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    新形勢下房產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展趨勢初探

    2018-04-02 05:31:56金婷
    財經(jīng)界·下旬刊 2018年2期
    關(guān)鍵詞:新形式發(fā)展趨勢

    金婷

    摘要:隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展,人民生活水平的不斷提高以及城市化建設(shè)進程的加速,我國民用住宅及商業(yè)用途的房地產(chǎn)項目迅速發(fā)展,由于房地產(chǎn)及其相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展,有效地帶動了地方經(jīng)濟的發(fā)展,房地產(chǎn)經(jīng)濟已成為關(guān)系到國計民生的支住性產(chǎn)業(yè),在國內(nèi)各地區(qū),房地產(chǎn)建設(shè)正如火如荼的開展,在全國性發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟的同時,房地產(chǎn)經(jīng)濟面臨的問題也正在出現(xiàn),本文重點闡述了新形勢之下,房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展趨勢,旨在為優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)濟做出貢獻。

    關(guān)鍵詞:新形式 房產(chǎn)經(jīng)濟 發(fā)展趨勢

    住宅問題關(guān)系到國計民生,關(guān)系到人民生活水平和幸福指數(shù),我國近年來房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展,在此新形式之下,本文從我國房地產(chǎn)經(jīng)濟存在的問題人手,分別提出了解決規(guī)劃過程中的問題、加大政府引導(dǎo)力度,理性規(guī)劃房地產(chǎn)資本市場、加大財政投人促進經(jīng)濟適用房建設(shè)、加大力度遏制炒房行為等措施以解決目前存在的問題,最后重點提出了房地產(chǎn)市場將日趨成熟、房地產(chǎn)泡沫將平緩下降、房地產(chǎn)建設(shè)將日趨向高端、宜居化過渡、保障低收入群體居住環(huán)境等新形式下房產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展趨勢,旨在為房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展做出一些探究。

    一、新形式下房產(chǎn)經(jīng)濟存在的問題

    (一)房地產(chǎn)規(guī)劃出現(xiàn)的問題

    隨著地方經(jīng)濟發(fā)展和城市化進程加快,房地產(chǎn)行業(yè)面臨著諸多問題,而規(guī)劃問題是最為重要的問題,在市場經(jīng)濟條件下,出讓城鎮(zhèn)土地使用權(quán),出讓土地的面積、規(guī)模、時機、周邊環(huán)境等狀況應(yīng)該由市場自由選擇而決定,而不是由政府部門強制干預(yù),由于政府部門出于招商引資的考慮,會將大宗建設(shè)用土地、民宅用地、市政綠化用地等以優(yōu)惠的價格轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商,這就導(dǎo)致了城市失去了整體規(guī)劃,由于房地產(chǎn)規(guī)劃出現(xiàn)的問題,帶來的后果是十分嚴重的。

    (二)房地產(chǎn)資本市場投入非理性

    在居民消費持平、投資渠道有限的情況下,我國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展對拉動內(nèi)需,帶動國民經(jīng)濟增長起到了重要作用,然而大量資本為了追逐利潤,積極地涌入房地產(chǎn)行業(yè),導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增幅過高、房價上漲過快等現(xiàn)象在全國范圍內(nèi)不同程度地出現(xiàn),特別是北京、上海、廣州、深圳等一線城市,房價上漲過快問題暴露出資本市場非理性投資的端倪,高房價導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟出現(xiàn),使得房地產(chǎn)投資面臨高風險的境地,資本市場在房地產(chǎn)經(jīng)濟大潮中,應(yīng)更理性,更務(wù)實,不應(yīng)盲目追求利潤,導(dǎo)致投資風險。

    (三)低收入家庭住房問題

    政府應(yīng)更重視低收入家庭的生活問題,特別是住房問題,隨著城市化建設(shè)進程的加劇,城市的面積在逐年擴大,而在城市中低收入群體利益,更應(yīng)該得到重視和保障,由于房價漲幅過快,給低收入家庭帶來的后果就是買不起房,而租房居住只能是低收入家庭的無奈選擇,但是近年來隨著房價的快速增長,租房的價格也在逐年增長,高額的房租導(dǎo)致低收入家庭的生活更加困難。

    (四)房價上漲過快問題

    由于看好國內(nèi)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展以及高額的投資回報,大量社會閑置資本進入房地產(chǎn)行業(yè),導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)、投資速度加快,在大部分的購房者中,購房需求都不是使用,而是投資,由于房產(chǎn)被當作是投資的用途,在幾經(jīng)轉(zhuǎn)手中實現(xiàn)不同程度的增值,這給人們帶來的投機的便利,從而直接導(dǎo)致了炒房現(xiàn)象的產(chǎn)生,給房價帶來大幅度的虛假增值空間,這不利于地方經(jīng)濟的發(fā)展,投機行為帶來的危害也在逐漸顯現(xiàn)。

