業(yè)主委員會的法律地位及其功能發(fā)揮

胡 琛

（河北大學 政法學院，河北 保定 071000）

一、引言

業(yè)主委員會作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主利益的社會組織，本應在監(jiān)督物業(yè)服務、保障小區(qū)安全等方面發(fā)揮重要作用。而現(xiàn)實情況卻不盡如此，很多小區(qū)業(yè)主委員會受開發(fā)商或物業(yè)公司阻撓等因素無法成立，一些已成立的業(yè)主委員會因為成員法律知識缺乏、業(yè)主維權(quán)意識淡薄等原因?qū)е隆坝忻麩o實”。面對業(yè)主委員會設(shè)立、運行上存在的種種弊端，應從法律層面深入分析問題根源，從業(yè)主委員會的法律地位和功能發(fā)揮入手，找出最大限度促進業(yè)主委員會正當職能得以合法、有效實現(xiàn)的法律手段，推動業(yè)主委員會在物業(yè)管理、業(yè)主維權(quán)等方面發(fā)揮積極的作用。

二、明確厘定業(yè)主委員會的法律地位

從制度層面分析，導致業(yè)主委員會功能無處發(fā)揮或者無序發(fā)揮的源頭在于業(yè)主委員會的法律地位沒有得到清晰界定，導致無法圍繞其職責履行建立起完善、有效的法律制度。業(yè)主委員會相關(guān)法律制度構(gòu)建所堅持的基本邏輯應是：首先，明確其在我國民事實體法中的法律地位，此關(guān)系到業(yè)主委員會民事權(quán)利和民事義務的范圍和內(nèi)容以及其是否具備民事責任能力及責任能力大小的問題。其次，在明確業(yè)主委員會程序法上的法律地位（即是否享有民事訴訟主體資格），此涉及到在業(yè)主與物業(yè)服務公司等物業(yè)服務主體產(chǎn)生糾紛時業(yè)主委員會能否享有原告資格向法院起訴以及業(yè)主委員會能否作為被告應訴的問題。

《中華人民共和國民法總則》（以下簡稱《民法總則》）通過自然人、法人以及非法人組織三章對民事主體制度進行了規(guī)定。按照民事主體制度的三分法，業(yè)主委員會不屬于自然人自不待言，那么其是屬于法人、非法人組織還是根本不具有民事主體資格，國內(nèi)外學者各執(zhí)一見，理論上并沒有形成通說。考察國外立法實踐，法國法承認業(yè)主委員會具備法人資格，德國法認為業(yè)主委員會應歸為非法人組織，日本法有限承認達到特定條件的業(yè)主委員會具備法人資格①參見《日本建筑物區(qū)分所有權(quán)法》第3條：由30人以下的區(qū)分所有人構(gòu)成的管理團體，性質(zhì)上屬于無權(quán)利能力之社團，稱為“區(qū)分所有人的團體”或者“管理團體”。但是區(qū)分所有人人數(shù)為30人以上，且經(jīng)區(qū)分所有人及表決權(quán)各3/4以上的多數(shù)同意時，即可申請登記為具有法人資格的管理團體，稱為“管理團體法人”。，美國立法雖不承認業(yè)主委員會為法人，但在司法判例中賦予了業(yè)主委員會法人資格[1]。雖然國外法律制度中對業(yè)主委員會法律地位的規(guī)定方式和規(guī)定內(nèi)容都不盡相同，但是至少都對其民事主體地位進行了明確界定。與之形成鮮明對比的是，我國相關(guān)立法始終對業(yè)主委員會的民事主體地位沒有明確規(guī)定，導致圍繞業(yè)主委員會的相關(guān)制度在制定和操作上充滿爭議，不僅徒增了業(yè)主維權(quán)的難度，還在一定程度上造成司法資源的不當消耗，也從側(cè)面彰顯了我國應通過立法賦予業(yè)主委員會明確法律地位的緊迫性。

三、明確業(yè)主委員會非法人組織的民事主體地位

（一）業(yè)主委員會作為非法人組織的適格性探討

雖然“非法人組織”這一概念早已被學者普遍采用[2]，但在《民法總則》出臺之前，我國民事實體法中將自然人、法人外的民事主體稱為“其他組織”①參見《合同法》第2條：本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務關(guān)系的協(xié)議。。包括楊立新教授在內(nèi)的大多學者傾向于認為“非法人組織”與“其他組織”在實質(zhì)上并無差別[3]。綜合立法及學界的相關(guān)表述，可以明確非法人組織的兩大基本特征：（1）非法人組織不具有法人資格；（2）非法人組織作為民事主體，當然具有相應的民事權(quán)利能力和民事行為能力，能夠以自己名義從事民事活動。

