文/傅東平 周全

自1998年我國實行住房貨幣化改革以來，房地產(chǎn)市場有兩個顯著特征：一是政府對市場的頻繁調(diào)控；二是房價在調(diào)控中雖有波動，但持續(xù)快速上漲趨勢明顯。究其原因，房地產(chǎn)業(yè)一直被認(rèn)為是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展功能被深度挖掘，加上土地財政制度的實施和利益分配格局的固化，地方政府對土地的依賴性不斷增強，在調(diào)控房價的博弈中，成為利益攸關(guān)方，在房價調(diào)控中的角色定位不明確。中央政府與地方政府的利益不一致，導(dǎo)致房價調(diào)控的政策落地難，房價越調(diào)越高。在這種背景下，房子從主要滿足人們的居住需求，逐漸演變成為最重要的投資品，房子資本品的屬性越來越凸顯，消費品的屬性被忽略。2016年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，既為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展確定了基調(diào)，也為房價調(diào)控明確了方向。要實現(xiàn)這一目標(biāo)，關(guān)鍵是要研究房價不斷上漲的原因，采取有針對性的對策，建立房價調(diào)控的長效機(jī)制。

房地產(chǎn)市場的繁榮促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，但邊際效應(yīng)較小，因此，決策者要想穩(wěn)定房價，付出由產(chǎn)出減少的成本也是很小的。對房價上漲原因的分析，主要是從供求兩個方面展開。2001-2014年間，中國的房價上漲80%是由需求沖擊引發(fā)的。如果把房子看作一種簡單的資產(chǎn)，在理性預(yù)期假設(shè)下，基于Lucas的資產(chǎn)定價模型研究發(fā)現(xiàn)，預(yù)期影響了我國的房價和房價租金比。

一、房價快速上漲產(chǎn)生的不良后果

（一）降低土地資源利用效率

房價快速上漲拉動土地價格上漲，增加了作為土地壟斷者的地方政府加大土地供給的動力，也增加了地方政府通過控制土地供應(yīng)節(jié)奏拉高地價、壓低土地成本的動力，使得土地的開發(fā)速度超過經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展需要，導(dǎo)致土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化。不斷走高的房價使得房子的投資品屬性凸顯，投資品占房地產(chǎn)存量的比重提高，為便于將來賣出，大多數(shù)投資者選擇對房屋買而不住，造成房屋閑置。在我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中房價的持續(xù)上漲，還使得很多在大中城市無法購房的中低收入者或在家鄉(xiāng)或在大中城市周邊地區(qū)購房，所購房屋基本處于閑置狀態(tài)。房價的持續(xù)上漲推動各種投資和預(yù)防性購房行為，進(jìn)一步釋放錯誤的供求失衡信號，使得房地產(chǎn)商進(jìn)一步擴(kuò)大拿地規(guī)模，增加房屋供給，使得房屋供求失衡的情況惡化。此外，長期的房價上漲所形成的公眾對房地產(chǎn)價格的預(yù)期，會導(dǎo)致在市場供求關(guān)系發(fā)生變化時，開發(fā)商不能及時降低價格以實現(xiàn)市場出清，造成近幾年房地產(chǎn)庫存居高不下的局面，特別是三、四線城市更為嚴(yán)重。以上的各種作用最后使得土地資源在房屋建造后即大量進(jìn)入閑置狀態(tài)，土地作為一種稀缺的生產(chǎn)要素，未能為社會提供服務(wù)，游離于社會再生產(chǎn)過程之外，降低了土地利用效率。

（二）產(chǎn)生再分配效應(yīng)

