房產(chǎn)稅與我國建立住房租賃長租市場(chǎng)的關(guān)系辨析

摘 要 房產(chǎn)稅制體系改革是全面建成小康社會(huì)決勝階段的必然要求，更是房地產(chǎn)市場(chǎng)長效調(diào)控機(jī)制建立的重要組成部分。2017年10月18日，習(xí)近平同志在黨的十九大報(bào)告中進(jìn)一步指出，提高保障和改善民生水平，加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)治理。必須始終把人民利益擺在至高無上的地位，讓改革發(fā)展成果更多更公平惠及全體人民，朝著實(shí)現(xiàn)全體人民共同富裕不斷邁進(jìn)。其中要加強(qiáng)社會(huì)保障體系建設(shè)。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。這就給我國未來一段時(shí)間的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展定了調(diào)，首先，房子是用來住的、不是用來炒的，以后房價(jià)再露頭漲價(jià)，嚴(yán)打！加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。這就標(biāo)著一段時(shí)間我國住房租賃長租市場(chǎng)的建立將會(huì)成為政府的住房主要保障中心工作。

關(guān)鍵詞 住房租賃 市場(chǎng) 房產(chǎn)稅 銀行 長租貸款

作者簡介：王勃，中共河北省委黨校教師，研究方向：財(cái)稅金融。

中圖分類號(hào)：D922.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.280

為加快建立我國住房租賃市場(chǎng)，貫徹落實(shí)十九大提出的目標(biāo)要求，具體來說，政府共出臺(tái)以下一系列政策來保障這一條件的實(shí)施。

一、多主體供給——共有產(chǎn)權(quán)

低收入群體在進(jìn)城初期并沒有足夠的資金來購置市場(chǎng)商品房，共有產(chǎn)權(quán)住房提供了這樣一種住房共有模式，居民個(gè)人和政府共同擁有住房產(chǎn)權(quán)，一段時(shí)間內(nèi)該住房權(quán)隨著個(gè)人收入的變化情況而做調(diào)整。其用地由土地劃撥改為土地出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價(jià)差和政府給予經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策，顯化為政府出資，形成政府產(chǎn)權(quán)。

共有產(chǎn)權(quán)房的購買人隨著收入的增加，可以申請(qǐng)購買政府部分的產(chǎn)權(quán)。按規(guī)定，自房屋交付之日起5年內(nèi)購買政府產(chǎn)權(quán)部分的，按原供應(yīng)價(jià)格結(jié)算；5年后購買政府產(chǎn)權(quán)部分的，按屆時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格結(jié)算。房屋出售時(shí)與此類似，出售所得按購房家庭與政府的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。當(dāng)購買者經(jīng)濟(jì)情況發(fā)生變化，家庭收入高于政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)入中高收入群體時(shí)，政府也無需強(qiáng)制其搬出，而是對(duì)政府產(chǎn)權(quán)部分收取市場(chǎng)租金。

2007年8月，淮安市首創(chuàng)了這種模式，2014年4月，住建部將北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個(gè)城市明確列為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。

2017年10月20日，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》給共有產(chǎn)權(quán)住房定了調(diào)，封閉管理、循環(huán)使用，明確共有產(chǎn)權(quán)住房的“共有產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)再上市后也不能變更，目的是滿足更多無房家庭住房剛需。

二、多渠道保障——租售同權(quán)

2017年7月26日，住建部稱將立法明確“租售同權(quán)”：租房與買房居民享同等待遇。明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。廣州和合肥紛紛表示跟進(jìn)保障租售同權(quán)。對(duì)于未來租房群體的權(quán)利義務(wù)如何保障情況，國家目標(biāo)專門出臺(tái)立法保障租售同權(quán)，對(duì)于買房戶所能享受的公共權(quán)力，租房戶也會(huì)逐步放開直至平等享有。這樣就為今后我國長租市場(chǎng)的發(fā)展奠定了重要基礎(chǔ)，只有權(quán)利義務(wù)做出重要保障，才能夠形成有效的長租市場(chǎng)，不然所謂的“長”無法實(shí)現(xiàn)。

三、租購并舉，多地上線官方住房租賃平臺(tái)

為了進(jìn)一步發(fā)展我國住房租賃市場(chǎng)，為低收入群體以及城市新增勞動(dòng)力人口提供長效住房保障，從今年8月起，成都、支付寶、杭州、沈陽、廣州、北京多地上線住房租賃官方平臺(tái)，深圳、佛山、廈門、武漢等城市也在積極籌備中。其中尤以支付寶為杭州打造并提供技術(shù)支持的杭州官方住房租賃平臺(tái)為代表。其網(wǎng)頁頁面清晰流暢，制作精美，并且杭州一直是全國創(chuàng)建智慧城市走在前列的樣板和范例，通過支付寶積累的大量用戶數(shù)據(jù)，并且依托于大數(shù)據(jù)技術(shù)支持，能夠快速有效的識(shí)別精準(zhǔn)客戶，并根據(jù)以往消費(fèi)習(xí)慣和工作記錄及家庭住址為他推薦合適房源，另外收入信息的共享也可以看個(gè)人有沒有能力長租或短租有效房源，會(huì)不會(huì)形成房租欠款，有沒有芝麻信用的不良記錄，會(huì)不會(huì)給房東帶來很大麻煩等等這種信用評(píng)價(jià)。

