商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響研究

文| 徐 信

近些年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較快，企業(yè)獲得的利潤(rùn)極為可觀?？茖W(xué)有效地監(jiān)管商品房的預(yù)售金，可以對(duì)商品房的預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制。但是在監(jiān)管商品房預(yù)售金中，仍然存在一些不足。為此，積極解決這些不足，落實(shí)監(jiān)管制度，可以使管理壓力得到有效減輕，確保消費(fèi)者權(quán)益得到保證，房地產(chǎn)行業(yè)得到有序發(fā)展。

監(jiān)管商品房預(yù)售資金的必要性

商品房預(yù)售也叫期房買(mǎi)賣(mài)，主要指的是開(kāi)發(fā)商得到預(yù)售房屋的許可證之后，銷(xiāo)售房屋的行為。而商品房的預(yù)售款則是開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)依照有關(guān)法律法規(guī)，在預(yù)售許可證辦理到竣工驗(yàn)收之前將商品房售出，而購(gòu)房人依據(jù)買(mǎi)賣(mài)商品房的合同支付約定的房?jī)r(jià)款，房?jī)r(jià)款主要有按揭貸款、分期付款、一次性繳清的房款、預(yù)付款和定金等方式[1]。監(jiān)管商品房的預(yù)售資金主要指主管房地產(chǎn)的行政部門(mén)和銀行，從第三方角度監(jiān)管實(shí)施商品房預(yù)售的情況，通過(guò)與開(kāi)發(fā)商簽訂監(jiān)管商品房預(yù)售資金的有效協(xié)議等形式，依照規(guī)定審批流程監(jiān)督和管理使用商品房預(yù)售款的情況。新建商品房的預(yù)售資金需要都存進(jìn)監(jiān)管的賬戶內(nèi)，開(kāi)放商不可以直接對(duì)房?jī)r(jià)款進(jìn)行收取。在需要用到預(yù)售資金的時(shí)候，開(kāi)放商要申請(qǐng)并得到房管部門(mén)的同意，之后監(jiān)管的銀行才可以撥付。商品預(yù)售資金只可以用在建設(shè)規(guī)定項(xiàng)目中，不可以隨便支取和使用。

開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的資金鏈中，預(yù)售商品房的資金是最為關(guān)鍵的一項(xiàng)內(nèi)容，也是最容易發(fā)生問(wèn)題的環(huán)節(jié)。預(yù)售條件中，購(gòu)房者往往是支付全款，而買(mǎi)到期房。若不監(jiān)管預(yù)售資金，實(shí)力不足的一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能會(huì)將預(yù)售資金挪用其他的工程中，導(dǎo)致預(yù)售項(xiàng)目出現(xiàn)資金短缺，降低施工速度，推遲交房，房屋質(zhì)量無(wú)法得到保證，配套設(shè)備建設(shè)出現(xiàn)滯后。工程款、銀行貸款和工人工資被拖欠等問(wèn)題。在更加嚴(yán)重的時(shí)候，可能出現(xiàn)半拉子工程、爛尾樓和攜款潛逃等危害到購(gòu)房者權(quán)益的問(wèn)題。所以，要加強(qiáng)監(jiān)管商品房的預(yù)售資金，有效避免挪作他用，導(dǎo)致交房延期或工程爛尾問(wèn)題，確保購(gòu)房者權(quán)益不會(huì)受到侵害。

