域、地理位置、營(yíng)業(yè)面積、經(jīng)營(yíng)情況等信息，對(duì)厘清北京商業(yè)、特別是零售商業(yè)家底，把握商業(yè)總體布局規(guī)律，指導(dǎo)商業(yè)規(guī)劃實(shí)踐以及政府的宏觀調(diào)控都具有具有重要參考價(jià)值，對(duì)切實(shí)保障民生發(fā)展，提升北京商業(yè)品質(zhì)，配合北京非首都功能疏解以及推進(jìn)首都“四個(gè)中心”建設(shè)都具有積極作用。

（一）調(diào)研范圍界定

服裝、百貨、建材、裝飾材料大市場(chǎng)或者綜合性大商場(chǎng)，大型的餐飲、娛樂(lè)、休閑設(shè)施，商業(yè)廣場(chǎng)等標(biāo)志性的與民眾生活密切相關(guān)的商業(yè)設(shè)施，統(tǒng)稱(chēng)大型商業(yè)設(shè)施。隨著我國(guó)商業(yè)的快速發(fā)展，尤其是近年來(lái)體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的興起，能夠一站式滿足城市家庭生活方式，集合吃、購(gòu)、娛于一體的大體量商業(yè)設(shè)施快速興起，對(duì)于大型商業(yè)設(shè)施的界定底線也在不斷提高。在2010年《中華人民共和國(guó)標(biāo)準(zhǔn)——零售業(yè)態(tài)分類(lèi)》（最新版），對(duì)于有店鋪零售業(yè)態(tài)中，將6000平米作為大型商業(yè)設(shè)施的界定標(biāo)準(zhǔn)，其中涉及到的業(yè)態(tài)包括：

本次調(diào)研的業(yè)態(tài)類(lèi)型仍然沿用這一標(biāo)準(zhǔn)，但隨著北京大型商業(yè)設(shè)施體量的普遍性增加，本次調(diào)研主要針對(duì)10000m2以上的大型商業(yè)設(shè)施。

（二）調(diào)研基礎(chǔ)與數(shù)據(jù)來(lái)源

2011年北京財(cái)貿(mào)職業(yè)學(xué)院商業(yè)研究所受北京市商務(wù)委委托，承擔(dān)北京市萬(wàn)米以上的大型商業(yè)設(shè)施調(diào)研工作，作為京商研究的重要內(nèi)容，匯總?cè)写笮蜕虡I(yè)設(shè)施基本數(shù)據(jù)信息。2015年在2011年的基礎(chǔ)上進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)研，同時(shí)對(duì)于大型商業(yè)設(shè)施的發(fā)展情況進(jìn)行概括與總結(jié)，完成《2015年北京全市大型商業(yè)設(shè)施調(diào)研報(bào)告》。2017年作為一項(xiàng)長(zhǎng)期持續(xù)工作，考慮到近兩年北京大型商業(yè)設(shè)施規(guī)?；砷L(zhǎng)并且向郊區(qū)快速擴(kuò)張，項(xiàng)目組對(duì)于大型商業(yè)設(shè)施重新進(jìn)行摸排，在數(shù)據(jù)更新基礎(chǔ)上進(jìn)行情況分析與總結(jié)，完成本報(bào)告。

本次調(diào)研的數(shù)據(jù)來(lái)源主要有三個(gè)渠道，一是與個(gè)區(qū)縣商務(wù)委員會(huì)相對(duì)接，從政府層面獲取各區(qū)縣大型商業(yè)設(shè)施的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；二是通過(guò)調(diào)研公司從各種數(shù)據(jù)庫(kù)中抽離出大型商業(yè)設(shè)施的數(shù)據(jù)，與從政府層面獲得的數(shù)據(jù)相比對(duì)、相補(bǔ)充；三是由調(diào)研員對(duì)獲取的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行核實(shí)與處理，包括對(duì)重復(fù)數(shù)據(jù)的剔除與對(duì)錯(cuò)誤數(shù)據(jù)的核實(shí)更正。尤其是對(duì)于已關(guān)張停業(yè)的大型基礎(chǔ)設(shè)施，從原有數(shù)據(jù)庫(kù)中剔除出去。

（三）調(diào)研內(nèi)容

本次調(diào)研數(shù)據(jù)的搜集與校對(duì)截止時(shí)間為2017年11月底，對(duì)于10000m2以上大型商業(yè)設(shè)施通過(guò)摸底調(diào)研，主要包括以下信息：

（1）大型商業(yè)設(shè)施的名稱(chēng)、地址；

（2）大型商業(yè)設(shè)施所在行政區(qū)與城市環(huán)線位置；

（3）大型商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，包括正常營(yíng)業(yè)、在建與停業(yè)等；

（4）大型商業(yè)設(shè)施的業(yè)態(tài)類(lèi)型；

（5）大型商業(yè)設(shè)施的建筑面積與經(jīng)營(yíng)面積等。

通過(guò)對(duì)商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)面積、所在城區(qū)、所在環(huán)線、功能業(yè)態(tài)等進(jìn)行分析，得出北京大型商業(yè)設(shè)施的總體分布情況。同時(shí)與2015年發(fā)展情況進(jìn)行比較分析，得出北京大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展的總體規(guī)律，分析其背后的成因。并通過(guò)案例分析總結(jié)重點(diǎn)大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展的成功與失敗經(jīng)驗(yàn)。

（四）調(diào)研方法

本課題主要采取規(guī)范研究與實(shí)證研究相結(jié)合、一般研究與具體研究相結(jié)合、數(shù)據(jù)收集與調(diào)研分析相結(jié)合的方法，通過(guò)對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)的收集整理和客觀分析，完成課題報(bào)告，實(shí)現(xiàn)課題的主要目的。包括以下內(nèi)容：

（1）數(shù)據(jù)調(diào)查：為了更有效地進(jìn)行本次摸底調(diào)研以提高基礎(chǔ)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性，本次調(diào)研首先把北京市商務(wù)委的數(shù)據(jù)與各區(qū)縣商務(wù)委提供的大型商業(yè)設(shè)施數(shù)據(jù)進(jìn)行整理與匯總，在此基礎(chǔ)上與以往的調(diào)研數(shù)據(jù)相比對(duì)，同時(shí)采取了網(wǎng)絡(luò)查詢(xún)、電話問(wèn)詢(xún)、實(shí)地考察等多種方式對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行二次整理與核對(duì)，力爭(zhēng)保障數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性；

（2）案例研究：對(duì)重點(diǎn)區(qū)域大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展的具體情況、北京大型商業(yè)設(shè)施開(kāi)發(fā)建設(shè)的重要集團(tuán)等進(jìn)行案例研究；

（3）比較研究：對(duì)于2015年、2017年的大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展變化情況進(jìn)行縱向比較研究，對(duì)于各個(gè)區(qū)域、不同體量的大型商業(yè)設(shè)施進(jìn)行橫向比較研究；

（4）調(diào)研訪談：通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)訪談、專(zhuān)家會(huì)議、電話訪談等方式，調(diào)研相關(guān)政府部門(mén)、相關(guān)企業(yè)運(yùn)營(yíng)單位、相關(guān)學(xué)者專(zhuān)家等，以大型商業(yè)設(shè)施布局的合理性以及重點(diǎn)大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展中存在的問(wèn)題與成因，聽(tīng)取各方對(duì)北京大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展的建議；

（5）專(zhuān)家研討：在前期調(diào)研成果的基礎(chǔ)上，廣泛聽(tīng)取行業(yè)專(zhuān)家意見(jiàn)，形成報(bào)告。

二、北京大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展情況

（一）總體情況

1、規(guī)模體量

按商業(yè)設(shè)施經(jīng)營(yíng)面積分析，北京大型商業(yè)設(shè)施中10000m2-100000m2有306家，占比89.5%；100000m2以上共有36家，占比10.5%。中大型化依然是大型商業(yè)設(shè)施的主流，隨著北京商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展日趨成熟和規(guī)范化，早期求大求全的粗放模式已不適合市場(chǎng)發(fā)展之需，經(jīng)濟(jì)化適應(yīng)性發(fā)展已成為大型商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。

