李濟(jì)廣

摘 要：中國房地產(chǎn)的土地增值收益，為被征地農(nóng)民、被拆遷城鎮(zhèn)居民、以房地產(chǎn)開發(fā)商為代表的用地單位、地方政府和住房投資者所獲取，國家利益體現(xiàn)非常不充分。房地產(chǎn)土地增值收益分配應(yīng)遵循馬克思主義原理實(shí)行國家利益最大化原則，這符合分配歸屬的邏輯性、共同富裕的公正性、國民經(jīng)濟(jì)的效率性和安全性。維護(hù)公有制、抑制國有資產(chǎn)流失和社會(huì)兩極分化，要求農(nóng)村征地補(bǔ)償以生活需要為原則，城鎮(zhèn)拆遷補(bǔ)償以居住需要為基點(diǎn)，政府土地使用權(quán)出讓短期化，按稅制征稅，堅(jiān)持土地使用權(quán)到期基本市場(chǎng)化續(xù)費(fèi)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；征地拆遷；土地增值；收入分配；共同富裕

中圖分類號(hào)：F301 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1003-0751（2018）03-0032-06

多年來，在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上，大多數(shù)被征地郊區(qū)居民、被拆遷城鎮(zhèn)居民、房地產(chǎn)開發(fā)商、地方政府和房產(chǎn)投資者都獲取了較大利益，而國家利益體現(xiàn)不足。房地產(chǎn)土地增值收益分配是多年來影響我國收入分配關(guān)系和造成國有資產(chǎn)流失的突出問題。黨的十八屆三中全會(huì)指出：“建立兼顧國家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益。”①正確認(rèn)識(shí)和處理我國房地產(chǎn)收益的收入分配問題，必須以土地國有或公有制為立足點(diǎn)，科學(xué)確立處理各方利益關(guān)系的基本原則，以此界定各方當(dāng)事主體的利益邊界，進(jìn)而采取相應(yīng)的政策措施。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)土地增值收益分配對(duì)國家利益的侵蝕

土地在流轉(zhuǎn)和使用過程中會(huì)不斷地增值，房產(chǎn)增值主要是土地增值，建筑物和配套設(shè)施的建造成本上漲并不比一般物價(jià)上漲快，而且還要折舊貶值。中國建設(shè)用地土地增值收益的分配存在很多不合理之處，主要是國家利益被侵蝕。

1.部分農(nóng)村居民征地拆遷所得總體偏多

農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地必使土地房產(chǎn)增值，而村民和已為城市的“城中村”的居民土地征用、房屋拆遷補(bǔ)償所得在許多地區(qū)往往遠(yuǎn)大于增值后的財(cái)產(chǎn)價(jià)值和安置所需。

一是房產(chǎn)補(bǔ)償數(shù)量多。不少城郊農(nóng)民提早蓋了兩套甚至多套低檔房屋，每一套房屋都會(huì)獲得遠(yuǎn)高于其原有價(jià)值的補(bǔ)償。二是房屋補(bǔ)償超原值超面積。在實(shí)際工作中，為便于推進(jìn)拆遷，貨幣補(bǔ)償往往遠(yuǎn)超過原房產(chǎn)價(jià)值。房產(chǎn)置換不僅能以舊換新，而且能以平房換樓房，安置房超出原面積部分可以低價(jià)購買或無償分配。三是耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)高。《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，耕地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地前3年平均年產(chǎn)值的6—10倍，每個(gè)需安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)為該耕地前3年平均年產(chǎn)值的4—6倍，每公頃補(bǔ)償最高不超過年產(chǎn)值的15倍，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過前3年平均年產(chǎn)值的30倍。這里的問題是，土地價(jià)格不應(yīng)是產(chǎn)值的一定倍數(shù)，而應(yīng)是地租的一定倍數(shù)或地租除以資本必要回報(bào)率，即地價(jià)V=下一期地租D1/（資本必要回報(bào)率K-地租增長(zhǎng)率G）。地租按農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)費(fèi)計(jì)每畝幾十元到幾百元，郊區(qū)就算2000元，資本必要回報(bào)率按10%計(jì)算，增長(zhǎng)率假設(shè)為8%，換算為地價(jià)只應(yīng)為每畝10萬元。四是安置補(bǔ)助費(fèi)與耕地補(bǔ)償費(fèi)屬重復(fù)設(shè)置。

