房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析

摘要：近幾年來，國民經(jīng)濟迅速發(fā)展帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的興起。房地產(chǎn)投資不同于其他投資，它是一項高收入高風(fēng)險的投資項目，且投資金額較大、投資時間較長，為了能減少房地產(chǎn)投資中風(fēng)險出現(xiàn)的幾率，讓投資者得到最大的經(jīng)濟效益，在房地產(chǎn)投資之前做好投資項目的風(fēng)險分析是非常重要的。然而，在目前的房地產(chǎn)投資當(dāng)中，投資項目風(fēng)險分析卻又是一個常常被忽視的問題，基于此，本文將對其進行分析，規(guī)避防范房地產(chǎn)投資中風(fēng)險出現(xiàn)的概率。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；項目風(fēng)險；風(fēng)險特征；風(fēng)險分析

房地產(chǎn)市場在近幾年國民經(jīng)濟發(fā)展的推動下得到了極大的發(fā)展機遇，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。在房地產(chǎn)項目投資當(dāng)中，存在諸多的投資分析要素，投資的風(fēng)險控制就是其中之一，開展房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險評估可以預(yù)見投資項目中存在的風(fēng)險因素，為投資決策以及投資實施過程中的風(fēng)險控制提供依據(jù)，減少因投資風(fēng)險對房地產(chǎn)投資收益帶來的影響，確保投資商在房地產(chǎn)投資中得到的經(jīng)濟效益。本文將從房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險的概述，房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險的特征，房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析三個方面來進行深入探討，為房地產(chǎn)項目投資工作尋找新思路，明確新方向，獲得新辦法。

一、房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險的概述

房地產(chǎn)投資是一種實體投資，不同于資本投資，它是一項專業(yè)性、技術(shù)性、綜合性比較強的投資活動，具有投資金額大、投資回收期長等特點，在投資過程中的風(fēng)險也較高。在房地產(chǎn)投資過程中，既會遇到房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險這種有形風(fēng)險。也會遇到政策風(fēng)險和自然風(fēng)險這些無形風(fēng)險，無論是哪一種風(fēng)險，都足以讓房地產(chǎn)的投資遭受到巨大的經(jīng)濟損失。這些風(fēng)險的存在會使投資商的每一項投資決策都充滿了不確定性，讓投資決策和投資活動存在著潛在風(fēng)險。而要想盡可能地規(guī)避和減小房地產(chǎn)投資項目中風(fēng)險，就需要對房地產(chǎn)投資過程中的各種不穩(wěn)定性因素進行詳細(xì)分析，以此來提高房地產(chǎn)投資決策的科學(xué)性與合理性，減小投資風(fēng)險對投資帶來的收益損失，讓投資商得到最大化的經(jīng)濟效益[1]。目前，我國房地產(chǎn)投資商對房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析的認(rèn)識還不夠深刻，對于房地產(chǎn)風(fēng)險的分析還處與表面淺顯的階段，房地產(chǎn)投資的政策法規(guī)也不夠完善，執(zhí)行力度不夠大，房地產(chǎn)投資的市場資料和市場經(jīng)驗也較為缺乏，這些因素在不同程度上影響了對房地產(chǎn)投資項目的分析。

二、房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險的特征

（一）客觀性

在房地產(chǎn)投資中，風(fēng)險是一個客觀存在，了解房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險特征是開展投資風(fēng)險預(yù)防以及控制的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)投資項目是客觀存在的，具有一定的客觀性，不能被否認(rèn)或者被拒絕接受。房地產(chǎn)投資商要想做到風(fēng)險的有效預(yù)防和控制，就需要正視風(fēng)險，以積極的態(tài)度來應(yīng)對風(fēng)險的出現(xiàn)，盡可能的在最小影響范圍內(nèi)解決風(fēng)險問題。

（二）不確定性

基于房地產(chǎn)投資的特性及房地產(chǎn)投資過程中的各類不可控風(fēng)險因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險多樣化，并具有很強的不確定性，同時，不同風(fēng)險之間還具有一定相通性，在房地產(chǎn)投資整個過程中，風(fēng)險的出現(xiàn)是不能被確定的，它不能在出現(xiàn)的時間、地點、決策上提前被預(yù)知，且后續(xù)對投資結(jié)果造成的影響也不能被提前確定，也不能對風(fēng)險形成的原因進行事先肯定[2]。

