推動(dòng)區(qū)域樓宇經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展

陳新國(guó)，褚興森，葛海荃

（山東省濰坊市工業(yè)干校 山東濰坊 261031）

樓宇經(jīng)濟(jì)是一種以商務(wù)商貿(mào)樓宇為載體，以開(kāi)發(fā)、出租、售賣(mài)等形式引進(jìn)企業(yè)、產(chǎn)生稅源，進(jìn)而帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)，具有占地資源少，集聚能力強(qiáng)，科技含量足，產(chǎn)值效益高，輻射能力廣，拉動(dòng)作用大的優(yōu)勢(shì)。目前，樓宇經(jīng)濟(jì)正朝著入駐企業(yè)總部化、承載產(chǎn)業(yè)特色化、稅收貢獻(xiàn)規(guī)模化的方向健康發(fā)展。為進(jìn)一步了解樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，推動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展，特作如下探討：

一、樓宇經(jīng)濟(jì)存在的問(wèn)題

盡管樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展已取得較大突破，呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，但與發(fā)達(dá)地區(qū)相比，與建設(shè)現(xiàn)代化中央活力區(qū)的要求相比，仍存在著一些薄弱環(huán)節(jié)。

（一）規(guī)劃定位需進(jìn)一步明晰。當(dāng)前樓宇建設(shè)缺乏明確的主功能區(qū)定位，規(guī)劃布局較為分散，不易形成樓宇的聚集效應(yīng)。現(xiàn)有樓宇中,純商務(wù)樓宇數(shù)量較少，多數(shù)為商住一體的綜合性樓宇,成為制約樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。且現(xiàn)有商務(wù)樓宇入駐企業(yè)規(guī)模偏小，大企業(yè)、知名企業(yè)總部較少，樓宇經(jīng)濟(jì)輻射帶動(dòng)作用尚不明顯，聚集效應(yīng)未充分顯現(xiàn)。

（二）引進(jìn)企業(yè)質(zhì)量有待提高。有的開(kāi)發(fā)商因受利益驅(qū)動(dòng)，只是急于銷(xiāo)售或出租樓宇來(lái)盡早獲取利潤(rùn)，并不是考慮選擇引進(jìn)一批有特色、上檔次的企業(yè)進(jìn)駐來(lái)真正實(shí)現(xiàn)商務(wù)樓宇的價(jià)值的原因，同樣，有些引進(jìn)責(zé)任部門(mén)在引進(jìn)企業(yè)過(guò)程中對(duì)如何引進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)等特色企業(yè)意識(shí)不強(qiáng)，“小打小鬧”“重?cái)?shù)輕質(zhì)”現(xiàn)象仍然存在，引進(jìn)企業(yè)的特色與質(zhì)量問(wèn)題亟需引起高度重視。

（三）整體檔次需進(jìn)一步提升。樓宇開(kāi)發(fā)功能定位不高，缺乏專(zhuān)業(yè)化、品牌化、高檔次商務(wù)樓宇，普遍存在靜態(tài)交通壓力大、商務(wù)服務(wù)水平低，配套設(shè)施功能不完善等問(wèn)題。部分樓宇物業(yè)企業(yè)的管理水平不高,僅停留在租賃、維護(hù)、衛(wèi)生、安保等基本服務(wù)上，缺乏產(chǎn)業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、高端化的服務(wù)意識(shí)，難以滿(mǎn)足客戶(hù)需求。

（四）宣傳推介需進(jìn)一步加強(qiáng)。樓宇宣傳平臺(tái)和宣傳方式相對(duì)單一，使載體建設(shè)和市場(chǎng)主體在信息鏈接上出現(xiàn)脫節(jié)，客商不能實(shí)時(shí)了解把握我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)態(tài)。加之現(xiàn)有優(yōu)惠政策落實(shí)力度不強(qiáng)，配套措施不夠完善，在一定程度上消弱了招商入駐效果。

二、加快樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的建議

因土地資源有限，要實(shí)現(xiàn)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，加快四個(gè)城市建設(shè)步伐，加速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化中央活力區(qū)的目標(biāo)，就應(yīng)堅(jiān)持走內(nèi)涵式發(fā)展的路子。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，可以較好發(fā)揮我區(qū)優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、城市形象、資源環(huán)境的轉(zhuǎn)變，增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁。