盡管《民法總則》的“非法人組織”與《合同法》等法律中的“其他組織”在概念及特征上所指相同，但兩者的外延存在一定差異。具體到業(yè)主委員會上，《民法總則》規(guī)定的非法人組織類型中并沒有出現(xiàn)業(yè)主委員會的相關(guān)字樣②參見《民法總則》第102條第2款：非法人組織包括個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)、不具有法人資格的專業(yè)服務機構(gòu)等。，但《民法總則》第102條第2款最后的“等”字可以被理解是為之后擴大非法人組織的外延預留了空間。由此，建議將業(yè)主委員會含括進《民法總則》第102條所規(guī)定的非法人組織之中。具體理由如下：

1.業(yè)主委員會不具備法人資格

法人最顯著的特征是具有獨立的人格，該獨立人格突出表現(xiàn)在能夠獨立承擔責任，前提條件則是具備獨立的財產(chǎn)。業(yè)主委員會雖然擁有自己的辦公設(shè)備以及從業(yè)主處籌集的辦公經(jīng)費以及專項維修資金等財產(chǎn)，并且能夠基于業(yè)主共同利益對該財產(chǎn)進行獨立使用。但歸根結(jié)底，業(yè)主委員會只享有財產(chǎn)的使用權(quán)，而財產(chǎn)的所有權(quán)是屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有的，僅憑這一點就足以否認業(yè)主委員會的法人資格。

2.業(yè)主委員會具備獨立意志，能夠獨立從事民事活動

我國《物業(yè)管理條例》賦予了業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同的權(quán)利③參見《物業(yè)管理條例》第34條第1款：業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。，訂立合同屬于典型的民事活動，間接說明了業(yè)主委員會具備與其職能范圍相應的民事權(quán)利能力和民事行為能力。此外，我國《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》明確規(guī)定了業(yè)主委員會應由單數(shù)成員組成，以此方便業(yè)主委員會能夠通過少數(shù)服從多數(shù)的辦法作出決定?？梢钥闯?，業(yè)主委員會作出的相關(guān)決定并不是由全體業(yè)主的個體意志簡單匯合而成，相反，業(yè)主委員會具備形成自己獨立意志的組織架構(gòu)和運作體系，并可以此為支撐以自身名義獨立從事民事活動[4]。簡言之，業(yè)主委員會符合法律對民事主體資格條件的相關(guān)要求，在其法人和自然人身份被否定之外，非法人組織應是其作為民事主體的適格依托。

（二）業(yè)主委員會作為非法人組織的制度構(gòu)想

在明確業(yè)主委員會屬于非法人組織的基礎(chǔ)之上，建議通過立法或者司法解釋對業(yè)主委員會的民事主體制度進行以下三方面的具體設(shè)計。

1.業(yè)主委員會的民事權(quán)利能力范圍應取決于其基本功能

業(yè)主委員會作為一種非法人組織，其參與民事活動的范圍，或者說其民事權(quán)利能力的外延取決于其特殊的性質(zhì)和基本功能，超出該范圍，業(yè)主委員會的行為即屬無效[5]。我國《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律文件都對業(yè)主委員會的相關(guān)職責作出了明確規(guī)定，在法定職責框架下，很多小區(qū)的物業(yè)管理公約或者業(yè)主大會章程還進一步細化了業(yè)主大會對業(yè)主委員會的授權(quán)范圍。概言之，業(yè)主委員會的基本功能限于物業(yè)管理范疇之內(nèi)且與全體業(yè)主共同利益緊密相關(guān)。

2.合理規(guī)定業(yè)主委員會財產(chǎn)專用權(quán)制度

在圍繞業(yè)主委員會設(shè)計財產(chǎn)制度時應首先明確的前提條件是業(yè)主委員會對其所用財產(chǎn)享有專用權(quán)，且使用目的僅僅限于維護業(yè)主共同利益，而財產(chǎn)的所有權(quán)屬于全體業(yè)主共有。考慮到現(xiàn)實生活中某些業(yè)主委員會為保護專用財產(chǎn)安全及謀求財產(chǎn)增值，會將相關(guān)財產(chǎn)用于購買國債或者信托基金，如果最終使原專用財產(chǎn)得到了增值，該增值部分仍應屬于業(yè)主共有，但全體業(yè)主可以約定將財產(chǎn)增值部分用作業(yè)主委員會成員的工作獎助[6]。同時，在相關(guān)制度設(shè)計中還應著重規(guī)定業(yè)主對業(yè)主委員會使用財產(chǎn)情況的監(jiān)督權(quán)利，保障業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)而享有的知情權(quán)，一旦產(chǎn)生相關(guān)糾紛，由業(yè)主委員會對財產(chǎn)用途符合全體業(yè)主共同利益承擔舉證責任。

