中小型房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析和應(yīng)對(duì)策略

(黃山市富徽城市綜合開(kāi)發(fā)有限限公司 安徽 黃山 242700)

一、前言

近三年來(lái)，國(guó)家堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的”定位，出臺(tái)了一系列有關(guān)信貸、土地、稅收等宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)準(zhǔn)入的門(mén)檻提高了，對(duì)中小型的房地產(chǎn)企業(yè)的沖擊很大，不少中小型房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)狀況惡化，面臨著很多難以預(yù)測(cè)和不可控制的因素可能導(dǎo)致企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境狀況，歸集主要在四個(gè)方面反映企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)困境程度：(1)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入不足以滿足經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出，現(xiàn)金凈流量為負(fù)，企業(yè)自身的造血功能很差。(2)企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧損，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為負(fù)；(3)凈營(yíng)運(yùn)資本為負(fù)，流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)不足以償還流動(dòng)負(fù)債，短期償債能力低；(4)留存收益不足，經(jīng)營(yíng)累計(jì)虧損，經(jīng)營(yíng)狀況惡化。這四項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析能說(shuō)明，企業(yè)經(jīng)營(yíng)盈利狀況惡化，現(xiàn)金流不足以償還負(fù)債狀況，公司資不抵債，陷入嚴(yán)峻的財(cái)務(wù)困境。

因此，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要在市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的大環(huán)境下立足，務(wù)必深入分析房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和風(fēng)險(xiǎn)要素，提高自身經(jīng)營(yíng)管理水平，采取有效風(fēng)險(xiǎn)管控策略更好應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，才能在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下尋求自我完善、自我發(fā)展的有效路徑，讓企業(yè)得以穩(wěn)定和長(zhǎng)效發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)原因分析

通過(guò)對(duì)一些中小型企業(yè)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況分析，從國(guó)家政策、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)度、企業(yè)管理水平四方面闡述分析房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的財(cái)務(wù)困境原因。

1、 依靠債務(wù)融資，缺乏財(cái)務(wù)彈性

中小房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源主要是銀行貸款和預(yù)售房款。房地產(chǎn)公司負(fù)債結(jié)構(gòu)中金融負(fù)債比率增加，則利息負(fù)擔(dān)不斷加重，而且金融負(fù)債債務(wù)契約的約束性更強(qiáng)，當(dāng)公司陷入財(cái)務(wù)困境時(shí)，金融負(fù)債債權(quán)人對(duì)公司資產(chǎn)有很強(qiáng)的處置能力。若公司現(xiàn)金流不充足，現(xiàn)金適合比率小，則公司財(cái)務(wù)彈性比較差，應(yīng)對(duì)內(nèi)外環(huán)境的能力和適應(yīng)程度比較低。

2、 融資渠道狹窄，資本結(jié)構(gòu)不合理

現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入微利時(shí)代，對(duì)于高負(fù)債的房地產(chǎn)企業(yè)而言，總資產(chǎn)報(bào)酬率低于貸款利率，將會(huì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)負(fù)效應(yīng)。而中小房地產(chǎn)企業(yè)缺乏有效的擔(dān)保機(jī)制和融資平臺(tái)，難以通過(guò)公開(kāi)資本市場(chǎng)直接融資，不能將庫(kù)存成熟、穩(wěn)定但流動(dòng)性較差的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，通過(guò)房地產(chǎn)信托基金融資方式轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上有價(jià)證券投資，因此企業(yè)面臨現(xiàn)金流不足，貸款壓力大。中小房地產(chǎn)企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)不足，在外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境存在不確定因素下，不能吸引新的投資者，尋求與金融業(yè)的跨界整合機(jī)會(huì)更少，引入股權(quán)資本難度很大，如一味依靠銀行貸款，資本結(jié)構(gòu)不合理，也是陷入財(cái)務(wù)困境因素之一。因此，越來(lái)越多的中小企業(yè)必須跳出自身產(chǎn)業(yè)思維，走出一味地等貸款、要貸款的模式，尋求與金融業(yè)的跨界整合?！爱a(chǎn)融結(jié)合”作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展、迅速增強(qiáng)實(shí)力的途徑，已成為中國(guó)中小企業(yè)發(fā)展的一種手段。

3、 資產(chǎn)管理效率低，現(xiàn)金流回收慢

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從土地購(gòu)買(mǎi)到開(kāi)發(fā)建設(shè)完成至后期銷(xiāo)售的全過(guò)程中，資金需求量大，集中性強(qiáng)，銷(xiāo)售回款(租金回款)比較散、慢的特點(diǎn)。從資產(chǎn)構(gòu)成看，固定資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)的配比反映了企業(yè)的生產(chǎn)效率，材料設(shè)備、在建工程等資產(chǎn)占用大量資金，隨著存貨比例上升，收入能力有所下降，流動(dòng)資金轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的能力也有所下降，若出現(xiàn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理不善，沒(méi)有科學(xué)合理的營(yíng)銷(xiāo)手段和時(shí)機(jī)，不能加速現(xiàn)金流回收，盡早變現(xiàn)，勢(shì)必導(dǎo)致資金鏈斷裂，使公司陷入財(cái)務(wù)困境。