（三）綜合性

房地產(chǎn)投資是一項專業(yè)性、技術(shù)性、綜合性較強的活動，它在投資過程中涉及到許多投資環(huán)境內(nèi)部和投資環(huán)境外部的因素，是投資企業(yè)各種財務(wù)活動以及經(jīng)營活動矛盾的綜合反映，在投資過程中一是要考慮到各種投資企業(yè)內(nèi)部資金的情況；二是積極對市場進行分析，了解產(chǎn)品的銷售內(nèi)部情況；三是要考慮到各種外部環(huán)境的投資情況。

（四）結(jié)果雙重性

房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險還具有結(jié)果雙重性，在投資過程中，巨大的利益背后會潛藏著風(fēng)險，而在危險的風(fēng)險背后卻又會隱藏著誘人的利益，風(fēng)險和利益在房地產(chǎn)投資中是相互存在并且相互對等的。在房地產(chǎn)投資當(dāng)中，投資商是愿意冒著巨大的風(fēng)險去獲取利益還是害怕風(fēng)險代價過大而對風(fēng)險采取規(guī)避都會對最后的投資結(jié)果造成影響，風(fēng)險和利益在房地產(chǎn)投資過程中同時存在作用，并且相互之間共同抵消矛盾[3]。

（五）可測性

雖然房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險具有不被確定的本質(zhì)屬性，但這并不代表風(fēng)險就不能被完全的預(yù)測。在房地產(chǎn)項目投資過程中，投資商可以根據(jù)以往的相似的投資情況或者投資經(jīng)驗進行統(tǒng)計分析，通過分析得到的結(jié)果對某種相似決策或相似風(fēng)險造成的損失程度和發(fā)生的概率進行預(yù)測、判斷，房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險分析其實就是投資過程中風(fēng)險出現(xiàn)概率的預(yù)測和衡量過程。

三、房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析

（一）房地產(chǎn)市場競爭的風(fēng)險

國民經(jīng)濟的迅速發(fā)展推動了房地產(chǎn)行業(yè)的興起，但也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了市場競爭的風(fēng)險。如果房地產(chǎn)投資商不對市場進行調(diào)查分析，了解房地產(chǎn)市場供需變化的客觀規(guī)律，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)在銷售過程中出現(xiàn)同類項目的競爭，當(dāng)競爭過于激烈時，可能會使房地產(chǎn)造成滯銷狀態(tài)，并會加大房地產(chǎn)銷售的推廣成本，影響投資商的經(jīng)濟效益收入。任何市場的供求關(guān)系都是不確定且多變的，而供給側(cè)與需求側(cè)兩面的不確定性就會在一定程度上影響到投資商的收入，特別是在房地產(chǎn)投資這一方面，對房地產(chǎn)投資商的經(jīng)濟效益收入影響比一般投資還要大，因此在房地產(chǎn)投資商投資之前一定要做好對銷售市場的分析了解工作，才能預(yù)防因市場競爭而帶來的風(fēng)險[4]。

（二）消費者購買力的風(fēng)險

在房地產(chǎn)投資項目中，投資商的經(jīng)濟效益不僅會受到同類項目競爭的影響，還會在很大程度上受到消費者購買力的影響。也就是在房地產(chǎn)銷售過程中，消費者購買力風(fēng)險的出現(xiàn)。在物價總水平持續(xù)上升但消費者收入水平和購買能力持續(xù)下降的情況下時，消費者就會降低對房地產(chǎn)購買的需求，從而使房地產(chǎn)出現(xiàn)滯銷的情況，減少了房地產(chǎn)投資商的房租出售概率，從而使房地產(chǎn)投資商的經(jīng)濟效益受到影響。

（三）房地產(chǎn)流動性和變現(xiàn)性的風(fēng)險

房地產(chǎn)投資較其他投資產(chǎn)品最大的差別在于房地產(chǎn)是固定在一個區(qū)域之中，房地產(chǎn)之間的交易只能是房地產(chǎn)使用權(quán)和所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，其實體還是沒有變化的，這一點就決定了房地產(chǎn)流動性和變現(xiàn)性較差，在房地產(chǎn)投資過程中會存在流動性和變現(xiàn)性的風(fēng)險。房地產(chǎn)的價值量相對來說比較大，在交易過程中會出現(xiàn)交易金額過大且轉(zhuǎn)權(quán)手續(xù)繁瑣，交易時間過長等問題。這使得房地產(chǎn)投資商在急需資金時不能及時地將手中的房產(chǎn)進行變現(xiàn)，即使能馬上將手中的房產(chǎn)變現(xiàn)，但也會因為時間過于匆忙，交易價格很難達到合理的價位，從而使房地產(chǎn)投資人的經(jīng)濟效益受到損失，為房地產(chǎn)投資商帶來變現(xiàn)上的風(fēng)險。