房價持續(xù)上漲，導(dǎo)致與房地產(chǎn)有關(guān)的資產(chǎn)快速增值，產(chǎn)生財富效應(yīng)，對社會產(chǎn)生再分配效應(yīng)。房價上漲并不會增加實物形態(tài)的房地產(chǎn)數(shù)量，是一種虛幻的貨幣泡沫收入增長，但持有房產(chǎn)數(shù)量的差異和房價上漲速度的不平衡性，導(dǎo)致財富效應(yīng)對不同群體的影響是不同的，本質(zhì)上是對居民存量收入的再分配。就分配結(jié)果看，房價上漲使得有房居民在社會總財富中占據(jù)更多的份額。由于青年人積累財富的時間較短，購房能力較弱，因而在擁有房產(chǎn)數(shù)量、擁有時間、房產(chǎn)地段與增值潛力方面，都不能與中老年人比，因此，房價上漲所產(chǎn)生的分配效應(yīng)總體上不利于年輕人。年輕人購房主要是為了自住，年輕人收入中的絕大部分主要用來支付高房價所產(chǎn)生的高額購房成本與利息負(fù)擔(dān)，引起年輕人的生活壓力增加、生活質(zhì)量下降，對未來的信心受損。有房居民特別是有多套房的居民以高收入階層為主，無房居民則以低收入者為主，高房價所產(chǎn)生的分配效應(yīng)有利于高收入者，導(dǎo)致社會貧富差距的進(jìn)一步擴(kuò)大。隨著房價的不斷上漲，有多套房的居民在房價上漲過程中通過房屋出租和出售獲得大量的租金收入和溢價收益，激勵他們繼續(xù)增加房產(chǎn)數(shù)量，使得分配效應(yīng)得到強化，引起社會財富向富人集中。由于邊際消費傾向遞減規(guī)律的存在，高收入者的邊際消費傾向小于中低收入者，導(dǎo)致財富向少數(shù)人集中的財富分配效應(yīng)削弱全社會的邊際消費傾向，影響內(nèi)需規(guī)模。房價上漲所產(chǎn)生的分配效應(yīng)對經(jīng)濟(jì)社會的長期發(fā)展產(chǎn)生不良影響，弱化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力。

（三）擠出實體經(jīng)濟(jì)

房價快速上漲引起資金向房地產(chǎn)業(yè)集中，推動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，帶動生產(chǎn)要素不斷向房地產(chǎn)業(yè)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)凈流入，引起其他實體經(jīng)濟(jì)可獲得的資金減少，發(fā)展減慢。房價快速上漲提高了實體經(jīng)濟(jì)的用房、人力和倉儲等成本，削弱了中國以制造業(yè)為主的實體經(jīng)濟(jì)低成本的國際競爭優(yōu)勢。房價快速上漲使得購房居住和投資房屋的資金占比急劇增加，擠占了家庭在其他用途的可支配收入，降低了消費能力。房價上漲還通過分配效應(yīng)使社會財富向有房階層集中，有房階層通常屬于社會中的富裕家庭和中老年人，無房家庭通常為中低收入者和年輕人，因此，房價上漲既拉大社會的貧富差距，又拉大青年人和老年人之間的財富差距。對一個經(jīng)濟(jì)社會而言，通常年輕人、低收入者的邊際消費傾向高于中老年人和富人，因此，房價上漲擠出了消費，減少了總需求，壓縮了實體經(jīng)濟(jì)的市場容量。由于房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)效率較低，高房價對實體經(jīng)濟(jì)的擠出，導(dǎo)致了資源配置扭曲，降低了全社會的生產(chǎn)率。

（四）增加金融風(fēng)險

房價不斷走高，會從四個方面增加金融風(fēng)險。一是房價持續(xù)走高，未能及時隨供求關(guān)系調(diào)整，引起泡沫堆積，增加金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險。二是房價持續(xù)上漲，房地產(chǎn)的投資品屬性凸顯，投資購房占比提高，隨著金融創(chuàng)新特別是互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新的發(fā)展，購房款中融資所占份額增加，杠桿率提高，降低了金融體系抗房價波動的能力。三是房價持續(xù)走高，提高了房產(chǎn)存量的貨幣價值，導(dǎo)致融資抵押物價值提高，推動全社會融資規(guī)模擴(kuò)大，不利于金融穩(wěn)定。四是房產(chǎn)價格上漲伴隨土地價格上升，導(dǎo)致主要以土地出讓金為抵押的地方政府融資平臺融資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)張，地方債問題會更加突出，直接危害金融安全。

