房產(chǎn)測量地下室分?jǐn)倖栴}的探討

林麗娟

（福建省測繪院測繪工程分院 福建福州 330209）

1 引言

近年來，我國建筑的形式日趨多樣化，其中地下室的興起和應(yīng)用深受居民的喜愛。地下室按其范圍可分為單幢使用的地下室和多幢共用、相互連通的地下室（即小區(qū)地下室），其用途有停車場、超市、地下商場、儲(chǔ)藏室、人防工程、配套用房、管理用房等。由于其使用范圍的不同和其用途的復(fù)雜性，地下室在面積分?jǐn)倳r(shí)出現(xiàn)了較多的問題和糾紛。以下就地下室分?jǐn)偟南嚓P(guān)問題一一展開分析。

2 現(xiàn)行的分?jǐn)傄?guī)定

國家現(xiàn)行的《房產(chǎn)測量規(guī)范》對(duì)共有面積的分?jǐn)偡椒ㄖ蛔隽撕唵蔚囊?guī)定，各省市的相關(guān)規(guī)定也不盡相同。共有面積首要的處理原則是：產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，且文件或協(xié)議內(nèi)容不侵害其他產(chǎn)權(quán)主利益的，按文件或協(xié)議執(zhí)行；否則以相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)?。另一個(gè)基本原則是以幢為單位根據(jù)分類進(jìn)行逐級(jí)分?jǐn)?。另外?guī)定可分?jǐn)偟墓灿忻娣e有兩種：一是房屋內(nèi)的樓梯間、電梯間、前室、管道井、公共門廳、過道、配電房、地下室等，還有建在幢內(nèi)為整幢服務(wù)的公共用房、管理用房；二是清水墻中線至外墻面的水平面積（簡稱外半墻）。不可進(jìn)行分?jǐn)偟牟糠秩缂芸招蓍e空間、作為人防工程的地下室、獨(dú)立使用的地下室、避難層、設(shè)備轉(zhuǎn)換層、倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、為多幢服務(wù)的設(shè)備用房或管理用房、獨(dú)立的配套設(shè)施用房、市政設(shè)施配套用房等等。

規(guī)范中對(duì)于為多幢服務(wù)的地下設(shè)備用房、管理用房的分?jǐn)傄?guī)定是不可分?jǐn)?，自然是出于?jì)算的簡單性和通用性的考慮，但明顯是有局限性的，在操作中常常出現(xiàn)重復(fù)分?jǐn)偦蛴捎趨⑴c分?jǐn)偟姆课蓊愋团c用途不同而引起分?jǐn)偛还?。而隨著綜合型建筑形式的出現(xiàn)，分?jǐn)偡桨父请y以確定，這為面積分?jǐn)偟募m紛留下了隱患。

3 地下室分?jǐn)傊写嬖诘膯栴}

首先是半地下室的界定問題?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》第5.6.6.1條指出:房屋的自然層數(shù)一般按室內(nèi)地坪±0以上計(jì)算。采光窗在室外地坪以上的半地下室層高在2.20m以上的，計(jì)入房屋地上自然層數(shù)。也就是說采光窗在室外地坪以上的被認(rèn)定為半地下室，否則認(rèn)定為地下室。有些省市在細(xì)則中規(guī)定：

（1）當(dāng)半地下室在地上部分不小于1.50m時(shí)，其半地下室計(jì)入地上層數(shù)。

（2）當(dāng)半地下室全部或部分用于商業(yè)、辦公等用途(合法)時(shí)，且商業(yè)、辦公等出入口位于地面以上的，則計(jì)入地上層數(shù)；否則，計(jì)入地下層數(shù)。

（3）計(jì)入地上層數(shù)的半地下室，共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算，應(yīng)按地上建筑的相應(yīng)條款執(zhí)行；否則，按地下室的相關(guān)條款執(zhí)行。而在平時(shí)工作中，我們一般認(rèn)為:±0標(biāo)高設(shè)計(jì)在房屋中間部位且±0以上的凈高超過房間高1/2的地下室稱為半地下室，而且半地下室和地下室都不計(jì)入自然層數(shù)，只計(jì)入房屋建筑總層數(shù)。由上可以看出對(duì)于地下室和半地下室的定義依然不統(tǒng)一，進(jìn)而在工作中對(duì)它們的認(rèn)定也存在困難。