2.城鎮(zhèn)居民拆遷所得顯著超值

按規(guī)定，城鎮(zhèn)拆遷補(bǔ)償不低于“類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”。類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)包含了多年的土地增值，而在實(shí)際工作中，被拆遷戶通常是以舊房換新房，以不到70年的土地使用權(quán)換取70年的土地使用權(quán)，補(bǔ)償價(jià)遠(yuǎn)超過“類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”，甚至超過新建房地產(chǎn)價(jià)格。在二線城市，一套舊房所獲補(bǔ)償額，會(huì)遠(yuǎn)超過那些辛勞的普通一家人歷年來的勞動(dòng)報(bào)酬總額，而一些人在舊城改造中獲得兩套乃至多套房產(chǎn)。這些土地使用權(quán)獲得超額高“補(bǔ)償”既勝過勞動(dòng)所得，也勝過大多數(shù)個(gè)體經(jīng)營所得。

3.用地企業(yè)多方面獲得土地利益，房地產(chǎn)開發(fā)盈利率高

一是民間資本和外資參與的非營利性——不一定不贏利——的教育醫(yī)療、文化體育、社會(huì)福利及基礎(chǔ)設(shè)施等項(xiàng)目用地，國家重點(diǎn)扶持的項(xiàng)目用地，可用劃撥方式取得土地使用權(quán)，國家土地利益無償轉(zhuǎn)移給了私人和外資。

二是部分地方政府為了招商引資發(fā)展經(jīng)濟(jì)，大幅壓低地價(jià)甚至零地價(jià)出讓土地。雖然有招拍掛制度，但招拍掛一定程度上是可以人為操縱的。事實(shí)上，一些招商引資項(xiàng)目都是一對(duì)一談判，實(shí)際上不通過招拍掛方式。定價(jià)靈活的邀請(qǐng)招標(biāo)和協(xié)議出讓方式在一定范圍是合法的，而擴(kuò)大范圍和在合規(guī)范圍內(nèi)壓低地價(jià)也可以做得到。土地出租的租金水平也有很大的靈活性。

三是用地企業(yè)在土地利用中獲得較多的土地增值收益。企業(yè)使用過去低價(jià)獲得而現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)很高的土地，會(huì)獲得超額利潤。土地增值分享的一個(gè)不合理現(xiàn)象是，住宅開發(fā)增值率最高，商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目次之，工業(yè)用地增值率最低。據(jù)《胡潤百富榜2017》，2016年中國第一名、第四名、第五名富豪都居于房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)人數(shù)占上榜富豪的14.6%，居各行業(yè)第二位，前50名房地產(chǎn)業(yè)富豪平均財(cái)富高達(dá)313億元。②

4.政府所得很不充分

政府土地總收入要付出土地成本支出，包括征地拆遷補(bǔ)償、土地開發(fā)及土地前期開發(fā)資金機(jī)會(huì)成本、保持被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼、被征地農(nóng)民社保補(bǔ)助、土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)、上繳新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)等。在實(shí)踐中，還有多種不規(guī)范行為導(dǎo)致國有土地利益流失。如農(nóng)村非法出讓集體土地用于非農(nóng)建設(shè)；使用劃撥土地出租、入股、投資、建房銷售乃至轉(zhuǎn)讓但不補(bǔ)交土地出讓金；房地產(chǎn)開發(fā)商超期動(dòng)工而政府不按規(guī)定征收土地閑置費(fèi)或無償收回土地；用地單位改變約定的土地用途不按規(guī)定增繳土地出讓金；對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收力度不夠等。據(jù)朱道林（2017）研究，總體來看，在土地增值收益分配中，集體農(nóng)民所獲土地增值在10%左右，地方政府所獲土地增值在20%左右，地產(chǎn)開發(fā)所獲土地增值占70%—80%。③我國公眾和學(xué)界普遍認(rèn)為地方政府是房?jī)r(jià)上漲的強(qiáng)大推動(dòng)力，為的是實(shí)現(xiàn)其利益最大化。④其實(shí)，地方政府對(duì)房?jī)r(jià)總水平的控制空間非常小。

