基于創(chuàng)新形勢下的房地產(chǎn)交易監(jiān)管模式

劉冰 程淑萍

摘 要：新形勢下，各行各業(yè)在激烈的市場競爭中都開始正視自身的不足，尋找市場經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下的落腳點(diǎn)，努力改進(jìn)企業(yè)的運(yùn)營理念，改善對客戶的服務(wù)質(zhì)量。市場的浪潮中，我國房地產(chǎn)監(jiān)管也應(yīng)該從改革自身做起，基于創(chuàng)新模式主動求變，利用創(chuàng)新思想完成工作，只有這樣，房地產(chǎn)監(jiān)管才能抓住新機(jī)遇，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)快更好的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：創(chuàng)新形勢；房地產(chǎn)；交易監(jiān)管

一、房地產(chǎn)市場交易監(jiān)管的特點(diǎn)

（一）重要性

改革開放以來，人們對與住房的需求量逐漸增大，房地產(chǎn)行業(yè)日漸興起。直到現(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)，是改善人民生活條件的重要部分，不斷推動著國民總體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。國民經(jīng)濟(jì)要實(shí)現(xiàn)增長必須通過三個(gè)方面，即投資、消費(fèi)、進(jìn)出口三大方式，而房地產(chǎn)業(yè)恰好構(gòu)成了這三個(gè)要素，自我國98年實(shí)施住房市場化改革以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)一直處于穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)力超乎想象。因此我們可以看到房地產(chǎn)交易的重要性，所以說房地產(chǎn)市場能否朝著健康有序的方向發(fā)展，關(guān)乎著國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，對社會的發(fā)展有著重大影響。

（二）復(fù)雜性

近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)增長迅速，日益豐富的分工和行業(yè)內(nèi)容讓房地產(chǎn)交易市場的監(jiān)管變得復(fù)雜起來。首先是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的物質(zhì)價(jià)值越來越高，房價(jià)隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展節(jié)節(jié)攀升，人民群眾對于房地產(chǎn)的重視程度幾乎等同于普通家庭中的核心資產(chǎn)，所以對于房地產(chǎn)交易管理的水平，群眾提出了越來越高對的要求。其次房地產(chǎn)交易行業(yè)日趨復(fù)雜化，中間過程銜接了房產(chǎn)測繪、預(yù)售許可、合同簽訂等等一直到房屋交付，交易周期很長，各環(huán)節(jié)之間運(yùn)行緊密，房地產(chǎn)交易監(jiān)管部門卻又難以從中管理，但是稍有差錯(cuò)，中間的環(huán)節(jié)都會導(dǎo)致交易出現(xiàn)問題。并且，互聯(lián)網(wǎng)的普及給了房地產(chǎn)交易更多可選擇的方式，例如：日租房、合租房、集資建房等交易方式，涉及諸多管理，房地產(chǎn)的交易管理在復(fù)雜的關(guān)系處理中，已經(jīng)需要極高的專業(yè)性。在我國的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中，群租問題最能表現(xiàn)出房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜化，而通過政府服務(wù)職能的強(qiáng)化，房地產(chǎn)管理部門正在不斷探索完善服務(wù)體系，以應(yīng)對廣大群眾的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)需求。

（三）緊迫性

上文提到了房地產(chǎn)交易管理的重要性、復(fù)雜性，我們還要準(zhǔn)確地感覺到新形勢下房地產(chǎn)交易監(jiān)管模式改革的緊迫性。首要考慮的方面，我們的管理體系仍然沒有跟上社會發(fā)展的速度，例如交易資金監(jiān)管制度在許多城市還沒有落實(shí)。雖然國家已經(jīng)討論并出臺了文件，明確提出各地要加快建立交易資金監(jiān)管制度，但是如今看來，大部分城市的房地產(chǎn)交易監(jiān)管中還沒有應(yīng)用這一項(xiàng)早已確立的交易資金監(jiān)管制度。如果不根據(jù)制度嚴(yán)格管理預(yù)售資金，社會上就會出現(xiàn)例如爛尾樓這一類的問題；如果不嚴(yán)格管理二手房交易市場，就會出現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)挪用購房資金等等嚴(yán)重問題。這些環(huán)節(jié)部門不介入管理，直接的后果就是導(dǎo)致群眾利益受損。這些問題在交易環(huán)節(jié)就可以捕捉到，若政府不能及時(shí)解決，就會極大的喪失政府的公信力。又比如買賣合同網(wǎng)上備案制度，十年前國家就推行了這項(xiàng)制度，目的是防范一房多賣的違法交易發(fā)生。但目前來看，很多城市沒有嚴(yán)格推行這一項(xiàng)制度，導(dǎo)致社會上經(jīng)常出現(xiàn)過一房多賣的案件，房屋交易的安全無法保障，后續(xù)很多消費(fèi)者受騙。當(dāng)前，我們在房地產(chǎn)交易監(jiān)管下的體系還不完備，不足以應(yīng)對未來嚴(yán)峻的房地產(chǎn)交易市場，這需要我們高度重視這樣的現(xiàn)狀，提高管理人員的緊迫感，抓緊推行管理體制的建設(shè)。