2、環(huán)線分布

按商業(yè)設(shè)施所處地理位置（環(huán)線位置）分析，全市萬(wàn)米以上的商業(yè)設(shè)施在五環(huán)外分布最多，共有250個(gè)，占50.2%；其次分別是三至四環(huán)91個(gè)，占比18.3%；四至五環(huán)72個(gè)，占比14.5%；二至三環(huán)47個(gè)，占比9.4%；二環(huán)以?xún)?nèi)38個(gè)，占比7.6%。從北京大型商業(yè)設(shè)施的地理分布看，向內(nèi)環(huán)靠近的商業(yè)設(shè)施數(shù)量相對(duì)減少，究其原因，一方面在受政府政策限制引導(dǎo)；另一方面，隨著城市空間格局的不斷外擴(kuò)，郊區(qū)城市化進(jìn)程不斷加快，且隨著主城人口不斷向郊區(qū)疏解，五環(huán)外區(qū)域成為城市大型商業(yè)設(shè)施區(qū)域及郊區(qū)化發(fā)展的重要方向。

3、行政區(qū)劃

按商業(yè)設(shè)施所處行政區(qū)分析，全市萬(wàn)米以上的商業(yè)設(shè)施集中最多的行政區(qū)是朝陽(yáng)區(qū)，共67個(gè)，占19.9%；其次是海淀區(qū)和豐臺(tái)區(qū)，分別為37個(gè)和33個(gè)，占比11%和9.8%。延慶區(qū)、懷柔區(qū)和門(mén)頭溝區(qū)分布較少，其中門(mén)頭溝區(qū)僅有1個(gè)。

4、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)

按商業(yè)設(shè)施業(yè)態(tài)分布分析，全市萬(wàn)米以上商業(yè)設(shè)施主要集中分布在購(gòu)物中心、百貨、超市、家居建材和專(zhuān)業(yè)專(zhuān)賣(mài)店5種業(yè)態(tài)。其中購(gòu)物中心業(yè)態(tài)個(gè)數(shù)最多，為134個(gè)，占39.9%；其次是超市71個(gè)，占21.1%；百貨70個(gè)，占20.8%；家居建材34個(gè)，占比10.1%，專(zhuān)業(yè)專(zhuān)賣(mài)店24個(gè)，占比8%。

（二）存量情況

1、存量萬(wàn)平方米至十萬(wàn)平方米商業(yè)設(shè)施

北京建筑面積在1萬(wàn)至10萬(wàn)米的大型商業(yè)設(shè)施共306家，總體情況如下：

（1）從地理位置分布看，萬(wàn)至十萬(wàn)米以上商業(yè)設(shè)施分布較為均衡，其中五環(huán)外區(qū)域最為集中，占比45.4%

全市306個(gè)萬(wàn)米以上商業(yè)設(shè)施有139個(gè)分布在五環(huán)外區(qū)域，占比達(dá)45.4%；其次是三至五環(huán)，布有93個(gè)，占比30.4%。三環(huán)以?xún)?nèi)分布有74個(gè)，占比24.2%。

（3）從經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分布看，購(gòu)物中心、超市和百貨店成為萬(wàn)至十萬(wàn)米以上商業(yè)設(shè)施的三大經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，其中購(gòu)物中心占比達(dá)36.6%

全市306個(gè)萬(wàn)至十萬(wàn)米商業(yè)設(shè)施中，購(gòu)物中心、超市和百貨占據(jù)三大業(yè)態(tài)，其中購(gòu)物中心112個(gè)，占36.6%；超市71個(gè)，占23.2%；百貨店67個(gè)，占21.9%。家居建材和專(zhuān)業(yè)專(zhuān)賣(mài)店分別有29個(gè)和27個(gè)，占比均不足10%。

2016年5月1日，由萬(wàn)科聯(lián)合住總聯(lián)合打造的北京住總?cè)f科廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，大興舊宮區(qū)域一改無(wú)高端品質(zhì)購(gòu)物中心的歷史，并為舊宮及亦莊區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展注入新活力。北京住總?cè)f科廣場(chǎng)位于大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)核心區(qū)，緊鄰地鐵亦莊線舊宮站，商場(chǎng)共六層，建筑面積6.3萬(wàn)㎡，停車(chē)位約588個(gè)。項(xiàng)目定位為精致生活引導(dǎo)者，致力于為顧客提供一站式都市休閑生活的完美體驗(yàn)。引入品牌120個(gè)，主營(yíng)業(yè)態(tài)涵蓋精品影院、精品超市、餐飲、零售、兒童、娛樂(lè)等多種業(yè)態(tài)。其中，主力店盧米埃影院、永輝超市等均于當(dāng)日同步開(kāi)業(yè)，整體開(kāi)業(yè)率超過(guò)98%，招商簽約率已達(dá)到100%。作為萬(wàn)科的又一力作，北京住總?cè)f科廣場(chǎng)如期盛大開(kāi)業(yè)，不僅填補(bǔ)了京東南片區(qū)的商業(yè)空白，還在商業(yè)地產(chǎn)

（2）從所處行政區(qū)分布看，萬(wàn)至十萬(wàn)米以上商業(yè)設(shè)施主要集中在中心城區(qū)，占比達(dá)60.1%

全市306個(gè)萬(wàn)至十萬(wàn)米商業(yè)設(shè)施有184個(gè)集中在中心城區(qū)，占比達(dá)60.1%，其中核心區(qū)（東、西城）分布有51個(gè)，占比16.7%。郊區(qū)縣分布有122個(gè)，占比39.9%。

業(yè)務(wù)上實(shí)現(xiàn)了諸多創(chuàng)新和突破。綠色生態(tài)的理念及奇幻精致的主題貫穿整個(gè)項(xiàng)目。秉承萬(wàn)科的綠色建筑理念，北京住總?cè)f科廣場(chǎng)全面配置冰蓄冷，雨水收集利用、室外微噴節(jié)水灌溉、LED節(jié)能、樓宇智能化控制等系統(tǒng)，多項(xiàng)節(jié)能降耗舉措確保商場(chǎng)整體的能耗處于較低水準(zhǔn)。同時(shí)，在項(xiàng)目?jī)?nèi)外設(shè)置公租自行車(chē)租賃點(diǎn)、新能源汽車(chē)充電設(shè)施，與地鐵接駁車(chē)合作，積極倡導(dǎo)綠色出行。此外，項(xiàng)目創(chuàng)新性的引進(jìn)了新

2、存量十萬(wàn)平方米以上商業(yè)設(shè)施

北京建筑面積在100000米以上的大型商業(yè)設(shè)施共36家，總體情況如下：

（1）從地理位置分布看，十萬(wàn)以上商業(yè)設(shè)施主要集中分布在五環(huán)以外區(qū)域，占比達(dá)到47.2%

全市36個(gè)十萬(wàn)米以上商業(yè)設(shè)施有17個(gè)分布在五環(huán)外區(qū)域，占比達(dá)47.2%；其次是三至四環(huán)和四至五環(huán)，分別為10個(gè)和7個(gè)。而三環(huán)以?xún)?nèi)僅有2個(gè)，且集中分布在二環(huán)內(nèi)。

（2）從所處行政區(qū)分布看，十萬(wàn)以上商業(yè)設(shè)施主要集中在朝陽(yáng)、豐臺(tái)、海淀區(qū)三個(gè)區(qū)域，占比達(dá)到58.3%

