房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量問題淺析

王永勝

摘要：當(dāng)前，隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了飛速發(fā)展，在快速發(fā)展的同時也帶來了相關(guān)的問題，尤其是會計信息質(zhì)量存在風(fēng)險披露不足、職業(yè)判斷力低、現(xiàn)金流不全面等問題。應(yīng)采取建立完善的會計準(zhǔn)則規(guī)范；完善內(nèi)部核算以及財務(wù)管理制度；與國際會計法結(jié)合等措施，加以解決。

關(guān)鍵詞：會計信息；質(zhì)量探討；房地產(chǎn)行業(yè)

中圖分類號：F293.3，F(xiàn)23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1005-913X（2016）04-0087-02

一、房地產(chǎn)行業(yè)特點及其會計制度分析

（一）房地產(chǎn)行業(yè)特征

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是擁有獨立法人的資格，進(jìn)行土地開發(fā)和房產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)組織。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨立經(jīng)營、單獨核算、對自己的經(jīng)營成果好壞及盈虧承擔(dān)全部或相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，存貨是其最終建成的產(chǎn)品，就是待售商品，并對社會和用戶進(jìn)行等價銷售及轉(zhuǎn)手，這一點，使它有別于施工企業(yè)和建設(shè)單位。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營特征明顯，主要表現(xiàn)為整體開發(fā)耗時長、步驟多，從幾個月到數(shù)年不等；包括十幾道中間程序，是典型的多步驟生產(chǎn)，有選址立項、征地拆遷、勘探設(shè)計、報建招標(biāo)和施工建設(shè)，還得讓各個工種之間分工合作。不同的工種不僅能在相同的時間、地點以平行或是立體的方式交叉作業(yè)，同時每項生產(chǎn)環(huán)節(jié)在時間和地點上也沒有明顯分界，從而無需或無法在會計核算上將每個步驟的產(chǎn)品開發(fā)成本進(jìn)行計量。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)的會計制度

當(dāng)前改革開放并主動投身國際市場競爭的中國大陸，作為一門不可或缺的商業(yè)語言，會計在國際商業(yè)語言中具有舉足輕重的地位。入世以來，市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，使得民營經(jīng)濟(jì)在國家整體經(jīng)濟(jì)總量的份量越來越重，大陸的民營企業(yè)通過在香港上市，便能將國際投資者的投資經(jīng)由香港的市場引入國內(nèi)，大力推進(jìn)了內(nèi)地企業(yè)的國際化進(jìn)程。

中國企業(yè)要想走向國際化，一個必要條件就是按照國際的標(biāo)準(zhǔn)編訂會計法例，并予以施行，以此來促使會計信息質(zhì)量得到提升。過去幾年，為了配合中國經(jīng)濟(jì)體制改革，中國證監(jiān)會與財政部已然推行了多項會計制度的改革，盡管如今企業(yè)提交的會計信息質(zhì)量有了長足的進(jìn)步，但仍需要更全面地優(yōu)化提升。

為使綜合性城市建設(shè)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)核算得到加強(qiáng)，會計管理水平得到提升，從而推動城建開發(fā)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，1988年國家財政部出臺了相關(guān)的政策和條文，它對所有經(jīng)批準(zhǔn)成立的、全民所有制的城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)生效。這一制度的實施，對當(dāng)時中國經(jīng)營城市土地開發(fā)及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)而言，具有一定的促進(jìn)效果，它使得會計核算受到規(guī)范，會計基礎(chǔ)工作逐步強(qiáng)化。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會計核算現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)行業(yè)會計核算特點

開發(fā)及經(jīng)營土地和房產(chǎn)、開發(fā)代建工程、開發(fā)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施等是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所經(jīng)營業(yè)務(wù)的主要方面。因此，土地的采買與開發(fā)、房屋建筑安裝工程、配套設(shè)施和代建工程等一系列項目所發(fā)生的成本，甚至銷售、管理、財務(wù)以及開發(fā)期間產(chǎn)生的稅費等費用，都要納入到房地產(chǎn)開發(fā)的項目成本核算的范圍之中。

房地產(chǎn)開發(fā)一般包括投資決策分析、前期工程、建設(shè)和租售四個環(huán)節(jié)。在這四個環(huán)節(jié)的開發(fā)經(jīng)營過程中，企業(yè)將產(chǎn)生包括可行性研究費、信貸資金利息費、前期工程費、建筑安裝費、銷售費、廣告費，還有企業(yè)開展生產(chǎn)經(jīng)營管理時出現(xiàn)的管理費等在內(nèi)的一系列費用。以上費用中，有的能夠計算到開發(fā)產(chǎn)品成本內(nèi)，能夠直接算到開發(fā)產(chǎn)品成本中的叫做開發(fā)直接費用，需要分?jǐn)偤蠓侥苡嬋氲慕凶鲩_發(fā)間接費用；還有的則不能計算到開發(fā)成本中，這類費用叫做期間費用。