其次是功能區(qū)的確定問題。當(dāng)一幢房屋的±0上下為不同用途時(shí)，我們劃分功能區(qū)是以規(guī)劃室內(nèi)地坪±0為界，將房屋按地上和地下部分劃分為不同的功能區(qū)，共用部位分別由其服務(wù)區(qū)域分?jǐn)?。而?shí)際上地下室仍然有一些區(qū)域（如：儲(chǔ)藏室、健身房、閱覽室等）不能獨(dú)立存在于地下室，只能通過與上部結(jié)構(gòu)相連的通道、樓梯才能進(jìn)入，必須依附于上部主體房屋，應(yīng)把它們視為一種功能區(qū)而非房屋用途，應(yīng)與地上住宅、辦公等合在一起分?jǐn)?，這就與之前的分?jǐn)偡椒óa(chǎn)生矛盾。

4 地下室分?jǐn)偟膸追N方法

4.1 獨(dú)立分?jǐn)偡?/h3>

這種方法是將多幢共同使用的地下室視為獨(dú)立的權(quán)屬單元，自行進(jìn)行共有共用面積的分?jǐn)?，與地面以上的建筑不發(fā)生關(guān)系，也就是實(shí)行一刀切的方法，將地上與地下的完全分開。此方法是考慮到地上、地下多為不同的功能區(qū)，地下室多為車庫功能，地面以上多為住宅、商業(yè)、辦公等功能。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是界定簡單，操作便捷，計(jì)算容易。不足之處是：即使地下室里有設(shè)備用房或管理用房是供地面以上的某幢建筑使用，也不能被分?jǐn)偝鋈?，而被作為?dú)立的權(quán)屬，接受地下室共有建筑面積的分?jǐn)?。這樣就使開發(fā)商的利益受到損失。

4.2 連通分?jǐn)偡?/h3>

這種方法多用于為單幢服務(wù)的地下室，不管地上與地下的功能是否一致，均將它們連在一起視為完整的一幢進(jìn)行逐級(jí)分?jǐn)偂４朔椒ㄊ强紤]到在建筑設(shè)計(jì)和規(guī)劃審批時(shí)就是按單幢來處理，所以套用以幢為單位的原則。其優(yōu)點(diǎn)是簡單易懂、操作性強(qiáng)。不足之處是：地下室的外圍范圍一般會(huì)比地面以上的建筑投影范圍更大，連在一起分?jǐn)偤螅叵率宜鶖偟玫拿娣e就較多，上部則較少，二者相差很大的情況也不在少數(shù)。而上部建筑多為可銷售面積，作為開發(fā)商不愿意看到這樣的情況，他們?yōu)榱似胶膺@個(gè)不足，勢必提高房屋的銷售價(jià)格，這樣就不利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

4.3 從屬分?jǐn)偡?/h3>

這種方法在進(jìn)行地下空間的面積所有權(quán)的確定時(shí)，不是僅僅以地上的建筑面積作為分?jǐn)偙壤囊罁?jù)，還要考慮樓面的價(jià)格、建筑的總價(jià)值、總面積等。地下室分?jǐn)偟谋壤?樓面價(jià)格*相應(yīng)的建筑面積/建筑總價(jià)值（所有樓棟的建筑面積*樓面價(jià)格），例如：地上有三幢住宅，面積分別是5000、6000、7000平方米，三幢住宅共用的地下建筑面積為2600平方米，除去不進(jìn)行分?jǐn)偟牟糠郑Ｏ碌牡叵旅娣e為1000平方米。5000平方米的樓面價(jià)格為5000元/平方米，6000平方米的樓面價(jià)格為4000元/平方米，7000平方米的樓面價(jià)格為3000元/平方米，則5000平方米房屋所分?jǐn)偟牡叵旅娣e為5000*5000/（5000*5000+6000*4000+7000*3000）*1000=357.1 平方米，另外兩幢分別是342.9、300平方米。隨后將分?jǐn)偟降慕ㄖ娣e并入每幢樓的建筑面積進(jìn)行分配。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是考慮到樓面的價(jià)格對(duì)地下室使用權(quán)帶來的影響，對(duì)于商業(yè)性質(zhì)的建筑有重要的作用。但就實(shí)際情況來說，由于樓面價(jià)格的不統(tǒng)一并且起伏較大，操作不當(dāng)會(huì)引起居民的疑惑。因此，這種方法還需結(jié)合實(shí)際的情況進(jìn)行積極的調(diào)整和改進(jìn)。

