銷售保守拿地激進 北辰實業(yè)在下怎樣一盤棋？

周月明

近一個多月以來，上市房企紛紛進入年報披露期，這其中就有京城房企北辰實業(yè)（601588.SH）。

從北辰實業(yè)年報來看，相較于2016年，北辰實業(yè)的銷售金額及銷售面積都有所下降。且在公司制定的2018年新目標中，銷售金額只比2017年增長17億元。在眾多激進擴張、快速奔跑的房企之中，北辰實業(yè)為何會選擇相對保守的戰(zhàn)略？其經(jīng)營情況究竟如何？《投資者報》記者近日聯(lián)系到公司張姓負責(zé)人，稱將給記者答復(fù)，但截至發(fā)稿對方并未兌現(xiàn)承諾。

拿地頻現(xiàn)地王

據(jù)年報顯示，2017年北辰實業(yè)合約銷售金額223億元，同比下降1.3%，合同銷售面積124萬平方米，同比下滑達到20%；不過，其均價為17983.87萬元/平方米，比去年上升23.34%。而且，受益于可供結(jié)算面積的增加，北辰實業(yè)2017年的營業(yè)收入同比上升57.24%，達到153.03億元，歸屬于母公司凈利潤為11.4億元，同比上升89.88%。

在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上，北辰實業(yè)財務(wù)總監(jiān)曾表示，“收入上，房地產(chǎn)開發(fā)占82%，投資物業(yè)占比18%。利潤上，開發(fā)物業(yè)的利潤占比是68%，投資物業(yè)則為32%。2017年，北辰實業(yè)的開發(fā)物業(yè)營業(yè)收入125.92億元，同比上升78.21%；投資物業(yè)（含酒店）營業(yè)收入25.99億元，同比上升6.32%。”

面對北京地區(qū)的嚴格調(diào)控，北辰實業(yè)的拿地布局策略也有所調(diào)整，2017年，其分別在無錫、?？?、武漢、成都及周邊競得土地共計9宗，新增土地儲備約194萬平方米，其中權(quán)益土地儲備約127萬平方米。

截至2017年末，北辰實業(yè)的總土地儲備為935萬平方米，規(guī)劃總建筑面積1763萬平方米，共有擬建、在建項目38個，分布于北京、長沙、武漢、杭州等14個城市。相對于目前一年銷售100多萬平方米的貨量，現(xiàn)有的土地儲備足夠北辰實業(yè)未來6年的銷售。

不過引起不少投資者注意的是，北辰實業(yè)在?？谛阌^(qū)和成都雙流區(qū)拍下的2宗地塊，地價合計31.08億元，都屬于溢價率比較高的項目。

成都雙流區(qū)地塊以8.06億元獲得，折合樓面價10100元/平方米，溢價率達到68.33%；?？谛阌^(qū)的地塊以23億元獲得，樓面價11164元/平方米，溢價率142%。

北辰實業(yè)這種以“地王”價拿地的現(xiàn)象，并不是僅這一年出現(xiàn)，其在長沙拍得的一塊“地王”，曾經(jīng)一度給公司帶來負擔(dān)。

有過一次“地王”教訓(xùn)，北辰實業(yè)為何還會高價競拍土地？其背后的策略和布局意圖是什么？

自2014年以來，北辰實業(yè)就開始在京外激進擴張。2015～2017年，公司的存貨金額分別為：310.88億元、413.86億元和525.52億元，增速較快。

但自2016年開始，在一系列調(diào)控政策出臺后，原本火熱的樓市開始降溫，土地市場也是新政頻出，限價、自持等新規(guī)不斷出臺。而在這樣的背景之下，北辰實業(yè)還在逆市擴張。

2016年7月，公司以23.11億元拍下寧波一建筑面積為13.74萬平方米的地塊，拿地溢價率接近100%，樓面價達到了16825元/平方米，這個價格刷新了寧波單價地王的紀錄。

再比如公司以34.4億元拿下的武漢地塊，13.42億元競得的蘇州地塊，這兩宗地塊沒有刷新“地王”價格，或許是因為拍賣新規(guī)則實施后有了最高價或者說政府指導(dǎo)價的限制。

在嚴格調(diào)控的背景下，北辰實業(yè)卻多次入手體量龐大的“地王”地塊，這樣的拿地策略，令一些投資者感到費解。

債務(wù)負擔(dān)增高

激進擴張、“地王”頻出，也令北辰實業(yè)2017年的負債進一步上升。據(jù)公司年報顯示，2017年北辰實業(yè)的資產(chǎn)負債率為83.29%，同比上漲了2.33個百分點，與2015年相比，更是大漲8.32個百分點。

從具體債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，2017年末，北辰實業(yè)的負債總額為666.18億元，比上年期末增加27.89%。其中預(yù)收款項為225.64億元，占負債總額33.87%，占比下降1.36個百分點；借款（不含債券）266.09億元，占負債總額39.94%，占比上升0.52個百分點；應(yīng)付債券（含一年內(nèi)到期）52.89億元，占負債總額7.94%，占比上升0.32個百分點。

隨著貨幣政策逐漸收緊，借貸成本走高，北辰實業(yè)也考慮起永續(xù)債這一方式。

據(jù)公司近期公告稱，計劃發(fā)行40億元的長期限含權(quán)中期票據(jù)，即永續(xù)中票，用于補充流動性和償還債務(wù)等用途。永續(xù)債起息時利率水平并不算高，可過兩三年后利率會大幅上漲，因此業(yè)界對永續(xù)債一直存有較大爭議。北辰實業(yè)能否在短期內(nèi)還上低息債務(wù)，與其項目周轉(zhuǎn)率等都有很大關(guān)系。但是目前，長沙北辰三角洲項目的長周期開發(fā)，以及又競得兩塊地王，是否會影響公司資金的回籠速度？還需進一步觀察。2017年，公司經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為-16 .28億元，同比下滑179%，“造血能力”有所下降。

那么對于現(xiàn)有資產(chǎn)結(jié)構(gòu)如何調(diào)整？公司曾表示，負債率最近兩年有所增高，主要是在土地儲備上增加了投入，依靠市場融資、加快現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)等有助于解決這一問題?！澳壳肮驹谪搨实目刂粕线€是比較嚴謹?shù)模覀冎饕幱谥械绕碌乃?。在今后的幾年，我們也會控降資產(chǎn)負債率，優(yōu)化資產(chǎn)水平?！?/p>

此外，相較于拿地時的出手闊綽，北辰實業(yè)對于2018年的銷售目標卻顯得保守許多。2016、2017年，北辰實業(yè)實現(xiàn)的銷售金額分別為226億元以及223億元，在前兩年的基礎(chǔ)上，北辰實業(yè)表示，2018年爭取實現(xiàn)銷售154萬平方米，簽訂合同金額240億元。對比2017年，這個目標則僅增長17億元。

對于這個目標，公司方面之前稱，“從市場放量的角度來看，相當長的時間里還是比較穩(wěn)定的。因此在銷售安排上，北辰實業(yè)會逐年提高，而不是產(chǎn)生比較大的波動。”

截至4月20日，北辰實業(yè)股價為4.14元，市盈率12倍。