另外，還可以保障租房房客的有效權(quán)利，房客也可線上給房源打分，做成一個(gè)信息共享平臺(tái)，房屋圖片與實(shí)物是否相符，房東是否具有誠信，以往租客評(píng)價(jià)對(duì)于今后該房源的順利出租也有重要影響。

最后，支付寶也可以發(fā)揮自身重要資金融通與信用中介職能，當(dāng)房客想要借錢交一定期限房租或者短暫資金過渡時(shí)，支付寶還能發(fā)揮線上金融中介的服務(wù)功能，想借錢、想分期都可以找支付寶的花唄，這三方合作平臺(tái)的有效建立，是對(duì)于個(gè)人、政府、企業(yè)、支付寶都具有重要良好影響的大事情。通俗的說，這是多贏。

另外筆者發(fā)現(xiàn)，廣州的陽光租房這個(gè)官方平臺(tái)在百度上直接搜不到，第一條不顯示，二是很多競(jìng)價(jià)排名的中介在頭頁，最后在一則新聞里找到的網(wǎng)址。那么該平臺(tái)的便利性肯定要打折扣，對(duì)于政策的有效落實(shí)也存在問題。不僅僅是官方住房租賃平臺(tái)成為各地廣泛參與的必爭(zhēng)之地，在線上住房交易平臺(tái)領(lǐng)域，電商京東也要加入到房開商大軍中來，京東這幾年在全國各地屯的地接近9千畝，京東線上商品房交易平臺(tái)“京東聯(lián)行”已在網(wǎng)上成立，其中既有出租房源也有出售房源。京東地產(chǎn)目標(biāo)是在5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)客流量、線上交易量的雙料冠軍。

不難看出，如果未來線上交易、出租成為房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，那么依托于強(qiáng)大的信息技術(shù)，未來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)必將走向良好、透明、有序發(fā)展。

有了這些官方平臺(tái)的打造建立，首先是能盤活一部分投資不住的存量房加入到這個(gè)租房租賃市場(chǎng)上來。盤活存量的同時(shí)，開發(fā)商捂盤行為也會(huì)得到抑制，同時(shí)，如何鼓勵(lì)房開商加入到住房租賃市場(chǎng)，這其中的現(xiàn)金流問題，也是值得思考的。這就是需要我們金融中介——銀行能發(fā)揮重要作用的地方了?，F(xiàn)在國家及銀行積極鼓勵(lì)房開商專門來建用于長租的房子以及把賣不了的房子當(dāng)成長租房。這其中肯定有資金回流矛盾，一般來說，要是按照租金和房價(jià)的關(guān)系比測(cè)算，出租房屋差不多要60年才能收回開發(fā)的成本，所以很多開發(fā)商不愿意進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。

這就是銀行這個(gè)重要信用中介能發(fā)揮創(chuàng)新作用的地方了，這次金融創(chuàng)新，最重要的前提是把房屋的所有權(quán)和居住權(quán)分開。房企享有所有權(quán)，而將其中25年的居住權(quán)交給建行，建行給予房企一個(gè)長期穩(wěn)定的資金來源；并且房企和建行的合作能夠加深二者的資金來往，以前不太容易拿到的銀行貸款以及金融服務(wù)，有了這樣長久的合作，今后金融市場(chǎng)會(huì)走向更良好的發(fā)展，而只要在這其中注意監(jiān)察防范一些違規(guī)操作導(dǎo)致的大規(guī)模的資金壞賬就行。

那么建行如何贏利？依托提供給個(gè)人住戶的房租貸款。建行剛剛發(fā)布了個(gè)人租賃貸款產(chǎn)品“按居貸”，利率比房貸利率更低，并且也能靠信用和保證來貸款，不用抵押，最高金額100萬。