    二、新形式下房產(chǎn)經(jīng)濟優(yōu)化的主要措施

    (一)解決規(guī)劃過程中的問題

    政府在進行房地產(chǎn)用地規(guī)劃時應(yīng)該更理性,更有全局意識,而不應(yīng)該單純的考慮招商引資或者其他利于地方經(jīng)濟發(fā)展的因素,應(yīng)該就事論事的將區(qū)域內(nèi)地塊面積、規(guī)劃用途、相關(guān)配套設(shè)施、可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)關(guān)系等重要因素,進行統(tǒng)一融合,做出相對完善、成熟的市政規(guī)劃,根據(jù)規(guī)劃再做進一步的地塊招標項目,從而解決房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)劃過程中的問題。

    (二)加大政府引導(dǎo)力度,理性規(guī)劃房地產(chǎn)資本市場

    政府應(yīng)該出臺相應(yīng)的房地產(chǎn)市場準入機制,加大政府引導(dǎo)力度,理性規(guī)劃房地產(chǎn)資本市場,在目前房地產(chǎn)行業(yè)資本市場過熱的情況這下適當給予降溫,加大準入機制的條款,特別是限制境外資本進入中國房地產(chǎn)市場進行投機行為,通過限制資本過多的進入房地產(chǎn)行業(yè),從而達到保證房地產(chǎn)行業(yè)健康、有序的發(fā)展的目的。

    (三)加大財政投入促進經(jīng)濟適用房建設(shè)

    目前對于各地區(qū)經(jīng)濟適用房的建設(shè),政府部門應(yīng)給予更多的優(yōu)惠政策,經(jīng)濟適用房是解決低收入家庭住房的有效措施,對于經(jīng)濟適用房的土地出讓,應(yīng)給予更多政策上的優(yōu)惠,同時加大力度監(jiān)管經(jīng)濟適用房的承建環(huán)節(jié),保證經(jīng)濟適用房的住宅質(zhì)量,周邊環(huán)境、醫(yī)療設(shè)施、學校建設(shè)、商業(yè)設(shè)施等公共設(shè)施的配套建設(shè),提高人民生活質(zhì)量、增加人民幸福指數(shù)。

    (四)加大力度遏制炒房行為

    目前國內(nèi)一線城市基本都已實行往宅限購政策,這是遏制炒房行為的一種有效措施,除此之外,政府還可以通過進一步擴大限購政策、增加普通商品住房的有效供給、采取實名制購房政策、盡快實現(xiàn)房地產(chǎn)聯(lián)查機制,以家庭為單位核算房產(chǎn)、從源頭加強土地市場的監(jiān)管、大力防范各類住房按揭貸款的風險、繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程,促進房產(chǎn)發(fā)揮其使用性的功能,而避免用來進行投資,通過一系列的舉措和手段,達到遏制炒房行為的目的。

    三、新形式下房產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展趨勢

    (一)房地產(chǎn)市場日趨成熟

    在不久的將來,相信通過政府部門的大力引導(dǎo)和有力監(jiān)管,房地產(chǎn)市場一定會朝著日趨成熟的方向發(fā)展,房地產(chǎn)投資會更加理性,房地產(chǎn)的建設(shè)目的更加明確,當下無論從一手房或者是二手房交易量來看,交易量趨于平穩(wěn),漲幅不大,說明目前人們購置房產(chǎn)的行為,也更加理性,逐漸向房屋的居住性功能轉(zhuǎn)變,人們買房子的目的是為了居住和改善居住環(huán)境,而不再是為了投資。地產(chǎn)商也會從盲目投資向更加理性投資的方向轉(zhuǎn)變,建筑會越來越具有功能性和差異化,在市場經(jīng)濟之下,住房已經(jīng)慢慢從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變,人們對住房的要求越來越高,特別是對居住功能的要求越來越高,這就使房地產(chǎn)開發(fā)商更理性的面對市場競爭和投資行為,從而達到良性循環(huán)。