5.住房投資者所得數(shù)額巨大，造成極大分配不公

由于未來幾十年土地收益增長(zhǎng)和物價(jià)增長(zhǎng)速度難以確定，所以土地使用權(quán)的購買者只能根據(jù)未來幾年的收益預(yù)測(cè)決定愿意付出的購買價(jià)格，政府也只能根據(jù)當(dāng)前的行情出售土地使用權(quán)。由于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓期限長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)加物價(jià)增長(zhǎng)使得未來的土地收益大幅增加，結(jié)果就是現(xiàn)期地價(jià)低估致使政府收益不足，而土地的長(zhǎng)期使用者獲益甚多。1990、2000、2010和2016年當(dāng)年3年期存款執(zhí)行利率分別只有10.08%、2.70%、3.85%、2.75%，而根據(jù)筆者計(jì)算，1990—2016年、2000—2016年和2010—2016年，全國商品住宅年平均銷售價(jià)格上漲率分別為9.72%、8.83%和8.10%。⑤同時(shí)，投資者投資收益率比房?jī)r(jià)上漲速度快得多，因?yàn)榇蟛糠滞顿Y者利用信貸杠桿投資，而貸款利率比房?jī)r(jià)上漲率低得多。另外，購買自住房看起來房?jī)r(jià)上漲無意義但也有投資價(jià)值。擁有兩套以上住房，更可以使社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位很容易地躍上一兩個(gè)臺(tái)階。住房投資者獲利豐厚的一個(gè)重要原因是稅收減免或未落實(shí)，房產(chǎn)稅未征收，土地增值稅對(duì)個(gè)人房產(chǎn)不征收，遺產(chǎn)稅未開征，當(dāng)然也沒有房產(chǎn)閑置稅。這將大量的土地收益讓與了房產(chǎn)投資者。

二、房地產(chǎn)土地增值收益分配應(yīng)遵循國家利益最大化原則

房地產(chǎn)土地增值收益分配應(yīng)當(dāng)遵循國家利益最大化原則，或土地增值收益歸公，維護(hù)土地的國有性和公有性。

1.土地增值收益分配遵循國家利益最大化原則的邏輯性

土地增值分配的合理性首先取決于土地增值的歸屬是否與土地增值的原因相對(duì)應(yīng)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般原理，土地收入決定土地價(jià)格。土地的購買價(jià)格，就是土地未來提供的收入除以折現(xiàn)率——利率加風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。由此可知，土地價(jià)格上升是土地收入增加的結(jié)果，而土地收入增加是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果。馬克思指出，“改良土地，增加土地產(chǎn)量，并使土地由單純的物質(zhì)變?yōu)橥恋刭Y本”，“土地的價(jià)值現(xiàn)在就要增加”，“這就是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程，土地所有者日益富裕，他們的地租不斷上漲，他們土地的貨幣價(jià)值不斷增大的秘密之一。這樣，他們就把不費(fèi)他們一點(diǎn)氣力的社會(huì)發(fā)展的成果，裝進(jìn)他們的私人腰包”。⑥同時(shí)，“地租以及土地價(jià)值會(huì)隨著土地產(chǎn)品市場(chǎng)的擴(kuò)大，也就是隨著非農(nóng)業(yè)人口的增加，隨著他們對(duì)食物和原料的需要和需求的增加而發(fā)展起來”⑦。而近代地價(jià)上升的基本原理是，“人口的增加，以及隨之而來的住房需要的增大，而且固定資本的發(fā)展”，“一方面，土地為了再生產(chǎn)或采掘的目的而被利用，另一方面，空間是一切生產(chǎn)和一切人類活動(dòng)的要素”，“對(duì)建筑地段的需求，會(huì)提高作為空間和地基的土地的價(jià)值”。⑧一般規(guī)律是“土地價(jià)格上漲是由于對(duì)地產(chǎn)的需求超過供給”⑨，而在不同的地塊之間，“較好土地的級(jí)差地租從而土地價(jià)格可以增加”⑩。產(chǎn)權(quán)主體開發(fā)利用、政府規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)從屬于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及其生產(chǎn)與生活對(duì)房地產(chǎn)的需要這一歷史條件。總之，土地增值是在生產(chǎn)發(fā)展條件下社會(huì)發(fā)展的成果，主要由土地所有權(quán)的需求超過供給直接引起。