全市36個(gè)十萬(wàn)米以上商業(yè)設(shè)施中，朝陽(yáng)區(qū)9個(gè)，占25%；其次是豐臺(tái)和海淀區(qū)，各有8個(gè)和4個(gè)，分別占22.2%和11.1%；門(mén)頭溝、平谷、懷柔和延慶區(qū)沒(méi)有分布。

（3）從經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分布看，十萬(wàn)米以上商業(yè)設(shè)施以大型購(gòu)物中心為主

全市36個(gè)十萬(wàn)米以上商業(yè)設(shè)施中，購(gòu)物中心有28個(gè)，占77.8%，遙遙領(lǐng)先其他業(yè)態(tài)。其次為家居建材商店6個(gè)，占比16.7%；百貨店2個(gè)，占比5.6%。

（三）增量情況

1、新增萬(wàn)平方米至十萬(wàn)平方米商業(yè)設(shè)施

全市建筑面積萬(wàn)至十萬(wàn)米商業(yè)設(shè)施比2015年新增加32個(gè)項(xiàng)目，具有代表性的有住總?cè)f科廣場(chǎng)等。

新增建筑面積萬(wàn)至十萬(wàn)米的商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目主要有如下特點(diǎn)：

（1）從地理位置分布看，新增萬(wàn)至十萬(wàn)米商業(yè)設(shè)施大都分布在五環(huán)以外

新增的32個(gè)萬(wàn)至十萬(wàn)米大型商業(yè)設(shè)施地理位置分布大都集中在五環(huán)以外。五環(huán)外商業(yè)設(shè)施增加了19個(gè)，占增量的59.4%；三到四環(huán)和四到五環(huán)分別增加了5個(gè)，占比均為15.6%。

（2）從所處行政區(qū)分布看，新增萬(wàn)至十萬(wàn)米商業(yè)設(shè)施集中分布南城

新增的32個(gè)萬(wàn)至十萬(wàn)大型商業(yè)設(shè)施分布在朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、通州、昌平、順義、大興、房山、懷柔、密云、石景山、東城和平谷13個(gè)行政區(qū)。其中，大興區(qū)新增萬(wàn)至十萬(wàn)米大型商業(yè)設(shè)施9個(gè)，占總數(shù)的28.1%，所占比例最大；其次是豐臺(tái)區(qū)新增6個(gè)，占18.18%。新增商業(yè)設(shè)施集中分布在南城。

（3）從經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分布看，新增萬(wàn)至十萬(wàn)米商業(yè)設(shè)施中購(gòu)物中心占大半壁江山

新增的32個(gè)萬(wàn)至十萬(wàn)米大型商業(yè)設(shè)施中，有22個(gè)是購(gòu)物中心業(yè)態(tài)，占增量的68.8%；其次是百貨店5個(gè)，占15.6%；超市有3個(gè)，占9.4%；家居建材商店和專(zhuān)業(yè)專(zhuān)賣(mài)店各1個(gè)，分別占3.1%。

風(fēng)除霾系統(tǒng)，致力于把項(xiàng)目打造成舊宮乃至北京市級(jí)的綠色生態(tài)購(gòu)物中心典范。新風(fēng)除霾系統(tǒng)無(wú)疑是項(xiàng)目一大創(chuàng)新亮點(diǎn)，該系統(tǒng)覆蓋整個(gè)商場(chǎng)，確保室內(nèi)空氣常年處于優(yōu)良狀態(tài)。目前這個(gè)系統(tǒng)一期已經(jīng)完成并上線試運(yùn)行，消費(fèi)者不僅可以在商場(chǎng)內(nèi)看到各區(qū)域的空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)結(jié)果，還可以通過(guò)北京住總?cè)f科廣場(chǎng)的微信公眾號(hào)實(shí)時(shí)了解商場(chǎng)的空氣質(zhì)量情況，在家就可以決定是否要來(lái)商場(chǎng)躲避霧霾。

此外，住總?cè)f科廣場(chǎng)還創(chuàng)造性的打造了空中動(dòng)物園“V - Z OO”，來(lái)逛街的顧客可以在購(gòu)物中心中與羊駝、孔雀、兔子等動(dòng)物近距離接觸。北京萬(wàn)科商管公司董事總經(jīng)理張媛女士表示，新風(fēng)除霾和“V - Z OO”概念不僅僅是對(duì)空間的再造，更是迎合更多的家庭消費(fèi)群體對(duì)休閑生活的需求，為消費(fèi)者的休閑生活添加更多的樂(lè)趣。此外，住總?cè)f科廣場(chǎng)引進(jìn)120余家國(guó)際國(guó)內(nèi)知品名牌，100%的招商簽約率和98%以上的開(kāi)業(yè)率是已開(kāi)業(yè)萬(wàn)科廣場(chǎng)中的業(yè)績(jī)新標(biāo)桿，也達(dá)業(yè)界一流水準(zhǔn)。其中，近50%的品牌為首次進(jìn)入京東南地區(qū)，包括盧米埃影院，服飾零售類(lèi)的GAP FactoryStore、NEW LOOK、UNIQLO、Adidas Original形象店、凌志集團(tuán)北歐風(fēng)情館等，餐飲美食類(lèi)的星巴克、云海肴、西貝莜面村等，兒童類(lèi)的好孩子集合店、紐約國(guó)際兒童俱樂(lè)部、識(shí)博教育、莫莉幻想等。另外，在北京住總?cè)f科廣場(chǎng)項(xiàng)目，還有約25%品牌為首次與萬(wàn)科合作。大量?jī)?yōu)質(zhì)品牌的首次亮相和升級(jí)，填補(bǔ)了區(qū)域空白，也將有助于提升區(qū)域消費(fèi)者生活品質(zhì)。

2、新增十萬(wàn)平方米以上商業(yè)設(shè)施

全市建筑面積十萬(wàn)米以上商業(yè)設(shè)施比2015年新增加12個(gè)項(xiàng)目，如影響比較大的項(xiàng)目有大興區(qū)世界之花假日廣場(chǎng)、龍湖時(shí)代天街，豐臺(tái)區(qū)中糧萬(wàn)科半島廣場(chǎng)、槐房萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等。

新增建筑面積十萬(wàn)米以上的大型商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目主要有如下特點(diǎn)：

（1）從地理位置分布看，新增十萬(wàn)米以上商業(yè)設(shè)施分布較為均衡

新增的12個(gè)十萬(wàn)米以上的大型商業(yè)設(shè)施地理位置分布較為均衡，二環(huán)以?xún)?nèi)沒(méi)有增加，全部在二環(huán)以外。其中五環(huán)以外的商業(yè)設(shè)施增加了4個(gè)，占增量的33.3%；三到四環(huán)增加了3個(gè)，占25%，四到五環(huán)增加了3個(gè)，占25%。由此可見(jiàn)，北京市近幾年大型商業(yè)設(shè)施在城區(qū)的限制措施成效明顯，商業(yè)布局結(jié)構(gòu)更趨合理，也為今后進(jìn)一步進(jìn)行疏解打下了良好基礎(chǔ)。

（2）從所處行政區(qū)分布看，新增十萬(wàn)米以上商業(yè)設(shè)施在南城較為集中

新增的12個(gè)十萬(wàn)米以上的大型商業(yè)設(shè)施集中分布在朝陽(yáng)、豐臺(tái)、大興、順義和密云五個(gè)行政區(qū)。其中，豐臺(tái)區(qū)新增十萬(wàn)米以上大型商業(yè)設(shè)施6個(gè)，占總數(shù)的50%，所占比例最大；此外朝陽(yáng)、大興區(qū)各新增2個(gè)；順義和密云區(qū)各新增1個(gè)。

