完善我國(guó)房產(chǎn)稅制的研究

●張存省

一、我國(guó)房產(chǎn)稅制現(xiàn)狀

我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按照房屋的計(jì)稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人，以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，采用比例稅率征收，其中房產(chǎn)是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂(lè)、居住或貯藏物資的場(chǎng)所。

（一）我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅具有以下幾點(diǎn)特征

一是房產(chǎn)稅以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，隸屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅；

二是征稅范圍僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的經(jīng)營(yíng)性房屋；

三是根據(jù)房屋經(jīng)營(yíng)使用方式的不同規(guī)定不同的征稅辦法；自用經(jīng)營(yíng)性房屋實(shí)行從價(jià)計(jì)征，按房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計(jì)征，稅率為1.2%；對(duì)于出租房產(chǎn)，按房產(chǎn)出租的租金收入計(jì)征，稅率為12%。

（二）我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅制存在的弊端分析

1、立法層次低。我國(guó)目前只有個(gè)人所得稅法、企業(yè)所得稅法、車船稅法、稅收征管法由全國(guó)人大制定，具有最高的法律效力。在房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革之前，我國(guó)一直實(shí)行國(guó)務(wù)院于1986年9月頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，條例立法層次比較低。在房產(chǎn)稅改革進(jìn)程中，我國(guó)政府采取“先試點(diǎn)后推進(jìn)”的方法，并未啟動(dòng)立法程序，而由行政主管部門(mén)直接決定和進(jìn)行試點(diǎn)改革。房產(chǎn)稅立法層次較低，未經(jīng)全國(guó)人大立法，就不能廣泛吸取民意民智、不能保障公眾充分遵從，甚至?xí)?lái)稅費(fèi)混亂、增加稅收負(fù)擔(dān)之嫌。

2、征稅范圍過(guò)于狹窄。我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅征稅范圍僅局限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的經(jīng)營(yíng)性房屋，農(nóng)村不包括在房產(chǎn)稅征稅范圍之內(nèi)，同時(shí)存在大量稅收優(yōu)惠政策且這些優(yōu)惠政策的界限模糊不清，這就使得房產(chǎn)稅難以有效地為地方政府籌措收入。

3、計(jì)稅依據(jù)不合理。我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是折余價(jià)值和租金。對(duì)于自有經(jīng)營(yíng)性用房采取從價(jià)計(jì)征的方法，以房產(chǎn)原值減除一定比例后余值作為計(jì)稅依據(jù)，但是近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，房屋市值與原值不可同日而語(yǔ)，以原值作為基礎(chǔ)顯然不合理。房屋出租以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，從租計(jì)征繳納的稅款比從價(jià)計(jì)征多得多，房屋出租的高稅率不利于租賃市場(chǎng)的發(fā)展完善。

4、稅率制定不科學(xué)。我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅實(shí)行比例稅率，設(shè)置兩檔稅率分別為1.2%、12%，這種一刀切的手段無(wú)疑忽視了各地區(qū)實(shí)際情況，與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相吻合，而且租賃市場(chǎng)的高稅負(fù)不利于租賃市場(chǎng)的發(fā)展，從而難以有效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)而保障其平穩(wěn)運(yùn)行。

5、稅收制度結(jié)構(gòu)不合理，具體表現(xiàn)為重流通輕保有。從整個(gè)房地產(chǎn)稅大類來(lái)看，無(wú)論從稅種數(shù)量還是稅費(fèi)比重來(lái)看，都體現(xiàn)出我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的極度不合理。從稅種數(shù)量的角度來(lái)看，流通環(huán)節(jié)稅種包括營(yíng)業(yè)稅 （2016年5月1日起已全面營(yíng)改增）、土地增值稅、契稅、印花稅、城建稅，而保有環(huán)節(jié)稅種僅僅包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；從稅費(fèi)比重的角度來(lái)看，流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)占房地產(chǎn)價(jià)格的比重高達(dá)30%甚至更多，而保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)比重低且范圍有限。重流通增加了住房開(kāi)發(fā)及建設(shè)成本，輕保有使得持有環(huán)節(jié)稅負(fù)水平低，難以抑制炒房投機(jī)行為，有違稅負(fù)公平原則。

