論“營改增”對不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)納稅籌劃的影響

黃授勛

摘要：“營改增”新稅制的實施，對國內(nèi)企業(yè)公平稅負(fù)、一定程度上減輕稅負(fù)等方面發(fā)揮了積極作用。然而，此次稅收新政的變化，使得流轉(zhuǎn)稅的征收管理更加科學(xué)化、規(guī)范化，同時也為相關(guān)行業(yè)的納稅籌劃增添了一定的難度，這其中也涵蓋了不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的納稅籌劃。本文將從營改增給不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)帶來的變化入手，進(jìn)而提出營改增后對于不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的納稅籌劃影響。

關(guān)鍵詞：營改增 不動產(chǎn)租賃 納稅籌劃

營改增新稅制實施以來，不動租賃業(yè)務(wù)的稅收征管發(fā)生了較大變化，其中涵蓋了銷售收入、稅率、稅款預(yù)征等方面的變化，同時也給不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的納稅籌劃方面帶來了一定的機遇與挑戰(zhàn)。

一、“營改增”給不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)帶來的變化

關(guān)于不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)，國家稅務(wù)總局以公告的形式下發(fā)了稅收文件，即《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號）?！?016】16號文第二條，對于不動產(chǎn)的范圍有著如下界定：即納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)包括直接購置、接受捐贈、投資方入股收到、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。

眾所周知，我國的大多數(shù)稅種的稅款計算主要包含兩個方面的因素，即計稅依據(jù)（稅基）、稅率?？梢姡诙惢蛔兊那疤嵯?，稅率的高低直接決定了企業(yè)納稅數(shù)額的多少。對于不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)來說，營改增實施以后，增值稅納稅人所適用的稅率包括11%、5%兩個稅率檔次，以及3%的增值稅預(yù)征率。而按照增值稅暫行條例以及財稅【2016】36號文的規(guī)定，不動產(chǎn)業(yè)務(wù)的納稅人所適用的增值稅稅率是與其納稅人身份的界定有著直接的關(guān)系?！?016】36號規(guī)定，年營業(yè)收入在500萬元以上或是年收入雖然不足500萬元，但是如果財務(wù)核算健全經(jīng)納稅人申請，其主管稅務(wù)機關(guān)可以認(rèn)定其為一般納稅人企業(yè)。一般納稅人企業(yè)適用11%增值稅稅率，準(zhǔn)予其抵扣進(jìn)項稅金。而其余非一般納稅人企業(yè)即為小規(guī)模納稅人，適用5%稅率。同時，【2016】36號對于企業(yè)在2016年4月30日以前取得的不動產(chǎn)進(jìn)行開展租賃業(yè)務(wù)的，企業(yè)可以視情況選擇比照小規(guī)模納稅人的簡易征收方式繳納增值稅適用5%稅率。且規(guī)定，企業(yè)無論是選擇小規(guī)模納稅人方式，還是簡易征收方式在36個月內(nèi)不得轉(zhuǎn)為一般納稅人。

稅款計算環(huán)節(jié)對于增值稅納稅人企業(yè)至關(guān)重要，也是最容易產(chǎn)生錯誤的環(huán)節(jié)，一旦在這個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將會為企業(yè)帶來較大的稅務(wù)風(fēng)險。因而，對于稅款計算環(huán)節(jié)應(yīng)抱以謹(jǐn)慎態(tài)度。

（1）一般納稅人企業(yè)稅款計算。一般納稅人企業(yè)由于其可以抵扣進(jìn)項稅金，應(yīng)交增值稅=銷項稅金-（進(jìn)項稅金-進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出）。其中銷項稅金=收入/（1+11%）×11%，進(jìn)項稅金則是企業(yè)購買商品、購入勞務(wù)以及購置、建造固定資產(chǎn)而取得的進(jìn)項稅金。需要說明的是，企業(yè)的進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出是指雖然取得了進(jìn)項稅發(fā)票，但由于非應(yīng)稅項目、發(fā)票本身存在一些問題，造成無法抵扣需要作進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出處理。

（2）小規(guī)模及簡易征收方式下的稅款計算。小規(guī)模及簡易征收方式下，不得抵扣進(jìn)項稅金。應(yīng)交增值稅=收入/（1+5%）×5%。