從土地收入的價(jià)值來源看，“和資本主義生產(chǎn)方式相適應(yīng)的地租，——它始終是超過利潤的余額，即超過商品價(jià)值中本身也由剩余價(jià)值（剩余勞動(dòng)）構(gòu)成的那個(gè)部分的余額”B11，在租金里面，還可能有一部分“是平均利潤中的扣除，或正常工資中的扣除”，“它們都形成土地所有者的收入”，“對(duì)于土地的價(jià)格也有決定的作用”。B12就是說，土地的經(jīng)營收入的價(jià)值來源都是勞動(dòng)，其中超額利潤和平均利潤的扣除價(jià)值來源是剩余勞動(dòng)，正常工資的扣除來源是必要?jiǎng)趧?dòng)。出售房地產(chǎn)所得資金，其價(jià)值的基礎(chǔ)也無一不是勞動(dòng)的耗費(fèi)及其轉(zhuǎn)移。

既然土地增值是社會(huì)發(fā)展的成果，是社會(huì)需求增加引起的，而土地經(jīng)營收入是剩余勞動(dòng)形成的，土地增值收入是房地產(chǎn)購買者轉(zhuǎn)移過來的勞動(dòng)創(chuàng)造的價(jià)值，土地又是一切生產(chǎn)和人類活動(dòng)的重要要素，土地增值收益理應(yīng)歸社會(huì)占有，而社會(huì)的代表是國家。當(dāng)然，中國非城郊農(nóng)民收入低，純農(nóng)村土地增值歸個(gè)人和集體也在情理之中。19世紀(jì)美國亨利·喬治土地歸公思想影響廣泛，孫中山也主張通過征稅或贖買的辦法把地價(jià)增值部分全部收歸國有。臺(tái)灣地區(qū)土地改革“照價(jià)課稅，照價(jià)收買，漲價(jià)歸公”，1992—2001年，直轄市與縣（市）的土地稅收收入占總稅收收入的95.1%，并且抑制了土地的集中。B13

農(nóng)民集體的土地增值分配遵循國家利益最大化原則并不違反法律和產(chǎn)權(quán)規(guī)則。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，農(nóng)村土地在法律上屬于集體所有，但在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)上是國家所有，集體使用，土地收入即剩余歸國家。憲法規(guī)定可以對(duì)城鄉(xiāng)土地征購、征用或收歸國有，而征購是把集體土地強(qiáng)制性變?yōu)榉缮系膰型恋?，征用?quán)是把集體土地作為國有土地來使用的權(quán)利。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，國家仍然對(duì)農(nóng)村土地具有征收或征用權(quán)，并擁有規(guī)定土地使用者、使用時(shí)間和使用方向的權(quán)利，規(guī)定土地必須承包給農(nóng)民，商品糧食基地必須種植糧食；國家決定土地非農(nóng)化的可否，決定土地農(nóng)轉(zhuǎn)非的規(guī)模與補(bǔ)償金額。另一方面，農(nóng)民的承包權(quán)從30年不變到長(zhǎng)久不變，農(nóng)民家庭有權(quán)決定土地的具體使用、流轉(zhuǎn)、抵押，獲得全部收益，并且能繼承，使承包土地成為農(nóng)民的現(xiàn)實(shí)家庭財(cái)產(chǎn)。集體仍然只是土地的名義所有者。經(jīng)濟(jì)學(xué)普遍認(rèn)為，長(zhǎng)久的使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)和收益權(quán)比法律上的所有權(quán)更重要；所有權(quán)實(shí)現(xiàn)于財(cái)產(chǎn)的最大利益，經(jīng)濟(jì)所有權(quán)由產(chǎn)權(quán)的權(quán)利束所實(shí)施?？傊壳稗r(nóng)村土地所有制屬于國家掌握使用控制權(quán)和最終處置權(quán)的農(nóng)民個(gè)人所有占主導(dǎo)的所有制。