二、支撐房價的基本面發(fā)生顯著變化

（一）經(jīng)濟(jì)增速下降

中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實基礎(chǔ)要求轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，使經(jīng)濟(jì)增速下降，削弱對房地產(chǎn)的相對購買力。改革開放以來，我國主要依靠要素投入增加來維持經(jīng)濟(jì)增長，包括農(nóng)村過剩勞動力向城市轉(zhuǎn)移、閑置土地社會再生產(chǎn)過程及依靠外國直接投資和資本積累增加資本要素投入。經(jīng)過長達(dá)三十多年的持續(xù)高速增長，中國已于2010年成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，經(jīng)濟(jì)總量的急劇放大改變了要素供求格局，要素投入的持續(xù)增加難以為繼，GDP增速已經(jīng)從2010年的10.6%連續(xù)6年下降，直至6.7%，中速增長成為經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的顯著特征。今后，經(jīng)濟(jì)增長方式必須從粗放型的依靠要素投入增長轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽啃б嫣岣叩馁|(zhì)量型增長，增長動能將從投資驅(qū)動轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動。顯然，創(chuàng)新的難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于復(fù)制性的要素投入增長，且創(chuàng)新是不連續(xù)的，在重大創(chuàng)新出現(xiàn)之前，經(jīng)濟(jì)增速的持續(xù)下降將成為一種常態(tài)。此外，勞動力作為最重要的生產(chǎn)要素，其投入量不僅不能增長，反而呈現(xiàn)快速下降態(tài)勢，將進(jìn)一步拉低經(jīng)濟(jì)增速。經(jīng)濟(jì)增速放緩導(dǎo)致人均收入增速下降，對住房的購買力也相應(yīng)下降。

（二）人口總量與結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化

人口總量增長放緩及人口結(jié)構(gòu)變化有利于降低房地產(chǎn)的總需求、縮小供需缺口。我國人口總量增速不斷放緩并很快達(dá)到峰值，老年人口的比重不斷增大，將降低對住房的需求。二十世紀(jì)七十年代我國開始推行計劃生育政策，1982年計劃生育政策被確定為基本國策，政策實施四十來年，對中國的人口總量和人口結(jié)構(gòu)均產(chǎn)生了較大影響。從總量來看，我國人口數(shù)量從1998年的12.4761億人增加到2016年的13.8271億人，人口自然增長率已經(jīng)從改革開放以來的峰值——1987年的16.61‰下降2015年的4.96‰,總體上呈下降趨勢。2015年底全面二孩政策實施后，2016年的人口自然增長率也僅出現(xiàn)小幅上升，達(dá)到5.86‰，這種上升有可能只是暫時的一次性上升。從人口結(jié)構(gòu)上看，我國勞動年齡人口從2012年起開始下降，15-64歲人口自2014年開始年均減少100萬左右。65歲以上人口數(shù)量從1998年的8359萬人提高到2016年的15003萬人，老年撫養(yǎng)比從1998年的9.9%提高到2016年的15.2%。對比分析計劃生育政策實施以來我國人口出生情況，作為購房主力軍的25-35歲年齡段人口數(shù)量呈現(xiàn)快速下降趨勢。