    (二)房地產(chǎn)泡沫將平緩下降

    隨著國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的深入,不斷推出新的調(diào)控政策,促使房地產(chǎn)市場良性發(fā)展,目前已經(jīng)取得初步成效,有效的抑制了房價的上漲,各地區(qū)房價基本持平,穩(wěn)中有升,這是一個良好的開端。從數(shù)據(jù)上看,在經(jīng)歷了國家的宏觀調(diào)控之后,部分存量市場出現(xiàn)拋售現(xiàn)象,掛牌及成交價格各地區(qū)均出現(xiàn)回落,甚至個別地區(qū)如上海、深圳等一線城市,房地產(chǎn)成交量竟然出現(xiàn)了負增長,由于二手房買賣關(guān)系開始調(diào)整,賣方對于成交價的預(yù)期發(fā)生改變,導(dǎo)致買方更加猶豫,是導(dǎo)致負增長的主要動因。從目前情況來看,房地產(chǎn)泡沫已平緩下降并得到了有效的控制,從長期來看,這一趨勢會在日后的國家經(jīng)濟調(diào)控中日益明顯。

    (三)房地產(chǎn)建設(shè)將日趨向高端、宜居化過渡

    當前,房地產(chǎn)行業(yè)逐漸由賣方市場向買方市場過渡,由于供大于求,使得房地產(chǎn)建設(shè)更加趨于成熟。城市居民購房需求,已經(jīng)從保障性住房轉(zhuǎn)向改善型住房,這就要求地產(chǎn)商建設(shè)的住房更加高端,更加宜居,才能滿足人們的需求,而對于高端住宅的定義,已不再聚焦于傳統(tǒng)意義上的面積更大、裝修更豪華等,而是更趨向住宅產(chǎn)品的品質(zhì)、附加值及人文情懷這些維度,種種跡象表明,一場高端住宅產(chǎn)品的“品質(zhì)革命”正悄然而至,正如某房地產(chǎn)經(jīng)理,在2016年年末房產(chǎn)行業(yè)峰會上所道:“我們要多做一些好房子,做好房子,做好服務(wù),企業(yè)的生命力才更強。”這些話,很簡單樸素,但道理卻是尤其深刻。的確,做房子、做服務(wù),宜居安居樂居應(yīng)該成為未來開發(fā)商追求的最高境界。

    (四)保障低收入群體居住環(huán)境

    低收入群體相對來說,是城市的弱勢群體,保障低收入群體的利益,是政府部門近年來大力推進的事務(wù),特別是低收入群體的居住環(huán)境的改善,政府通過棚戶區(qū)改造項目、政府投資保障性住房建設(shè)等項目,有效的改善了低收入群體的居住環(huán)境,包括居住形態(tài)建設(shè)、住房條件改善、居住地公共環(huán)境條件改善等,通過一系列的措施,給低收入群體的住房條件帶來很大程度的改善,與此同時,政府近年來不斷加大投資力度,改善城市居民特別是低收入群體的居住環(huán)境配套設(shè)施,例如學校、醫(yī)院、幼兒園、商業(yè)設(shè)施、圖書館等公共設(shè)施的項目,為建設(shè)幸福城市、宜居城市,做出了巨大的努力,相信在未來,城市將會更先進、人們生活水平將會得到更大程度的改善。

    (五)國家政策積極調(diào)控

    近年來國家在房地產(chǎn)政策上的調(diào)控,已經(jīng)初見成效,從房價漲幅放緩,新房及二手房交易量保持平穩(wěn)的跡象可看出調(diào)控的效果。隨著調(diào)控的深入,各地區(qū)會積極出臺或借鑒其他地區(qū)的調(diào)控政策,例如停發(fā)以家庭為單位的第三套房貸款措施、對于多套房屋擁有者實行差異化的物業(yè)稅費措施、對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款,地方人民政府可根據(jù)實際情況,采取臨時勝措施,在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù),這是遏制外地炒房者的有效措施,建立有效的問責機制,各有關(guān)部門必須充分認識房價過快上漲的危害性,加大調(diào)控力度,采取必要的措施,遏制房價過快上漲,促進民生,促使房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)步發(fā)展。

    四、結(jié)束語

    “衣食住行”問題,是關(guān)系到人民生活水平的頭等大事,自古以來,中國人就把房子,看成是幸福的標志,有了自己的房子,才會有穩(wěn)定、安全的感覺和基本保障,伴隨著近些年,城市化進程的加快和人民生活水平的不斷提高,人們漸漸有一套房、二套房,對于住宅的需求,已經(jīng)由基本需求向改善型需求轉(zhuǎn)化,在此新形式之下,中國房地產(chǎn)市場應(yīng)順應(yīng)時代的需求,向更高的目標邁進,為促進國家經(jīng)濟建設(shè),提高人民幸福指數(shù)而做出種種調(diào)整和改變。

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