樅陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及對(duì)策研究

孫 軍

（安徽省銅陵市樅陽(yáng)縣國(guó)土資源局 ，安徽 銅陵 244000）

去年，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一路走高引起社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，中央媒體也史無(wú)前例地加入了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的批評(píng)，媒體如此集中激烈的關(guān)注被認(rèn)為是中央將出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策的晴雨表。果不其然，國(guó)家在五月份連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)新政和措施（如國(guó)十條、新國(guó)十一條，停發(fā)第三套房貸等），重拳出擊，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和規(guī)范開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)行為，由此拉開(kāi)了國(guó)家嚴(yán)格調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的序幕。今年以來(lái)，國(guó)家更是加大房地產(chǎn)市場(chǎng)整治力度，政策和措施更趨嚴(yán)厲，針對(duì)土地出讓、供后監(jiān)管等環(huán)節(jié)均作了明確規(guī)定。千絲萬(wàn)縷的利益驅(qū)動(dòng)和人們消費(fèi)心理的糾葛讓我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了錯(cuò)綜復(fù)雜的迷局，在這種大背景下，隨著國(guó)家加快城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐政策的貫徹落實(shí)，作為三線(xiàn)城市的樅陽(yáng)縣，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展又呈現(xiàn)出怎樣的特點(diǎn)呢？

一、樅陽(yáng)縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

樅陽(yáng)縣房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近幾年的培育和發(fā)展，已步入升級(jí)換代的階段，尤其是安慶市住房建設(shè)“十一五”規(guī)劃編制完成和樅陽(yáng)縣推進(jìn)開(kāi)放攻堅(jiān)、加快城市化進(jìn)程的發(fā)展戰(zhàn)略后，大力開(kāi)展了“三違”集中整治，凈化了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇并進(jìn)入了最佳發(fā)展時(shí)期，呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的勢(shì)頭。它不僅帶動(dòng)了縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)了縣城面貌的改觀(guān)，而且還活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng)，改善了縣城居民的住房條件。

目前樅陽(yáng)縣的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)48家，其中外來(lái)企業(yè)35家。新開(kāi)工住宅小區(qū)和成片改造項(xiàng)目34個(gè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“增長(zhǎng)速度較快、供需總體平衡、結(jié)構(gòu)趨向合理、價(jià)格穩(wěn)中有升、消費(fèi)逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資24746萬(wàn)元，商品房銷(xiāo)售面積8.05萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額11810萬(wàn)元；2009年全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資81040萬(wàn)元，商品房銷(xiāo)售面積15.10萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額28532萬(wàn)元；2010年全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資155330萬(wàn)元，商品房銷(xiāo)售面積31.62萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額70611萬(wàn)元。

2011年以來(lái)，盡管遭遇全國(guó)性房地產(chǎn)硬性調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，樅陽(yáng)縣房地產(chǎn)隨大盤(pán)影響，成交量下滑，部分消費(fèi)者持幣觀(guān)望，但商品房銷(xiāo)售額穩(wěn)中有升。2011年1-9月份商品房銷(xiāo)售面積17.84萬(wàn)平方米，同比下降14.3%，其中住宅15.97萬(wàn)平方米，同比下降4.5%;商品房銷(xiāo)售額49407萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)11.06%，其中住宅42977萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)27.98%。商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格2770.13元/m2，同比增長(zhǎng)29.63%，住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格2690.89元/m2，同比增長(zhǎng)34.03%。九月份，城區(qū)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格3022.37元/m2，環(huán)比3.68%；城區(qū)住宅平均銷(xiāo)售3037.32元/m2，環(huán)比6.79%。商品房成交量比去年同期有所減少，但成交均價(jià)上升幅度較大。

2011年1-9月份樅陽(yáng)縣城區(qū)商品住宅成交對(duì)比

二手房需求量明顯增加，市場(chǎng)相對(duì)活躍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年1-6月份，樅陽(yáng)縣二手房交易179件（套），面積1.62萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.87%，平均售價(jià)842.75元/m2，同比增長(zhǎng)14.98%。平均價(jià)格同比增長(zhǎng)14.98%，環(huán)比增長(zhǎng)2.36%。

廉租住房建設(shè)全面啟動(dòng)。2009年康居山莊廉租房建設(shè)獲得省發(fā)改委批準(zhǔn)立項(xiàng)，計(jì)劃總投資2000萬(wàn)元，建筑面積10400平方米，工程完工后可滿(mǎn)足208戶(hù)低收入住房困難家庭居住，目前工程已全部完工；城區(qū)低收入住房困難家庭調(diào)查工作已深入開(kāi)展，住房租賃貨幣補(bǔ)貼即將發(fā)放。相對(duì)廉租房的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)明顯滯后，我縣到目前為止，還未上馬經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。

經(jīng)發(fā)放100多份調(diào)查問(wèn)卷調(diào)查，購(gòu)房者中，縣城機(jī)關(guān)及事業(yè)單位人員占30%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府工作人員及教師占38%，外地經(jīng)商及個(gè)體商業(yè)人員占22%，其他人員占10%；月收入800元以下的占5%，800-2000元的占54%，2000-3000元的占31%，3000元以上的占10%；居住本縣的占98%，外地的占2%；67%的人認(rèn)為目前我縣房地產(chǎn)價(jià)格太高，不能接受，28%的人認(rèn)為較適度，可以接受，5%的人認(rèn)為房?jī)r(jià)較低；所購(gòu)房地面積在90M2以下的占5%，90-140M2的占87%，140M2以上的占9%。