隨著“城南計(jì)劃”的實(shí)施，南城城市基礎(chǔ)配套建設(shè)的兌現(xiàn)，商品房持續(xù)的開(kāi)發(fā)和大量的人口遷入，形成了巨大的消費(fèi)市場(chǎng)，而商業(yè)需求的空白亟待填補(bǔ)。在全市新增的12個(gè)十萬(wàn)米以上的大型商業(yè)項(xiàng)目中，有8個(gè)集中在北京南城，占比66.7%；其中豐臺(tái)區(qū)6個(gè)，大興區(qū)2個(gè)。這些項(xiàng)目的陸續(xù)入市共同烘托出南城逐漸濃郁的商業(yè)氛圍，并有效改善了長(zhǎng)期以來(lái)南城商業(yè)發(fā)展滯后的局面。如隨著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、龍湖時(shí)代天街等大型、高端的綜合型商業(yè)相繼落地，當(dāng)?shù)厝巳旱馁?gòu)買(mǎi)力就可以在本地實(shí)現(xiàn)，此外隨著一些較好大型商業(yè)設(shè)施的落地，不僅吸納了項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)的客群，還吸引了來(lái)自北京其他區(qū)域的購(gòu)買(mǎi)力。如龍湖大興天街開(kāi)業(yè)首日，總客流量已破15萬(wàn)人次，總銷(xiāo)售額達(dá)到700萬(wàn)。

2016年12月22日，槐房萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和豐臺(tái)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)同期開(kāi)業(yè)，并形成雙星耀京南之勢(shì)；槐房萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)首日，廣場(chǎng)客流突破25萬(wàn)人次，銷(xiāo)售額突破2800萬(wàn)，繁華指數(shù)刷新商業(yè)歷史。作為萬(wàn)達(dá)商業(yè)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的首個(gè)合作項(xiàng)目，槐房萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)匯聚了316個(gè)國(guó)內(nèi)外知名品牌。并是國(guó)內(nèi)首家擁有升降舞臺(tái)的購(gòu)物中心，打造出更加時(shí)尚高端的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。另外，北京槐房萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)此次引進(jìn)了全球領(lǐng)先的萬(wàn)達(dá)影城、大型室內(nèi)兒童娛樂(lè)主題樂(lè)園m2萬(wàn)達(dá)寶貝王、全球領(lǐng)先的連鎖電玩城——大玩家、國(guó)內(nèi)大型連鎖超市——永輝超市、北京著名的“中華老字號(hào)”飯莊——便宜坊、古德菲力健身、唐時(shí)圣宴KT V、聯(lián)合電動(dòng)、林氏木業(yè)、優(yōu)衣庫(kù)10大主力店。真正實(shí)現(xiàn)了購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)的“一站式”生活新體驗(yàn)，打造京南新地標(biāo)！

隨著時(shí)代龍湖天街、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在南城的陸續(xù)開(kāi)業(yè)，南城的商業(yè)全面進(jìn)入發(fā)展加速期，南城商業(yè)發(fā)展也逐步由原來(lái)的商業(yè)價(jià)值洼地向多中心、副中心、區(qū)域中心等網(wǎng)絡(luò)狀、多元化的商業(yè)格局邁進(jìn)。

（3）從經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分布看，新增十萬(wàn)米以上商業(yè)設(shè)施以購(gòu)物中心為主

在全市新增的12個(gè)十萬(wàn)米以上的大型商業(yè)設(shè)施中，購(gòu)物中心新增11家，占比91.7%；新增的大型商業(yè)項(xiàng)目集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等多功能于一體，力求滿足消費(fèi)者全方位的需求，對(duì)周邊均起到較強(qiáng)的輻射作用，有效地改善和提升區(qū)域商業(yè)品質(zhì)，成為新的商業(yè)地標(biāo)。

2017年12月23日，作為京南最大的購(gòu)物中心世界之花假日廣場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)。開(kāi)業(yè)當(dāng)天場(chǎng)內(nèi)品牌開(kāi)業(yè)率超80%。世界之花假日廣場(chǎng)位定位城市級(jí)體驗(yàn)型文化商業(yè)綜合體，著力營(yíng)造“一站式”生活購(gòu)物和“家庭親子”體驗(yàn)中心，引領(lǐng)北京全新生活方式與購(gòu)物模式。世界之花假日廣場(chǎng)匯集國(guó)內(nèi)外快時(shí)尚、潮流品牌服飾，大體量全品類(lèi)生活主題集合，國(guó)際國(guó)內(nèi)特色主題餐飲等多元業(yè)態(tài)，是集餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的中高端休閑生活購(gòu)物公園。

2017年11月10日開(kāi)業(yè)的密云華潤(rùn)萬(wàn)象匯，作為密云地區(qū)首個(gè)大型綜合購(gòu)物中心，密云華潤(rùn)萬(wàn)象匯的開(kāi)業(yè)在填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)發(fā)展不足的同時(shí)，積極通過(guò)消費(fèi)升級(jí)推動(dòng)密云的商業(yè)變革，為解決消費(fèi)需求，密云華潤(rùn)萬(wàn)象匯帶著“打造不一樣的商業(yè)與生活體驗(yàn)”的理念走進(jìn)市場(chǎng)，希望為消費(fèi)者提供一個(gè)集時(shí)尚購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、生活配套為一體的多主題購(gòu)物中心。此外，密云華潤(rùn)萬(wàn)象匯憑借自身品牌優(yōu)勢(shì)，積極引入多個(gè)首次進(jìn)入密云的品牌加快密云商業(yè)升級(jí)，在引入品牌中，不乏國(guó)際國(guó)內(nèi)一線品牌，例如H&M;、優(yōu)衣庫(kù)、GAP、星巴克、玩具反斗城、迪卡儂、必勝客、漢堡王、西西弗書(shū)店、滔博運(yùn)動(dòng)城、博納影城、西貝、云海肴、悠游堂、物美超市、探奇樂(lè)園等。值得一提的是，在全場(chǎng)240余個(gè)品牌中，有80%是首次進(jìn)駐密云，并開(kāi)業(yè)當(dāng)天實(shí)現(xiàn)100%招商率。密云華潤(rùn)萬(wàn)象匯在場(chǎng)內(nèi)二層運(yùn)動(dòng)品牌空間，打造了一個(gè)“萬(wàn)有動(dòng)力”運(yùn)動(dòng)主題區(qū)。主題區(qū)周邊不僅匯集了耐克、迪卡儂、滔搏運(yùn)動(dòng)城、優(yōu)享健身等多種組合的品牌，同時(shí)在主題區(qū)內(nèi)，也擺放了運(yùn)動(dòng)美陳以及投籃設(shè)備。這些生態(tài)旅游氛圍的業(yè)態(tài)及功能設(shè)置，讓運(yùn)動(dòng)成為密云的一種生活方式。為面對(duì)新家庭消費(fèi)者的崛起，密云華潤(rùn)萬(wàn)象匯在三層打造了一個(gè)“萬(wàn)有稚趣”兒童主題區(qū)，這是密云華潤(rùn)萬(wàn)象匯特別邀請(qǐng)了日本設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)的，面積達(dá)300平方米。這個(gè)主題區(qū)屬于商場(chǎng)的公共區(qū)域，對(duì)消費(fèi)者免費(fèi)開(kāi)放，里面不僅有恐龍等動(dòng)物陳設(shè)，還有全木質(zhì)是兒童游玩“木屋”以及家長(zhǎng)休息區(qū)。無(wú)論是帶孩子玩累了，還是想找一個(gè)與孩子互動(dòng)的空間，這里都是絕佳的場(chǎng)地。

（四）在建情況

2017年，全市在建或未開(kāi)業(yè)的建筑面積萬(wàn)米以上商業(yè)設(shè)施8個(gè)，具體情況如下：

1、在建項(xiàng)目均位于五環(huán)外

從地理位置分布看，全市萬(wàn)米以上的在建或未開(kāi)業(yè)的商業(yè)設(shè)施主要位于五環(huán)外，充分體現(xiàn)了大型商業(yè)設(shè)施的地域分布趨勢(shì)。

2、在建項(xiàng)目集中南部城區(qū)大興和房山區(qū)