（二）新準(zhǔn)則在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用

新的會計準(zhǔn)則較以往的會計準(zhǔn)則來說出現(xiàn)的眾多的變化，其新的亮點就是公允價值的應(yīng)用?，F(xiàn)如今，我國的市場的公平交易真正的實現(xiàn)起來還存在一些問題和困難，所以在新的會計準(zhǔn)則中十分謹(jǐn)慎的應(yīng)用了公允價值。公允價值在新的會計準(zhǔn)則中能夠被應(yīng)用到債務(wù)重組、投資性房地產(chǎn)和金融工具以及非貨幣性交易中去。特別是在投資性房地產(chǎn)，對其公允價值進(jìn)行了限制性條件的規(guī)定和更加詳盡的說明。

三、房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息質(zhì)量問題

（一）風(fēng)險披露不足

由于在開發(fā)的環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要面對土地風(fēng)險、項目開發(fā)風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險、政策風(fēng)險等多種風(fēng)險，對于此類風(fēng)險狀況頻發(fā)的行業(yè)，就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其他企業(yè)的基礎(chǔ)上，更加全面深入地披露有關(guān)的風(fēng)險事項。就當(dāng)前中國大陸的相關(guān)會計法規(guī)制度而言，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)內(nèi)，風(fēng)險信息披露的問題基本可以歸結(jié)為以下三項：1.當(dāng)前中國的會計制度中，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金的有關(guān)條規(guī)尚屬空白；2.證監(jiān)會同意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行質(zhì)量保證金的提取，同時規(guī)定公開這一核算的方法；3. 在財務(wù)會計報告的附注內(nèi)，證監(jiān)會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公布的風(fēng)險進(jìn)行了限制，只能是用于抵押貸款時的擔(dān)保風(fēng)險。然而，就當(dāng)前中國內(nèi)地上市公司現(xiàn)實的披露情況來看，在質(zhì)量保證金這一信息上大體沒有披露。

缺失風(fēng)險信息，不但對企業(yè)財務(wù)會計報告的外部使用者做出相關(guān)決策有負(fù)面影響，更有害于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身開展有促進(jìn)作用的風(fēng)險管理。風(fēng)險管理即是識別、衡量和處理隱藏的意外損失。風(fēng)險管理不但具有對人、對物的風(fēng)險管理，還包括盈虧和損失的風(fēng)險管理；它也不僅是針對一項業(yè)務(wù)，它還對企業(yè)所有開發(fā)活動與整個開發(fā)程序進(jìn)行行之有效的管理。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于滿含風(fēng)險和不確定性的環(huán)境下，在做出經(jīng)濟(jì)決策時，所采取的處理辦法可就風(fēng)險和不確定性的狀況及程度的不同而異，應(yīng)利用風(fēng)險管理，盡量避免和離散風(fēng)險，進(jìn)行正確的決策。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過有目標(biāo)、主動地使用計劃、組織及控制等一系列管理活動及時防止風(fēng)險損失的出現(xiàn)，以及消減損失出現(xiàn)時的影響程度，從而達(dá)到企業(yè)利益最大化。

（二）職業(yè)判斷力低

良好的判斷力是會計職業(yè)的重要基礎(chǔ)，也是會計從業(yè)人員必須具備的基本技能之一。為了使企業(yè)提供高質(zhì)量的會計信息，會計政策制度允許會計職業(yè)判斷力存在選擇空間，但怎樣做出更好的選擇，取決會計從業(yè)人員是否具有敏銳的判斷能力和高超的職業(yè)素養(yǎng)?！镀髽I(yè)會計制度》不但受到國家法令和制度的約束，而且要適應(yīng)專業(yè)的條件，是為了規(guī)范企業(yè)的會計核算，真實、完整地提供會計信息而制定的。想要對政策和制度進(jìn)行正確理解和操作，離不開會計從業(yè)人員的職業(yè)判斷力。現(xiàn)如今，我國的房地產(chǎn)行業(yè)還存在會計人員職業(yè)判斷力低的問題。如果會計從業(yè)人員職業(yè)判斷能力強(qiáng)，能很好地把握制度和政策用意，就可以利用選擇空間提高信息質(zhì)量。職業(yè)判斷力受專業(yè)知識和職業(yè)經(jīng)驗等因素影響，高超的職業(yè)判斷力能為企業(yè)決策層提供第一手資料，幫助企業(yè)規(guī)避風(fēng)險，實現(xiàn)利益最大化。