新形勢下房產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展趨勢初探

金婷

摘要：隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高以及城市化建設(shè)進程的加速，我國民用住宅及商業(yè)用途的房地產(chǎn)項目迅速發(fā)展，由于房地產(chǎn)及其相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，有效地帶動了地方經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟已成為關(guān)系到國計民生的支住性產(chǎn)業(yè)，在國內(nèi)各地區(qū)，房地產(chǎn)建設(shè)正如火如荼的開展，在全國性發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟的同時，房地產(chǎn)經(jīng)濟面臨的問題也正在出現(xiàn)，本文重點闡述了新形勢之下，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，旨在為優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)濟做出貢獻。

關(guān)鍵詞：新形式 房產(chǎn)經(jīng)濟 發(fā)展趨勢

住宅問題關(guān)系到國計民生，關(guān)系到人民生活水平和幸福指數(shù)，我國近年來房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，在此新形式之下，本文從我國房地產(chǎn)經(jīng)濟存在的問題人手，分別提出了解決規(guī)劃過程中的問題、加大政府引導(dǎo)力度，理性規(guī)劃房地產(chǎn)資本市場、加大財政投人促進經(jīng)濟適用房建設(shè)、加大力度遏制炒房行為等措施以解決目前存在的問題，最后重點提出了房地產(chǎn)市場將日趨成熟、房地產(chǎn)泡沫將平緩下降、房地產(chǎn)建設(shè)將日趨向高端、宜居化過渡、保障低收入群體居住環(huán)境等新形式下房產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，旨在為房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展做出一些探究。

一、新形式下房產(chǎn)經(jīng)濟存在的問題

（一）房地產(chǎn)規(guī)劃出現(xiàn)的問題

隨著地方經(jīng)濟發(fā)展和城市化進程加快，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著諸多問題，而規(guī)劃問題是最為重要的問題，在市場經(jīng)濟條件下，出讓城鎮(zhèn)土地使用權(quán)，出讓土地的面積、規(guī)模、時機、周邊環(huán)境等狀況應(yīng)該由市場自由選擇而決定，而不是由政府部門強制干預(yù)，由于政府部門出于招商引資的考慮，會將大宗建設(shè)用土地、民宅用地、市政綠化用地等以優(yōu)惠的價格轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，這就導(dǎo)致了城市失去了整體規(guī)劃，由于房地產(chǎn)規(guī)劃出現(xiàn)的問題，帶來的后果是十分嚴重的。

（二）房地產(chǎn)資本市場投入非理性

在居民消費持平、投資渠道有限的情況下，我國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展對拉動內(nèi)需，帶動國民經(jīng)濟增長起到了重要作用，然而大量資本為了追逐利潤，積極地涌入房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增幅過高、房價上漲過快等現(xiàn)象在全國范圍內(nèi)不同程度地出現(xiàn)，特別是北京、上海、廣州、深圳等一線城市，房價上漲過快問題暴露出資本市場非理性投資的端倪，高房價導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟出現(xiàn)，使得房地產(chǎn)投資面臨高風險的境地，資本市場在房地產(chǎn)經(jīng)濟大潮中，應(yīng)更理性，更務(wù)實，不應(yīng)盲目追求利潤，導(dǎo)致投資風險。

（三）低收入家庭住房問題

政府應(yīng)更重視低收入家庭的生活問題，特別是住房問題，隨著城市化建設(shè)進程的加劇，城市的面積在逐年擴大，而在城市中低收入群體利益，更應(yīng)該得到重視和保障，由于房價漲幅過快，給低收入家庭帶來的后果就是買不起房，而租房居住只能是低收入家庭的無奈選擇，但是近年來隨著房價的快速增長，租房的價格也在逐年增長，高額的房租導(dǎo)致低收入家庭的生活更加困難。

（四）房價上漲過快問題

由于看好國內(nèi)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展以及高額的投資回報，大量社會閑置資本進入房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)、投資速度加快，在大部分的購房者中，購房需求都不是使用，而是投資，由于房產(chǎn)被當作是投資的用途，在幾經(jīng)轉(zhuǎn)手中實現(xiàn)不同程度的增值，這給人們帶來的投機的便利，從而直接導(dǎo)致了炒房現(xiàn)象的產(chǎn)生，給房價帶來大幅度的虛假增值空間，這不利于地方經(jīng)濟的發(fā)展，投機行為帶來的危害也在逐漸顯現(xiàn)。

