鐵路土地綜合開發(fā)機(jī)會(huì)研究方法探討

戴劉生

中鐵第四勘察設(shè)計(jì)院集團(tuán)有限公司 湖北 武漢 430063

正文：

1 前言：

我國鐵路土地綜合開發(fā)是重要的投融資改革方向，鐵路企業(yè)進(jìn)行土地綜合開發(fā)，主動(dòng)參與城鎮(zhèn)化進(jìn)程是鐵路走向市場(chǎng)化的必然選擇[1]。鐵路作為一種高效的交通方式，對(duì)帶動(dòng)車站周邊城市發(fā)展。振興地方經(jīng)濟(jì)具有催化作用，車站周邊的開發(fā)建設(shè)也收到廣泛關(guān)注[2]。對(duì)鐵路車站周邊開發(fā)潛力大小的分析成為其開發(fā)的重要前提，然而由于我國鐵路土地綜合開發(fā)理論和研究起步較晚，其開發(fā)機(jī)會(huì)的研究與分析尚未形成評(píng)估體系和指南，科學(xué)的綜合開發(fā)機(jī)會(huì)研究方法的引入成為鐵路車站周邊土地綜合開發(fā)迫切的課題。

2 鐵路土地綜合開發(fā)影響因素分析

影響鐵路土地綜合開發(fā)因素眾多，包括協(xié)調(diào)性因素、便利性因素、經(jīng)濟(jì)性因素、功能性因素、可持續(xù)發(fā)展因素以及效益性因素等等，在影響因子的選取中不僅要考慮對(duì)地塊開發(fā)具有普適性影響的因素，更要強(qiáng)調(diào)針對(duì)車站開發(fā)和建設(shè)的背景以及城市自身發(fā)展特征選取具有重大影響的因素?？傮w來說，鐵路土地綜合開發(fā)影響因素可以分為規(guī)劃層面、市場(chǎng)環(huán)境、車站對(duì)城市發(fā)展帶動(dòng)效益、周邊用地情況和生態(tài)環(huán)境五個(gè)方面。

3 評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建

3.1 評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建方法及思路

從眾多鐵路土地綜合開發(fā)影響因素中提煉出研判綜合開發(fā)機(jī)會(huì)大小需要考慮的五個(gè)關(guān)鍵評(píng)價(jià)指標(biāo)：城市規(guī)劃、市場(chǎng)環(huán)境、車站對(duì)城市發(fā)展帶動(dòng)效益、周邊用地情況以及生態(tài)環(huán)境，然后從各指標(biāo)層中選取多個(gè)評(píng)價(jià)因子進(jìn)行評(píng)價(jià)。

引用1～5等級(jí)標(biāo)度法（其中，1～5分別代表某一指標(biāo)的“適應(yīng)性”為：差、較差、一般、較好、好；針對(duì)有關(guān)“數(shù)量”的評(píng)定既是低、較低、一般、較高、高；針對(duì)有關(guān)“程度”的評(píng)定既是弱、較弱、一般、較強(qiáng)、強(qiáng)；）對(duì)各個(gè)指標(biāo)的各級(jí)評(píng)判要素的相對(duì)狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)打分。

通過專家打分法，計(jì)算各評(píng)價(jià)指標(biāo)及其評(píng)價(jià)因子的權(quán)重。

用因子分析計(jì)算方法計(jì)算出每個(gè)車站的綜合評(píng)價(jià)值，按得分高低將沿線車站的綜合開發(fā)機(jī)會(huì)大小進(jìn)行分類匯總。

3.2 評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建

表1 鐵路土地綜合發(fā)機(jī)會(huì)大小評(píng)價(jià)指標(biāo)系列表

3.3 評(píng)價(jià)模型計(jì)算

因子分析法就是用少數(shù)幾個(gè)公共因子來描述許多指標(biāo)或因素之間的聯(lián)系，從而反映整個(gè)信息的統(tǒng)計(jì)學(xué)分析方法。通過專家打分法，計(jì)算各評(píng)價(jià)指標(biāo)及其評(píng)價(jià)因子的權(quán)重。

綜合得分計(jì)算公式為：

綜合得分試中，Z為綜合得分；a為評(píng)價(jià)因子權(quán)重；Fn為等級(jí)標(biāo)度得分。

4 結(jié)束語

本文基于鐵路土地綜合開發(fā)影響因素分析，嘗試建立新建鐵路土地綜合開發(fā)機(jī)會(huì)大小研判的評(píng)估體系，旨在為鐵路土地綜合開發(fā)機(jī)會(huì)大小研判提供一種方法與思路，希望能夠?qū)﹁F路綜合開發(fā)的開發(fā)潛力、開發(fā)價(jià)值和開發(fā)決策提供更具指導(dǎo)性的建議。