二、“營改增”后對于不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)納稅籌劃影響

納稅籌劃又被稱為稅收籌劃（英文Tax Planning ），是指企業(yè)在遵從于相關(guān)稅收法律、制度、政策的基礎(chǔ)上，在納稅義務(wù)發(fā)生之前，通過采取一定的方式及途徑，以實現(xiàn)少繳稅款及延時繳稅的目的。納稅籌劃方案的制定應(yīng)以遵守稅收法律及其他法規(guī)為前提，利用稅法所給予的優(yōu)惠政策，或是合理、合規(guī)的賬務(wù)處理措施，以實現(xiàn)降低納稅成本、節(jié)約流動資金成本并有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險的目的。

（一）營改增后不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)納稅籌劃應(yīng)注意的問題

一提到納稅籌劃大家想必就會聯(lián)想到如何節(jié)約納稅成本，誠然，納稅籌劃對于每個企業(yè)來說都顯得極為重要，其不僅能夠有效的降低企業(yè)納稅成本，更為重要的是還能使得企業(yè)在規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險方面起到積極的促進(jìn)作用。因而，在國內(nèi)目前稅收征管體系日益健全的今天，企業(yè)的納稅籌劃往往更傾向于如何規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，以減少稅務(wù)機關(guān)對其不應(yīng)有的稅收行政處罰。以不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)為例，“營改增”新政的實施，確實為其在納稅籌劃方面帶來了一定的機遇，但是由于增值稅的征收管理較為細(xì)致、系統(tǒng)，因而也為納稅籌劃方面的工作帶來了相應(yīng)的稅務(wù)風(fēng)險。因此，無論怎樣，企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃之時，要以遵守國家相關(guān)法律、法規(guī)，特別是稅收相關(guān)法律為前提，如果企業(yè)從事不以遵守國家法律為第一要務(wù)的納稅籌劃行為，都屬于稅收違法行為。

（二）不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)增值稅方面的納稅籌劃

（1）納稅人身份的選擇。納稅人身份決定其適用何種稅率，因而對于不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)來說，如果其年營業(yè)收入低于500萬元，且進(jìn)項稅額不是太多的前提下，則建議其選擇小規(guī)模納稅人身份。同時，如果其不動產(chǎn)是在2016年4月30日前取得的，也可以選擇簡易征收方式。這樣，雖然不能抵扣進(jìn)項稅金，但是由于增值稅為價外稅，在計算應(yīng)繳增值稅之時，還可以將價格換算為不含稅價，從而在同等租金前提下，比營改增之前稅負(fù)率有所下降。但是，有一點需要強調(diào)的是，如果企業(yè)的年營業(yè)額超過500萬元，須申請辦理一般納稅人資格，否則經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)后，則按照11%稅率征收增值稅，并且不允許其抵扣進(jìn)項稅金。

（2）進(jìn)項稅管理方面問題。增值稅的征收原理是扣稅制，亦即是應(yīng)交增值稅=銷項稅額-進(jìn)項稅額相比，可見在收入不變的前提下，企業(yè)的進(jìn)項稅額越大，其繳納的增值稅就越少?？梢哉f，增值稅稅收籌劃方面，是“得進(jìn)項稅發(fā)票者得天下”。因而，一般納稅人企業(yè)在日常取得進(jìn)項稅發(fā)票過程中要注意兩個方面。其一，盡量與一般納稅人企業(yè)發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來，這樣可以取得稅點相對較高的進(jìn)項稅金；其二，取得的增值稅發(fā)票要注意“三流合一”問題。即發(fā)票流、合同流、資金流要相互對應(yīng)，這是增值稅進(jìn)項稅發(fā)票抵扣制度的嚴(yán)格規(guī)定。否則，稅務(wù)機關(guān)極可能認(rèn)定其取得的進(jìn)項稅發(fā)票存在虛開行為，而要求其作進(jìn)項稅金轉(zhuǎn)出，情節(jié)嚴(yán)重的有可能對其施以行政處罰或是承擔(dān)刑事責(zé)任。同時企業(yè)財務(wù)人員要加強自身業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)，要加強對于進(jìn)項發(fā)票的審核，對于填寫不符合規(guī)定的發(fā)票要堅決予以退回，從而把住發(fā)票的入口關(guān)。

三、結(jié)束語

無論是專業(yè)從事不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)或是有相關(guān)業(yè)務(wù)的企業(yè)來說，一定要遵循稅收、法規(guī)及政策的前提下，以防范稅務(wù)風(fēng)險為納稅籌劃總體思路，以節(jié)約納稅成本、規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險為基本目標(biāo)，開展相應(yīng)的納稅籌劃工作。相信在新稅制下，會為相關(guān)行業(yè)降低納稅成本起到一定的積極作用。

參考文獻(xiàn)

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