在社會(huì)主義社會(huì)，個(gè)人所有占主導(dǎo)的所有制不應(yīng)人為強(qiáng)化而應(yīng)在可能的情況下向社會(huì)所有制演化，以帶來更大的公平與宏觀效率。國有土地增值收益分配更應(yīng)堅(jiān)持漲價(jià)歸公和地租歸公的原則。賣給企業(yè)和個(gè)人土地使用權(quán)就是允許企業(yè)和個(gè)人使用土地，而通過投資房地產(chǎn)獲土地增值之利是把國有土地增加值轉(zhuǎn)為己有，等于通過價(jià)值分割使國有土地部分地私有化。至于企業(yè)經(jīng)營中的土地資本，讓其實(shí)現(xiàn)平均利潤也就可以了。

2.土地增值收益分配遵循國家利益最大化原則的公正性

一般來說，隨著住房?jī)r(jià)格超過機(jī)會(huì)成本較大幅度上漲，無房戶包括下一代無房戶必須增加房租支出，或需要付出更多的財(cái)產(chǎn)來購買住房。這類家庭多支付的租金或購房資金大部分轉(zhuǎn)化成了住房投資者的投資收益，而擁有投資性住房的家庭多為中高收入者，無房戶的大部分是低收入者。住房?jī)r(jià)格的上揚(yáng)致使財(cái)產(chǎn)從低收入者轉(zhuǎn)移至高收入者，拉大貧富差距，并傳至下一代。同時(shí)，支持購房投資的住房信貸政策加劇了住房方面的貧富分化。住房信貸給富裕家庭提供融資杠桿便利，導(dǎo)致低收入買不起房的儲(chǔ)蓄者支援那些投資房產(chǎn)的富裕和較富裕家庭。

當(dāng)代世界房產(chǎn)方面的財(cái)產(chǎn)分化成為社會(huì)分化的首要因素。Flippen（2004）的實(shí)證研究結(jié)果顯示，英國家庭住房財(cái)產(chǎn)的基尼系數(shù)在1985年和1991年皆達(dá)0.58，家庭住房?jī)糌?cái)產(chǎn)基尼系數(shù)1985年達(dá)0.67，1991年達(dá)0.65。B14經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)社中國經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)研究院編制的《中國家庭財(cái)富調(diào)查報(bào)告（2017）》顯示，2016年中國城鎮(zhèn)居民房產(chǎn)凈值的增長(zhǎng)占家庭人均財(cái)富增長(zhǎng)額的75.62%，而城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)凈值占人均財(cái)富近69%。房產(chǎn)增值對(duì)收入差距擴(kuò)大貢獻(xiàn)突出。崔光燦（2013）研究發(fā)現(xiàn)，我國城鎮(zhèn)居民住房財(cái)產(chǎn)差距不斷加大，其基尼系數(shù)已高達(dá)0.78，投資性房產(chǎn)對(duì)住房財(cái)產(chǎn)不平等的貢獻(xiàn)度已高達(dá)80.75%，投資性房產(chǎn)分布的不平等程度遠(yuǎn)高于美國。B15

社會(huì)主義或新時(shí)代中國特色社會(huì)主義分配的導(dǎo)向是共同富裕，土地增值收益擴(kuò)大社會(huì)級(jí)距的狀況需要扭轉(zhuǎn)，而這要求土地增值主要為社會(huì)所占有。