全市萬(wàn)米以上的在建8個(gè)商業(yè)設(shè)施中，有3個(gè)位于大興，2個(gè)位于房山，豐臺(tái)、順義、通州各有1個(gè)。北京大型商業(yè)繼續(xù)加大在南城地域的分布趨勢(shì)，同時(shí)以體現(xiàn)出大興區(qū)商業(yè)發(fā)展的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。

3、在建商業(yè)項(xiàng)目以購(gòu)物中心為主

全市萬(wàn)米以上在建或未開(kāi)業(yè)的商業(yè)設(shè)施業(yè)態(tài)以購(gòu)物中心為主。購(gòu)物中心作為集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、文化、藝術(shù)等多項(xiàng)消費(fèi)服務(wù)功能于一體的商業(yè)形態(tài)，“體驗(yàn)式”消費(fèi)優(yōu)勢(shì)明顯，在一定程度上適應(yīng)并引領(lǐng)著消費(fèi)需求，有其生存之道。

三、北京大型商業(yè)設(shè)施主要變化趨勢(shì)

2017年北京萬(wàn)米以上大型商業(yè)設(shè)施有342個(gè)，與2015年298個(gè)相比增加44個(gè)；其中十萬(wàn)米以上商業(yè)設(shè)施增加12個(gè)，萬(wàn)至十萬(wàn)米商業(yè)設(shè)施增加32個(gè)。與2015年相比，北京新增萬(wàn)米以上商業(yè)設(shè)施呈現(xiàn)出以下特征：

（一）在地域分布上，大型商業(yè)設(shè)施呈現(xiàn)均衡化、補(bǔ)缺化發(fā)展趨勢(shì)，新增大型商業(yè)設(shè)施七成以上位于五環(huán)外

1、核心功能區(qū)大型商業(yè)設(shè)施數(shù)量下降

大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展方興未艾，全市新增萬(wàn)米以上商業(yè)設(shè)施44家，在全市新增的44個(gè)萬(wàn)米以上商業(yè)設(shè)施中，中心城區(qū)（城六區(qū)）增加21個(gè)，主要集中在豐臺(tái)、朝陽(yáng)和石景山，核心城區(qū)（東西城）沒(méi)有增加且減少1個(gè)。而南城（豐臺(tái)、大興、房山）成為近年大型商業(yè)設(shè)施快速發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。南城（豐臺(tái)、大興、房山）新增大型商業(yè)設(shè)施25個(gè)，占比56.8%，其中豐臺(tái)、大興增加最多，各新增12個(gè)和10個(gè)。

首都核心功能區(qū)萬(wàn)米大型商業(yè)設(shè)施的數(shù)量下降與政府政策密切相關(guān)，一方面政府大力推動(dòng)疏解非首都功能，加大對(duì)傳統(tǒng)且人口密集的批發(fā)類(lèi)業(yè)態(tài)的淘汰和疏解力度，造成此類(lèi)商業(yè)設(shè)施數(shù)量減少；另一方面，根據(jù)城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，政府不鼓勵(lì)在中心城區(qū)新建大型商業(yè)設(shè)施，導(dǎo)致首都核心功能區(qū)新增萬(wàn)米以上商業(yè)設(shè)施數(shù)量少。

2、南部城區(qū)大型商業(yè)設(shè)施增速高于北部城區(qū)

受早期城市規(guī)劃及商業(yè)布局不均衡的影響，北京南部城區(qū)大型商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)薄弱，南部城區(qū)大型商業(yè)設(shè)施的分布在數(shù)量及規(guī)模上與北部城區(qū)均存在較大差距。如2015年南部城區(qū)大型商業(yè)設(shè)施僅有41個(gè)，僅占北部城區(qū)大型商業(yè)設(shè)施數(shù)量的三分之一。此外，從業(yè)態(tài)構(gòu)成上看，南部城區(qū)大型商業(yè)設(shè)施中家居建材業(yè)類(lèi)業(yè)態(tài)比重明顯偏大，而滿足品質(zhì)生活需求的業(yè)態(tài)如百貨、購(gòu)物中心、超市及專(zhuān)業(yè)專(zhuān)賣(mài)店的數(shù)量明顯偏少。

隨著“城南計(jì)劃”的實(shí)施，南部城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展的黃金機(jī)遇期，包括購(gòu)物中心等各類(lèi)先進(jìn)業(yè)態(tài)在南部城區(qū)紛紛落地，并在改善南部城區(qū)基礎(chǔ)商業(yè)環(huán)境的同時(shí)，加速提升南部城區(qū)在城市商業(yè)中的市場(chǎng)地位。南部城區(qū)的大型商業(yè)設(shè)施達(dá)到77個(gè)，比北部城區(qū)多16個(gè)。從新增大型商業(yè)設(shè)施的業(yè)態(tài)看，南部城區(qū)新增購(gòu)物中心14個(gè)，北部城區(qū)同期僅新增4個(gè)；南部城區(qū)新增百貨10個(gè)，北部城區(qū)同期僅新增2個(gè)；南部城區(qū)新增大型超市11個(gè)，北部城區(qū)同期僅新增2個(gè)。大型商業(yè)設(shè)施在南部城區(qū)的增速高于北部城區(qū)12個(gè)百分點(diǎn)。此外，從新增大型商業(yè)設(shè)施分布看，豐臺(tái)和大興區(qū)成為南部城區(qū)的熱點(diǎn)區(qū)域。

南城（豐臺(tái)、大興、房山）成為近年大型商業(yè)設(shè)施快速發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。在全市新增44個(gè)萬(wàn)米以上商業(yè)設(shè)施中，中心城區(qū)（城六區(qū)）增加21個(gè)，主要集中在豐臺(tái)、朝陽(yáng)和石景山，核心城區(qū)（東西城）沒(méi)有增加且減少1個(gè)。而南城（豐臺(tái)、大興、房山）大型商業(yè)設(shè)施新增25個(gè)，占比56.8%，其中以豐臺(tái)、大興新增量最多，兩區(qū)各有12個(gè)和10個(gè)大型商業(yè)設(shè)施入市。

3、五環(huán)外成為大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展的主力區(qū)域

近年來(lái)，隨著交通和市政配套的不斷完善，新興商圈正在不斷崛起，北京商業(yè)格局由過(guò)去中心商圈集中于三環(huán)以?xún)?nèi)，變?yōu)榉稚⒂谌h(huán)沿線至四環(huán)沿線甚至到五環(huán)外區(qū)域，五環(huán)外商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了重大的發(fā)展機(jī)遇，新的商圈將在五環(huán)外形成。

在全市新增的44個(gè)萬(wàn)米以上商業(yè)設(shè)施中，五環(huán)外區(qū)域新增大型商業(yè)設(shè)施33個(gè)，占比75%；其次為二至四環(huán)區(qū)域增加13個(gè)，占比29.5%。隨著北京城市商業(yè)及核心商圈開(kāi)發(fā)的飽和，北京商業(yè)格局不斷從內(nèi)向外多極化發(fā)展，此外受北京疏解城市功能的政策引導(dǎo)和五環(huán)外區(qū)域城鎮(zhèn)化的加快及交通條件的改善，大型商業(yè)設(shè)施進(jìn)一步加快在五環(huán)外區(qū)域發(fā)展的進(jìn)程。