4.4 范圍投影法

在這種方法中，每幢樓的地下空間面積通過該幢樓地上的最大投影面的投影來確定。這種方法使地下空間的面積分?jǐn)偭Ⅲw化，使其更好地進(jìn)行面積管理，有效地減少糾紛，保證地下空間面積合理的劃分。需要注意的是，地下空間和地上建筑在進(jìn)行土地評(píng)估時(shí)應(yīng)保持協(xié)調(diào)，保證地下空間的合理分配和使用。這種方法的不足之處是計(jì)算較為復(fù)雜，工作量較大，我國還沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)范和使用，相關(guān)的法律法規(guī)也不盡完善。

4.5 比例分配法

這種方法是將地下室面積按照相應(yīng)的比例進(jìn)行分?jǐn)偅渲饕暮诵木褪菍⒌叵率遗c地上的所有建筑當(dāng)成一個(gè)統(tǒng)一的整體來進(jìn)行面積統(tǒng)計(jì)，按照地下室面積和地上建筑面積占總建筑面積的比例來進(jìn)行分?jǐn)偂Ｊ紫纫ツ切┎粎⑴c分?jǐn)偟拿娣e（如:倉庫、市政設(shè)施、戰(zhàn)時(shí)工程、小區(qū)配套等），然后將剩下的面積按照每幢樓所占的比重進(jìn)行分配。如上例，三幢住宅占總建筑面積的比重分別是5/18、6/18、7/18，則應(yīng)該分?jǐn)偟降慕ㄖ娣e分別為277.8平方米、333.3平方米、388.9平方米，隨后將分?jǐn)偟降慕ㄖ娣e并入每幢樓的建筑面積進(jìn)行分配。比例分配法的優(yōu)點(diǎn)就是計(jì)算簡單、使用便利、居民容易理解和接受。減少面積糾紛的問題，實(shí)現(xiàn)了套內(nèi)面積相同所得到的分?jǐn)偯娣e也相同的要求。但是這種方法存在著一定的局限性，在地上三幢房屋價(jià)格不同和房屋用途不一的時(shí)候，這種方法就不適用；而且該方法沒有對(duì)地下空間的具體使用情況進(jìn)行相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)，需要進(jìn)一步的改進(jìn)和完善。

由上可見，《房屋測量規(guī)范》中的關(guān)于地下室跨幢分?jǐn)偟囊?guī)定還有明顯的不足，其所提供的分?jǐn)偡椒ê褪褂眉记蛇€有很多的局限性。因此在解決地下室跨幢分?jǐn)倖栴}時(shí)，應(yīng)該實(shí)事求是，保證其分?jǐn)偟暮侠硇院涂茖W(xué)性。

現(xiàn)階段我國應(yīng)建立健全的地下室分?jǐn)偡桨福晟葡嚓P(guān)法律法規(guī)的建設(shè)，使其在應(yīng)用的過程中有法可依，增強(qiáng)其說服力，提高房產(chǎn)測量的科學(xué)性和有效性。并且開發(fā)商在進(jìn)行建筑之前要仔細(xì)地研究有關(guān)房屋測量規(guī)范、細(xì)則，在滿足人民群眾需要的同時(shí)還能保證自身的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)二者雙贏。

5 結(jié)束語

《房產(chǎn)測量規(guī)范》中出于通用性與概括性的考慮，其提供的建筑面積的分?jǐn)偡椒ù嬖诰窒扌?，單純的遵循國?biāo)的方法進(jìn)行分?jǐn)傠y以確保公平與公正。隨著我國房地產(chǎn)市場的日漸成熟，相關(guān)方法的改革也將提上日程。盡早制定一套統(tǒng)一、合理的房屋建筑面積計(jì)算方法是相當(dāng)必要的，它既有利于保護(hù)買房者的切身利益，也能使房地產(chǎn)市場規(guī)范化，促進(jìn)國家房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。

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