監(jiān)管商品預(yù)售資金的制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

1.監(jiān)管固定資產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的影響。監(jiān)管商品房的預(yù)售資金主要目的是有效監(jiān)管資金，確保資金合理使用，避免出現(xiàn)違規(guī)操作和濫用資金的情況，防止對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不良影響[2]。不過(guò)在實(shí)施監(jiān)管制度的時(shí)候，不可避免會(huì)使預(yù)售資金本身具有的融資性被削弱。在監(jiān)管預(yù)售資金的時(shí)候，會(huì)將一定金額的資金取出監(jiān)管，降低商品房預(yù)售資金的使用額度，同時(shí)削弱其自由度，降低了預(yù)售資金融資能力。商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的影響主要就是利用資金的效率上。若是監(jiān)管固定資產(chǎn)，商品房預(yù)售資金監(jiān)管額就是固定值，和銷(xiāo)售金額沒(méi)有關(guān)系，因此商品房預(yù)售金的收入也不會(huì)影響到總資金的貢獻(xiàn)率。換句話說(shuō)就是，監(jiān)管固定資產(chǎn)不會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2.監(jiān)管銷(xiāo)售金額對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的影響。監(jiān)管銷(xiāo)售金額時(shí)，商品房面積和價(jià)格都不會(huì)被監(jiān)管系數(shù)所影響，在增加監(jiān)管系數(shù)的時(shí)候，也就是監(jiān)管商品房的預(yù)售資金更加嚴(yán)格時(shí)，可以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總資金會(huì)減少，并且減少量較大，降低了房地產(chǎn)的市場(chǎng)效率。而在監(jiān)督系數(shù)降低時(shí)，也就是放寬監(jiān)管力度，可以用來(lái)開(kāi)發(fā)和利用房地產(chǎn)項(xiàng)目的金額增加。從這方面來(lái)說(shuō)，監(jiān)管商品預(yù)售金的制度比較寬松，增加開(kāi)發(fā)資金的總量，不過(guò)增加幅度較小。這個(gè)時(shí)候在這個(gè)制度下增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，不過(guò)在項(xiàng)目總體上企業(yè)在使用內(nèi)部資金上還較為緊張，資金緊缺性無(wú)法得到緩解，依然會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。從這個(gè)層面來(lái)說(shuō)，監(jiān)管銷(xiāo)售金額會(huì)降低房地產(chǎn)的市場(chǎng)效率。

3.混合法監(jiān)管商品房預(yù)售金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的影響。利用混合法對(duì)商品房預(yù)售金進(jìn)行監(jiān)管主要是指，結(jié)合監(jiān)管銷(xiāo)售金額和商品房?jī)r(jià)格的雙重作用，加強(qiáng)監(jiān)管商品房資金。應(yīng)用混合法來(lái)監(jiān)管，監(jiān)管系數(shù)會(huì)同時(shí)影響到銷(xiāo)售面積和商品房?jī)r(jià)格[3]。所以，相比監(jiān)管固定資產(chǎn)和銷(xiāo)售金額，混合法會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生更加復(fù)雜的影響。（1）在增加銷(xiāo)售金額系數(shù)時(shí)，也就是監(jiān)管商品房預(yù)售金更加嚴(yán)格之后，房地產(chǎn)總資金額大大減少，同時(shí)增加了資金額的減少幅度，減弱了融資能力。房地產(chǎn)市場(chǎng)資金情況也更為緊張，降低了房地產(chǎn)市場(chǎng)效率。而在放寬管理商品房預(yù)售金時(shí)，會(huì)增加運(yùn)行資金總額，不過(guò)增加量不多。這個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)的融資能力會(huì)有一定提升，不過(guò)依然無(wú)法有效緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)資金緊張的問(wèn)題。（2）分析監(jiān)管商品房?jī)r(jià)格系數(shù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的影響可以發(fā)現(xiàn)，在增加商品房?jī)r(jià)格系數(shù)時(shí)，會(huì)減少項(xiàng)目總資金，不過(guò)減少量不多，房地產(chǎn)的市場(chǎng)效率也有少量降低。而在減少商品房的價(jià)格系數(shù)時(shí)，會(huì)提高房地產(chǎn)的市場(chǎng)效率。綜合分析得到，為了提高房地產(chǎn)的市場(chǎng)效率可以采取混合法監(jiān)管商品房的預(yù)售資金。

結(jié)語(yǔ)

為了確保房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，需要做好監(jiān)管商品房預(yù)售金的工作，保護(hù)商品房相關(guān)人員的合法利益。通過(guò)分析監(jiān)管商品房預(yù)售金的不同形式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的影響，發(fā)現(xiàn)同時(shí)監(jiān)管商品房?jī)r(jià)格和銷(xiāo)售金額的混合方法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有利。