多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目的落地在填補(bǔ)南部城區(qū)商業(yè)空白的同時(shí)，并加快以大型商業(yè)設(shè)施為核心的區(qū)域型商圈的構(gòu)建和發(fā)展。如大興西紅門(mén)商圈和天宮院商圈的發(fā)展與薈聚購(gòu)物中心和天宮院龍湖天街購(gòu)物中心的建設(shè)發(fā)展密切相關(guān)。位于南五環(huán)西紅門(mén)區(qū)域的薈聚購(gòu)物中心的建設(shè)將沉寂多年的南城商圈徹底激活，并以薈聚購(gòu)物中心為核心打造成型西紅門(mén)商圈。作為北歐零售巨頭英特宜家在北京的首個(gè)購(gòu)物中心，薈聚購(gòu)物中心總面積60萬(wàn)平方米，體量與三個(gè)西單大悅城相當(dāng)，幾乎囊括了目前北京最全的快時(shí)尚品牌。這也是繼凱德MALL大峽谷之后，南城商業(yè)的一次重大升級(jí)。而憑借著大而全的體量和優(yōu)質(zhì)的品牌凝聚力，以薈聚購(gòu)物中心為核心的西紅門(mén)商圈，輻射范圍已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)西紅門(mén)區(qū)域。其消費(fèi)客群除來(lái)自大興黃村、天宮院外，甚至包括河北固安等京南地區(qū)以及石景山、門(mén)頭溝等京西地區(qū)。目前薈聚日均客流量達(dá)10萬(wàn)人次。

天宮院地處南六環(huán)外規(guī)劃的大興新城核心區(qū)，作為天宮院區(qū)域內(nèi)第一個(gè)入市的大型商業(yè)項(xiàng)目，龍湖時(shí)代天街以15萬(wàn)米的商業(yè)體量奠定其在天宮院區(qū)域中的核心商業(yè)地位，并加速激活天宮院商圈的成型并發(fā)展。作為目前六環(huán)外面積最大的地鐵上蓋購(gòu)物中心，龍湖時(shí)代天街聚集了優(yōu)衣庫(kù)、H&M;、GAP等眾多國(guó)際快銷(xiāo)潮牌，上影國(guó)際IMAX影城、迪卡儂、喜悅滑冰場(chǎng)、奇樂(lè)兒萌獸主題公園、特色餐飲等近300個(gè)知名品牌。并引入了物美精品超市、上影IMAX國(guó)際影城、喜悅滑冰場(chǎng)、迪卡儂、優(yōu)衣庫(kù)、H&M;、星巴克、便宜坊、湯城小廚等眾多優(yōu)質(zhì)品牌，全面提升大興區(qū)域的消費(fèi)環(huán)境，引領(lǐng)南城家庭消費(fèi)全新升級(jí)。

（二）在業(yè)種業(yè)態(tài)上，大型商業(yè)設(shè)施向休閑化、體驗(yàn)化、便利化方向發(fā)展，以購(gòu)物為主的傳統(tǒng)商業(yè)模式大幅萎縮

1、購(gòu)物中心成為北京大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展的主流方向

在全市新增的44個(gè)萬(wàn)米以上商業(yè)設(shè)施中，購(gòu)物中心業(yè)態(tài)新增30個(gè)，占比68.2%；其次超市業(yè)態(tài)增加20個(gè)，占比45.5%；百貨業(yè)態(tài)增加9個(gè)，占比20.5%；與之對(duì)應(yīng)的是建材家居店和專(zhuān)業(yè)專(zhuān)賣(mài)店數(shù)量均不同程度出現(xiàn)下降。商業(yè)各業(yè)態(tài)的不同表現(xiàn)，既是政府加快非首都核心功能的疏解，對(duì)部分業(yè)態(tài)采取的限制性發(fā)展的結(jié)果；同時(shí)也受近年實(shí)體商業(yè)經(jīng)營(yíng)低迷，導(dǎo)致部分商業(yè)深陷經(jīng)營(yíng)瓶頸，對(duì)商業(yè)格局產(chǎn)生一定影響。

而經(jīng)過(guò)此次市場(chǎng)調(diào)整，北京商業(yè)將進(jìn)入新的發(fā)展階段，尤其是近年大量購(gòu)物中心項(xiàng)目的持續(xù)入市，在不斷優(yōu)化北京商業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的同時(shí)，將持續(xù)加快北京商業(yè)向具備國(guó)際化、品質(zhì)化和體驗(yàn)化的先進(jìn)商業(yè)市場(chǎng)升級(jí)的趨勢(shì)。

2、綜合超市快速增長(zhǎng)向社區(qū)商業(yè)綜合體轉(zhuǎn)型發(fā)展

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇和社區(qū)商業(yè)的快速發(fā)展，社區(qū)生活性服務(wù)業(yè)將成為北京商業(yè)發(fā)展的重要方向，而依托超市綜合發(fā)展的社區(qū)商業(yè)綜合體將成為社區(qū)商業(yè)主流模式。全市經(jīng)營(yíng)面積在15000㎡以上的大型綜合超市有28家，占比39%；其中經(jīng)營(yíng)在20000㎡以上大型綜超有11家，占比15%。以超市發(fā)為例，超市發(fā)近期發(fā)布了新的三年發(fā)展規(guī)劃，計(jì)劃截至2020年將門(mén)店數(shù)量擴(kuò)張至220家。計(jì)劃新開(kāi)將以生鮮超市、生活超市作為重點(diǎn)發(fā)展業(yè)態(tài)。在物美開(kāi)店計(jì)劃中，將在新開(kāi)的50家門(mén)店中選取一半門(mén)店重點(diǎn)發(fā)展大賣(mài)場(chǎng)業(yè)態(tài)。

3、百貨增速下降明顯，傳統(tǒng)百貨面臨洗牌

在北京實(shí)體經(jīng)濟(jì)整體穩(wěn)中有進(jìn)的大環(huán)境下，面對(duì)網(wǎng)絡(luò)零售沖擊迅猛發(fā)展，北京零售業(yè)實(shí)體格局出現(xiàn)一些新的變化，“轉(zhuǎn)停并購(gòu)”成為近年北京零售業(yè)市場(chǎng)主要特征。2016年，北京百貨零售行業(yè)有7家閉店，其中5家為外資百貨企業(yè)，外資零售品牌成為北京零售實(shí)體商業(yè)閉店的重災(zāi)區(qū)。部分外資品牌百貨的閉店，一方面在于在外資品牌百貨喪失了自身特色，且沒(méi)有采取合適的產(chǎn)品和營(yíng)銷(xiāo)策略，導(dǎo)致企業(yè)在中國(guó)的利潤(rùn)整體下降。另一方面這些外資品牌百貨對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)的新變化反應(yīng)不夠敏銳，最終導(dǎo)致其商業(yè)策略受到很大的發(fā)展瓶頸。

4、以商品銷(xiāo)售為主的專(zhuān)業(yè)店與專(zhuān)賣(mài)店數(shù)量大幅減少

大型專(zhuān)業(yè)專(zhuān)賣(mài)店在市場(chǎng)中的份額進(jìn)一步下滑。專(zhuān)業(yè)專(zhuān)賣(mài)店在北京大型商業(yè)設(shè)施的比重從2015年的10.7%進(jìn)一步下滑至2017年的7.9%。數(shù)量從2015年的32家增減少至2017年的27家。從近年大型專(zhuān)業(yè)專(zhuān)賣(mài)店的發(fā)展看，造成專(zhuān)業(yè)專(zhuān)賣(mài)店占有率下滑的原因，一方面在于網(wǎng)購(gòu)迅猛發(fā)展對(duì)實(shí)體商業(yè)的沖擊，以商品銷(xiāo)售為主的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式發(fā)展難以為繼；另一方面針對(duì)商品/品牌全面實(shí)現(xiàn)線下線上的整合，專(zhuān)業(yè)專(zhuān)賣(mài)店應(yīng)對(duì)策略和創(chuàng)新力，專(zhuān)業(yè)專(zhuān)賣(mài)店經(jīng)營(yíng)下滑和業(yè)務(wù)鏈萎縮難以規(guī)避。

（三）在規(guī)模體量上，中等體量大型商業(yè)設(shè)施新增比例快速提高，大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展從追求體量向追求內(nèi)容方向轉(zhuǎn)變

