收入“變臉”負(fù)債率攀升 金融街在嚴(yán)控下突圍

周月明 潘亦純

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)大多傾向于靠高周轉(zhuǎn)迅速擴(kuò)張規(guī)模，各家房企都在拼命擴(kuò)張、沖刺千億，爭取當(dāng)上業(yè)界龍頭，且行業(yè)集中度也在進(jìn)一步提升，資源也開始向龍頭傾斜。

而在這樣的大背景下，曾經(jīng)以“小而美”著稱的金融街（000402.SZ）是否在戰(zhàn)略上有所改變？近日，金融街發(fā)布2017年年報(bào)，顯示公司銷售額有所下滑，其未來將何去何從，引發(fā)投資者關(guān)注。

金融街為何會(huì)出現(xiàn)這一情況？與其拿地、銷售發(fā)展戰(zhàn)略有何關(guān)系？《投資者報(bào)》近日聯(lián)系到金融街一名女性負(fù)責(zé)人，但還未得到詳細(xì)解答。

嚴(yán)控下如何破局

3月27日，金融街發(fā)布了2017年年報(bào)，據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，全年?duì)I業(yè)收入255.19億元，同比增長28.54%，凈利潤30.06億元，同比增長7.2%。

雖然業(yè)績總體增長，但金融街2017年房地產(chǎn)銷售金額為235.7億元，不增反降15%。公司的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額也由2016年的170.9億元大幅下降至-72.5億元。

對(duì)此，公司曾稱：“金融街各項(xiàng)業(yè)務(wù)仍在穩(wěn)步增長。報(bào)告期內(nèi)，房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入232.4億元（結(jié)算面積約112萬平方米），同比增長32.7%；物業(yè)租賃業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入15.6億元，同比增長24.8%；物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入6.4億元，同比增長0.23%?！?/p>

從年報(bào)數(shù)據(jù)看，金融街在重點(diǎn)城市的銷售收入已出現(xiàn)下滑。

公司曾提出，戰(zhàn)略布局方面要 “深耕五大城市群（京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游）中心城市，拓展環(huán)五大城市群中心城市一小時(shí)交通圈衛(wèi)星城/區(qū)域”的區(qū)域戰(zhàn)略。2017年，又新進(jìn)入了武漢、成都、蘇州、佛山、廊坊等共計(jì)5 個(gè)城市。

但是，公司進(jìn)入的北京、上海、廣州、天津、重慶等重點(diǎn)城市銷售金額卻同比下降30%以上，受此拖累，公司2017年簽約銷售金額同比下滑14.6%至235.7億元，其中商業(yè)地產(chǎn)同比下滑34.39%至80.7億元，住宅地產(chǎn)同比微增1.31%至155億元。而且報(bào)告期末公司的預(yù)收賬款同比減少45.66%至102.12億元，這也在一定程度上影響了公司的現(xiàn)金流。

分析師認(rèn)為，2017年金融街銷售同比下滑，主要受行業(yè)調(diào)控政策尤其是熱點(diǎn)城市限價(jià)政策的影響，這些嚴(yán)厲的政策調(diào)控拖累了短期銷售表現(xiàn)。此外，金融街的結(jié)算進(jìn)度也不及預(yù)期，因此預(yù)收賬款出現(xiàn)大幅下滑。

對(duì)此，公司曾稱：“金融街在2017年也適度調(diào)整了城市布局，新進(jìn)入了武漢、成都、蘇州、佛山、廊坊等5個(gè)城市。公司2017年共獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目18個(gè)，新增權(quán)益投資額超過247億元。2018年公司計(jì)劃實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目土地投資權(quán)益金額約280億元。”

激進(jìn)拿地?cái)U(kuò)張意圖

從購買商品、接受勞務(wù)支出這一數(shù)據(jù)來看，金融街在2017年確實(shí)拿地相對(duì)激進(jìn)，金額215億元，同比大增153%。

但是，在拿地?cái)U(kuò)張的同時(shí)，金融街另一方面又放緩了新項(xiàng)目的開工節(jié)奏。2017年，公司開復(fù)工面積為365萬平方米，同比下降2.4%，新開工面積110萬平方米，同比增長4.8%。

公司的這一舉動(dòng)是為了更多去庫存還是先多存儲(chǔ)土地？或是由于新開工需要的成本更高？據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)來看，2017年存貨為628億元，同比增長11%，2016年這一數(shù)字同比下滑13%。但增長的庫存主要是儲(chǔ)備土地還是半成品房子？則需要更多觀察。

在金融街2017年努力擴(kuò)張意圖追趕龍頭的同時(shí)，其債務(wù)也在攀升。金融街控股2017年的負(fù)債總額同比增長12%，達(dá)到915億元。且據(jù)公司公告稱，截至2018年2月末，公司累計(jì)新增有息負(fù)債超過凈資產(chǎn)的25%。其中銀行借款增加30.58億元，其他有息負(fù)債增加58.10億元。

此外，分析師指出，受土地投資擴(kuò)大影響，公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別增加了9.1和31.5個(gè)百分點(diǎn)，已達(dá)到64.9%和151%。

造血能力下降背后

另一方面，2017年銷售收入的減少，令金融街的現(xiàn)金流凈額出現(xiàn)負(fù)數(shù)，為-72.5億元，同比大降142%，2016年這一數(shù)字為170.9億元。公司在年報(bào)中稱：“經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流變化的主要原因是報(bào)告期內(nèi)，受行業(yè)調(diào)控政策影響，公司開發(fā)業(yè)務(wù)銷售簽約和回款較2016年同期減少，且公司項(xiàng)目投資較2016年同期增加，導(dǎo)致公司經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額較2016年同期減少?！?/p>

此外，金融街2017年的投資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額也為-29.3億元，2016年為-21.9億元。出現(xiàn)這一情況的原因，公司年報(bào)稱，是因?yàn)椤?017年公司通過兼并收購方式獲取項(xiàng)目投資較2016年同期增加，導(dǎo)致公司投資活動(dòng)現(xiàn)金流支出增加?！?/p>

由此看來，金融街受這波嚴(yán)厲調(diào)控的影響并不小，造血能力大幅下降，銷售沒有產(chǎn)生真金白銀，大量貨款何時(shí)能夠收回尚不確定。

一邊銷售受影響，一邊又要不斷投資拿地追趕同行，金融街近兩年的壓力較大。

對(duì)此，金融街2017年有什么調(diào)整？未來能否在龍頭擠壓下走出自己的新格局？2018年又有何新計(jì)劃？

據(jù)年報(bào)顯示，2017年金融街先后啟動(dòng)了一系列發(fā)展戰(zhàn)略修訂工作，提出了“深耕五大城市群（京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游）中心城市，拓展環(huán)五大城市群中心城市一小時(shí)交通圈衛(wèi)星城/區(qū)域”的區(qū)域戰(zhàn)略。此外，金融街同時(shí)還在北京、上海、天津、重慶等已進(jìn)入城市補(bǔ)充項(xiàng)目資源。

2018年，金融街稱，將繼續(xù)加強(qiáng)項(xiàng)目投資，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目土地投資權(quán)益金額約280 億元。同時(shí)，加大項(xiàng)目開復(fù)工力度，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)開復(fù)工面積約560萬平方米，其中，公司計(jì)劃實(shí)現(xiàn)新開工面積約320萬平方米。

如果行業(yè)面臨的整體政策環(huán)境仍然偏嚴(yán)的話，那么這些投資和在建的項(xiàng)目何時(shí)能順利轉(zhuǎn)化為銷售收入與利潤，仍需觀察。