（三）城鎮(zhèn)化速度呈下降態(tài)勢

我國城鎮(zhèn)化率從1978年的17.92%提高到2016年的57.35%，城鎮(zhèn)常住人口約增加6.2億人。表面上看，和發(fā)達(dá)國家相比，如2015年日本93.5%、美國81.6%、德國75.3%及澳大利亞89.4%，中國的城鎮(zhèn)化率還有較大的提升空間，中國的城鎮(zhèn)化還處于快速城鎮(zhèn)化階段。但仔細(xì)分析，中國的城鎮(zhèn)化過程和發(fā)達(dá)國家相比存在明顯的特殊性：一是中國的城鎮(zhèn)化與經(jīng)濟(jì)快速增長都是在短時期內(nèi)快速實現(xiàn)的，且人口數(shù)量全球最多，與城鎮(zhèn)化相適應(yīng)的思想觀念及人文素養(yǎng)準(zhǔn)備并不充分，因而中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程不可能復(fù)制美國、日本等發(fā)達(dá)國家的進(jìn)程。二是中國農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移的動力是巨大的城鄉(xiāng)差距導(dǎo)致的收入差距，隨著各種“三農(nóng)”政策的實施，農(nóng)村發(fā)展加快，城鄉(xiāng)差距縮小，轉(zhuǎn)移難度加大。三是農(nóng)村的未轉(zhuǎn)移人口轉(zhuǎn)移意愿較低、轉(zhuǎn)移成本較高?，F(xiàn)在農(nóng)村的未轉(zhuǎn)移人員年齡偏大，相當(dāng)部分為第一代返鄉(xiāng)農(nóng)民工，對城市生活成本有較為深刻的體會，且在城市謀生能力不強，加上對保有土地有特殊情感，因此轉(zhuǎn)移意愿較弱。四是我國的城鎮(zhèn)化是一個“半拉子”的城鎮(zhèn)化。2016年我國戶籍人口的城鎮(zhèn)化率僅為41.2%，有約2.2331億城鎮(zhèn)常住人口沒有市民化，解決這個歷史遺留問題需要投入巨額的成本，這些人長期不能平等享受城鎮(zhèn)的福利待遇，特別是小孩入學(xué)、升學(xué)和就醫(yī)等基本的社會保障問題沒有徹底解決，這將降低全國層面的城鎮(zhèn)化意愿。五是我國城鎮(zhèn)化的政策思路還不清晰。以人的城鎮(zhèn)化為核心的新型城鎮(zhèn)化政策強調(diào)加快中小城鎮(zhèn)發(fā)展，對特大城市與大城市實行較為嚴(yán)格的人口數(shù)量控制，但一直以來政府主導(dǎo)的資源分配向大城市傾斜，導(dǎo)致大城市的人口集聚能力較強，中小城鎮(zhèn)人口集聚能力明顯不足，大城市的人口嚴(yán)格控制與中小城市發(fā)展的資源嚴(yán)重不足之間的關(guān)系并沒有理順，這阻礙了中國城鎮(zhèn)化率的進(jìn)一步提高。因此，不能簡單參考發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，考慮到我國城鎮(zhèn)化面臨的實際問題，可以預(yù)計我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程將趨緩。然而，由于大城市集聚資源的能力較強，在城市發(fā)展中處于有利地位，可以預(yù)見在未來相當(dāng)長的時期內(nèi)，人口將不斷從中小城鎮(zhèn)向大城市轉(zhuǎn)移，而遠(yuǎn)離大城市的小城鎮(zhèn)發(fā)展將面臨既不能從農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口，現(xiàn)有常住人口又不斷流出的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。綜上所述，從全國層面看，城鎮(zhèn)化速度下降將緩解住房需求壓力，有利于構(gòu)建穩(wěn)定房價的長效機(jī)制。然而，中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的主戰(zhàn)場在大中城市，人口繼續(xù)向大城市集聚，將進(jìn)一步加大大城市穩(wěn)定房價的難度，也將繼續(xù)加大中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)去庫存的難度，為穩(wěn)定房價帶來新的挑戰(zhàn)。

（四）住房保有量快速上升

房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，在短期內(nèi)對經(jīng)濟(jì)的拉動作用非常明顯，以致房地產(chǎn)業(yè)一直被當(dāng)作國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，這推動了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，提高了我國的住房保有量。我國從1981年開始公布住宅竣工面積，至2015年底，合計竣工面積為4422770.75萬平方米，準(zhǔn)確計算應(yīng)該加上初始存量，減掉拆遷量等，但考慮到我國存在大量小產(chǎn)權(quán)房、未辦手續(xù)自建房未能納入統(tǒng)計，同時住宅壽命普遍不長，因此簡單地把合計竣工面積除以總?cè)丝谧鞔致怨烙?，得出人均住房面積為32.17平方米?？紤]到2016年及2017年已竣工面積尚未統(tǒng)計，以及還存在開工尚未竣工及準(zhǔn)備開工的住房面積，已建或在建及準(zhǔn)備開工建設(shè)的住宅面積應(yīng)該接近500億平方米左右。從這些數(shù)據(jù)上看，住房的剛需從總量上看已基本能夠滿足，房地產(chǎn)的供需矛盾將由總量缺口轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性矛盾，特別是城市住房供給分布與人口分布不對應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾。主要保有量的持續(xù)上升，縮小了供需缺口，緩解了供需矛盾，為調(diào)控提供了有利條件。但住房屬于不動產(chǎn)，無法遠(yuǎn)距離地移動，住房分布與人口分布的不對應(yīng)矛盾短期內(nèi)還很難從根本上解決。

