租售同權(quán)的內(nèi)涵及意義

(四川大學(xué) 四川 成都 610000)

2017年7月,廣州市政府發(fā)布《加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》,強(qiáng)調(diào)賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益,保障租購?fù)瑱?quán)。隨后，住建部會(huì)同國(guó)家發(fā)改委等八部門出臺(tái)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，并選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的城市。緊隨其后，無錫于7月28日發(fā)布了“租房可落戶”新政，鄭州、揚(yáng)州、濟(jì)南等多個(gè)城市也于近期提出或準(zhǔn)備出臺(tái)類似舉措。在政策的力挺、國(guó)企資源的傾斜以及眾多實(shí)質(zhì)性動(dòng)作的支撐下，“租房”時(shí)代離我們?cè)絹碓浇?/p>

一、租售同權(quán)政策的背景

住宅是一種具有多重屬性的資產(chǎn)，其同時(shí)具備了居住個(gè)投資等屬性，同時(shí)與住房捆綁的還有“教育”、“醫(yī)療”等民生屬性。近年來房?jī)r(jià)高居不下，政府通過多種手段調(diào)控，平抑房?jī)r(jià)增速，但對(duì)于一二線城市居民來說，購房壓力巨大，保障性住房難以解決問題，因此也更難享受與住房捆綁的各類公共服務(wù)。而當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，又存在租賃市場(chǎng)發(fā)展落后的問題，規(guī)模化、專業(yè)化、規(guī)范化的住房租賃市場(chǎng)和中介機(jī)構(gòu)都比較缺位。

2016年12月中央經(jīng)濟(jì)工作那么會(huì)議首次提出要堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。十九大上更是進(jìn)一步明確了這一定位，并提出“租購并舉”的概念，來完善我國(guó)住房體系，補(bǔ)齊房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的“短板”。較以往更注重供給側(cè)的調(diào)控。

二、租售同權(quán)的內(nèi)涵

理解租售同權(quán)的內(nèi)涵，主要在于明白租售同權(quán)同什么權(quán)？由于歷史原因和管理的需要，在不同的城市，房產(chǎn)與戶籍、房產(chǎn)與某項(xiàng)公共服務(wù)也進(jìn)行了一定程度的交叉掛鉤。因此，“租售同權(quán)”只是一個(gè)概念統(tǒng)稱，不能一概而論，各地政府根據(jù)自身情況和目標(biāo)人群來具體定義這一概念的不同內(nèi)涵，并決定所同“權(quán)”的含金量。

根據(jù)廣州、無錫、沈陽等試點(diǎn)城市相繼出臺(tái)的政策來看，租售同權(quán)主要同兩方面的權(quán)。

一是教育權(quán)。一線城市資源集中、房?jī)r(jià)水平高、人口流人快、住房供需矛盾較為突出，亟需通過發(fā)展住房租賃市場(chǎng)來調(diào)節(jié)，因此需要增加租房所掛鉤的公共服務(wù)來提高租房吸引力。同時(shí)，由于人口上限、資源限制等約束條件仍然長(zhǎng)期存在，一線城市不可能將所有公共服務(wù)權(quán)利與租房進(jìn)行一步到位的“租售同權(quán)”，但會(huì)拿出人民群眾關(guān)注度最高、含金量最高的就近教育權(quán)與租房進(jìn)行有條件地掛鉤。在各地相關(guān)政策制定實(shí)施過程中，具體實(shí)現(xiàn)形式和內(nèi)容略有不同，充分反映了當(dāng)?shù)匕l(fā)展和人口特點(diǎn)。

二是戶籍權(quán)。二線熱點(diǎn)城市一般位于城市群核心城市周邊，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)較好，但由于周邊競(jìng)爭(zhēng)激烈，缺乏吸引高端人才的明顯優(yōu)勢(shì)資源，人才集聚速度慢于一線城市。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體轉(zhuǎn)型的大背景下，熱點(diǎn)二線城市有望承接部分產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和培育一些新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)彎道超車，因此對(duì)人才非常渴求。為吸引周邊人才，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)活力，將租房與戶籍掛鉤，實(shí)現(xiàn)完全“租售同權(quán)”，提高城市吸引力，也是部分城市正在探索的模式。

三、租售同權(quán)的實(shí)現(xiàn)路徑

“租售同權(quán)”的實(shí)現(xiàn)分為兩個(gè)方面：一是直接通過各種規(guī)范性文件賦予承租人在公共領(lǐng)域享有和房屋所有權(quán)人同等的權(quán)利；二是通過擴(kuò)大房源、支持租房租賃企業(yè)的發(fā)展等措施，促進(jìn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，從而擴(kuò)大租賃權(quán)主體，惠及更多人群。