1、中等體量大型商業(yè)設(shè)施新增比例快速提高

中等體量大型商業(yè)設(shè)施新增比例快速提高。在在44個(gè)新增的大型商業(yè)設(shè)施中，面積在50000-100000㎡之間的大型商業(yè)設(shè)施占比29.5%，同比增長(zhǎng)3.6%；面積在20000- 50000㎡之間的大型商業(yè)設(shè)施占比25%，同比增長(zhǎng)2.8%；面積在10000- 20000㎡之間的大型商業(yè)設(shè)施占比27.3%；同比下降2.3%，面積在100000㎡以上的大型商業(yè)設(shè)施占比18.2%；同比下降4%。對(duì)比2015年和2017年的數(shù)據(jù)可看出，中等體量大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展較快，市場(chǎng)占有率進(jìn)一步提高。

2、大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展從追求體量向追求內(nèi)容方向轉(zhuǎn)變

歷經(jīng)近年商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)放量，北京大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展近趨飽和。而在整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不樂(lè)觀、電商兇猛沖擊線下及消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣和偏好轉(zhuǎn)變的大環(huán)境下，大型商業(yè)設(shè)施開(kāi)始摒棄傳統(tǒng)“求大求全”的發(fā)展模式，趨向從追求體量向追求內(nèi)容轉(zhuǎn)變。

對(duì)應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和消費(fèi)者的需求變化，朝陽(yáng)大悅城近年啟動(dòng)了轉(zhuǎn)型升級(jí)調(diào)整，大力推動(dòng)商場(chǎng)從傳統(tǒng)購(gòu)物中心向蘊(yùn)含生活美學(xué)的生活方式中心轉(zhuǎn)變，希冀通過(guò)加強(qiáng)關(guān)注消費(fèi)者體驗(yàn)，為消費(fèi)者提供品質(zhì)生活方式。如朝陽(yáng)大悅城繼續(xù)對(duì)場(chǎng)內(nèi)空間及格局進(jìn)行改造升級(jí)，以打造內(nèi)含不同生活方式為主題的若干主題區(qū)。在繼悅界之后，朝北大悅城全力推出以匠心慢食空間為特色的“拾間”主題區(qū)，“拾間”主題區(qū)繼續(xù)小眾化定調(diào)風(fēng)格，以對(duì)生活品質(zhì)有更高要求的小眾客群為目標(biāo)，集合追求食材品質(zhì)與廚藝精進(jìn)且擁有超級(jí)單品的精致店鋪，公共區(qū)域以現(xiàn)代徽派建筑風(fēng)格進(jìn)行統(tǒng)裝，打造別有情趣的用餐環(huán)境。此外，為增強(qiáng)場(chǎng)內(nèi)的生活美學(xué)氛圍，朝北大悅城加大對(duì)lifestyle業(yè)態(tài)的調(diào)整和優(yōu)化，并積極通過(guò)引進(jìn)全新或特色品牌全面提升場(chǎng)內(nèi)品質(zhì)生活方式中心的氛圍，如將主題空間“悅界”的品牌更新30%左右，1F輕奢區(qū)和化妝品區(qū)加大引進(jìn)更多的國(guó)際知名品牌，2F設(shè)計(jì)師女裝區(qū)積極引進(jìn)全新品牌。2016年朝陽(yáng)大悅城新引進(jìn)143個(gè)全新品牌，新店占比29%，其中，19個(gè)為北京首家，31個(gè)為北京東部首家；整體調(diào)整面積達(dá)2萬(wàn)㎡，占全樓的16%。2017年新引進(jìn)106個(gè)品牌，占商戶總數(shù)的21%，整體調(diào)整面積達(dá)1.4萬(wàn)㎡。通過(guò)一系列的調(diào)整和升級(jí)，朝陽(yáng)大悅城對(duì)遠(yuǎn)端吸客能力進(jìn)一步得到提升。2016年朝北大悅城銷(xiāo)售額達(dá)到35億，同比增長(zhǎng)近30%；全年客流達(dá)2500萬(wàn)，日均客流近7萬(wàn)；場(chǎng)內(nèi)坪效同比提升28%，客單價(jià)同比提升15%，提袋率同比增長(zhǎng)10%；租金收入突破5.2億元，增幅11%。

以三里屯太古里為代表，打造以時(shí)尚品牌聚合的體驗(yàn)新特色。作為太古地產(chǎn)在中國(guó)內(nèi)地首個(gè)落成并啟用的綜合商業(yè)項(xiàng)目，三里屯太古里已成為北京時(shí)尚潮流風(fēng)向標(biāo)。但受近年網(wǎng)購(gòu)電商發(fā)展的沖擊，三里屯太古里面臨巨大競(jìng)爭(zhēng)壓力，2017年?duì)I業(yè)額同比增速僅為2.9%，低于同期頤堤港的70.5%成為近年最小增長(zhǎng)。為改善競(jìng)爭(zhēng)壓力，三里屯太古里近期加大品牌運(yùn)營(yíng)調(diào)整。如為更好詮釋北京時(shí)尚潮流地標(biāo)的理念，三里屯太古里積極調(diào)整原有的業(yè)態(tài)布局，加大引進(jìn)創(chuàng)新業(yè)態(tài)或潮流時(shí)尚品牌的力度。如將原位于三里屯太古里北區(qū)的萬(wàn)寶龍全球最大精品店調(diào)整為國(guó)際時(shí)尚餐飲集合體驗(yàn)區(qū)。該國(guó)際時(shí)尚餐飲體驗(yàn)區(qū)主打潮流時(shí)尚餐食體驗(yàn)，在一層設(shè)置輕食餐廳，通過(guò)引入包括Bad Farmers Our Bakery，以及風(fēng)靡韓國(guó)的網(wǎng)紅巧克力面包“臟臟包”等輕餐品牌進(jìn)住，加大對(duì)潮青人群的吸引。二層引入極具地中海和亞洲風(fēng)味結(jié)合的高檔西餐廳R estaurant Y。三層和四層引入法餐與夜店混搭品牌InfraR ouge。三里屯太古里還積極引入10余家國(guó)內(nèi)外高顏值潮流店鋪增添潮流亮點(diǎn)，如引入COS、Juice、Joseph、Sacai、C athK idston、A PMMO N A C O、SandroMen、祖馬龍、K urtGeiger、AwfullyC hocolate等。此外還引入法國(guó)頂級(jí)時(shí)裝芭蕾鞋品牌麗派朵R epetto進(jìn)住。通過(guò)系列業(yè)態(tài)品牌的調(diào)整，三里屯太古里在延續(xù)潮流風(fēng)尚地標(biāo)風(fēng)格的同時(shí)，繼續(xù)瞄準(zhǔn)國(guó)際潮流化的方向，加大營(yíng)造獨(dú)特的潮流體驗(yàn)氛圍來(lái)聚合體驗(yàn)特色。