6、稅收征管體系不完善。我國(guó)現(xiàn)行稅收征管體系存在很多弊端，諸如征稅成本居高不下、稅收管理方式粗放、有效績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)缺失、稅收信息化建設(shè)滯后、公眾納稅意識(shí)淡薄等，同時(shí)在評(píng)估人員、征管人員的數(shù)量、質(zhì)量以及不同部門(mén)協(xié)調(diào)執(zhí)法等方面看，我國(guó)目前仍然有較大欠缺，這無(wú)疑不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康運(yùn)行。

7、配套制度不完善?，F(xiàn)行房產(chǎn)登記制度、房屋價(jià)格評(píng)估體系、信息披露制度不完善，使得房產(chǎn)稅改革舉步維艱、困難重重。房產(chǎn)登記制度不完善，致使投資者暗中積壓住房；房屋評(píng)估體系不健全，投資者乘虛而入，隱瞞房產(chǎn)價(jià)格；信息披露制度不完善，納稅人合法權(quán)益難以得到保障。

8、地方主體稅種缺失。地方稅體系結(jié)構(gòu)松散，缺乏支柱稅種，為了滿足財(cái)政收入、達(dá)到經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，地方政府過(guò)多關(guān)注在土地招、拍、掛中追求高地價(jià)、高收入，或者變相增加房地產(chǎn)其他環(huán)節(jié)稅費(fèi)，比如一線城市高額土地出讓金。

二、房產(chǎn)稅制的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)借鑒

國(guó)外對(duì)于房產(chǎn)稅的研究較早，房產(chǎn)稅發(fā)展比較成熟，盡管各國(guó)房產(chǎn)稅制多種多樣，各有其立法意圖和側(cè)重點(diǎn)，但各國(guó)在房產(chǎn)稅主體地位、征稅范圍、房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估等方面的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于我國(guó)房產(chǎn)稅的開(kāi)征有一定的借鑒意義。本部分主要通過(guò)對(duì)美、德、英、日房產(chǎn)稅稅制要素比較、分析，探求對(duì)我國(guó)的啟示(見(jiàn)表1)。

美、德、英、日的房產(chǎn)稅制相對(duì)成熟、完善，有許多值得學(xué)習(xí)的地方。我們要通過(guò)學(xué)習(xí)、借鑒吸收，結(jié)合我國(guó)國(guó)情靈活運(yùn)用。

一是逐步提高房產(chǎn)稅在地方稅種體系中的地位，待條件成熟上升為主體稅種。美、英（家庭財(cái)產(chǎn)稅）、日、德等國(guó)房產(chǎn)稅均為地方稅，在美國(guó)，房產(chǎn)稅稅收收入占地方稅收收入比例高達(dá)50%-80%，是當(dāng)之無(wú)愧的主體稅種。二是堅(jiān)持寬稅基的稅收原則，寬稅基體現(xiàn)出征稅范圍廣泛，稅收優(yōu)惠規(guī)定嚴(yán)格且范圍有限，借以確保地方政府財(cái)政收入的穩(wěn)定性、持續(xù)性。國(guó)外房產(chǎn)稅征稅范圍十分廣泛，相較而言，我國(guó)將大量農(nóng)村用地排除在外，對(duì)居民已有存量住房也缺乏相應(yīng)的完善的征收方案，征稅范圍不全面。三是我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)折余價(jià)值和租金，在上述討論中，我們發(fā)現(xiàn)，以房屋原值作為計(jì)稅基礎(chǔ)極不合理，德、英、日等國(guó)都是以房屋評(píng)定價(jià)格為基礎(chǔ)。在建立完備的房屋價(jià)格評(píng)估體系之前，可以借鑒美國(guó)做法，以正常情況下房產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格為基礎(chǔ)，待房屋評(píng)估體系建立健全之后，以評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，并且適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。四是就美、德等國(guó)而言，房產(chǎn)稅稅率制定參照各地實(shí)際情況。從表1可看出，德國(guó)地方政府有權(quán)決定變動(dòng)乘數(shù)，授予了地方一定權(quán)利。在我國(guó)，房產(chǎn)稅收入歸屬地方，但是稅率由中央制定，試想，如果中央改變這種一刀切的做法，制定稅率浮動(dòng)范圍規(guī)定其上限、下限，允許各地政府根據(jù)各地具體情況制定合理的稅率標(biāo)準(zhǔn)，毫無(wú)疑問(wèn)，此舉將會(huì)大大激發(fā)地方政府積極性，有利于擴(kuò)充地方政府財(cái)力，而且定能夠更大程度刺激當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)。