三、市場調(diào)控的長效機(jī)制構(gòu)建

（一）提高房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)質(zhì)量

市場調(diào)控的長效機(jī)制構(gòu)建，是建立在準(zhǔn)確的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上的。目前，我國房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性、全面性和可靠性都還有差距，難以為研究和決策提供依據(jù)。例如：房屋存量、城市常住人口等基本數(shù)據(jù)缺失，或因統(tǒng)計范圍等原因失真，難以真實反映我國房地產(chǎn)真實情況；現(xiàn)已發(fā)布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)如房價及上漲指數(shù)，簡單以商品房成交額除以成交面積為基礎(chǔ)得到，只是簡單求平均，既沒能考慮房屋所在地理位置差異所產(chǎn)生的地租差異，也沒有考慮房屋房齡、折舊等對房價的影響，在城市建成面積不斷擴(kuò)大、遠(yuǎn)郊樓盤占比不斷提高的情況下，數(shù)據(jù)的參考性較差；集資建房、福利分房以及自建房等均不屬于統(tǒng)計口徑，但這些房屋卻有相當(dāng)部分居民居住其中且可以上市流通，更不用說對小產(chǎn)權(quán)房的統(tǒng)計了；二手房交易真實價格和網(wǎng)簽價格普遍存在差異，導(dǎo)致最能反映市場情況的二手房交易價格失真；房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值及其對中國經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)數(shù)據(jù)明顯和直覺不同；等等。數(shù)據(jù)質(zhì)量低下，導(dǎo)致研究者不能針對真實情況進(jìn)行研究，提出高質(zhì)量的政策建議，也使政策制定者只能拍腦袋決策，政策針對性差，長效機(jī)制無從談起。為解決這一問題，應(yīng)盡快通過普查方式摸清房地產(chǎn)的家底，根據(jù)實際情況調(diào)整統(tǒng)計口徑，對指數(shù)類數(shù)據(jù)，統(tǒng)計部門應(yīng)根據(jù)房子的房齡、地理位置、折舊等進(jìn)行調(diào)整，發(fā)布具有可比性的指數(shù)數(shù)據(jù)，為市場長效調(diào)控研究和政策決策提供準(zhǔn)確依據(jù)。

（二）制度設(shè)計

一是改革官員的政績考核制度。建立綜合性的評價體系，提高房價、保障房建設(shè)、環(huán)境、生態(tài)等民生指標(biāo)的比重，著手解決導(dǎo)向問題。二是盡快完成分稅制的改革。加快推進(jìn)中央政府和地方政府的事權(quán)與財權(quán)劃分，建立事權(quán)與財權(quán)相一致的財政體制，減少地方政府對土地財政的依賴。三是進(jìn)一步明確地方政府職能，特別是經(jīng)濟(jì)職能，避免地方政府“攤大餅”和“滿城挖”。四是建立土地財政制度的約束機(jī)制。加強對土地利用規(guī)劃的執(zhí)行情況檢查，增加土地出讓金使用的透明度，加強對地方政府融資平臺的約束和規(guī)范，把低收入者的住房保障情況納入官員的政績考核范圍，對國有土地出讓價格與房價的比值上限作出限制，逐漸強化對土地財政制度的限制和約束。

（三） 強化房地產(chǎn)市場的供給側(cè)改革

房價上漲歸根到底是存在供需缺口，房價快速上漲的主要原因還在供給側(cè)。只有加快房地產(chǎn)市場的供給側(cè)改革，才可能從根本上解決房價不斷上漲的問題。為此，可從三方面著手。

一是增強土地供應(yīng)彈性。首先，要做好土地供應(yīng)的中長期規(guī)劃。《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）》中規(guī)劃2020年的城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%，但該規(guī)劃時域太短，應(yīng)在認(rèn)真研究人口和城鎮(zhèn)化規(guī)律的基礎(chǔ)上，出臺至2050年甚至更遠(yuǎn)期的城鎮(zhèn)化中期發(fā)展規(guī)劃及配套的中長期土地規(guī)劃，并適度提高住宅用地的比重。其次，要建立應(yīng)對市場需求變動的國有土地供應(yīng)調(diào)整機(jī)制。在符合土地中長期規(guī)劃及用途管制的前提下，到底是今年多供地還是明年多供地，其實沒有多大區(qū)別，當(dāng)城鎮(zhèn)化水平不斷上升的時候，城市的總用地也會不斷增加，最終用地結(jié)果其實一樣。最后，要加快推進(jìn)土地供給的市場化改革，推進(jìn)農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地入市，盡快出臺土地使用權(quán)到期的制度安排，創(chuàng)新土地交易制度，探索利用所擁有符合規(guī)劃用途的土地進(jìn)行自建、委托代建后提供給市場等途徑，增強土地供應(yīng)對市場需求的反應(yīng)彈性。其中，利用集體建設(shè)用地增加住房供給是當(dāng)前解決住房短缺問題的重要途徑，應(yīng)更為積極地化解小產(chǎn)權(quán)房困境，“一拆了之”是最不負(fù)責(zé)任的處理方式，也是對社會財富的極大浪費，應(yīng)對歷史上形成的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行審查，分類處理。對符合建筑質(zhì)量要求和符合土地用途管制的小產(chǎn)權(quán)房，通過補稅和補交費用的方式將其合法化，對不符合的堅決拆除。對新的集體建設(shè)用地，盡快推出進(jìn)入房地產(chǎn)市場的規(guī)則，規(guī)范農(nóng)村建設(shè)用地的上市流通，力爭在土地市場形成一定的競爭。

