房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素分析及對(duì)策探討

文| 周 越

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要特征

1.第一個(gè)階段—復(fù)蘇階段。上一次經(jīng)濟(jì)循環(huán)的低估我們稱(chēng)之為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇階段，此時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的供大于求，市場(chǎng)萎靡不振，很多開(kāi)發(fā)商由于市場(chǎng)需求下降而減少房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的供需關(guān)系維持衡量。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后，隨著房地產(chǎn)需求量的不斷增長(zhǎng)，市場(chǎng)供大于求的局面會(huì)逐漸改善，房地產(chǎn)行業(yè)走出低迷狀態(tài)，進(jìn)入復(fù)蘇過(guò)程。

2.第二個(gè)階段—繁榮階段。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷復(fù)蘇，房地產(chǎn)的需求量不斷上升，同時(shí)造成房地產(chǎn)價(jià)格和租金的增加，開(kāi)發(fā)商在這一階段會(huì)加快對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和開(kāi)發(fā)。而隨著房地產(chǎn)需求量的不斷上漲，供應(yīng)量會(huì)相應(yīng)下降，房地產(chǎn)租金與價(jià)格進(jìn)入快速上漲時(shí)期。在這一階段，很多房地產(chǎn)商看到市場(chǎng)的持續(xù)高漲會(huì)大力開(kāi)發(fā)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，抓住市場(chǎng)機(jī)遇，在市場(chǎng)的良性刺激下，房地產(chǎn)的相應(yīng)消費(fèi)會(huì)持續(xù)升高，房地產(chǎn)在市場(chǎng)中的總占比會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。

3.第三個(gè)階段—衰退階段。隨著供應(yīng)量的不斷上漲，需求量在一段時(shí)間之后會(huì)保持不變，因此，在繁榮之后，房地產(chǎn)的市場(chǎng)會(huì)相應(yīng)縮小，而由于現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)中的商品價(jià)格已經(jīng)漲到了一個(gè)較高水平，消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的接受能力減少，從而造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的衰退。在這個(gè)時(shí)期，有的房地產(chǎn)商會(huì)認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)的變化，市場(chǎng)中新的房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目會(huì)減少，已經(jīng)完成的項(xiàng)目實(shí)際需求下降，房地產(chǎn)的交易量慢慢減少，價(jià)格降低。

造成我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要原因

1.經(jīng)濟(jì)因素。眾所周知，房地產(chǎn)的企業(yè)發(fā)展是建立在金融資金的基礎(chǔ)之上的，特別是對(duì)于剛剛起步的房地產(chǎn)企業(yè)，在前期首先就要投入資金。如果資金不到位，那么房地產(chǎn)的發(fā)展就會(huì)受到制約，為了房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展，企業(yè)和銀行就需要建立起長(zhǎng)期的聯(lián)系，通過(guò)貸款的形式來(lái)解決資金遇到的問(wèn)題，因此在后期發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和資金是緊密相連的，企業(yè)內(nèi)部可以通過(guò)轉(zhuǎn)賬來(lái)對(duì)資金的動(dòng)向進(jìn)行調(diào)整，其他的部分可以通過(guò)其他的一些形式自主解決，在資金的籌備的同時(shí)也能促進(jìn)基本運(yùn)作。

2.土地因素。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)要想發(fā)展，就會(huì)用到很多的土地，但是如果土地利用的不合理，也會(huì)對(duì)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不良的影響，房地產(chǎn)的土地需要得到國(guó)家政府的批準(zhǔn)，企業(yè)獲取土地的使用權(quán)之后，可以對(duì)土地進(jìn)行處理，但是如果開(kāi)發(fā)的不合理，也會(huì)對(duì)企業(yè)后期的發(fā)展產(chǎn)生不利的影響，造成經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。

3.市場(chǎng)因素。房地產(chǎn)企業(yè)在目前的市場(chǎng)發(fā)展的背景下波動(dòng)是非常大的，有一些波動(dòng)嚴(yán)重的會(huì)造成經(jīng)濟(jì)運(yùn)行盡早。從目前市場(chǎng)反饋的情況來(lái)分析，居民在購(gòu)房時(shí)選擇的面積和居民的消費(fèi)水平是相關(guān)聯(lián)的，未來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是根據(jù)市場(chǎng)的需要來(lái)調(diào)整的，因此在確定企業(yè)發(fā)展方向的時(shí)候，一定要對(duì)市場(chǎng)先進(jìn)行調(diào)查之后再進(jìn)行決策，這樣可以將風(fēng)險(xiǎn)最小化。

控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的措施

1.完善經(jīng)濟(jì)管理制度。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要因素是受到經(jīng)濟(jì)的影響，因而要健全對(duì)這方面的法律制度，以便于房地產(chǎn)企業(yè)所有的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都能夠有法律可依，能夠得到法律方面的支持。第一，要在政策上給予支持，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查可以看出，很多的居民對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房青睞有加，在工程的規(guī)劃之初，就要把經(jīng)濟(jì)適用房作為主推業(yè)務(wù)，讓居民了解到優(yōu)惠的政策，同時(shí)要加強(qiáng)管理的力度，使政策能夠得到居民的認(rèn)可和肯定。第二，要建立完善的金融管理制度，要以當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的水平為基礎(chǔ)，要根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來(lái)對(duì)制度進(jìn)行完善和健全，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的幅度進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以保證制度和管理的同步性，保證房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展能夠得到雙重保障。

2.調(diào)整土地政策。土地資源是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵和核心，在現(xiàn)有的體系上對(duì)土地管理政策進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，可以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程，要對(duì)土地審批的制度加大管理的力度，對(duì)管理人員的管理水平進(jìn)行定期的培訓(xùn)和考核。同時(shí)要選擇有責(zé)任心的人去承擔(dān)管理的工作，嚴(yán)格的執(zhí)行土地招標(biāo)的程序。在根據(jù)相關(guān)的協(xié)議對(duì)土地的政策進(jìn)行調(diào)整，對(duì)協(xié)議的內(nèi)容要嚴(yán)格地執(zhí)行，對(duì)土地管理的流程要進(jìn)行細(xì)則化，加大土地管理的力度，以改善土地管理的目前現(xiàn)狀。為了避免出現(xiàn)土地規(guī)劃不明確的現(xiàn)象，在進(jìn)行土地的管理時(shí)要加強(qiáng)對(duì)土地規(guī)劃體系制度方面的完善，以保障管理體系的長(zhǎng)期適用性。

3.調(diào)整當(dāng)前投資管理政策。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的因素中投資政策占據(jù)主要地位，面對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體系不完善的情況，要建立起完善的投資管理證詞，根據(jù)領(lǐng)域不同，制定的規(guī)章制度也要不同，要把規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)作為制度的核心。對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)變化情況要及時(shí)地掌握，要盡量地使企業(yè)的發(fā)展科學(xué)和。

結(jié)束語(yǔ)

改革開(kāi)放以來(lái)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)得以迅速發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，近幾年成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，極大地推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是房地產(chǎn)在迅速興起的同時(shí)，也出現(xiàn)了一些問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生了很多不利的影響。本文重點(diǎn)闡述了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素，并且提出了針對(duì)性的意見(jiàn)。