二、探索創(chuàng)新形勢下房地產(chǎn)交易監(jiān)管模式

（一）轉(zhuǎn)變思想

要適應(yīng)當(dāng)前的新形勢進(jìn)行監(jiān)管模式的改革，管理人員應(yīng)該轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)以登記為中心的監(jiān)管觀念。雖然房地產(chǎn)交易監(jiān)管的大部分工作與登記工作有密不可分的聯(lián)系，但是管理工作并不是局限于單純完成了登記工作。房地產(chǎn)交易管理過程是涵蓋了房地產(chǎn)市場整體流程的管理，從合同簽訂開始的備案審查到資金監(jiān)管的介入，到審核開發(fā)商資質(zhì)都需要管理人員時(shí)刻以政府的角度嚴(yán)格執(zhí)行審查制度，進(jìn)行全流程的管理。從開發(fā)商到物業(yè)，從中介機(jī)構(gòu)到房屋驗(yàn)收，都可以看作是房地產(chǎn)交易監(jiān)管的重要環(huán)節(jié)，也是未來容易出現(xiàn)問題的部分。因此房地產(chǎn)交易監(jiān)管全面包含著房地產(chǎn)交易的生命周期，不單單是對交易內(nèi)容做登記。房地產(chǎn)交易監(jiān)管既然作為一個(gè)行政單位，必須要起到自身的管理模范作用，體現(xiàn)的是政府的服務(wù)效率和公信力，對維護(hù)引導(dǎo)市場的健康運(yùn)行起到關(guān)鍵性的作用。

（二）完善體制建設(shè)，提高管理隊(duì)伍水平

從我國目前房地產(chǎn)交易監(jiān)管的體制建設(shè)程度看，國家雖然出臺了一系列的文件對房地產(chǎn)市場的交易進(jìn)行監(jiān)管。但是目前的房地產(chǎn)監(jiān)管，在國家的法律層面是還是有凸顯出一定的缺陷性。例如目前的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》中，僅提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)審核，沒有覆蓋地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)企業(yè)[3]。像這樣的情況還很多：首先關(guān)鍵性文件具有一定的缺陷，其次從其他部門的規(guī)范性文件的法律效力達(dá)不到市場監(jiān)管的約束力。因此一個(gè)完整且合格的《房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》的出臺就非常迫切，對管理人員進(jìn)行房地產(chǎn)交易監(jiān)管工作有著非常重要的意義，所以主管部門目前要考慮的重要問題之一，就是如何盡快完善房地產(chǎn)交易監(jiān)管的法律體系。

房地產(chǎn)主管部門對于其下屬管理分部的設(shè)置不同，一些城市房地產(chǎn)交易管理部門配備有專門的執(zhí)法隊(duì)伍，而一些三四線城市的房地產(chǎn)管理部門只能依附于房管局。很多情況下，房地產(chǎn)管理部門人手不足的情況很普遍，導(dǎo)致于十分欠缺具有執(zhí)法資格的人員。所以，在目前新形勢下，房地產(chǎn)主管部門必須行動起來，整合管理人員，建立起一支適合房地產(chǎn)交易監(jiān)管工作的高水平監(jiān)管隊(duì)伍。

（三）嚴(yán)格落實(shí)國家文件精神

房地產(chǎn)市場普遍存在著政策執(zhí)行不到位的問題[1]。因此，如何抓好政策的落實(shí)，是今后管理部門在房地產(chǎn)監(jiān)管工作首先思考的一個(gè)問題。雖然國家出臺了大量的法律法規(guī)以及規(guī)范性文件，但是落實(shí)政策文件，又是一個(gè)對房地產(chǎn)主管部門的一個(gè)嚴(yán)峻考驗(yàn)。所以房地產(chǎn)監(jiān)管部門一定要在監(jiān)管隊(duì)伍中充分強(qiáng)調(diào)國家管理?xiàng)l例的重要性，要求每個(gè)監(jiān)管人員必須嚴(yán)格按照國家文件精神進(jìn)行管理工作，這是我國國家政府執(zhí)行力的體現(xiàn)。

（四）積極推進(jìn)管理信息化建設(shè)

房地產(chǎn)管理信息化是個(gè)長期的過程。我們要做到推進(jìn)房產(chǎn)測繪、預(yù)售許可、買賣合同網(wǎng)簽、交易資金監(jiān)管、產(chǎn)權(quán)檔案管理等系統(tǒng)的關(guān)聯(lián)與共享，完成市區(qū)縣系統(tǒng)整合，建立起全市統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫，完成紙質(zhì)檔案數(shù)字化，還有十分漫長的路要走[2]。但是房地產(chǎn)管理部門要時(shí)刻以推進(jìn)房產(chǎn)管理信息化為主要任務(wù)，配合和技術(shù)部門和國家相關(guān)文件指導(dǎo)，完成房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建，為將來信息化的時(shí)代做鋪墊。

總結(jié)：

總的來說，房地產(chǎn)交易監(jiān)管是關(guān)于與國家國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要任務(wù)，我們要認(rèn)識到房地產(chǎn)交易監(jiān)管的重要性、復(fù)雜性和緊迫性，呼吁各部門在協(xié)作中不斷改進(jìn)工作方法，在新形勢下探索出一套創(chuàng)新的房地產(chǎn)交易管理和服務(wù)體系來。

參考文獻(xiàn)

[1]李煒. 創(chuàng)新新形勢下的房地產(chǎn)交易監(jiān)管模式[J]. 中國房地產(chǎn)，2017（13）：46-47.

[2]王秀香. 創(chuàng)新監(jiān)管方式 推進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展[J]. 化工管理，2015（36）：1-1.

[3]馮晶. 新形勢下的新監(jiān)管模式探索——杭州二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺[J]. 中國房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)，2017（4）：28-34.

作者簡介：劉冰（1977.01--）；性別：女，籍貫：遼寧鐵嶺，學(xué)歷：本科，畢業(yè)于遼寧大學(xué)；現(xiàn)有職稱：高級經(jīng)濟(jì)師；研究方向：房地產(chǎn)；

作者簡介：程淑萍（1978.12--）；性別：女，籍貫：黑龍江東寧，學(xué)歷：本科，畢業(yè)于鞍山科技大學(xué)；現(xiàn)有職稱：高級經(jīng)濟(jì)師；研究方向：房地產(chǎn)；