農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的評(píng)估

郭云根

摘要：隨著農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的改革發(fā)展，對(duì)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押貸款的優(yōu)化改革就顯得比較重要，這是對(duì)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到促進(jìn)作用的重要保障舉措。本文先就農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款特征以及實(shí)施重要性加以闡述，然后就農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款發(fā)展問題和評(píng)估程序詳細(xì)探究。

關(guān)鍵詞：土地承包;經(jīng)營權(quán);抵押貸款

三農(nóng)政策的實(shí)施下，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快了速度，農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也在不斷進(jìn)行調(diào)整以及升級(jí)，在生產(chǎn)經(jīng)營的多元化趨勢上愈來愈顯著。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押貸款能擴(kuò)大農(nóng)戶產(chǎn)權(quán)資本，在良性的發(fā)展下有著其積極作用。但是從實(shí)際的發(fā)展現(xiàn)狀能發(fā)現(xiàn)，其中還存在著諸多不足之處。

一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款特征及實(shí)施重要性

（一）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款特征

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款有著鮮明的特征，體現(xiàn)在抵押的客體特征上，土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款客體是權(quán)利，在這一權(quán)利設(shè)置后，抵押人有土地承包經(jīng)營權(quán)，也享有經(jīng)營收入。還有是權(quán)利處分的獨(dú)特性上，土地不只是國家資源，也是農(nóng)民命脈，土地經(jīng)營權(quán)就是對(duì)經(jīng)濟(jì)功能的體現(xiàn)，也是對(duì)社會(huì)保障以及福利職能的體現(xiàn)^[1]。再有是抵押程序上有著其獨(dú)特性，進(jìn)行用來抵押土地的時(shí)候，要有相應(yīng)權(quán)屬證書，以及要經(jīng)過發(fā)包方同意，法律規(guī)定活兒貸款進(jìn)行抵押要滿足幾個(gè)重要的條件，體現(xiàn)在獲得合法有效的承包經(jīng)營權(quán)證書，以及發(fā)包方要同意。這些都是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的重要特征。

（二）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款實(shí)施重要性

結(jié)合當(dāng)前的農(nóng)業(yè)發(fā)展改革的實(shí)施現(xiàn)狀，對(duì)實(shí)施土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款有著其必要性，實(shí)施土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營融資發(fā)展的需要，這一土地承包經(jīng)營權(quán)會(huì)成為財(cái)產(chǎn)流入到市場當(dāng)中，從而進(jìn)行有效實(shí)現(xiàn)增值效果，土地潛在價(jià)值能得到有效發(fā)揮。實(shí)施農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)低壓貸款也是農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的趨勢，我國在加入到世貿(mào)組織后，國內(nèi)市場在進(jìn)一步的開放，農(nóng)產(chǎn)品受到國際社會(huì)沖擊，放開家庭承包方式獲得土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款以及融資的流轉(zhuǎn)等，就能為現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)發(fā)展起到踧踖作用^[2]。另外就是解放農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，促進(jìn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也要求土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款要進(jìn)一步的實(shí)施。

二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款發(fā)展問題和評(píng)估程序

（一）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款發(fā)展問題

從當(dāng)前我國的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀能發(fā)現(xiàn)，其中還存在著諸多問題有待解決，主要體現(xiàn)在幾個(gè)層面：

其一，法律體系有待健全。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的實(shí)際發(fā)展過程中，相應(yīng)的法律體系還沒有完善，這是影響實(shí)際工作落實(shí)的重要阻礙因素。有的中央文件當(dāng)中明確了允許農(nóng)戶把土地承包經(jīng)營抵押給金融機(jī)構(gòu)獲得貸款，但是在物權(quán)法以及農(nóng)村土地承包法等當(dāng)中對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押還有著限制，重視對(duì)土地要素市場化以及資本化發(fā)展產(chǎn)生限制的重要因素，對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款發(fā)展也產(chǎn)生了很大影響。

其二，缺少評(píng)估機(jī)構(gòu)。從農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押抵款的發(fā)展現(xiàn)狀能看到，價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)是比較缺乏的，當(dāng)前對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)評(píng)估是通過房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)以及政府人員組成的臨時(shí)評(píng)估小組等進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的，這就造成了價(jià)值評(píng)估的不科學(xué)以及不系統(tǒng)，在評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)上主觀性比較強(qiáng)，比較容易造成承包經(jīng)營權(quán)所有人以及金融機(jī)構(gòu)間無法達(dá)成貸款協(xié)議，這對(duì)貸款發(fā)展就產(chǎn)生了很大影響。