以石景山萬(wàn)達(dá)、西單大悅城為代表，積極融入文旅元素打造商業(yè)新體驗(yàn)。2017年8月，大悅城延續(xù)創(chuàng)新理念在西單大悅城推出以年輕潮范兒為主題的“樣街”商區(qū)，“樣街”商區(qū)位于西單大悅城9層，經(jīng)營(yíng)面積近3000平米，“樣街”致力于為18- 25歲最in群體打造的社群集結(jié)型空間，召集了塔羅占卜、紋身、BJD娃娃、二次元手辦、拇指滑板、電競(jìng)黑科技、網(wǎng)紅奶昔等29家潮玩潮酷店鋪。有別于“悅界”側(cè)重體驗(yàn)場(chǎng)景和客群聚焦化的創(chuàng)新模式，西單大悅城“樣街”更突出通過(guò)開(kāi)放式場(chǎng)景實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)和消費(fèi)互融，以此更大釋放消費(fèi)客群的參與感和體驗(yàn)性。此外，2017年9月，石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)重點(diǎn)打造的“廠東門(mén)1919”商區(qū)開(kāi)業(yè)，廠東門(mén)1919商區(qū)位于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)二層，經(jīng)營(yíng)面積9300平米，布局有51個(gè)新潮流品牌，是萬(wàn)達(dá)聯(lián)合首鋼斥資3800萬(wàn)重點(diǎn)打造的以滿濃郁鋼鐵工業(yè)氛圍的文化主題街區(qū)。作為以“工業(yè)+時(shí)尚”為主題的體驗(yàn)式商區(qū)，廠東門(mén)1919不僅實(shí)現(xiàn)了首個(gè)將工業(yè)主題元素與現(xiàn)代商業(yè)進(jìn)行融合，同時(shí)將文化旅游元素融入消費(fèi)場(chǎng)景，實(shí)現(xiàn)時(shí)尚的服務(wù)站造型與充滿濃郁鋼鐵工業(yè)氛圍的文化主題街區(qū)相輔相成，以此形成旅游、商業(yè)與工業(yè)碰撞，觀賞、購(gòu)物與體驗(yàn)結(jié)合的全新視角，促動(dòng)石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)全方位品質(zhì)的升級(jí)。

3、大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展從追求體量向追求內(nèi)容方向轉(zhuǎn)變

與新型大型購(gòu)物中心積極調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略及模式所不同，傳統(tǒng)大型商業(yè)面對(duì)消費(fèi)趨勢(shì)的變化缺乏積極的應(yīng)對(duì)之策，導(dǎo)致近年傳統(tǒng)大型商業(yè)設(shè)施閉店?duì)顩r層出不窮。2018年1月，具有27年歷史的北辰購(gòu)物中心亞運(yùn)村店宣布停業(yè)。這是繼去年

莊勝崇光百貨遭遇“撤柜潮”，華堂、百盛等多個(gè)百貨零售商場(chǎng)撤店后，又一個(gè)傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)關(guān)門(mén)。

作為北京北部地區(qū)規(guī)模最大的百貨商場(chǎng)之一，北辰購(gòu)物中心自入市之初就受到市場(chǎng)的青睞，早期的北辰購(gòu)物中心不僅位列北京市億元商場(chǎng)行列；而且以30%的年均高投資回報(bào)率創(chuàng)造了轟動(dòng)行業(yè)的“北辰現(xiàn)象”。但自2012年始，北辰購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)開(kāi)始連續(xù)下滑，下滑最多的時(shí)候達(dá)到近20%。截止到2017年上半年，北辰購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)收入僅為0.83億，同比下降18.9%，這已經(jīng)是北辰購(gòu)物中心連續(xù)6年半出現(xiàn)營(yíng)收業(yè)績(jī)下滑。面對(duì)經(jīng)營(yíng)壓力，北辰購(gòu)物中心亞運(yùn)村店曾先后嘗試優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)、調(diào)整經(jīng)營(yíng)方式、創(chuàng)新品類(lèi)品牌組合、壓縮成本費(fèi)用等多種措施，但均未能遏制業(yè)績(jī)下滑的大趨勢(shì)。

從市場(chǎng)發(fā)展看，北辰購(gòu)物中心閉店雖是個(gè)案，但充分反應(yīng)傳統(tǒng)百貨的行業(yè)發(fā)展窘境。一方面受市場(chǎng)飽和、開(kāi)店成本激增及電子商務(wù)沖擊等多重影響，傳統(tǒng)百貨失去價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)入微利甚至無(wú)利經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。另一方面隨著城市商業(yè)區(qū)域化進(jìn)程的加快，包括郊區(qū)型購(gòu)物中心等新商業(yè)的快速發(fā)展加大對(duì)城市中傳統(tǒng)百貨的人氣“截流”，從導(dǎo)致傳統(tǒng)百貨經(jīng)營(yíng)舉步維艱。第三，基于自身?xiàng)l件及經(jīng)營(yíng)模式的限制，傳統(tǒng)百貨缺乏創(chuàng)新發(fā)展的基礎(chǔ)條件，最終導(dǎo)致轉(zhuǎn)型發(fā)展機(jī)遇的喪失。

隨著消費(fèi)持續(xù)升級(jí)，傳統(tǒng)百貨必須進(jìn)一步突破傳統(tǒng)的思維框架和業(yè)務(wù)模式，積極推動(dòng)創(chuàng)新，利用技術(shù)來(lái)驅(qū)動(dòng)商業(yè)變革，邁向 “新零售”時(shí)代。其中，打通線上線下與物流服務(wù)無(wú)疑是未來(lái)發(fā)展的主流方向，拓展全渠道零售亦迫在眉睫。進(jìn)行全面轉(zhuǎn)型升級(jí)，推動(dòng)智能化、數(shù)據(jù)化、線上線下一體化的“新零售”業(yè)態(tài)向前大步邁進(jìn)。

（四）在發(fā)展品牌上，大型商業(yè)設(shè)施呈現(xiàn)集團(tuán)化、連鎖化發(fā)展趨勢(shì)，優(yōu)質(zhì)品牌運(yùn)營(yíng)商項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益明顯高于平均水平

1、國(guó)內(nèi)商業(yè)集團(tuán)/品牌連鎖化發(fā)展持續(xù)發(fā)力，經(jīng)營(yíng)效益高于預(yù)期

作為國(guó)內(nèi)最大的商業(yè)零售集團(tuán)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)繼續(xù)保持快速的發(fā)展勢(shì)頭。萬(wàn)達(dá)年報(bào)顯示，2016年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)資產(chǎn)達(dá)到7961億元，同比增長(zhǎng)21.4%。營(yíng)業(yè)收入2549.8億元，完成年計(jì)劃的103.2%，同比增長(zhǎng)3.4%；當(dāng)年新開(kāi)28家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，當(dāng)年新增商業(yè)面積600萬(wàn)㎡。數(shù)據(jù)表明，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)效益明顯高于預(yù)期。

作為國(guó)內(nèi)最大的家居流通集團(tuán)，紅星美凱龍同樣取得良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)， 2017年年中財(cái)報(bào)顯示，紅星美凱龍?jiān)?017年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入50.7億元，同比增長(zhǎng)10.6%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)近21.6億元，同比增長(zhǎng)11.9%。其營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)來(lái)源于自有╱租賃商場(chǎng)及委管商場(chǎng)、租賃商場(chǎng)的租賃及管理費(fèi)收入的增長(zhǎng)以及開(kāi)業(yè)商場(chǎng)的數(shù)量及經(jīng)營(yíng)面積的增加等方面。紅星美凱龍目前在營(yíng)商場(chǎng)達(dá)214家，總經(jīng)營(yíng)面積近1330萬(wàn)平方米，平均出租率達(dá)到97.0%。

2、國(guó)際零售/品牌連鎖化緊扎本土，多元經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)發(fā)展

作為亞洲領(lǐng)先的綜合零售及服務(wù)企業(yè)集團(tuán)，永旺集團(tuán)自1996年進(jìn)入中國(guó)以來(lái)，目前國(guó)內(nèi)共經(jīng)營(yíng)了將近400家不同業(yè)態(tài)的店鋪。事業(yè)涵蓋多個(gè)領(lǐng)域，從郊外摩爾Mall型購(gòu)物中心、綜合百貨超市、食品超市到便利店等多種商業(yè)形態(tài)。從2014- 2016年永旺銷(xiāo)售額和門(mén)店拓展看。近3年永旺銷(xiāo)售額基本呈上漲趨勢(shì)，增長(zhǎng)率保持正增長(zhǎng)。2016年?duì)I業(yè)額達(dá)到111.7億元，增長(zhǎng)率為4.9%。從門(mén)店拓展看，2016年永旺的門(mén)店數(shù)量為56個(gè)，增長(zhǎng)率為3.7%。

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（執(zhí)筆人：北京京商流通戰(zhàn)略研究院李馥佳）