增加租賃房源，可從存量房轉(zhuǎn)化。例如廣州增加租賃住房用地有效供應(yīng)，將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃，以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價(jià)率超過一定比例后，由競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)自持租賃住房面積；同時(shí)，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房。

而實(shí)現(xiàn)租購的權(quán)利平等，還應(yīng)該有充足的教育等公共服務(wù)資源配套，只有這樣才能夠真正落實(shí)購租同權(quán)，如果教育等公共服務(wù)資源配套資源跟不上，那么，購租同權(quán)也很難保障，也很難做到實(shí)際意義上的公平。

而當(dāng)前一線城市教育等公共資源稀缺，租售同權(quán)政策的受眾并不廣泛。從教育資源來看，廣州“租售同權(quán)”的政策要求，承租人在廣州沒有自有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)的前提下，必須滿足(1)持有人才綠卡；(2)子女擁有廣州戶籍；(3)符合積分入學(xué)安排條件等3個(gè)條件中的一項(xiàng)，才能享受租房入學(xué)，該政策實(shí)則較難滿足。而當(dāng)前稀缺的教育資源，導(dǎo)致子女與父母戶口、家庭住房一致且均在所申請(qǐng)地區(qū)的學(xué)生，都可能調(diào)劑到其他學(xué)校，更何況是租房的。雖然租售同權(quán)政策是否具有一定影響力，當(dāng)前還無法做出判別，但實(shí)現(xiàn)廣泛的真正意義上的租售同權(quán)就目前來看還是阻礙重重。

四、租售同權(quán)的意義

租售同權(quán)是否能真正實(shí)現(xiàn)還要長(zhǎng)久的探索和實(shí)踐，因此本文認(rèn)為租售同權(quán)政策目前最大的意義就在沖擊了民眾的傳統(tǒng)住房思想，讓民眾慢慢開始增強(qiáng)對(duì)租賃住房的認(rèn)可，而傳統(tǒng)住房思想的轉(zhuǎn)變是逐步推進(jìn)租售并舉的一大基礎(chǔ)。

除此之外，租售同權(quán)還具有以下影響：

第一，盤活住房存量資源。當(dāng)前一二線城市，乃至三四線城市，商業(yè)地產(chǎn)存量房空置現(xiàn)象都比較普遍。例如廣州規(guī)定允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房有利于增強(qiáng)閑置資產(chǎn)的使用效率。

第二，調(diào)節(jié)人口。類似“租售同權(quán)”的將部分公共服務(wù)和租房進(jìn)行掛鉤的政策為城市控制人口、調(diào)節(jié)人口結(jié)構(gòu)提供了非常有效的抓手。一線城市在制定“租售同權(quán)”政策時(shí)通過與戶籍等其他權(quán)利配套設(shè)置較高門檻，在控制人口增長(zhǎng)速度的同時(shí)還對(duì)人口結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整。如上海通過居住證和教育掛鉤、租房和居住證掛鉤等形式調(diào)節(jié)人口結(jié)構(gòu)配合郊區(qū)進(jìn)行城市更新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)。二線城市則利用將戶籍等權(quán)利和租房掛鉤，降低外來人才生活成本，幫助外來人才解決后顧之憂，增強(qiáng)城市親和力，提高對(duì)人才的吸引力。

第三，擴(kuò)大稅基，對(duì)接長(zhǎng)效機(jī)制。租售同權(quán)引入立法，對(duì)房產(chǎn)租賃雙方權(quán)益給予保護(hù)。這對(duì)于個(gè)人住房租賃市場(chǎng)無疑是一個(gè)重大利好。目前，租房市場(chǎng)房源以個(gè)人住房出租為主，很大一部分游離在管理體系和稅收體系之外，在安全和權(quán)益保障方面存在很大隱患。此次鼓勵(lì)租房政策中各地基本都提出建立租賃信息平臺(tái)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)必須是在有關(guān)部門備案的租賃行為才能作為“租售同權(quán)”的依據(jù)，這將為規(guī)范租房市場(chǎng)打下較好的基礎(chǔ)。另外，租房相關(guān)信息規(guī)范化后，還可以與未來將出臺(tái)的房產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行對(duì)接，同時(shí)還能與金融部門聯(lián)動(dòng)，為整體房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的完善和地方財(cái)政收入轉(zhuǎn)型做好必要準(zhǔn)備。