二、新形式下房產(chǎn)經(jīng)濟優(yōu)化的主要措施

（一）解決規(guī)劃過程中的問題

政府在進行房地產(chǎn)用地規(guī)劃時應(yīng)該更理性，更有全局意識，而不應(yīng)該單純的考慮招商引資或者其他利于地方經(jīng)濟發(fā)展的因素，應(yīng)該就事論事的將區(qū)域內(nèi)地塊面積、規(guī)劃用途、相關(guān)配套設(shè)施、可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)關(guān)系等重要因素，進行統(tǒng)一融合，做出相對完善、成熟的市政規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃再做進一步的地塊招標項目，從而解決房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)劃過程中的問題。

（二）加大政府引導(dǎo)力度，理性規(guī)劃房地產(chǎn)資本市場

政府應(yīng)該出臺相應(yīng)的房地產(chǎn)市場準入機制，加大政府引導(dǎo)力度，理性規(guī)劃房地產(chǎn)資本市場，在目前房地產(chǎn)行業(yè)資本市場過熱的情況這下適當給予降溫，加大準入機制的條款，特別是限制境外資本進入中國房地產(chǎn)市場進行投機行為，通過限制資本過多的進入房地產(chǎn)行業(yè)，從而達到保證房地產(chǎn)行業(yè)健康、有序的發(fā)展的目的。

（三）加大財政投入促進經(jīng)濟適用房建設(shè)

目前對于各地區(qū)經(jīng)濟適用房的建設(shè)，政府部門應(yīng)給予更多的優(yōu)惠政策，經(jīng)濟適用房是解決低收入家庭住房的有效措施，對于經(jīng)濟適用房的土地出讓，應(yīng)給予更多政策上的優(yōu)惠，同時加大力度監(jiān)管經(jīng)濟適用房的承建環(huán)節(jié)，保證經(jīng)濟適用房的住宅質(zhì)量，周邊環(huán)境、醫(yī)療設(shè)施、學校建設(shè)、商業(yè)設(shè)施等公共設(shè)施的配套建設(shè)，提高人民生活質(zhì)量、增加人民幸福指數(shù)。

（四）加大力度遏制炒房行為

目前國內(nèi)一線城市基本都已實行往宅限購政策，這是遏制炒房行為的一種有效措施，除此之外，政府還可以通過進一步擴大限購政策、增加普通商品住房的有效供給、采取實名制購房政策、盡快實現(xiàn)房地產(chǎn)聯(lián)查機制，以家庭為單位核算房產(chǎn)、從源頭加強土地市場的監(jiān)管、大力防范各類住房按揭貸款的風險、繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程，促進房產(chǎn)發(fā)揮其使用性的功能，而避免用來進行投資，通過一系列的舉措和手段，達到遏制炒房行為的目的。

三、新形式下房產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展趨勢

（一）房地產(chǎn)市場日趨成熟

在不久的將來，相信通過政府部門的大力引導(dǎo)和有力監(jiān)管，房地產(chǎn)市場一定會朝著日趨成熟的方向發(fā)展，房地產(chǎn)投資會更加理性，房地產(chǎn)的建設(shè)目的更加明確，當下無論從一手房或者是二手房交易量來看，交易量趨于平穩(wěn)，漲幅不大，說明目前人們購置房產(chǎn)的行為，也更加理性，逐漸向房屋的居住性功能轉(zhuǎn)變，人們買房子的目的是為了居住和改善居住環(huán)境，而不再是為了投資。地產(chǎn)商也會從盲目投資向更加理性投資的方向轉(zhuǎn)變，建筑會越來越具有功能性和差異化，在市場經(jīng)濟之下，住房已經(jīng)慢慢從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，人們對住房的要求越來越高，特別是對居住功能的要求越來越高，這就使房地產(chǎn)開發(fā)商更理性的面對市場競爭和投資行為，從而達到良性循環(huán)。