3.土地增值收益分配遵循國家利益最大化原則的效率性與安全性

土地是生活與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基本條件，具有特殊的重要性，自古以來就受到各國政府的高度重視。對(duì)土地或自然資源而言，國家所有權(quán)越大，社會(huì)整體的宏觀效率越有保障。國家掌握充分的土地所有權(quán)，便于對(duì)國土資源統(tǒng)籌規(guī)劃并加以落實(shí)，便于將歸集的土地增值收益配置于弱勢(shì)而重要的領(lǐng)域，便于維護(hù)國家經(jīng)濟(jì)安全。

無論發(fā)達(dá)國家還是發(fā)展中國家，土地私有制使城市建設(shè)和國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)十分困難，有些土地主甚至無論價(jià)格高低都不愿意把土地房產(chǎn)賣出去，而極少數(shù)人堅(jiān)持不賣地，整個(gè)大項(xiàng)目就會(huì)被擱淺；一些土地主在面臨建設(shè)土地需求時(shí)成為壟斷者，漫天要價(jià)，使城市改造和鐵路公路等的建設(shè)成本極大提高。正如馬克思所說：“土地價(jià)格這個(gè)和生產(chǎn)本身無關(guān)的要素，在這里可以提高到使生產(chǎn)不能進(jìn)行的程度（東巴爾）。”B16土地經(jīng)濟(jì)所有權(quán)為私人所有，國家也難以通過“土地財(cái)政”籌集大量的建設(shè)資金。如果增加國家所得，土地收益統(tǒng)一使用，必然有利于實(shí)現(xiàn)建設(shè)資金的計(jì)劃調(diào)節(jié)，提高資金的宏觀使用效率。國家可以將土地增值收益用于落后農(nóng)村的農(nóng)業(yè)開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)保護(hù)、城市改造、廉租住房、公有制經(jīng)濟(jì)建設(shè)等急需支出。建設(shè)資金的計(jì)劃分配也包括重點(diǎn)建設(shè)的暗補(bǔ)貼，例如經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)的土地優(yōu)惠做法，雖有過分之處，但也可降低投資成本，有利于產(chǎn)業(yè)聚集?？戮熥妫?011）認(rèn)為，土地公有制是中國出現(xiàn)發(fā)展奇跡的最大原因之一；中國依靠土地公有制低成本高效率地滿足了工業(yè)化、城市化的土地需求，保障了現(xiàn)代化的快速推進(jìn)；我國憑借土地公有制形成的新型投融資渠道，使城市建設(shè)資金問題迎刃而解，失地農(nóng)民生活也得到保障。B17

中國是個(gè)人口大國，面臨的國際政治、軍事形勢(shì)十分復(fù)雜，糧食問題必須自己解決。如果任由市場(chǎng)和私人所有者配置土地資源，收益很低的農(nóng)田很可能被大量挪作他用，危害國家糧食安全。只有國家掌握強(qiáng)有力的土地調(diào)控權(quán)力，才能確保充裕的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)能力，從而維護(hù)我國的糧食安全。

三、房地產(chǎn)土地增值收益分配堅(jiān)持國家利益最大化的措施

1.農(nóng)村征地補(bǔ)償以生活需要為標(biāo)準(zhǔn)，逐步推行農(nóng)村土地國有化

馬克思恩格斯認(rèn)為無產(chǎn)階級(jí)掌握國家政權(quán)后，土地應(yīng)歸國家所有或共同占有，但可以租給或交給合作社經(jīng)營。一些媒體和學(xué)者抨擊征地制度，認(rèn)為政府是行政主體，不應(yīng)當(dāng)從事土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)交易行為。這種觀點(diǎn)是公有產(chǎn)權(quán)觀念缺乏的表現(xiàn)。根據(jù)前述理論，理想的農(nóng)村土地制度是國家所有、農(nóng)民無償使用、土地增值收益基本歸國家，對(duì)高收入農(nóng)民收取地租用于農(nóng)村扶貧。

