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    房地產(chǎn)項目壽命周期成本控制研究

    2018-04-27 11:42:06羅文秀馮云柳佳
    世界家苑 2018年1期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項目成本控制

    羅文秀 馮云 柳佳

    摘 要:我國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過幾十年快速發(fā)展后,已成為我國經(jīng)濟的重要組成部分。在經(jīng)歷了一段時期的粗放發(fā)展后,整個行業(yè)到了一個過渡階段。與此同時,政府對于房地產(chǎn)行業(yè)的政策在不斷收緊,房地產(chǎn)項目開發(fā)難度逐漸增大。因此,如何有效控制項目成本成為一個亟待解決的問題。本文將引入壽命周期理論,從基礎(chǔ)理論分析出發(fā)進行研究,以期為提高房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益提供一些基本思路和方法。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項目;成本控制;壽命周期成本

    一、引言

    作為國民經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)行業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤空間卻在逐漸流失??v觀我國的房地產(chǎn)企業(yè),成本控制沒有得到足夠的重視和管理,因此造成了經(jīng)濟效益低下和資源浪費。英國著名項目管理專家梅樂在 1988年對世界范圍內(nèi)52個世界經(jīng)典房地產(chǎn)開發(fā)項目的隨機抽樣研究表明,大型房地產(chǎn)項目的最終完成時間,平均比預期的要延期17%,而成本超過預算的情況更加普遍[1]。我國的房地產(chǎn)企業(yè)在項目成本控制過程,中存在以下諸多問題:

    1.項目開發(fā)商成本控制的“全局,全面,全方位”觀念淡薄。很多企業(yè)在項目開發(fā)是更多關(guān)注建設(shè)期的建造成本,卻忽略了在項目立項決策時的市場調(diào)研等前期成本,以及在項目投入使用階段的運營,維檢等后期成本,導致項目總體效益不高。

    2.大部分企業(yè)沒有建立一個專門的,完善的成本控制部門和系統(tǒng)。成本控制是一個復雜,繁瑣,且專業(yè)性極強的工作,需要有專業(yè)的組織機構(gòu)或部門進行管控。

    3.各部門間協(xié)調(diào)性差,信息的溝通交流不到位。項目中經(jīng)常發(fā)生因設(shè)計變更等問題造成的糾紛事件,且大多數(shù)項目采用外包方式,缺乏足夠的交流,導致企業(yè)無法及時了解到項目的進行情況,導致成本控制無從著力。

    二、房地產(chǎn)項目壽命周期成本控制的基本理論

    1.壽命周期

    工程項目壽命周期是指工程產(chǎn)品從研究開發(fā),設(shè)計,建造,使用直到報廢所經(jīng)歷的全部時間[2]。它包括建設(shè)前期,建設(shè)期,試用期以及報廢期的各個階段。

    2.壽命周期成本

    房地產(chǎn)項目的壽命周期成本是指從項目立項決策、設(shè)計、開發(fā)、施工、使用、維檢和報廢等過程中發(fā)生的費用,即該項工程在其確定或者預計的有效期內(nèi)所支付的研究開發(fā)費、制造安裝費、運營維檢費、報廢拆除費等一系列費用的總和[3]。壽命周期成本控制,就是將項目里成本影響的各類因素的進行集中化收集,整理,分析和管理,使之成為一個可視化,可量化的成本管理集成系統(tǒng)。

    通過對項目各壽命階段的信息集成分析,在項目決策時就全面地考慮項目所面臨的風險和挑戰(zhàn),有利于提高項目總體效益。

    3.房地產(chǎn)項目壽命周期成本的特點

    (1)多主體性:房地產(chǎn)開發(fā)項目壽命周期中,建設(shè)階段就涉及到業(yè)主方,設(shè)計單位,施工承包方,以及委托單位,監(jiān)理單位,設(shè)計單位等多方主體的參與。在運營使用階段,又會有消費者參與進來。多主體參與使成本控制更加復雜。

    (2)多階段性:項目壽命周期要經(jīng)歷從決策,設(shè)計,施工,使用,維護到拆除整個可長達幾十年的時間跨度,每個階段成本控制環(huán)環(huán)相扣,互相影響,形成連鎖效應(yīng)。

    (3)復雜性:壽命周期成本控制內(nèi)容量更加龐大,類別更多。要求不再把成本控制僅僅只是聚焦在建設(shè)階段,而是放眼到項目整個壽命階段,在做成本規(guī)劃時,將前期建造成本,后期運營期成本統(tǒng)籌考慮,這大大增加了成本控制的復雜性。

    (4)系統(tǒng)性:通常在企業(yè)在進行項目成本控制時會分階段性控制,因此壽命周期要求回歸項目本身的壽命系統(tǒng)。大多數(shù)企業(yè)將建造成本和未來成本進行分開管控,但是據(jù)美國調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計,后期的運營成本和報廢成本在整個壽命周期成本中,同樣占有很大的部分。因此,成本跟控制需系統(tǒng)性地考慮項目壽命周期建造以及運營狀況,這對成本控制管理人員的專業(yè)素質(zhì)要求很高。