（一）科學(xué)規(guī)劃定位，構(gòu)建功能片區(qū)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，樓宇經(jīng)濟(jì)要壯大，要有生命力，就必須搞好規(guī)劃，優(yōu)化空間布局，提升產(chǎn)業(yè)集聚競(jìng)爭(zhēng)力。建議：一是制定區(qū)域商務(wù)樓宇發(fā)展規(guī)劃。應(yīng)抓住“四個(gè)城市”建設(shè)的有利時(shí)機(jī)，積極加強(qiáng)與有關(guān)部門(mén)的溝通協(xié)調(diào)，依據(jù)整體布局和規(guī)劃，結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)的實(shí)際情況，研究和制定商務(wù)樓宇發(fā)展規(guī)劃，明確樓宇空間布局、功能定位和產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)，構(gòu)建樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本版圖。二是突出發(fā)展重點(diǎn)。應(yīng)著力打造一批與之匹配的特色樓宇項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè)一批商務(wù)樓宇集群、大型城市綜合體和特色商貿(mào)商務(wù)板塊，形成高端引領(lǐng)和業(yè)態(tài)聚集。三是提高商務(wù)商業(yè)面積開(kāi)發(fā)比重。應(yīng)合理利用、有效開(kāi)發(fā)現(xiàn)有土地資源，不能輕易用作單純居住型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。在黃金地段，特別是主要交通干道兩邊盡量以高檔商務(wù)樓建設(shè)為主，避免建設(shè)一些層次不高，規(guī)模小，建成后與中心城區(qū)整體環(huán)境面貌不協(xié)調(diào)的樓宇。

（二）改造提升功能，打造精品樓宇。隨著樓宇之間同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)有樓宇的內(nèi)部挖潛，提升樓宇品質(zhì)，突出樓宇特色。建議：一是狠抓硬件改造。應(yīng)鼓勵(lì)樓宇企業(yè)采取自籌、聯(lián)營(yíng)、入股等方式籌措資金，依據(jù)樓宇定位和市場(chǎng)需求，開(kāi)展新一輪的裝修改造，提高樓宇內(nèi)部智能化、信息化和便捷化配套程度。二是完善公共服務(wù)配套設(shè)施。積極推動(dòng)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善商務(wù)樓宇停車(chē)場(chǎng)、餐飲、會(huì)展、休閑娛樂(lè)及周邊交通等商業(yè)、文化、生活配套服務(wù)設(shè)施。切實(shí)提高教育、衛(wèi)生等社會(huì)公共服務(wù)能力，努力營(yíng)造舒適、便捷、安全的辦公環(huán)境。三是引進(jìn)高層次物業(yè)管理企業(yè)。鼓勵(lì)樓宇企業(yè)和業(yè)主聘請(qǐng)高層次物業(yè)管理企業(yè)參與樓宇經(jīng)營(yíng)管理，推進(jìn)樓宇管理社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、現(xiàn)代化，建立具有自身特色的物業(yè)管理機(jī)制，增強(qiáng)樓宇的吸引力。

（三）強(qiáng)化宣傳推介，加大招商力度。按照市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化和社會(huì)化的運(yùn)作方式，搞好樓宇招商規(guī)劃，創(chuàng)新招商機(jī)制，強(qiáng)化宣傳推介，抓好招商引資工作。一是轉(zhuǎn)變招商觀(guān)念。將招商引資工作從以地塊為主轉(zhuǎn)變到以樓宇為重點(diǎn)的軌道上來(lái)，以存量樓宇的二次招商和在建樓宇招商為主，堅(jiān)持政府引導(dǎo)、市場(chǎng)配置和企業(yè)主體的原則，堅(jiān)持區(qū)、街、樓宇業(yè)主聯(lián)動(dòng)，建立樓宇招商團(tuán)隊(duì)，多方聯(lián)動(dòng)強(qiáng)化招商力量。二是豐富推介形式。應(yīng)充分利用各種平臺(tái)，組織包裝和策劃一批樓宇，開(kāi)展樓宇經(jīng)濟(jì)展示、樓宇招商洽談會(huì)等活動(dòng)，讓投資者了解樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略和目標(biāo)，提高商務(wù)樓宇知名度和影響力。同時(shí)利用報(bào)紙、電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代媒體及時(shí)發(fā)布信息，擴(kuò)大樓宇信息覆蓋面。三是明確招商重點(diǎn)。根據(jù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，采取定向式、個(gè)性化招商，重點(diǎn)引進(jìn)金融保險(xiǎn)、銀行證券、廣告中介、科技服務(wù)、貿(mào)易服務(wù)、都市工業(yè)等企業(yè)落戶(hù)商務(wù)樓宇，逐步形成一批區(qū)域性的金融樓、科研樓、中介服務(wù)樓等主題樓宇。