三、中小型房地產(chǎn)企業(yè)防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

1、多元化融資方式，改善資本結(jié)構(gòu)，提高發(fā)展能力。

中小型房地產(chǎn)企業(yè)必須在自身意識(shí)上打破依賴銀行貸款的單一融資模式，大力發(fā)展資本市場(chǎng)直接融資，緊緊抓住國(guó)家相應(yīng)政策，采取有效而多樣化的融資形式實(shí)現(xiàn)對(duì)資金流的適時(shí)補(bǔ)充。加強(qiáng)企業(yè)品牌建設(shè)，利用有穩(wěn)定現(xiàn)金流的品牌效應(yīng)資產(chǎn)，實(shí)施資產(chǎn)證券化，提升融資能力和核心競(jìng)爭(zhēng)力。加強(qiáng)與大型房地產(chǎn)企業(yè)、保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金、投資銀行合作，引入金融資本和戰(zhàn)略投資者，利用本土化資源優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取獲得多方投資者支持，通過(guò)產(chǎn)融結(jié)合，使金融資本與產(chǎn)業(yè)資本建立長(zhǎng)期密切聯(lián)系，既能為企業(yè)帶來(lái)融資成本、融資額度上的優(yōu)勢(shì)，也能在國(guó)家扶持的地產(chǎn)領(lǐng)域獲得新的投資機(jī)會(huì)。因此，多元化的融資方式，合理引入股權(quán)資本，有利于改善資本結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)彈性和產(chǎn)業(yè)資本發(fā)展能力。

2、提高資產(chǎn)管理效率，改善現(xiàn)金適合比，加速現(xiàn)金流回收。

隨著國(guó)家相關(guān)的干預(yù)政策陸續(xù)出臺(tái)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)必須順勢(shì)而為，對(duì)市場(chǎng)需求科學(xué)研判，新上項(xiàng)目在拿地方面要保持審慎態(tài)度，根據(jù)自身實(shí)力參與競(jìng)爭(zhēng)，堅(jiān)決不拿高風(fēng)險(xiǎn)地塊。加強(qiáng)流動(dòng)資產(chǎn)管理，合理制定采購(gòu)計(jì)劃，控制原材料和設(shè)備存貨采購(gòu)，減小庫(kù)存持有占用現(xiàn)金流出，加速在建工程竣工率，縮短建設(shè)周期，及早制定營(yíng)銷(xiāo)方案，靈活改變公司的營(yíng)銷(xiāo)策略與手段，推出經(jīng)濟(jì)型、短平快的項(xiàng)目產(chǎn)品，利用低價(jià)格優(yōu)勢(shì)加速銷(xiāo)售，更好更快地實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。經(jīng)營(yíng)管理高層要對(duì)項(xiàng)目成本、資金運(yùn)作、預(yù)期回報(bào)、稅收籌劃做細(xì)致的財(cái)務(wù)分析，科學(xué)規(guī)劃整個(gè)項(xiàng)目資金收支預(yù)算，降低企業(yè)交易成本，提高現(xiàn)金適合比率和資產(chǎn)管理效率，使財(cái)務(wù)彈性越強(qiáng)，企業(yè)應(yīng)對(duì)內(nèi)外環(huán)境變化能力和適應(yīng)程度越高。

3、創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式，適應(yīng)新常態(tài)，探索新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)

中小房地產(chǎn)企業(yè)要與時(shí)俱進(jìn)，調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和運(yùn)營(yíng)模式，產(chǎn)品要符合客戶多元化需求，不僅注重產(chǎn)品的質(zhì)量，還要提高配套物業(yè)高品質(zhì)服務(wù)、品牌效應(yīng)、便捷性社區(qū)服務(wù)等附加價(jià)值，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)營(yíng)一體化，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，提升利潤(rùn)空間。積極調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，改變單一住宅產(chǎn)品類(lèi)型，拓展適合本地特色的旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)新領(lǐng)域，尋求新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。隨著調(diào)控政策的不斷加強(qiáng)，適當(dāng)加大中小戶型及政策性保障房項(xiàng)目投入比例，針對(duì)小眾群體，量身定制集資建房開(kāi)發(fā)，具有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)低、收益穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)。使企業(yè)獲取微利，從而保障企業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。

伴隨互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)展，大數(shù)據(jù)進(jìn)代的到來(lái)，智慧化模式也為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)商機(jī)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，植入互聯(lián)網(wǎng)智慧功能，實(shí)現(xiàn)資源共享大數(shù)據(jù)信息，使目前碎片化的發(fā)展?fàn)顟B(tài)有效整合，能滿足家庭、社區(qū)全方位需求，是新型房地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì)，不僅能得到政府的支持，還能創(chuàng)新新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)

在國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的新常態(tài)下，面對(duì)愈發(fā)嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展大環(huán)境，中小房地產(chǎn)企業(yè)要冷靜客觀地分析自身存在的系列問(wèn)題，搶抓機(jī)遇，加強(qiáng)自身經(jīng)營(yíng)管理能力，優(yōu)化內(nèi)部管理機(jī)制和業(yè)務(wù)流程，制定長(zhǎng)期發(fā)展模式和盈利規(guī)劃，努力提高應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力，必能站穩(wěn)市場(chǎng)，穩(wěn)步提升公司經(jīng)營(yíng)管理效益和核心競(jìng)爭(zhēng)力，企業(yè)將能夠獲得可持續(xù)發(fā)展。

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