物業(yè)管理企業(yè)未來發(fā)展的策略研究

張圓吉

摘要：物業(yè)管理企業(yè)在我國這樣的發(fā)展中國家有著很大的發(fā)展?jié)摿?，在短時間內(nèi)這個行業(yè)不會被完全取代、消失。但是，如果長時間維持舊有的經(jīng)營方式會導(dǎo)致企業(yè)收益較差，當(dāng)收入負(fù)擔(dān)不了公司的日常運(yùn)行，員工的工作強(qiáng)度與工資不相匹配時，企業(yè)將面臨巨大的危機(jī)。而物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)在的問題所在其實(shí)很明顯：人、意識、模式問題，這三點(diǎn)也是企業(yè)發(fā)展的靈魂?；诖?，本文主要對物業(yè)管理企業(yè)未來發(fā)展的策略進(jìn)行分析探討。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理企業(yè);未來發(fā)展;策略研究

1、前言

物業(yè)管理要面對形形色色的客戶人群，隨著國家城市化進(jìn)程加快，樓房取代傳統(tǒng)平房，居民小區(qū)的數(shù)量與日俱增，這給物業(yè)管理企業(yè)帶來了發(fā)展的生機(jī)，同時又加大了挑戰(zhàn)的難度。如何在快速發(fā)展的社會背景下使企業(yè)立足，如何應(yīng)對逐漸增加的管理強(qiáng)度和尚存在缺陷的經(jīng)營方式，都是現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)要解決的問題。

2、當(dāng)前我國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營上的不足

2.1管理人員素質(zhì)參差不齊

由于物業(yè)管理這項(xiàng)工作不具有高技術(shù)性，招收工作人員時甚至不需要設(shè)置高等院校對口專業(yè)畢業(yè)的門檻，這就導(dǎo)致了管理人員的水平差距過大。有受到過專業(yè)教育的素質(zhì)較好的人員，也有學(xué)歷水平較低，接受的專業(yè)服務(wù)訓(xùn)練水平不足的人員，加之現(xiàn)在很多物業(yè)管理企業(yè)由于工作量增大廣招員工，所以員工平均年齡較小，既缺乏工作經(jīng)驗(yàn)又有部分缺乏一定素養(yǎng)，導(dǎo)致員工的質(zhì)量參差不齊，日常配合、服務(wù)都會受到阻礙。企業(yè)的高層管理人員有著硬性要求，既要有專業(yè)素養(yǎng)又要有業(yè)績水平，在現(xiàn)有的人員配置的情況下，選拔一個合格的高層管理人員比較困難，導(dǎo)致現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)高層管理人員數(shù)量不足，人均的工作量增大，工作效率下降。

2.2員工普遍缺乏正確的管理意識

物業(yè)管理，對外服務(wù)于有需要的客戶，對內(nèi)則要對員工進(jìn)行約束和鞭策。但是，現(xiàn)在很多企業(yè)的管理者缺乏正確的管理意識，物業(yè)管理企業(yè)的競爭體現(xiàn)在方方面面，除了基本的管理外，服務(wù)水平和經(jīng)營水平都是影響企業(yè)發(fā)展的重要因素?？蛻魧τ诜?wù)水平的要求越來越高，但是由于員工素質(zhì)不足和缺乏培訓(xùn)等問題，一些企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量較差，這使得客戶產(chǎn)生不滿，企業(yè)信譽(yù)大打折扣。經(jīng)營意識的缺乏體現(xiàn)在企業(yè)的管理者沒有能使企業(yè)變得更好的對策，根據(jù)現(xiàn)有的經(jīng)驗(yàn)，“規(guī)模效益”已經(jīng)成為影響這一行業(yè)收益的主要因素之一，很多企業(yè)并沒有意識到這點(diǎn)，固步自封，最終將會在市場的洪流中被淘汰。

2.3企業(yè)缺乏競爭性的進(jìn)步動力

競爭意識的缺乏使得企業(yè)沒有進(jìn)步的動力，也缺少進(jìn)步的目標(biāo)。目標(biāo)和動力是支持一個企業(yè)發(fā)展的前提，在市場化進(jìn)程中很多物業(yè)管理企業(yè)尚沒有引進(jìn)合適的市場競爭機(jī)制，員工工作的積極性不高，管理者也無法制定出下一步要發(fā)展的方向，長此以往企業(yè)的發(fā)展前景就會逐漸喪失。

3、未來發(fā)展中可以采取的策略

3.1提高入職門檻，健全管理制度

雖然物業(yè)管理并不需要高學(xué)歷高專業(yè)性就能進(jìn)行操作，但是在選拔員工時還是要提高標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真篩選，不僅僅是以學(xué)歷為標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)、表現(xiàn)都更為重要，要選拔那些熟悉管理流程，有一定的管理水平，能應(yīng)對不同客戶的人才。這些人才在企業(yè)中不斷進(jìn)行磨礪、積累經(jīng)驗(yàn)，很容易就能達(dá)到高層管理人員需要的水平和素質(zhì)，在此基礎(chǔ)上優(yōu)中擇優(yōu)，人才問題就能得到緩解。企業(yè)對工作態(tài)度消極、不適合服務(wù)性工作的員工要痛下決心裁員，以便補(bǔ)入素養(yǎng)高的新鮮血液，在企業(yè)運(yùn)行良好的基礎(chǔ)上可以通過調(diào)高員工的薪資水平，吸引高水平的人才前來應(yīng)聘。一方面，對服務(wù)態(tài)度良好但專業(yè)性不足的老員工，可以組織具有針對性的培訓(xùn)，重點(diǎn)分析他們的不足之處，集中教導(dǎo)，使他們有目標(biāo)地完善自己，這部分老員工對企業(yè)的感情更深，如果能適當(dāng)提升薪資將會獲得更好的效果。另一方面，企業(yè)要優(yōu)化管理機(jī)制，重新分配各部分管理工作所占的比重，比如針對現(xiàn)有居民對服務(wù)內(nèi)容的建議和常見的訴求適當(dāng)調(diào)整服務(wù)管理機(jī)制，制定新的服務(wù)人員工作規(guī)范，不斷推出新的服務(wù)模式，加強(qiáng)對員工工作狀況的管理，使其更適合當(dāng)下的物業(yè)管理需要。分析逐漸增多的物業(yè)企業(yè)和不斷倒閉的一部分企業(yè)，管理者應(yīng)該有清醒的認(rèn)知，設(shè)立風(fēng)險應(yīng)對機(jī)制，避免在房地產(chǎn)市場的波動下發(fā)生經(jīng)營問題。

