淺析房地產(chǎn)業(yè)的繁榮對實體經(jīng)濟的影響

(武漢大學 湖北 武漢 430072)

中國房地產(chǎn)市場在1998年實行住房市場貨幣化改革，自改革以后發(fā)展迅速，房價不斷上升；2005年推出“國八條”，2011年推出“新國八條”，2013年推出“國五條”屢次通過房地產(chǎn)調控政策對房價進行限制。2013年至今，中國許多城市房價過快過猛增長的趨勢得到一定程度的限制，但是從長期來看，中國房地產(chǎn)市場存在房價越調節(jié)越上漲的狀況。一些三四線城市出現(xiàn)了樓市庫存的情況，而對于潛在需求旺盛和土地供給有限的城市房價依舊不斷上漲。特別是自2016年實施樓市刺激政策以來，多地房價飆升，二線城市頻頻出現(xiàn)“地王”，房地產(chǎn)業(yè)和實體經(jīng)濟呈現(xiàn)出冰火兩重天的發(fā)展態(tài)勢；其中，深圳在樓市火爆的帶動下，房地產(chǎn)投資額占到固定資產(chǎn)投資比重的74%，制造業(yè)投資大幅萎縮，同比下降60.4%，占比僅為5%。

中國能夠持續(xù)增長與投資、出口、消費這“三駕馬車”的帶動作用是分不開的，但是自金融危機爆發(fā)以來，“三駕馬車”帶動經(jīng)濟發(fā)展的動力遭受到瓶頸，并且我國面臨產(chǎn)能過剩、樓市高庫存、債務高企三大問題。目前我國鋼鐵、水泥、玻璃等基建產(chǎn)業(yè)以及光伏風電等新興產(chǎn)業(yè)都被公認為產(chǎn)能過剩。2008年金融危機以來，產(chǎn)能過剩的問題更加的突出，產(chǎn)能過剩產(chǎn)生的一個原因就是宏觀經(jīng)濟發(fā)展較好的情況下人們預期未來會發(fā)展的比較好從而會增加投資，但是過量的投資卻導致了產(chǎn)能過剩。對于制造業(yè)而言，本來面臨著產(chǎn)能過剩、原材料成本上升、勞工成本上升、資金供給不足以及受國際不斷惡化地經(jīng)濟環(huán)境的影響，再加上房價不斷上漲帶來的“吸血效應”，制造業(yè)面臨著寒冬。面臨如此狀況，我國提出供給側改革的方案，2016年1月26日中央財經(jīng)領導小組第十二次會議，習近平總書記強調，供給側結構性改革的根本目的是提高社會生產(chǎn)力水平，落實好以人民為中心的發(fā)展思想。

林毅夫(2007)認為，像中國處于快速發(fā)展階段的發(fā)展中國家，社會的投資行為很容易出現(xiàn)“潮涌現(xiàn)象”，即在產(chǎn)業(yè)升級的過程中，中國位于世界產(chǎn)業(yè)鏈的內部，常常以發(fā)達國家的經(jīng)驗作為參考，主要投資一些技術比較成熟，市場已經(jīng)存在或者正在興起的這些行業(yè)，導致許多的企業(yè)像波浪一樣涌向相同的產(chǎn)業(yè)，這種現(xiàn)象被稱為“潮涌現(xiàn)象”。我國出現(xiàn)的“潮涌現(xiàn)象”不僅引發(fā)我們的思考，房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)之間會是怎樣的此消彼長相互影響的動態(tài)調整過程呢？ 制造業(yè)作為實體經(jīng)濟周期衡量的重要指標和房地產(chǎn)投資存在著千絲萬縷的聯(lián)系，而投資又和房地產(chǎn)周期存在著聯(lián)系。近年來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從繁榮發(fā)展到出現(xiàn)庫存的發(fā)展歷程，這也給實體經(jīng)濟帶來重大的影響，可以從以下幾個角度分析房價對制造業(yè)的影響機理。

一、從資本流動的角度出發(fā)，資本具有逐利性，所以資本會其他行業(yè)流向投資回報率比較高的房地產(chǎn)行業(yè)。

在馬克思的《資本論》中，利潤被看做全部預付資本的產(chǎn)物，所以資本所有者必然十分關心利潤的高低，最終資本會在投資領域展開激烈的競爭，在不同的部門之間流動。一方面，房價上升的過程中，大量資本從實體經(jīng)濟流向房地產(chǎn)市場，擠壓實體經(jīng)濟的發(fā)展，導致一部分本來就處在發(fā)展劣勢的實體經(jīng)濟更加衰落。房地產(chǎn)市場繁榮的同時也會增加對相關行業(yè)的需求，從而帶動實體經(jīng)濟的發(fā)展。另一方面，當房地產(chǎn)市場不景氣，例如三四線城市出現(xiàn)過剩庫存的時候，資本更高程度的向房地產(chǎn)市場緊俏的一二線城市轉移，一二線城市的房價居高不下，但是三四線城市沒有足夠消化過剩庫存的能力，兩方面的作用力帶來了實體經(jīng)濟的不景氣。