在各項(xiàng)政策基本不變的前提下，應(yīng)隨著農(nóng)村土地和農(nóng)民的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，相應(yīng)調(diào)整農(nóng)村土地所有制結(jié)構(gòu)。恰如李太淼研究員所說，要推進(jìn)土地集體所有制向土地國有制的動(dòng)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整，我國不可能長(zhǎng)期在城市建成區(qū)中保留土地集體所有制，如在條件具備的地區(qū)，可通過征地把部分不再從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的城中村、城郊村集體土地轉(zhuǎn)制為國家所有，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的個(gè)別農(nóng)村可變土地集體所有制為國家所有制，并賦予當(dāng)?shù)剞r(nóng)民部分土地經(jīng)營開發(fā)權(quán)。B28

如果是在農(nóng)村征地，按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償是比較合理的。但城市郊區(qū)的土地具有壟斷性，其價(jià)格上漲是城市發(fā)展的結(jié)果，堅(jiān)持國有產(chǎn)權(quán)利益最大化才是合理的。對(duì)耕地，科學(xué)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)就是地租收益折現(xiàn)加城市社會(huì)保障體系和戶籍，或者再略高一點(diǎn)；只有主要以農(nóng)業(yè)為生的勞動(dòng)力才需要按農(nóng)業(yè)收入比重給予安置補(bǔ)償費(fèi)。對(duì)住房，只能作價(jià)能以舊換新，第二套及以上住房不能予以市場(chǎng)化補(bǔ)償，經(jīng)過批準(zhǔn)修建的第二套以上住房只應(yīng)補(bǔ)償成本。

2.城鎮(zhèn)拆遷補(bǔ)償以居住需要為基點(diǎn)

對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)提前收回的，《物權(quán)法》規(guī)定退還出讓金，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予補(bǔ)償。根據(jù)實(shí)際年限補(bǔ)償也就是根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)的剩余年期補(bǔ)償。對(duì)被征收房屋，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，補(bǔ)償不得低于類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格也就是以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔的價(jià)格或重置成新價(jià)。但在實(shí)踐中，為便于推進(jìn)，并不退還土地使用金，而是對(duì)舊房已經(jīng)使用多年的土地補(bǔ)償新房使用權(quán)從頭算起，不是按“類似房地產(chǎn)”的市場(chǎng)價(jià)格和折舊程度，而是參照新建商品房的價(jià)格以舊換新。

對(duì)此，如果按規(guī)定以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度或重置成新價(jià)補(bǔ)償不易操作，那么，補(bǔ)償最多也不能超過新房市場(chǎng)價(jià)；如果原地舊房改造，只能由原戶主承擔(dān)改造費(fèi)用，被拆遷人按規(guī)定獲得補(bǔ)償后無力解決住房的，由廉租房安置；如果實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，則新房土地使用權(quán)期限應(yīng)減去舊房土地使用權(quán)期限；基于住房的居住定位，一對(duì)夫妻只能享受一套以舊換新待遇，一定面積以上或二套以上舊房只能按實(shí)有價(jià)值評(píng)估價(jià)來補(bǔ)償。

3.政府土地使用權(quán)出讓應(yīng)試行短期化、堅(jiān)持市場(chǎng)化

目前政府土地收入集中于土地出讓過程，因此地方政府有更大的動(dòng)力圈地創(chuàng)收，這可能造成過量賣地，建造很多空房子。同時(shí)，國有土地使用權(quán)出讓一次性出售使用權(quán)幾十年，不能保證土地收入的可持續(xù)性，一旦快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程完結(jié)，人口增長(zhǎng)停滯，未來地方財(cái)政將會(huì)面臨困難。同樣重要的是，土地出讓金一次性繳納看起來很高，但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入提高和物價(jià)膨脹以及住房需求的擴(kuò)大，土地使用費(fèi)或租金將大幅上漲，地價(jià)大幅上漲使得原先的售價(jià)顯得很低，這也是住房投資獲利的奧秘所在。長(zhǎng)期租約是土地所有者權(quán)益損失的根本原因，而國家一次性出售長(zhǎng)期土地使用權(quán)極大減少了土地增值收益。