（二）房地產(chǎn)泡沫將平緩下降

隨著國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的深入，不斷推出新的調(diào)控政策，促使房地產(chǎn)市場良性發(fā)展，目前已經(jīng)取得初步成效，有效的抑制了房價的上漲，各地區(qū)房價基本持平，穩(wěn)中有升，這是一個良好的開端。從數(shù)據(jù)上看，在經(jīng)歷了國家的宏觀調(diào)控之后，部分存量市場出現(xiàn)拋售現(xiàn)象，掛牌及成交價格各地區(qū)均出現(xiàn)回落，甚至個別地區(qū)如上海、深圳等一線城市，房地產(chǎn)成交量竟然出現(xiàn)了負增長，由于二手房買賣關(guān)系開始調(diào)整，賣方對于成交價的預(yù)期發(fā)生改變，導(dǎo)致買方更加猶豫，是導(dǎo)致負增長的主要動因。從目前情況來看，房地產(chǎn)泡沫已平緩下降并得到了有效的控制，從長期來看，這一趨勢會在日后的國家經(jīng)濟調(diào)控中日益明顯。

（三）房地產(chǎn)建設(shè)將日趨向高端、宜居化過渡

當前，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸由賣方市場向買方市場過渡，由于供大于求，使得房地產(chǎn)建設(shè)更加趨于成熟。城市居民購房需求，已經(jīng)從保障性住房轉(zhuǎn)向改善型住房，這就要求地產(chǎn)商建設(shè)的住房更加高端，更加宜居，才能滿足人們的需求，而對于高端住宅的定義，已不再聚焦于傳統(tǒng)意義上的面積更大、裝修更豪華等，而是更趨向住宅產(chǎn)品的品質(zhì)、附加值及人文情懷這些維度，種種跡象表明，一場高端住宅產(chǎn)品的“品質(zhì)革命”正悄然而至，正如某房地產(chǎn)經(jīng)理，在2016年年末房產(chǎn)行業(yè)峰會上所道：“我們要多做一些好房子，做好房子，做好服務(wù)，企業(yè)的生命力才更強。”這些話，很簡單樸素，但道理卻是尤其深刻。的確，做房子、做服務(wù)，宜居安居樂居應(yīng)該成為未來開發(fā)商追求的最高境界。

（四）保障低收入群體居住環(huán)境

低收入群體相對來說，是城市的弱勢群體，保障低收入群體的利益，是政府部門近年來大力推進的事務(wù)，特別是低收入群體的居住環(huán)境的改善，政府通過棚戶區(qū)改造項目、政府投資保障性住房建設(shè)等項目，有效的改善了低收入群體的居住環(huán)境，包括居住形態(tài)建設(shè)、住房條件改善、居住地公共環(huán)境條件改善等，通過一系列的措施，給低收入群體的住房條件帶來很大程度的改善，與此同時，政府近年來不斷加大投資力度，改善城市居民特別是低收入群體的居住環(huán)境配套設(shè)施，例如學校、醫(yī)院、幼兒園、商業(yè)設(shè)施、圖書館等公共設(shè)施的項目，為建設(shè)幸福城市、宜居城市，做出了巨大的努力，相信在未來，城市將會更先進、人們生活水平將會得到更大程度的改善。

（五）國家政策積極調(diào)控

近年來國家在房地產(chǎn)政策上的調(diào)控，已經(jīng)初見成效，從房價漲幅放緩，新房及二手房交易量保持平穩(wěn)的跡象可看出調(diào)控的效果。隨著調(diào)控的深入，各地區(qū)會積極出臺或借鑒其他地區(qū)的調(diào)控政策，例如停發(fā)以家庭為單位的第三套房貸款措施、對于多套房屋擁有者實行差異化的物業(yè)稅費措施、對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款，地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時勝措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)，這是遏制外地炒房者的有效措施，建立有效的問責機制，各有關(guān)部門必須充分認識房價過快上漲的危害性，加大調(diào)控力度，采取必要的措施，遏制房價過快上漲，促進民生，促使房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)步發(fā)展。

四、結(jié)束語

“衣食住行”問題，是關(guān)系到人民生活水平的頭等大事，自古以來，中國人就把房子，看成是幸福的標志，有了自己的房子，才會有穩(wěn)定、安全的感覺和基本保障，伴隨著近些年，城市化進程的加快和人民生活水平的不斷提高，人們漸漸有一套房、二套房，對于住宅的需求，已經(jīng)由基本需求向改善型需求轉(zhuǎn)化，在此新形式之下，中國房地產(chǎn)市場應(yīng)順應(yīng)時代的需求，向更高的目標邁進，為促進國家經(jīng)濟建設(shè)，提高人民幸福指數(shù)而做出種種調(diào)整和改變。