四、明確業(yè)主委員會享有民事訴訟主體資格

如果賦予業(yè)主委員會訴訟主體資格，使其能夠針對侵害廣大業(yè)主共同利益的行為起訴加害人，一方面能更大程度保障業(yè)主利益，另一方面也能震懾物業(yè)服務企業(yè)使之盡快清除侵害業(yè)主共同利益的行為。

（一）明確業(yè)主委員會具備訴訟主體資格，維護司法審判的統(tǒng)一性

早在2003年和2005年，最高人民法院就通過兩個批復分別肯定了業(yè)主委員會的原告資格和被告資格①參見《最高人民法院關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復函》、《最高人民法院關(guān)于春雨花園業(yè)主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復函》。。司法實踐中對業(yè)主委員會訴訟主體資格的普遍承認對通過立法明確業(yè)主委員會的訴訟主體資格提出了現(xiàn)實的要求。

我國《民事訴訟法》規(guī)定民事訴訟的當事人包括“其他組織”②參見《民事訴訟法》第48條第1款：公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。。此處的“其他組織”與上述民事實體法中的“其他組織”應作同一理解[7]，即為《民法總則》所規(guī)定的“非法人組織”。將同樣作為其他組織的業(yè)主委員會明確納入適格的訴訟參加人之列，一方面可以為各級法院認定業(yè)主委員會的訴訟主體資格提供明確法律依據(jù)，有利于維護司法審判的統(tǒng)一性，另一方面能夠與業(yè)主委員會作為非法人組織的民事主體地位有效銜接。

（二）業(yè)主委員會作為適格訴訟主體的具體構(gòu)想

1.有關(guān)業(yè)主委員會原告資格的具體構(gòu)想

業(yè)主委員會起訴必須滿足兩個先決條件：一是案件關(guān)乎業(yè)主委員會所負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理事務，二是業(yè)主委員會起訴是基于維護其所代表的全體業(yè)主的共同利益，兩個條件缺一不可[8]。如果在訴訟進行中，對方當事人就業(yè)主委員會是否具備訴訟主體資格提出異議，則由業(yè)主委員會就起訴符合上述條件承擔舉證責任。此處的舉證責任倒置，一則能夠有效制止業(yè)主委員會濫用訴權(quán)；二則該證明在現(xiàn)實訴訟中實屬簡單，因為小區(qū)物業(yè)管理問題通常會以安全巡查缺位、物業(yè)服務企業(yè)處理問題不當?shù)韧饣F(xiàn)象表現(xiàn)出來，業(yè)主委員會基于這些問題起訴自然符合上述兩項條件。

2.有關(guān)業(yè)主委員會被告資格的具體構(gòu)想

業(yè)主委員會作為民事訴訟中的被告所產(chǎn)生的核心問題是一旦業(yè)主委員會被判敗訴，其法律責任應如何承擔。按照《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會就其作出的不當決定承擔限期改正或者被撤銷的法律責任③參見《物業(yè)管理條例》第19條第2款：業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。。該規(guī)定可以作為業(yè)主委員會被判敗訴后責任承擔的相關(guān)依據(jù)，即其被判依法履行職責的，由其自身承擔，對其不當決定進行改正或者撤銷[9]。另外，因為業(yè)主委員會使用的財產(chǎn)屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主即可被視為業(yè)主委員會的出資人，因此當業(yè)主委員會承擔的法律責任涉及到財產(chǎn)支付時，業(yè)主應承擔最終責任。而在實務操作中，因為業(yè)主委員會對其從業(yè)主處籌集而來的資金和設(shè)施等享有相對獨立的占有、使用、支配的權(quán)利，在其承擔財產(chǎn)賠付責任時可以先以這部分專用財產(chǎn)承擔，這樣可以在一定程度上簡化賠付程序。

五、結(jié)語

鑒于業(yè)主委員會在維護廣大業(yè)主共同利益時的重要性和不可替代性，應明確業(yè)主委員會的民事主體地位，在分類上應屬于《民法總則》所規(guī)定的非法人組織。在此前提下通過立法或司法解釋肯定業(yè)主委員會的訴訟主體資格，以便其在相關(guān)物業(yè)糾紛中能夠有效利用訴訟手段維護全體業(yè)主的共同利益。只有明確界定了業(yè)主委員會的法律地位，做到業(yè)主委員會民事實體法律地位和程序法律地位的有效銜接，才能真正促進業(yè)主委員會基本功能的發(fā)揮，才能真正通過業(yè)主自治實現(xiàn)對業(yè)主共同權(quán)益的維護。