3.2積極組織學(xué)習(xí)，培養(yǎng)管理意識

管理意識匱乏是阻礙物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重要問題，尤其針對企業(yè)中高層管理人員而言，沒有正確的管理意識在指揮下屬員工時很容易出現(xiàn)矛盾——員工工作性質(zhì)和命令不匹配的矛盾、客戶需求和服務(wù)指令不匹配的矛盾，所以積極舉辦中高層管理人員的學(xué)習(xí)活動至關(guān)重要，這部分管理人員都是經(jīng)過篩選的熟悉管理并且具有一定經(jīng)驗(yàn)與素養(yǎng)的人才，扭轉(zhuǎn)過去的觀念培養(yǎng)正確的管理意識較為容易。這里的“正確的管理意識”即要求管理者跳出過去固有的只注重“管理”的圈子，將目光放長遠(yuǎn)，還要同時注重經(jīng)營、服務(wù)意識。經(jīng)營意識主要針對中高層人員，服務(wù)意識則普及到所有員工。企業(yè)要注重規(guī)模效益，根據(jù)目前的企業(yè)發(fā)展情況的調(diào)查，我們可以清晰地發(fā)現(xiàn)規(guī)模效益對企業(yè)收益的影響。以某物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司為例：

可以明顯看出隨著物業(yè)管理規(guī)模的增長，企業(yè)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，收益也在逐漸增多。不斷地提高經(jīng)營管理的意識，通過擴(kuò)展企業(yè)的規(guī)模，形成規(guī)模效益，這樣才能夠促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的良好發(fā)展。

3.3加快市場化進(jìn)程，樹立競爭意識

缺乏競爭意識是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展緩慢的重要原因。市場化的速度決定了企業(yè)應(yīng)該遵循的發(fā)展速度，但是物業(yè)管理企業(yè)相較其他企業(yè)而言沒有直接表現(xiàn)出的競爭壓力，因此管理者常常疏忽競爭性的培養(yǎng)，在居民小區(qū)越來越多、物業(yè)管理企業(yè)雨后春筍般誕生的情況下，要保證企業(yè)的收益并取得一定的市場優(yōu)勢，樹立競爭意識必不可少。市場競爭機(jī)制能在對比中促使企業(yè)更好地發(fā)展，企業(yè)實(shí)力不足就將被淘汰，這是保證企業(yè)質(zhì)量、提高市場整體水平的有效機(jī)制，優(yōu)勝劣汰的結(jié)果能讓企業(yè)發(fā)展更加迅速。不僅僅是參與市場中各個物業(yè)管理企業(yè)之間的競爭，在物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部，通過進(jìn)行有效的競爭，能夠提高物業(yè)管理人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合能力，進(jìn)而有助于更好地開展物業(yè)管理工作，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的良好發(fā)展。

4、我國物業(yè)管理企業(yè)未來的發(fā)展方向

目前信息智能化已經(jīng)在多個領(lǐng)域普及，尤其是需要大量數(shù)據(jù)支持的行業(yè)，物業(yè)管理作為服務(wù)性行業(yè)的一種，接收到客戶的訴求也需要相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，提供解決對策，實(shí)施解決方案。信息化的加入使得物業(yè)處理問題的速度大大提升，客戶有需求時希望可以通過更加便捷的方式報告給公司，這也要依靠智能化領(lǐng)域的幫助，所以可以預(yù)見未來物業(yè)管理企業(yè)必須向信息智能化靠攏?，F(xiàn)存物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量較多，在市場競爭中必然有一部分消失，剩下的企業(yè)為了發(fā)展前景將會擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模。

5、結(jié)束語

物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展前景廣闊，相應(yīng)的競爭壓力也在逐漸增大，想要在眾多物業(yè)管理企業(yè)中獲得自己的一席之地，發(fā)現(xiàn)企業(yè)現(xiàn)存的不足并立即著手整改至關(guān)重要。先解決管理層面的意識問題，再解決員工的素質(zhì)、態(tài)度問題，能有效提升企業(yè)運(yùn)行效率。同時把握好“規(guī)模效益”的影響，抓住機(jī)會擴(kuò)展服務(wù)范圍，增大企業(yè)規(guī)模，能在短時間內(nèi)提高企業(yè)競爭力。引進(jìn)競爭機(jī)制可以從內(nèi)而外地進(jìn)行優(yōu)化，保持企業(yè)的活力，物業(yè)管理企業(yè)也會在競爭中逐步完善。

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（作者單位：大慶府民物業(yè)管理有限公司）