工業(yè)用地儲(chǔ)備如何做好前期開(kāi)發(fā)工作研究

鄭展文

摘 要：土地整治和開(kāi)發(fā)是工業(yè)用地儲(chǔ)備前期的首要工作，是執(zhí)行土地年度使用計(jì)劃，確保土地儲(chǔ)備順暢和土地資源優(yōu)化再利用的保證。土地儲(chǔ)備工作是交易管理單位重點(diǎn)工作，是提升土地價(jià)值和出讓利益、實(shí)現(xiàn)“凈地”招拍掛出讓、降低不必要的麻煩的關(guān)鍵性因素。本文主要結(jié)合實(shí)際狀況，分析工業(yè)用地儲(chǔ)備前期開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備工作，以便更好發(fā)揮土地利用率。

關(guān)鍵詞：工業(yè)用地；土地儲(chǔ)備；前期開(kāi)發(fā)工作

土地儲(chǔ)備管理機(jī)構(gòu)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，利用市場(chǎng)制度，根據(jù)土地運(yùn)用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃要求，對(duì)經(jīng)過(guò)回收、收購(gòu)、置換和征收等形式獲得的土地實(shí)施前期開(kāi)發(fā)、整理工作，在通過(guò)招標(biāo)方式，以供城市建設(shè)用地需要。因此，土地儲(chǔ)備之前需要一系列前期開(kāi)發(fā)工作，這也是執(zhí)行土地年度供應(yīng)方案，確保儲(chǔ)備的土地重新利用的基礎(chǔ)。

一、正確認(rèn)識(shí)土地儲(chǔ)備前期開(kāi)發(fā)工作的重要性

在實(shí)際操作中，經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)由于忽視對(duì)工業(yè)用地儲(chǔ)備前期開(kāi)發(fā)工作，造成很多的土地資源無(wú)法及時(shí)供應(yīng)，或者工程項(xiàng)目交期延后、土地閑置等現(xiàn)象，以至于矛盾糾紛不斷，企業(yè)也無(wú)法準(zhǔn)確控制成本支出、拍賣(mài)底價(jià)等問(wèn)題。因此，需要正確認(rèn)識(shí)到前期工作的重要性。第一，工業(yè)用地儲(chǔ)備前期開(kāi)發(fā)整理是提升土地價(jià)值、加強(qiáng)政府的土地出讓經(jīng)濟(jì)效益的主要手段；第二，前期開(kāi)發(fā)工作是完成“凈地”（所謂的凈地指的是已經(jīng)相關(guān)建筑物拆除、平整、閑置的土地）招拍掛出讓土地的重點(diǎn)工作；第三，前期開(kāi)發(fā)工作可以降低不必要的矛盾，從而提高后期工作效率和土地使用率。

二、工業(yè)用地儲(chǔ)備前期開(kāi)發(fā)工作流程

第一，儲(chǔ)備土地開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)應(yīng)該向市政規(guī)劃單位辦理規(guī)劃手續(xù)、向市政國(guó)土資源辦理機(jī)構(gòu)辦理用地手續(xù)、向市政發(fā)展和土地改革委員會(huì)辦理批準(zhǔn)手續(xù)等。倘若用地區(qū)域還涉及到交通機(jī)構(gòu)、園林機(jī)構(gòu)、文物保護(hù)單位、環(huán)保單位和市政相關(guān)單位，還需要根據(jù)相關(guān)規(guī)章機(jī)制辦理有關(guān)手續(xù)；第二，儲(chǔ)備土地開(kāi)發(fā)可能會(huì)包含到征收的農(nóng)業(yè)用地和集體土地，此時(shí)還需要根據(jù)有關(guān)法律辦理相關(guān)手續(xù)；第三，儲(chǔ)備土地開(kāi)發(fā)可能會(huì)包含到行政企事業(yè)企業(yè)占有的國(guó)有土地資源，此時(shí)還需要開(kāi)發(fā)企業(yè)向原單位簽訂補(bǔ)償合同；第四，倘若需要儲(chǔ)備的土地包含拆遷建筑，還需要開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理相關(guān)拆遷手續(xù)，并安排有關(guān)人員進(jìn)行拆遷工作；第五，儲(chǔ)備土地可能包含市政基礎(chǔ)設(shè)施，此時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)還需要辦理有關(guān)手續(xù)，并重新建設(shè)新的設(shè)施。

三、工業(yè)用地儲(chǔ)備前期開(kāi)發(fā)資金準(zhǔn)備工作

資金是限制和影響用地儲(chǔ)備前期開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵性問(wèn)題，因此，在實(shí)際操作中可以引入市場(chǎng)制度來(lái)擴(kuò)增資金籌集渠道。第一，由政府有關(guān)部門(mén)從土地獲得的收益中抽取部分資金作為啟動(dòng)成本；第二，土地抵押向銀行申請(qǐng)借貸；第三，根據(jù)“誰(shuí)投資、誰(shuí)獲利”的原則，通過(guò)招標(biāo)形式積極吸收社會(huì)閑置資金，再通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)和投資方進(jìn)行用地儲(chǔ)備的拆遷工作、安置工作、開(kāi)發(fā)整理工作和相關(guān)設(shè)施的建設(shè)等前期開(kāi)發(fā)；第四，注重信息宣傳工作，有計(jì)劃的將凈地掛牌上市，尤其是對(duì)有條件的儲(chǔ)備土地，可以舉辦相關(guān)展會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)等招商引資；第五，加強(qiáng)對(duì)儲(chǔ)備成本的回收工作，盡可能的減少儲(chǔ)備土地使用期限，醫(yī)生資金流動(dòng)率。與此同時(shí)，土地儲(chǔ)備單位還需要從用地性質(zhì)、地域分配、戰(zhàn)略部署等方面進(jìn)行規(guī)劃，以集中資金管理，降低前期開(kāi)發(fā)的阻力。