表1　美、德、英、日房產(chǎn)稅稅制要素

五是稅制結(jié)構(gòu)改變，房產(chǎn)稅稅制體系由重流轉(zhuǎn)、輕保有轉(zhuǎn)變?yōu)橹乇Ｓ?、輕流轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)保有階段具有產(chǎn)權(quán)明晰的特點(diǎn)，保有階段課征不僅征收成本低、征管效率高，而且保有環(huán)節(jié)課征會(huì)增加房產(chǎn)持有成本，進(jìn)而抑制炒房投機(jī)行為，打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)虛擬泡沫，使得房?jī)r(jià)穩(wěn)定甚至有所回落，提高資源配置效率，在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的同時(shí)促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。以英國(guó)為例，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)繳納的稅金占英國(guó)總財(cái)政收入的1%左右，而保有環(huán)節(jié)繳納稅金占其總財(cái)政收入的30%左右。

六是完善稅收征管體系?？梢越梃b美國(guó)采取房產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)等措施，進(jìn)而細(xì)化稅收管理，降低征管成本，提高征收效率。

七是完善相關(guān)配套制度。房產(chǎn)稅改革的順利推進(jìn)離不開(kāi)完善的房產(chǎn)登記制度、房屋評(píng)估體系、信息披露制度。從上表可看出，美、英房產(chǎn)估值與稅收征管相互獨(dú)立，對(duì)于我們完善現(xiàn)代房產(chǎn)稅制具有極大的啟示意義。只有二者相互獨(dú)立、各司其職才能真正發(fā)揮作用。

八是明確稅收用途?；I集收入主要用于科學(xué)、教育、文化、衛(wèi)生、住房等方面，使廣大民眾切實(shí)感受到稅收為民所用。如美國(guó)，房產(chǎn)稅籌集收入主要用于消防安全、公立免費(fèi)教育、轄區(qū)道路維護(hù)等公共產(chǎn)品提供。

三、試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)推廣

2011年初，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議同意對(duì)于部分城市，進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。上海以及重慶相繼宣布自2011年1月28日始開(kāi)征房產(chǎn)稅，出臺(tái)《房產(chǎn)稅暫行條例》有關(guān)規(guī)定，開(kāi)啟房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收的序幕。滬、渝兩地根據(jù)自身實(shí)際情況，制定不同的試點(diǎn)政策。本節(jié)通過(guò)對(duì)兩地試點(diǎn)政策進(jìn)行對(duì)比、分析，在此基礎(chǔ)上，提出兩市房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)我國(guó)的啟示(見(jiàn)表 2)。

對(duì)兩地試點(diǎn)政策進(jìn)行進(jìn)一步分析比較，可以發(fā)現(xiàn)：

從功能定位來(lái)看，兩地都以調(diào)節(jié)收入分配，引導(dǎo)合理住房消費(fèi)為原則。

從試點(diǎn)范圍來(lái)看，上海在整個(gè)行政區(qū)進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，較之重慶僅限于主城9區(qū)范圍更為廣闊。

從征稅對(duì)象來(lái)看，兩地都強(qiáng)調(diào)對(duì)新購(gòu)房征收房產(chǎn)稅，但是我們要注意其中差別，上海更強(qiáng)調(diào)對(duì)增量房征收，重慶注重高檔房，增量房、存量房均包括在內(nèi)。

