土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的研究

(西華大學(xué) 四川 成都 610000)

引言

隨著人們經(jīng)濟(jì)收入不斷提高，生活水平逐漸改善，對(duì)房屋的需求越來(lái)越大，許多城市住房出現(xiàn)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲迅速。近幾年國(guó)家為了使房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠健康穩(wěn)定的發(fā)展，針對(duì)具體情況出臺(tái)了一系列相應(yīng)的政策，包括土地供應(yīng)政策，限購(gòu)限售政策，租售同權(quán)政策等，同時(shí)還建立了符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的機(jī)制，改善了房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)峻形勢(shì)，使其能健康發(fā)展。

一、 土地供應(yīng)政策的研究分析

(一)土地供應(yīng)政策的目的

根據(jù)我國(guó)的國(guó)情出發(fā)，國(guó)家出臺(tái)實(shí)施并不斷完善了我國(guó)的土地供應(yīng)政策。使用土地供應(yīng)政策對(duì)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，進(jìn)一步提高了土地的使用效率和在一定程度上優(yōu)化了土地資源的合理配置，使我國(guó)有限的土地資源在不同的地區(qū)、部門(mén)得到合理的優(yōu)化與利用，大大提高了土地的使用率[3]。利用土地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控是以我國(guó)國(guó)務(wù)院為主導(dǎo)的政府機(jī)關(guān)通過(guò)對(duì)各個(gè)省、市等的土地供應(yīng)情況和方式等的干預(yù)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管和調(diào)節(jié)，使我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)能一直處于健康發(fā)展的狀態(tài)。

(二)土地供需理論

供需理論是經(jīng)濟(jì)學(xué)中最基本的理論，供需規(guī)律是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中最基本的規(guī)律[4]。商品的供給與需求決定了商品的價(jià)格，當(dāng)供給大于需求時(shí)，商品價(jià)格會(huì)下降；當(dāng)供給小于需求時(shí)，商品價(jià)格會(huì)上升[5]。市場(chǎng)能對(duì)價(jià)格進(jìn)行判別從而對(duì)供求進(jìn)行自我調(diào)節(jié)。由于供需理論普遍存在于市場(chǎng)中，土地供應(yīng)和當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場(chǎng)也滿足供需理論。

二、 成都市土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的研究

(一)成都市土地供應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展概況

隨著土地供應(yīng)政策的不斷出臺(tái)，不斷完善，土地成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)。目前，成都市為全國(guó)準(zhǔn)一線城市，經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生泡沫越來(lái)越多，為了能使房地產(chǎn)行業(yè)在目前的狀態(tài)下健康發(fā)展，成都市堅(jiān)持貫徹國(guó)家土地政策，推行建設(shè)土地有形市場(chǎng)，從而使成都市土地供應(yīng)市場(chǎng)處于均衡發(fā)展的狀態(tài)，這是成都市維持土地健康穩(wěn)定發(fā)展的基本方針。土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有雙重的影響，有的政策促使房?jī)r(jià)上漲，有的會(huì)抑制房?jī)r(jià)上漲甚至有所下降。

(二)成都市土地供應(yīng)總量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的分析

土地供應(yīng)總量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在著以下兩個(gè)方面的影響：一方面土地供應(yīng)總量與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格還取決于開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者的心理作用，從而影響當(dāng)前的消費(fèi)決定，因此會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有一定的影響。另一方面土地供應(yīng)總量會(huì)對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)數(shù)量產(chǎn)生一定的影響，土地供應(yīng)總量在某方面決定著房地產(chǎn)的供應(yīng)總量。隨著土地資源的減少，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不斷竣工完成，土地成為房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越重視的對(duì)象，因此土地供應(yīng)數(shù)量不斷減少時(shí)，可開(kāi)發(fā)的土地?cái)?shù)量降低，對(duì)土地的競(jìng)爭(zhēng)越激烈。

成都市在2017年3月實(shí)施了限購(gòu)政策、4月發(fā)布的限貸政策，兩個(gè)政策的頒布對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響巨大，從土地供應(yīng)角度分析，其精準(zhǔn)了土地供應(yīng)，加快開(kāi)發(fā)商手里的房地產(chǎn)存量和土地的入市，合理維持土地供應(yīng)數(shù)量。從理論分析，房地產(chǎn)價(jià)格與土地供應(yīng)數(shù)量成正比關(guān)系，因此房地產(chǎn)價(jià)格的上升也導(dǎo)致了土地供應(yīng)總量的上升，土地供應(yīng)總量變化是由房地產(chǎn)價(jià)格變化決定的。從政策正式實(shí)施至今，成都市的房地產(chǎn)價(jià)格一直處于上升狀態(tài)，因此成都市土地供應(yīng)總量也會(huì)有所上升。