二是調(diào)整政府在住房供應(yīng)市場中的角色?？v觀全球，大多數(shù)國家政府都或多或少參與住房供應(yīng)，中國政府對社會經(jīng)濟(jì)資源的控制力明顯處于較高水平，在住房供應(yīng)中應(yīng)扮演更積極的角色。結(jié)合我國當(dāng)前的實際情況，在供需缺口不斷縮小、政府基本壟斷土地供給的情況下，政府完全可以直接參與為無房的首次置業(yè)居民提供廉價房的工作。具體可通過土地劃撥、稅收優(yōu)惠及補貼等政策，鼓勵所在單位或民間組織集資建房，在執(zhí)行過程中加大公示及資格審查力度，并對所建房屋實行較長時間的限售，確保滿足無房居民的基本住房需求。

三是加快構(gòu)建租售并舉的住房供給體系，重點是加快推進(jìn)住房租賃市場建設(shè)。首先，要解決好制度問題，盡快推動住房與教育、醫(yī)療等基本社會保障脫鉤。其次，要構(gòu)建更為穩(wěn)固的租賃關(guān)系，積極發(fā)展長期租賃。當(dāng)前，租售比很低，培育和發(fā)展長期租賃具有很好的市場條件，但也面臨觀念方面的阻礙。根據(jù)現(xiàn)在的情況，政府可從公租房開始試點，擴(kuò)大公租房規(guī)模，延長租期，試點十年及以上租期的公租房，提高租賃房屋的穩(wěn)定性,提高租賃住房的經(jīng)濟(jì)價值。同時，對以租賃為目的的房地產(chǎn)開發(fā)項目給予更多的政策優(yōu)惠，并對長租和短租實行差別化政策。最后，要加強對住房租賃市場的監(jiān)管，維護(hù)租賃雙方的權(quán)益，規(guī)范市場秩序。

（四）需求側(cè)調(diào)控堅持短期目標(biāo)和長期目標(biāo)的統(tǒng)一

“房子是用來住的，不是用來炒的” 既為房地產(chǎn)市場確定了發(fā)展的基調(diào)，也為房價調(diào)控明確了方向。要實現(xiàn)這一目標(biāo)，關(guān)鍵還在于避免過度使用房地產(chǎn)業(yè)來“保增長、促發(fā)展”，在對房地產(chǎn)需求側(cè)的調(diào)控過程中，要堅持短期調(diào)控目標(biāo)與長期目標(biāo)的一致性。為此，可從以下幾個方面著手。

一是改進(jìn)差別化的信貸政策。從我國歷次調(diào)控中的信貸政策可以看出，信貸政策基本上以首付比例和利率為政策工具，房價上漲則提高首付比例，提高利率，對首套房、改善性住房和投資性住房雖有差別對待，但每次調(diào)控均損害首套房購房者利益。對改善性住房，未能區(qū)分購買二套房后第一套房是否賣出的情況。調(diào)控房價的信貸政策應(yīng)該更加注意調(diào)控過程中對首套房購房者利益的保護(hù)，適度兼顧改善性住房需求，堅決打擊投機(jī)性住房需求，在信貸政策調(diào)控過程中對首套房實行更為穩(wěn)定的首付比例和利率，對購買改善性住房后賣出第一套住房的，自賣出之日起享受首套房的利率優(yōu)惠。此外，應(yīng)研究成立政策性的住房銀行，來承擔(dān)商業(yè)銀行經(jīng)營首套房、改善性住房貸款所造成的利息損失，確保政策的有效執(zhí)行。

二是構(gòu)建防范超發(fā)貨幣涌入房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制。創(chuàng)新投資方式，進(jìn)一步搞活資本市場，豐富資本品種類，拓寬投資渠道，打通資本和實體經(jīng)濟(jì)之間的壁壘，打破金融體系資金的自我循環(huán)，使更多資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，為社會資本提供更多的投資渠道和更加豐富的投資選擇，防范超發(fā)貨幣流向房地產(chǎn)市場。