從稅率來(lái)看，上海執(zhí)行差別化比例稅率，重慶實(shí)施累進(jìn)稅率。重慶稅率檔次更多且隨著級(jí)次提高稅率更高，更體現(xiàn)出房產(chǎn)稅的累進(jìn)性。但是總體來(lái)說(shuō)，或考慮到既得利益集團(tuán)阻撓旨在減少改革阻力，兩地試點(diǎn)稅率水平較低。稅率作為最為重要的稅收三要素之一，較低的稅率水平顯然會(huì)導(dǎo)致試點(diǎn)效果不顯著。

從計(jì)稅依據(jù)來(lái)看，改革方向都是以房產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為計(jì)稅依據(jù)，但是基于相關(guān)配套措施包括房產(chǎn)評(píng)估機(jī)制不完善，現(xiàn)如今只能按照市場(chǎng)交易價(jià)進(jìn)行。上海相比較而言還有一定的稅收優(yōu)惠力度，體現(xiàn)在市場(chǎng)交易價(jià)減除30%作為計(jì)稅依據(jù)。

從免稅面積來(lái)看，重慶存在增量房、存量房的區(qū)別，上海則有統(tǒng)一規(guī)定。相較而言，上海方案勝在簡(jiǎn)單易行，可操作性強(qiáng)，重慶區(qū)別對(duì)待更切合實(shí)際。研究制定適用于全國(guó)的免稅面積，還需要更多的權(quán)衡考量。

從稅收優(yōu)惠來(lái)看，均較為寬松，遵循了保障基本住房需求這一首要前提，政府征稅目的在于提供公共產(chǎn)品更好地服務(wù)納稅人，顯然首要是保障基本生活需要。

表2　滬渝試點(diǎn)比較

從收入用途來(lái)看，上海房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)所籌措稅收收入主要用于保障性住房建設(shè)方面，范圍寬泛不利于民眾及監(jiān)管部門(mén)實(shí)施有效監(jiān)督。重慶所征繳房產(chǎn)稅?？顚Ｓ?，用于公共廉租房建設(shè)和維護(hù)，更具有明確性，便于公開(kāi)管理。

就兩地試點(diǎn)效果來(lái)看，許多人持有消極態(tài)度。筆者認(rèn)為，房產(chǎn)稅試點(diǎn)成效確實(shí)不夠顯著，在調(diào)節(jié)收入分配層面、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)抑制房?jī)r(jià)、完善地方政府稅制方面都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及之前的大肆渲染。但是房產(chǎn)稅僅僅是一個(gè)稅種，原本就不該承受過(guò)多的政策期望，未來(lái)兩地試點(diǎn)勢(shì)必繼續(xù)推進(jìn)，主要目的在于吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，在有足夠的數(shù)據(jù)資料加以分析的基礎(chǔ)上，房產(chǎn)稅改革才能走向全國(guó)。但仍應(yīng)看到，兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)至今，仍然有許多地方值得借鑒。

一是提高立法級(jí)次。房產(chǎn)稅改革必須要合法，征收要有法有據(jù)。我國(guó)政府當(dāng)前采用“先試點(diǎn)后推進(jìn)”的方式，不少民眾對(duì)于試點(diǎn)未啟動(dòng)立法程序，而由行政主管部門(mén)直接決定和進(jìn)行試點(diǎn)改革持反對(duì)觀點(diǎn)。將來(lái)試點(diǎn)推廣到全國(guó)范圍，并且對(duì)普通居民非經(jīng)營(yíng)性自有住宅開(kāi)征房產(chǎn)稅，必須經(jīng)過(guò)立法程序，以確保高度的民眾納稅遵從度。

二是擴(kuò)大征收范圍，增量房、存量房都應(yīng)包括進(jìn)來(lái)，同時(shí)在遵循保障基本生活需求的前提下，制定合理的免征面積。

三是在房屋評(píng)估系統(tǒng)未完全建立之前，可暫時(shí)以交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)；房屋評(píng)估系統(tǒng)建立之后，以評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。

四是實(shí)行差別比例稅率，充分發(fā)揮房產(chǎn)稅稅收的累進(jìn)性，加大調(diào)節(jié)力度，促進(jìn)收入公平。

五是加大投資力度，加強(qiáng)房產(chǎn)稅征稅的信息化建設(shè)，建設(shè)完善的住房檔案管理系統(tǒng)、房產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)、個(gè)人收入誠(chéng)信系統(tǒng)等。