樅陽(yáng)縣購(gòu)房者類(lèi)別對(duì)比圖

1縣城機(jī)關(guān)及事業(yè)單位人員，2鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府工作人員及教師，3外地經(jīng)商及個(gè)體商業(yè)人員，4其他人員

通過(guò)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前樅陽(yáng)縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本處于適度增長(zhǎng)階段，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度不高，居民可支配收入有限，消費(fèi)層次較低，房產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)合理，住宅用房占比高，總體呈現(xiàn)供求基本平衡供略大于求的市場(chǎng)格局。

二、樅陽(yáng)縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)

縣城房地產(chǎn)業(yè)雖然起步比較晚，但是發(fā)展迅速，尤其是近幾年，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、人民生活水平不斷提高和城市環(huán)境不斷改善，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。

從供給來(lái)看主要有以下特點(diǎn)：（1）外地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成為投資主體，進(jìn)駐樅陽(yáng)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的48家房地產(chǎn)企業(yè)中，有35家系外地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；（2）開(kāi)發(fā)量逐年上升，住宅面積比例逐漸增多；（3）小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)逐步規(guī)范，新開(kāi)工的住宅小區(qū)設(shè)施齊備；（4）供應(yīng)戶(hù)型以中等戶(hù)型和大戶(hù)型為主，2009年住宅投資68427萬(wàn)元]，其中90平方米以下投資860萬(wàn)元，僅占總投資額的1.26%。

從需求來(lái)看，主要特點(diǎn)如下：（1）總需求中，低收入家庭所占比例大，但由于住房商業(yè)貸款審查嚴(yán)格，“門(mén)檻”較高，使有效需求相對(duì)較少；（2）我縣房地產(chǎn)起步較晚，對(duì)外不具備輻射力，以本地需求為主；（3）機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員及外地務(wù)工人員購(gòu)房比例大；（4）付款方式多樣，貸款購(gòu)房比例逐漸增加；（5）住房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，漲幅不大，暫不具備投資和投機(jī)的潛力，絕大部分為自用性需求。

三、樅陽(yáng)縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題

在調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，樅陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與其它大城市相比有一定的相似性和滯后性，既有共性也有自己的個(gè)性的方面，可以歸納為以下幾個(gè)方面問(wèn)題。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)缺乏科學(xué)統(tǒng)一的規(guī)劃。政府有關(guān)職能部門(mén)應(yīng)在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r和居民需求等實(shí)際情況制訂出切實(shí)可行的發(fā)展規(guī)劃，進(jìn)行有序開(kāi)發(fā)，然而我縣前幾年一味堅(jiān)持市場(chǎng)的主導(dǎo)地位而忽略了相關(guān)的調(diào)控機(jī)制，放任房地產(chǎn)自由發(fā)展。近幾年樅陽(yáng)縣加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，以關(guān)注民生為出發(fā)點(diǎn)，出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)政策，才使以上局面有所改觀(guān)。

部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模較小，商品房開(kāi)發(fā)層次不高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不能適應(yīng)市場(chǎng)需要和提供布局合理、套型多樣、設(shè)施完善的商品住房，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不規(guī)范，房地產(chǎn)信貸規(guī)模偏小，還沒(méi)有健全完善的房地產(chǎn)信息發(fā)布系統(tǒng)。

房?jī)r(jià)的階段性漲幅過(guò)快，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)明顯快于居民收入增長(zhǎng)，與樅陽(yáng)縣城市競(jìng)爭(zhēng)力不相匹配。2010年度，樅陽(yáng)縣居民人均可支配收入14086元，同比增長(zhǎng)8.4%，農(nóng)民人均純收入4504元，同比增長(zhǎng)7.2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)漲幅，考慮收入分配差距，大部分居民收入增速低于房?jī)r(jià)增速。

商品房交易市場(chǎng)管理不到位。主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)混亂，私人開(kāi)發(fā)商品房進(jìn)入市場(chǎng)，房產(chǎn)證取得困難，私自交易情況嚴(yán)重，國(guó)家契稅收入大量流失。

四、樅陽(yáng)縣房地產(chǎn)調(diào)控的幾點(diǎn)對(duì)策

第一有效增加供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。第二進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)理性開(kāi)發(fā)、良性發(fā)展。第三轉(zhuǎn)變觀(guān)念，走可持續(xù)發(fā)展道路。

通過(guò)以上措施，必將促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序良好發(fā)展，購(gòu)房需求也將趨于理性，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭會(huì)逐步得到控制。但我們也清醒地認(rèn)識(shí)到，穩(wěn)定和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)是一項(xiàng)綜合性、長(zhǎng)期性的工作，需要各級(jí)部門(mén)的密切協(xié)作。我們須按照國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策的要求，進(jìn)一步加大調(diào)控力度，加強(qiáng)制度建設(shè)，努力建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，實(shí)現(xiàn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、持續(xù)、健康發(fā)展。

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