其三，風(fēng)險(xiǎn)大的問題。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)比較大，這也是比較突出的問題，風(fēng)險(xiǎn)的源頭是多方面的。如在操作風(fēng)險(xiǎn)方面，主要是土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款審查的手續(xù)方面比較繁瑣，操作當(dāng)中容易忽略操作風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)缺乏以及高額評(píng)估費(fèi)，沒有重視評(píng)估環(huán)節(jié)^[3]。再如自然風(fēng)險(xiǎn)，農(nóng)業(yè)發(fā)展受到自然因素的影響比較突出，自然條件對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款也會(huì)產(chǎn)生影響。除此之外，還有法律風(fēng)險(xiǎn)以及政策風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容，也會(huì)影響土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款。

（二）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款評(píng)估程序

（1）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款評(píng)估依據(jù)

進(jìn)行對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款實(shí)施評(píng)估的過程中，要按照相應(yīng)的依據(jù)，保障評(píng)估的規(guī)范科學(xué)性。主要的評(píng)估法律依據(jù)有：中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》（自2003年3月1 日起施行）、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》（2004年1月1日起實(shí)施）、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（自2005年3月1日起施行）、《中華人民共和國物權(quán)法》（自2007年10月1日起施行）、《中華人民共和國擔(dān)保法》（自1995年10月1日起施行）。產(chǎn)權(quán)依據(jù)主要是委托方進(jìn)行提供土地經(jīng)營權(quán)產(chǎn)權(quán)交易見證書，以及發(fā)包方和承包戶同意抵押權(quán)人處置土地經(jīng)營權(quán)證明。

（2）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款評(píng)估遵循的原則

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的評(píng)估需要遵循相應(yīng)的原則，保障評(píng)估的整體質(zhì)量。要按照公正客觀獨(dú)立的原則，站在中立立場，本著實(shí)事求是進(jìn)行評(píng)估。還要按照合法的原則進(jìn)行評(píng)估，要能在法律的框架下進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估中需要按照替代原則，評(píng)估結(jié)果和評(píng)估對(duì)象類似土地經(jīng)營權(quán)，在同等條件價(jià)值價(jià)格以及偏差要能控制在合理范圍當(dāng)中。另外，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款評(píng)估要按照謹(jǐn)慎的原則進(jìn)行評(píng)估，慎重考慮造成的評(píng)估對(duì)象價(jià)值的問題。

（3）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款評(píng)估程序

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款評(píng)估的過程中需要按照科學(xué)的方法，接受委托的環(huán)節(jié)確定評(píng)估對(duì)象和范圍，然后擬定評(píng)估的方案。在評(píng)估前的準(zhǔn)備工作要做好，主要涉及到向委托方進(jìn)行提交評(píng)估準(zhǔn)備資料以及資產(chǎn)收入申報(bào)明細(xì)表等，結(jié)合委托方委估土地經(jīng)營權(quán)經(jīng)營特征，按照公司評(píng)估規(guī)范要求，對(duì)委托方的填報(bào)各類申報(bào)清查評(píng)估明細(xì)表等^[4]。收集好相應(yīng)的評(píng)估需要的文件資料，做好操作方案，接著，進(jìn)行現(xiàn)場評(píng)估的過程中，根據(jù)評(píng)估的原則和規(guī)定，聽取有關(guān)人員對(duì)委估土地經(jīng)營情況的介紹，根據(jù)評(píng)估清查明細(xì)表，評(píng)估師到現(xiàn)場對(duì)實(shí)物逐一清查核實(shí)，并對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行實(shí)地勘察、核實(shí)。據(jù)委托資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，通過核實(shí)、市場調(diào)查、取得計(jì)價(jià)依據(jù)及價(jià)格資料，選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法確定評(píng)估值。

三、結(jié)語

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的發(fā)展過程中，要能對(duì)發(fā)展當(dāng)中的問題有充分的重視，做好相應(yīng)的管理工作，只有從這些基礎(chǔ)層面得到了加強(qiáng)，才能保障土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款良好發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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