三是利用好財政政策，特別是稅收政策。應(yīng)合理設(shè)計和盡快出臺房地產(chǎn)稅，關(guān)鍵是合理區(qū)分首套房、改善性住房和投資性住房，合理設(shè)計不同類型住房的房地產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)和稅率。此外，應(yīng)研究房產(chǎn)空置稅，主要研究房屋空置的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、房屋空置稅的征稅方式及稅率等，大幅度提高投機(jī)性房地產(chǎn)的空置成本，有利于促進(jìn)不同類型空置房產(chǎn)盡快進(jìn)入租賃市場，既能打擊房地產(chǎn)市場的過度投機(jī)，又能增加住房租賃的有效供給，降低住房租金，提高房屋的使用效率，使房子真正回歸居住功能，還能為地方政府提供更為穩(wěn)定的收入來源。

四是加快大城市周邊中小城鎮(zhèn)發(fā)展，對大城市的人口起到分流的作用，進(jìn)而減輕大城市的住房供給壓力。大城市基礎(chǔ)設(shè)施好，資源集聚能力強，在公共資源分配中所占份額較多，實際上我國已形成大城市優(yōu)先發(fā)展的城市發(fā)展道路。目前我國一、二線城市房屋供應(yīng)緊張，供需矛盾突出，房價快速上漲，而三、四線去庫存壓力較大，房屋積壓和閑置情況嚴(yán)重，歸根到底還在于一、二線城市的人口集聚能力較強，人口增長速度快于三、四線城市。按照我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展實際，人口進(jìn)一步向大城市集聚在相當(dāng)長的時間內(nèi)難以改變。要增加大城市的人口容納能力、降低大城市的人口進(jìn)入門檻，應(yīng)把大城市和周邊中小城鎮(zhèn)統(tǒng)籌起來考慮，通過推動大城市與周邊中小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通，加強大城市優(yōu)質(zhì)的教育、科研和醫(yī)療等資源向周邊中小城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移和復(fù)制，整合大城市部分產(chǎn)業(yè)資源疏解到周邊中小城鎮(zhèn)，徹底打破人口集中在大城市核心區(qū)域的城市結(jié)構(gòu)，形成大城市和周邊中小城鎮(zhèn)協(xié)同發(fā)展的新局面，這樣既能減輕大城市住房需求壓力和環(huán)境生態(tài)壓力，又能有效緩解大城市病。

（五）形成相對穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場調(diào)控規(guī)則

穩(wěn)定的調(diào)控規(guī)則是管理預(yù)期的有效手段。目前，我國中央政府和地方政府在利益訴求上并不完全相同，在房地產(chǎn)市場調(diào)控方面雙方的利益訴求更是差異巨大。在中央政府和地方政府的博弈中，中央政府控制房價的政策往往得不到地方政府強有力的貫徹執(zhí)行，而穩(wěn)定房價的政策則被地方政府無限放大，結(jié)果地方政府成為推動房價上漲的中堅力量，斟酌使用和不斷xu調(diào)整的市場調(diào)控政策成為房地產(chǎn)市場周期性波動的重要原因。在這種情況下，公眾逐漸形成了地方政府會不斷拉高房價的預(yù)期，而在經(jīng)歷歷次調(diào)控后房價依然不斷上漲的事實，更是強化了這一預(yù)期。為改變這一局面，應(yīng)建立起可預(yù)期的調(diào)控規(guī)則，為房地產(chǎn)市場有序發(fā)展創(chuàng)造穩(wěn)定的市場環(huán)境。政府應(yīng)加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測，及時公布有關(guān)房價變動的信息，同時要形成相對穩(wěn)定的調(diào)控手段和調(diào)控規(guī)則，對市場調(diào)控政策的實施時間與房價波動幅度掛鉤，作出硬性的調(diào)控要求。同時，規(guī)范調(diào)控政策工具的使用，減少因調(diào)控政策預(yù)期變化產(chǎn)生周期性的市場投機(jī)。具體可以建立與房價收入比、商品房庫存、戶籍人口城鎮(zhèn)化率等相聯(lián)系的土地供應(yīng)規(guī)則，以及與房價上漲幅度相聯(lián)系的信貸政策調(diào)控規(guī)則等。