    三、房地產(chǎn)壽命周期成本控制在各階段的控制要點

    全壽命周期的成本控制著眼于項目壽命期的各個階段,與各階段的工作的開展密切相關(guān)。要使整個項目成本得到有效控制,那么,在項目的各個階段的成本就必須嚴密的監(jiān)控,從點到面,從階段到整體,一系列的控制措施和流程走下來,成本控制就會變得更加系統(tǒng)可靠。由于工程不同時期的持續(xù)時間,工作內(nèi)容截然不同,需要對項目進行合理有效的階段劃分,使成本管理更加條理化、有序化。根據(jù)我國房地產(chǎn)項目的建設(shè)程序,房地產(chǎn)項目建設(shè)可以劃分為以下幾個階段:

    (一)項目決策階段。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中,方案的選擇決策是很關(guān)鍵的。首先,對項目的市場定位是非常重要的一環(huán)。通過科學地市場調(diào)研和分析,做出幾個有可行性的方案,結(jié)合企業(yè)自身運營情況和公司發(fā)展規(guī)劃,經(jīng)過嚴謹?shù)募夹g(shù)經(jīng)濟分析,做出合理的市場預測決策判斷。做決策時,不應(yīng)當僅僅只關(guān)注到項目建設(shè)期的投資,還應(yīng)充分考慮項目運營階段的成本情況。不可跟風投資,盲目選擇,以避免投資失敗。

    (二)項目設(shè)計階段

    設(shè)計階段成果不僅直接關(guān)系到施工階段的成本投入,也在很大程度上決定了項目使用階段的的運維成本,是壽命周期成本控制至關(guān)重要的階段。在該階段應(yīng)該推行限額設(shè)計,企業(yè)成本控制部門根據(jù)項目實地勘察結(jié)果和市場預期,制定周密詳細的設(shè)計任務(wù),并對設(shè)計方案和施工圖做全面地審核。。還要實行設(shè)計監(jiān)理制度,防止出現(xiàn)重設(shè)計感,輕實用性的情況出現(xiàn),也要避免設(shè)計時為降低建造成本而設(shè)計功能不完善,導致運維階段成本增加的情況發(fā)生。從前期設(shè)計上把控成本,才能從源頭上杜絕成本浪費現(xiàn)象。

    (三)項目建造階段

    項目建造階段是項目投資數(shù)額最大,最集中的一個階段。根據(jù)工作內(nèi)容的差別,項目建造階段可分為以下階段的成本控制。

    在招投標階段,對于開發(fā)商來說,最重要的是標底價格編制和施工單位的選擇。在編制招標文件之前,需對施工文件進行嚴密的審查。使設(shè)計方案和施工圖的質(zhì)量和深度滿足編制招標文件的要求。其次,在選擇施工企業(yè)時,應(yīng)當從其投標報價文件,企業(yè)資質(zhì),往年業(yè)績等方面綜合考慮,而不是一味以低報價為標準。

    施工階段是是成本投入最多、最集中的階段。業(yè)主方應(yīng)委派專門的工程師駐施工現(xiàn)場進行全程的成本管控。還應(yīng)當編制資金使用計劃。根據(jù)工程進度計劃,在一定時間周期節(jié)點檢查資金使用情況,發(fā)現(xiàn)資金流向不明或浪費現(xiàn)象,及時處理糾正,以避免資金超額的情況。并且要嚴控設(shè)計變更,現(xiàn)場簽證等情況。

    在竣工結(jié)算階段,業(yè)主方需自行組織或委托咨詢機構(gòu)進行竣工結(jié)算審核。審核人應(yīng)當根據(jù)施工單位提供的竣工結(jié)算資料進行核實,并嚴格按照施工合同結(jié)算工程款。在施工合同中還應(yīng)當約定高估冒算的違約責任,以約束施工單位,防止結(jié)算款被虛高報價的情況出現(xiàn),減少不必要的審核程序和費用。

    (四)項目運營階段

    房地產(chǎn)項目項目運營階段即是物業(yè)管理階段。在保證建筑物質(zhì)量目標和安全目標的前提下,通過合理的運營及維護方案,運用現(xiàn)代經(jīng)營手段,按合同對各類設(shè)施實施多功能、全方位的統(tǒng)一管理,并提供高效、周到的服務(wù),以提高設(shè)施的經(jīng)濟價值和實用價值,降低運營和維護成本。房地產(chǎn)項目物業(yè)管理階段的經(jīng)營目標應(yīng)當與建設(shè)階段高度統(tǒng)一。

    (五)項目報廢處置階段

    項目在報廢時,應(yīng)當充分考慮項目的回收利用價值。在進行拆卸之前,在確保安全的前提下選擇一個最經(jīng)濟,且對周圍環(huán)境破壞最小的方案。

    參考文獻

    [1]王忠偉,房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本優(yōu)化控制[J],中國房地產(chǎn),2006,(2):33-35

    [2]項勇,盧立宇,工程經(jīng)濟學[M],北京,機械工業(yè)出版社,2017,195-196

    [3]鮮正輝;何章善,工程壽命周期成本法在降低煤炭生產(chǎn)成本中的應(yīng)用[J],2005(10)

    (作者單位:四川省成都市西華大學)

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