四、完善我國(guó)房產(chǎn)稅制對(duì)策

（一）提高立法級(jí)次

房產(chǎn)稅改革必須加快由全國(guó)人大及其常委會(huì)的立法進(jìn)程。在條件不成熟的情況下，可先經(jīng)由全國(guó)人大及其常委會(huì)授權(quán)國(guó)務(wù)院以條例、暫行條例形式頒布試行，過(guò)程中全國(guó)人大及其常委會(huì)必須要加強(qiáng)稅收授權(quán)立法權(quán)行使情況跟蹤調(diào)查，規(guī)定試行期限并對(duì)立法進(jìn)行積極調(diào)研，一旦合格盡快上升為法律。房產(chǎn)稅改革法律條文需經(jīng)民主討論，廣泛吸取民意民智，形成公眾有效參與。

（二）擴(kuò)大征稅范圍且給予一定的稅收優(yōu)惠

現(xiàn)行房產(chǎn)稅征稅范圍不包括農(nóng)村，對(duì)個(gè)人自有住房予以免稅，現(xiàn)在看來(lái)這是不合理的。侵占農(nóng)村土地建廠牟利，享受免稅條款，這對(duì)于城鎮(zhèn)企業(yè)是不公平的。所以對(duì)于占用農(nóng)村土地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)的房產(chǎn)應(yīng)該予以課稅。同時(shí)，參照西方發(fā)達(dá)國(guó)家房產(chǎn)稅制，將自有住房納入征稅范圍。

稅收優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)要明確，針對(duì)特定的人群、房產(chǎn)、機(jī)構(gòu)，盡力避免稅收優(yōu)惠濫用或標(biāo)準(zhǔn)界限模糊不清而背離初衷，不給暗箱操作以可能。所謂特定人群是指收入在某一水平之下的貧困人口；特定房產(chǎn)是指經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房；特定機(jī)構(gòu)是指不以盈利為目的的國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)、人民團(tuán)體、慈善機(jī)構(gòu)、宗教寺廟、名勝古跡等。

（三）以房產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)，保障國(guó)家稅收收入

以評(píng)估價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)可以有效解決現(xiàn)行房產(chǎn)稅制從價(jià)計(jì)征中以房屋原值作為計(jì)稅基礎(chǔ)帶來(lái)的弊端，以評(píng)估價(jià)作為計(jì)稅基礎(chǔ)就涉及到評(píng)估體系的健全，在評(píng)估體系建立健全之前，可以暫以市場(chǎng)交易價(jià)格為基礎(chǔ)。

（四）取消固定比例稅率，按照房屋性質(zhì)實(shí)行有區(qū)別的差別比例稅率

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，傳統(tǒng)的一刀切的比例稅率已經(jīng)難以適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新形式、新發(fā)展。有區(qū)別差別比例稅率即中央分別規(guī)定適用于普通首套住房、豪宅以及第二套及以上住房的稅率浮動(dòng)范圍，規(guī)定其上限、下限，各地根據(jù)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等實(shí)際情況制定稅率檔次并報(bào)中央審批備案。地方制定稅率檔次的時(shí)候可以將房產(chǎn)稅進(jìn)一步細(xì)化為市房產(chǎn)稅、縣房產(chǎn)稅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)稅，各級(jí)政府考慮公共服務(wù)等財(cái)政支出的需要來(lái)確定稅率。確保所籌集的財(cái)政收入主要用于科學(xué)、教育、文化、衛(wèi)生、住房等方面，提高公共服務(wù)水平，激發(fā)民眾依法納稅主動(dòng)性，使稅收真真切切做到取之于民、用之于民。

（五）優(yōu)化房產(chǎn)稅征管系統(tǒng)

房產(chǎn)稅稅收征管將從由稅務(wù)部門(mén)全權(quán)負(fù)責(zé)，轉(zhuǎn)變?yōu)橐远悇?wù)機(jī)關(guān)為主，房產(chǎn)部門(mén)、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)為輔等多部門(mén)相互有效協(xié)作配合機(jī)制。實(shí)現(xiàn)全國(guó)房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)（主要指?jìng)€(gè)人住房信息系統(tǒng)）、創(chuàng)新稅收征管程序、構(gòu)建新型納稅服務(wù)體系。此外，稅收征管部門(mén)要依法貫徹落實(shí)稅收法律政策，積極推行稅款按實(shí)征收，樹(shù)立納稅服務(wù)意識(shí)。部門(mén)協(xié)調(diào)以及配套措施在下文詳述。