這個(gè)政策到底有多大的市場(chǎng)，很多人存在質(zhì)疑。因?yàn)橹袊说膫鹘y(tǒng)觀念必然是要擁有自己的房子，如果只是貸款20年，最終房子產(chǎn)權(quán)還無法傳承的話，很多人表示難以理解與接收。其實(shí)，我們可以從另一個(gè)角度考慮，考慮看看當(dāng)前一、二線城市飛速上漲的房價(jià)背后，究竟有多少人能夠真正買得起一套住房。假設(shè)在北京購買一套小兩居100平，那么以北京現(xiàn)在的房價(jià)，和年輕人工作的地方必然不會(huì)離中心發(fā)達(dá)城區(qū)太遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)考慮，昌平大興排外，那么該房價(jià)值少說就有500萬，隨著以后房產(chǎn)稅的進(jìn)一步普及，這個(gè)房子以后每年要交的房產(chǎn)稅數(shù)額一定不少，并且隨著我國稅收體制的深化，遺產(chǎn)稅等等財(cái)產(chǎn)稅必將會(huì)隨著現(xiàn)代化社會(huì)的建立逐步推行。而目前世界主要發(fā)達(dá)國家遺產(chǎn)稅比例很高，英國遺產(chǎn)稅要交資產(chǎn)價(jià)值40%的現(xiàn)金。當(dāng)然會(huì)有一部分減免，可是對(duì)于資產(chǎn)價(jià)值非常高的北上廣深來說，這必是微不足道的。而且，隨著社會(huì)的發(fā)展，以前人們難以想象的消費(fèi)形式也在快速影響著人們的生活，在捷信天津消費(fèi)金融有限公司進(jìn)入中國市場(chǎng)來以前，人們并沒有想象過買個(gè)手機(jī)和家電類生活用品還是可以分期購買的。實(shí)質(zhì)上，只要本質(zhì)是利國利民的，那么消費(fèi)者必然會(huì)用腳投票，選擇最符合市場(chǎng)規(guī)律的經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的購買方式。這就是中國消費(fèi)的大改革，甚至天貓、京東這樣的電商巨頭每年不斷增長的營業(yè)額也可說明這一點(diǎn)，消費(fèi)觀念的變化已然發(fā)生，再用革命年代節(jié)省存錢的思想去判斷現(xiàn)在年輕人的消費(fèi)習(xí)慣，已然不現(xiàn)實(shí)。

那么現(xiàn)在國家想要建立這個(gè)長租市場(chǎng)，一定會(huì)借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，一般國外出租的房子都是精裝修的，以后我國國家房開商的出租房必然也是精裝修，年輕人可以買條床單拎包入住。住了20多年，審美疲勞的情況下可以換地再租，能夠有效規(guī)避持有大額房產(chǎn)每年帶來的稅收成本。

這個(gè)時(shí)候回到本文題目提出的問題，共有產(chǎn)權(quán)、租售也同權(quán)以及住房租賃市場(chǎng)的大發(fā)展，這和我國要收房產(chǎn)稅有什么關(guān)系？其實(shí)，在低收入群體以及新增勞動(dòng)力人口有住房需求的時(shí)候，如果一旦房產(chǎn)稅開征，買房的房東通過交易能把這稅轉(zhuǎn)嫁給房客，租房的房租要漲是因?yàn)樵谧夥孔赓U市場(chǎng)并不發(fā)達(dá)的情況下，大城市每年新增勞動(dòng)力會(huì)有大批住房需求，物依稀為貴。即使國家控制住房價(jià)格，陰陽合同、附屬合同也會(huì)層出不窮來對(duì)抗國家政策。我們現(xiàn)在回過頭再來看看國家十九大提出的多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，在完善住房租房體系的基礎(chǔ)上，消化了庫存，激發(fā)了房企和銀行的積極性，并且保障了無房產(chǎn)階級(jí)的利益，在我國全面建成小康決勝階段，只有保障了無產(chǎn)者低收入者的利益，才是以人民為中心全面的小康。同時(shí)這也為房產(chǎn)稅的順利開征奠定了良好基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉成玉、段家芬.再論“土地財(cái)政”與城市高房價(jià).江蘇大學(xué)學(xué)報(bào)： 社會(huì)科學(xué)版.2013（5）.

[2]國務(wù)院發(fā)展研究中心土地課題組.土地財(cái)政的緣由與風(fēng)險(xiǎn).新青年.2006（2）.

[3]任木榮、李曉丹.基于“地根”與“銀根”的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控分析.金融與經(jīng)濟(jì).2008（8）.

[4]蘇多永、張玉香.保障性住房供給不足的原因探析與政策建議.中國房地產(chǎn)金融.2010（3）.

[5]何元斌.保障性住房政策的經(jīng)驗(yàn)借鑒與我國的發(fā)展模式選擇.經(jīng)濟(jì)問題探索.2010（6）.

[6]張雙長、李稻葵“.二次房改”的財(cái)政基礎(chǔ)分析.財(cái)政研究.2010（7）.

[7]昌忠澤.房地產(chǎn)泡沫、金融危機(jī)與中國宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整.經(jīng)濟(jì)學(xué)家.2010（7）.

[8]況偉大.預(yù)期、投機(jī)與中國城市房價(jià)波動(dòng).經(jīng)濟(jì)研究.2010（9）.