二、從產(chǎn)業(yè)關聯(lián)理論的角度出發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)對于上下游的諸多行業(yè)有著重要的帶動作用，從而對制造業(yè)的發(fā)展起到至關重要的作用。

在整個經(jīng)濟景氣周期中，當經(jīng)濟處于繁榮發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)往往最先得到發(fā)展并且領先進入行業(yè)景氣階段，在這個階段，房地產(chǎn)行業(yè)會帶動相關上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展進入景氣階段。在這個景氣周期內，市場需求增加，各個行業(yè)發(fā)展迅速，企業(yè)家對未來前景過于樂觀，熱衷于加大投資力度擴大自身產(chǎn)能。然而，一旦房地產(chǎn)市場進入衰退階段，房地產(chǎn)對于上下游企業(yè)的帶動作用均迅速下降，也就造成了相關產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩、庫存積壓等諸多問題。如果不景氣的階段持續(xù)時間過長，會導致房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關行業(yè)價格的進一步跌落，很可能導致相關產(chǎn)業(yè)的整體性虧損，由此可見，由于房地產(chǎn)行業(yè)的衰退，有可能導致相關行業(yè)的衰退。

三、從人口流動的角度，房價的上升提高了年輕人的生活成本，會將一部分高素質人力資本排斥在外。

新經(jīng)濟增長理論都強調人力資本對于經(jīng)濟增長的決定性貢獻，對于中國而言，高素質高能力的高校畢業(yè)生成為彌補逐漸消失的人口紅利重要力量。但是房價的上漲抬高了租金，導致務工人員生活成本大幅度提高，導致人才的流動較大。據(jù)安居客數(shù)據(jù)統(tǒng)計，深圳2016年3月份成交均價為48855元/平方米，房屋租賃均價為75.4元/平方米，套均租金為5735元。而南方人才市場發(fā)布的《2015-2016年廣東地區(qū)薪酬調查報告》顯示，深圳平均月薪7631元，增大了在深圳買房安居樂業(yè)的難度，并且租金水平也占據(jù)了很大一部分工資收入，結果就會抑制人才流入房價過高的地區(qū)，影響當?shù)貙嶓w經(jīng)濟的創(chuàng)新和發(fā)展。

四、從企業(yè)生產(chǎn)成本的角度，房價的上升導致制造業(yè)企業(yè)成本上升，面臨更大的生存危機。

日益上漲的房價、地價和工資成為制造業(yè)企業(yè)面臨的三座大山，制造業(yè)的利潤不斷受到擠壓，全球的制造業(yè)的發(fā)展基本上就是成本之爭，低廉的成本才能保證競爭優(yōu)勢。中國工業(yè)和信息化部判斷，中國制造已經(jīng)受到雙重擠壓：一方面，發(fā)達國家紛紛實施“再工業(yè)化”、制造業(yè)回流的戰(zhàn)略；另一方面，新興市場興起，其低成本優(yōu)勢吸引全球跨國公司前去投資。現(xiàn)在中國的一些紡織業(yè)轉移到東南亞，一些電子產(chǎn)業(yè)也在向印度轉移。中國是制造業(yè)大國，人口無法僅僅靠高端服務業(yè)與金融服務業(yè)來滿足就業(yè)，大量制造業(yè)轉移出去，就會導致失業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈中斷以及產(chǎn)業(yè)空心化，對經(jīng)濟增長產(chǎn)生重大影響。

五、從金融風險的角度，杠桿融資擴大了房地產(chǎn)業(yè)風險，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅就會危害實體經(jīng)濟。

從未來風險監(jiān)控的角度來看，金融杠桿是把雙刃劍，目前市場上有相當部分購房者是借助中介公司、眾籌、P2P、首付貸等杠桿來籌集首付完成購房。這些杠桿雖然在初期一定程度上幫助了購房者，然而也加重了償債負擔，一旦房價出現(xiàn)了下行，這類投資者因出資額很低，信用違約很可能發(fā)生，更易棄房斷供，從而進一步加大銀行按揭貸款風險，影響到實體經(jīng)濟?！?/p>

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