（四）發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)步擴(kuò)大稅源。商務(wù)樓宇要產(chǎn)生最大的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)單位面積稅收的最大化，提升樓宇“含金量”，就必須引進(jìn)大企業(yè)、大集團(tuán)總部。一是對(duì)重點(diǎn)培育打造品質(zhì)樓宇，圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，吸引集聚業(yè)態(tài)相近企業(yè)打造特色產(chǎn)業(yè)樓宇集群。二是引進(jìn)大企業(yè)、大集團(tuán)總部以及研發(fā)中心、采購(gòu)中心、結(jié)算中心和營(yíng)銷(xiāo)中心，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)、資金和人才聚集，提升樓宇經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率。三是充分發(fā)揮大企業(yè)總部的輻射帶動(dòng)作用。商務(wù)樓宇在大企業(yè)總部入住后，應(yīng)發(fā)揮其影響力和帶動(dòng)力，積極吸引同一行業(yè)、功能相近的企業(yè)在樓宇內(nèi)聚集，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，現(xiàn)資源共享，縮減商務(wù)成本，建立相對(duì)集中的產(chǎn)業(yè)群、行業(yè)群、產(chǎn)品群，提高商務(wù)樓宇入住率，更好的培植擴(kuò)大稅源。

（五）完善政策措施，加強(qiáng)扶持引導(dǎo)。樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度與軟環(huán)境狀況密不可分，沒(méi)有軟環(huán)境的大改善，就難有樓宇經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展。建議：一是進(jìn)一步修訂完善促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施，加大財(cái)政傾斜力度，設(shè)立樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展引導(dǎo)資金，依據(jù)工作推進(jìn)成效和對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)，對(duì)街道、部門(mén)和市場(chǎng)主體（樓宇開(kāi)發(fā)企業(yè)、樓宇業(yè)主、樓宇企業(yè)）進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)和扶持。二是建立分工協(xié)作管理體系。政府應(yīng)充分發(fā)揮引導(dǎo)、協(xié)調(diào)和服務(wù)作用，建立聯(lián)席會(huì)議制度，落實(shí)責(zé)任分工，加強(qiáng)部門(mén)合作，形成有利于發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的機(jī)制。有關(guān)部門(mén)按照各自責(zé)任分工，協(xié)助入駐企業(yè)做好項(xiàng)目調(diào)研、選址落戶(hù)、注冊(cè)登記、開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備等服務(wù)工作，為企業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。三是營(yíng)造發(fā)展環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。努力搭建“五大服務(wù)平臺(tái)”：政府服務(wù)平臺(tái)、社會(huì)中介服務(wù)平臺(tái)、物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)、科研技術(shù)服務(wù)平臺(tái)和金融信貸服務(wù)平臺(tái)。要制定“十項(xiàng)服務(wù)”進(jìn)樓宇：開(kāi)展信息服務(wù)、科技服務(wù)、政策服務(wù)、勞動(dòng)用工服務(wù)、證照辦理服務(wù)、法律服務(wù)、子女入學(xué)戶(hù)政服務(wù)、環(huán)境治安服務(wù)、招商服務(wù)、黨務(wù)服務(wù)。要定期召開(kāi)入駐企業(yè)座談會(huì)、季度調(diào)度會(huì)、年終獎(jiǎng)勵(lì)會(huì)。四是建立樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)評(píng)價(jià)體系。從發(fā)展基礎(chǔ)、發(fā)展環(huán)境、發(fā)展規(guī)模、發(fā)展效益等方面，對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，為區(qū)域樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)劃和扶持政策的制定提供決策依據(jù)。