（六）完善相關(guān)配套措施

建立健全房產(chǎn)登記制度，加強(qiáng)稅務(wù)部門(mén)與房產(chǎn)部門(mén)合作。建立健全完善的房產(chǎn)登記制度是有效推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的重要保障。這首先需要統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，確定統(tǒng)一的房產(chǎn)登記規(guī)則。登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，會(huì)導(dǎo)致人浮于事、互相推諉，房產(chǎn)登記規(guī)則不統(tǒng)一，勢(shì)必造成不同部門(mén)之間交叉重疊。其次，需要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)登記系統(tǒng)的全國(guó)聯(lián)網(wǎng)并且及時(shí)更新信息系統(tǒng)。此舉于納稅人而言，能夠避免異地納稅的眾多不便，而于稅務(wù)機(jī)關(guān)而言，可以一手掌握納稅人最新信息，利用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，分析可能存在偷漏稅或房產(chǎn)稅稅額重大的重點(diǎn)納稅戶，規(guī)避偷逃稅的同時(shí)，征管效率提高，征稅成本降低。

建立科學(xué)有效的房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估體系，這至少涉及評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員兩方面。對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)而言，可以由法律設(shè)定職能權(quán)限和制定評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于評(píng)估人員而言，加強(qiáng)上崗職工專業(yè)培訓(xùn)，提高稅務(wù)人員業(yè)務(wù)水平，需要一整套的配套措施。前期人才的選拔，其后資格考試的設(shè)置、權(quán)責(zé)系統(tǒng)的建立以及后期專業(yè)培訓(xùn)的加強(qiáng)等等缺一不可。

完善房產(chǎn)稅信息披露制度，建立房產(chǎn)評(píng)估復(fù)議申請(qǐng)和司法訴訟程序。納稅人對(duì)征稅信息享有知情權(quán)，加快建立和完善房產(chǎn)稅信息披露制度，以公開(kāi)方式公告各項(xiàng)稅務(wù)信息，建立互動(dòng)的稅務(wù)信息溝通渠道。房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)作為獨(dú)立第三方，也有可能發(fā)生錯(cuò)誤或受到誘惑做出違法的行為，在此種情況下納稅人的合法權(quán)益得不到保護(hù)。因此我們需要建立復(fù)議程序和司法程序。納稅人合法權(quán)益受到侵害時(shí)有權(quán)通過(guò)法定程序申請(qǐng)行政復(fù)議，納稅人對(duì)復(fù)議結(jié)果不服可以在規(guī)定期限內(nèi)向人民法院申請(qǐng)行政訴訟，這也相當(dāng)于給納稅人吃了一顆定心丸。

（七）使房產(chǎn)稅成為地方主體稅種

房地產(chǎn)具有非流動(dòng)性，房產(chǎn)稅同時(shí)滿足受益性原則、能力原則，房產(chǎn)稅稅源價(jià)值會(huì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，這幾個(gè)條件為房產(chǎn)稅成為地方稅主體稅種提供了先天優(yōu)勢(shì)。隨著房產(chǎn)稅試點(diǎn)的不斷深入、拓展，直至實(shí)現(xiàn)全國(guó)范圍的普遍征收，可以考慮將房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)，如土地增值稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等合并為一種房地產(chǎn)稅，廢除土地出讓金制度，將房地產(chǎn)相關(guān)的稅收的課征由原來(lái)的集中在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移到以保有環(huán)節(jié)課征為主，為地方財(cái)政收入提供穩(wěn)定且有彈性的收入來(lái)源，同時(shí)使得地方政府利用房產(chǎn)稅有效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。房產(chǎn)稅在地方財(cái)政收入中地位逐步提高，待條件成熟后上升為地方政府的主體稅種?！?/p>

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