四、工業(yè)用地儲(chǔ)備前期開(kāi)發(fā)工作

1.先規(guī)劃后實(shí)施

土地儲(chǔ)備單位在收儲(chǔ)之前就需要整合有關(guān)部門(mén)建議，并協(xié)同有關(guān)機(jī)構(gòu)做好規(guī)劃工作。對(duì)于老城區(qū)土地，在儲(chǔ)備前期要做好房屋拆遷、電力線路拆除、地下光纜移除、下水道改線、土地平整等工作。規(guī)劃是土地建設(shè)的前提，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)說(shuō)，嚴(yán)格按照規(guī)劃需求建設(shè)，是城鎮(zhèn)部署、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、土地使用、道路建設(shè)等工作健康實(shí)施的保證。

2.注重“三通一平”的規(guī)定

所謂的“三通”主要指的是水路通、電力通、路陸通。換句話說(shuō)，業(yè)主需要提供施工單位水、電和施工場(chǎng)地道路；“一平”主要是確保紅線范圍之內(nèi)的土地的平整性。其實(shí)施方式通常是業(yè)主到供水單位、電力單位辦理開(kāi)戶(hù)手續(xù)，并確保施工場(chǎng)地有一條簡(jiǎn)易、順暢的道路。滿(mǎn)足“三通一平”和有關(guān)要求之后，還需要和乙方（也就是開(kāi)發(fā)方）進(jìn)行驗(yàn)收工作，并上報(bào)國(guó)土管理機(jī)構(gòu)，做好備案工作，以便成功獲得施工許可證。

3.遵從“三通一平”的技術(shù)需求

第一，土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)總體需求：確保施工現(xiàn)場(chǎng)道路順暢，并將水、電供應(yīng)在紅線范圍之內(nèi)。對(duì)于施工所需要的電力和水力，則需要施工企業(yè)臨時(shí)安置管網(wǎng)，以便滿(mǎn)足施工所需要的用電和用水；第二，土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)總規(guī)劃原則是科學(xué)運(yùn)算、合理規(guī)劃；第三，對(duì)于通水的技術(shù)需求：要結(jié)合土地儲(chǔ)備的用途、建筑物建設(shè)高速和跨度，全方面、綜合性的考慮生產(chǎn)、生活、消防和施工所用水狀況，從而明確供水管道尺寸。還需要盡量保證臨時(shí)管網(wǎng)和正式管網(wǎng)之間的合理設(shè)計(jì)，并根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)要求擬定最佳方案。在安裝臨時(shí)管網(wǎng)時(shí)，盡可能的發(fā)揮紅線范圍之內(nèi)的正式管網(wǎng)價(jià)值，其操作步驟是先鋪設(shè)紅線外再接通臨時(shí)管網(wǎng)；第三，對(duì)于通電的技術(shù)要求：全方面的考慮施工期限、建筑物高度和跨度、建筑所需配件、施工所需要儀器裝備、施工人員數(shù)量等要素，合理安排慢速實(shí)際要求的變壓器、電閘、電纜電線等；第四，對(duì)于通路的技術(shù)要求：需要設(shè)計(jì)可供汽車(chē)直接通行的道路，以保證施工車(chē)輛、施工材料、裝備的運(yùn)輸和施工人員進(jìn)出。倘若施工道路出現(xiàn)超載問(wèn)題，那么就需要使用加固技術(shù)，最大程度的確保道路的順暢；第五，對(duì)于“一平”的技術(shù)要求：確保施工場(chǎng)地內(nèi)所有的障礙物已經(jīng)清理，符合施工單位在表后設(shè)計(jì)的生產(chǎn)區(qū)域、生活區(qū)域的平面布置要求。此外，還需要測(cè)量工業(yè)建筑的坐標(biāo)、標(biāo)高和施工現(xiàn)場(chǎng)抄平放線的要求。

五、結(jié)語(yǔ)

做好工業(yè)用地招拍掛出讓的重點(diǎn)工作，就是確保市、縣政府手里的土地儲(chǔ)備量充足。政府倘若缺少足夠的儲(chǔ)備土地或者工業(yè)用地，將很難發(fā)展地域經(jīng)濟(jì)。雖然，工業(yè)用地儲(chǔ)備還遇到一些問(wèn)題，但是只要做好工業(yè)用地招拍掛出讓、農(nóng)用地轉(zhuǎn)讓、土地征收和批準(zhǔn)、資金籌集等前期開(kāi)發(fā)，就可以創(chuàng)造良好條件，使得工業(yè)用地、管理和其他用地類(lèi)似。總的來(lái)說(shuō)，需要做好收購(gòu)、儲(chǔ)備、整理和供應(yīng)工作，才能確保工業(yè)用地儲(chǔ)備的良好發(fā)展。

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