（四）房地產(chǎn)經(jīng)營性風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險

在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中，如果經(jīng)營不當(dāng)或在經(jīng)營中產(chǎn)生失誤，就會對實際經(jīng)營結(jié)果造成影響，導(dǎo)致其同預(yù)期期望的經(jīng)營結(jié)果有很大的不同，令房地產(chǎn)投資商陷入經(jīng)營性的風(fēng)險當(dāng)中。造成房地產(chǎn)經(jīng)營性風(fēng)險出現(xiàn)的原因有以下幾點：一是房地產(chǎn)投資商沒有對市場信息進行準(zhǔn)確的掌握導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售決策出錯而造成的經(jīng)營性風(fēng)險；二是由于房地產(chǎn)投資商對房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)交易的法律條文和稅負(fù)規(guī)定等的不了解而造成房地產(chǎn)的投資和交易失敗等；三是因為房地產(chǎn)投資企業(yè)的管理效率過低，在最合適的市場銷售機會中沒有及時的把手中的房地產(chǎn)出售而導(dǎo)致房地產(chǎn)空置率過高，增加經(jīng)營費用，使經(jīng)營性風(fēng)險出現(xiàn)[5]。

除去經(jīng)營過程中產(chǎn)生的風(fēng)險之外，項目投資財務(wù)工作方面出現(xiàn)問題也會造成房地產(chǎn)投資財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生。造成財務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)的主要原因是購房者未能在約定時間內(nèi)付清房款以及投資者大量使用貸款方式來擴寬融資道路，但卻讓自己陷入負(fù)債經(jīng)營中，這兩種情況都會使房地產(chǎn)投資商陷入財務(wù)惡化的情況中，從而導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)。

（五）社會風(fēng)險以及自然風(fēng)險

國家經(jīng)濟和政策的變動都會對房地產(chǎn)的交易價格帶來波動影響，這種影響帶來的經(jīng)濟收益下降就稱之為社會風(fēng)險，比如城市規(guī)劃帶來的風(fēng)險、區(qū)域發(fā)展帶來的風(fēng)險、社會治安工作帶來的風(fēng)險等。同時，還有不可抗的自然因素帶來的風(fēng)險，比如因為地震、洪水、風(fēng)暴等導(dǎo)致房地產(chǎn)工期延長、房地產(chǎn)受到損傷等，這些都會為投資商的經(jīng)濟效益帶來影響[6]。

四、結(jié)語

在房地產(chǎn)投資過程中，風(fēng)險同巨大的經(jīng)濟效益連接在一起，投資商要想提高經(jīng)濟效益，控制預(yù)防風(fēng)險所帶來的影響就需要在房地產(chǎn)投資整個過程中對其進行風(fēng)險分析，并根據(jù)分析結(jié)果采取相應(yīng)措施，盡最大程度減少風(fēng)險對經(jīng)濟效益帶來的影響，從而減少房地產(chǎn)投資成本，增加房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效益。

參考文獻

[1]吳錫華.房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估與決策——含有風(fēng)險的收益率計算方法[D].浙江：浙江大學(xué)，2002：23-24.

[2]徐曉音.房地產(chǎn)投資風(fēng)險與防范對策研究[J].商業(yè)研究，2002，（9）：146.

[3]賈楠，劉志才.關(guān)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險類型的研究[J].建筑管理現(xiàn)代化，2002，（2）：39.

[4]沈明.我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析[J].房地產(chǎn)開發(fā)，2006.

[5]陳佑啟.房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理及經(jīng)營決策方法[J].山西經(jīng)濟出版社，1997.

[6]黃猛.房地產(chǎn)投資項目評估體系研究[D].成都：西南財經(jīng)大學(xué)，2007：1-8.

作者簡介：田志軍（1978.04），男，山西大同人，本科，工程師，首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)，主要研究方向：房地產(chǎn)市場開發(fā)、房地產(chǎn)運營管理。

（作者單位：中鐵置業(yè)集團北京有限公司）