(三)成都市土地供應(yīng)方式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的分析

我國(guó)目前主要的土地供應(yīng)方式由出讓供應(yīng)和劃撥供應(yīng)兩方面組成。出讓方式供應(yīng)土地具有平等、自愿、有償、有限期的特點(diǎn)；劃撥方式供應(yīng)具有無(wú)償、無(wú)限期的特點(diǎn)。我國(guó)城市土地有償出讓方式包括：拍賣(mài)，招標(biāo)，掛牌三種。三種出讓方式采用了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體質(zhì)，體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勝劣汰，這使得房地產(chǎn)企業(yè)為獲取土地進(jìn)行激烈的競(jìng)爭(zhēng),提高土地的利用率,減少尋租等腐敗行為。并使土地的價(jià)格市場(chǎng)化、透明化,公開(kāi)了開(kāi)發(fā)商的土地成本,但其出讓方式本身不會(huì)改變土地供求關(guān)系,因此也不會(huì)使地價(jià)虛高,脫離其價(jià)值。沒(méi)有市場(chǎng)看好的預(yù)期和資金的支持,招、拍、掛這種土地出讓方式即使想抬高地價(jià)也無(wú)能為力[7]。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，成都市2017年上半年有效出讓土地60宗，通過(guò)拍賣(mài)方式，相比2016年土地供應(yīng)價(jià)格有所增加。從2017年7月18日起成都市土地拍賣(mài)進(jìn)行升級(jí)，新加入了競(jìng)商業(yè)自持比例來(lái)確定競(jìng)標(biāo)獲得人，這一點(diǎn)的提出對(duì)開(kāi)發(fā)商在商業(yè)運(yùn)營(yíng)上有了新的要求。其中最高的3號(hào)地塊要求競(jìng)買(mǎi)方的商業(yè)自持比例不得低于74%,對(duì)于普通的小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)應(yīng)該是沒(méi)辦法承受的。不過(guò)就目前成都土地行情來(lái)看，雖然政府對(duì)出讓土地有許多的要求，但土地市場(chǎng)依然非常受到開(kāi)發(fā)商的歡迎。

(四)成都市土地供應(yīng)價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的分析

土地供應(yīng)的價(jià)格是由市場(chǎng)的需求引起的，對(duì)土地的需求由人們對(duì)土地上的產(chǎn)出物的需求所引發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)的需求可以根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變化來(lái)反映。土地市場(chǎng)的供給與需求的關(guān)系形成了土地的供應(yīng)價(jià)格的大小。土地價(jià)格上漲最主要的原因是房地產(chǎn)需求上升導(dǎo)致土地需求相應(yīng)的增加,從而導(dǎo)致地價(jià)上漲,也會(huì)影響房?jī)r(jià)。

近期成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)處于上升的趨勢(shì)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲太快，房地產(chǎn)的數(shù)量有處于一直增長(zhǎng)的狀態(tài)，因此對(duì)土地的需求增大，土地價(jià)格不斷上漲。從去年3月成都正式實(shí)施限購(gòu)政策后，越發(fā)稀缺的土地資源隨著土地價(jià)格的不斷上升，開(kāi)發(fā)商取得土地的成本不斷上升，又由于近期成都市出臺(tái)的房屋容積率的降低，房屋價(jià)格也不斷上漲。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)可知，成都市2017年上半年共有成交土地60宗，成交土地面積3000.14畝，相比前兩年的土地供應(yīng)面積大幅度減少，但成交總金額遠(yuǎn)高出前兩年的成交金額。其中最高一宗土地以總價(jià)46億的天價(jià)拍得，突破2016年綠地創(chuàng)造的單宗土地成交總價(jià)最高紀(jì)錄。

三、 對(duì)本市未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的期望及建議

成都是四川的省會(huì)城市，是西部地區(qū)的交通樞紐，因此成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)能健康發(fā)展至關(guān)重要。在我看來(lái)，未來(lái)一兩年成都的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)任然會(huì)處于持續(xù)活躍的狀態(tài)。為了能使房地產(chǎn)市場(chǎng)保持健康發(fā)展，我們首先應(yīng)該堅(jiān)持以土地供應(yīng)政策為基礎(chǔ)，在土地供應(yīng)方面的泡沫越來(lái)越少的情況下，根據(jù)本地的地方發(fā)展?fàn)顩r，逐步建立完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理。

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