我國房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的思考

林兆陽

【摘要】房地產(chǎn)經(jīng)濟作為我國的重要產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，其能否實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展對于我國國民經(jīng)濟起到了重要的影響。為此，本文首先對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的意義及其發(fā)展現(xiàn)狀進行簡要論述，并對促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略方法談?wù)勛约旱膸c看法，以供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟；可持續(xù)發(fā)展；戰(zhàn)略

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的意義

在我國市場經(jīng)濟中房地產(chǎn)經(jīng)濟占據(jù)著極為重要的地位，由于房地產(chǎn)是人民生活的基本物質(zhì)保障，和民生發(fā)展息息相關(guān)，加上房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生在很大程度上影響到我國的金融市場，所以一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展受阻，則必定會對整個市場經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生較大影響。此外，由于房地產(chǎn)和民生密切相關(guān)，因此，在經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上需要確保民生，切實保障人民對住房的發(fā)展需求。不僅如此，房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展能夠避免房地產(chǎn)經(jīng)濟和其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟出現(xiàn)沖突，確保我國經(jīng)濟的全面協(xié)調(diào)發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟的發(fā)展過程中占據(jù)著十分重要的地位，然而我國房地產(chǎn)業(yè)在近年來一度陷入低迷，近年來我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀主要體現(xiàn)在以下幾方面：第一，房地產(chǎn)投資增速過快。近年來受到剛性需求以及投資性需求等利好政策影響，房地產(chǎn)銷售持續(xù)走高，并出現(xiàn)了較快的投資增速。第二，土地購置面積大幅回升。在剛性需求增加以及去庫存政策的影響下，房地產(chǎn)銷售逐步回暖，而這大大激發(fā)了房地產(chǎn)投資的熱情，房地產(chǎn)經(jīng)濟也隨之出現(xiàn)轉(zhuǎn)機。而不少具有雄厚實力的房地產(chǎn)企業(yè)不斷進行購地，以至于一再出現(xiàn)地王的情況。第三，逐步增加調(diào)控力度。在國家經(jīng)濟改革的背景下，各類融資平臺難以成功籌集資金，同時不少地方政府的潛在財政壓力不斷凸顯，基礎(chǔ)設(shè)施投資出現(xiàn)負增長，資金出現(xiàn)嚴重的缺口。第四，許多一、二線城市天價房相繼出現(xiàn)，一般性住房價格也快速上漲，遠遠高出一線、二城市居民的收入增長水平，這也就導(dǎo)致了買不起房的居民數(shù)量大量增加。三、四線城市商品房大量積壓，庫存量嚴重超出城市居民的需求量，加之大量人口外流，導(dǎo)致這些地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出嚴重供大于求的特點。究其原因，主要是由于房地產(chǎn)業(yè)存在的嚴重區(qū)域結(jié)構(gòu)失調(diào)所導(dǎo)致的。目前，我國住房總量基本平衡，政府要更加重視房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革，優(yōu)化要素配置，不僅可以加快去庫存，也可以創(chuàng)造新供給，釋放新需求。此外，由于部分房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)不全，使得其建設(shè)的房地產(chǎn)質(zhì)量存在嚴重問題，所以導(dǎo)致銷售受阻。

三、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的分析

（一）對房地產(chǎn)市場秩序進行整頓

首先，應(yīng)當要將項目前期審批轉(zhuǎn)化為全過程監(jiān)管與服務(wù)。其次，需要大力整頓房地產(chǎn)市場，切實開展各類專項整治活動，一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)違法違規(guī)行為一律進行嚴懲。再者，應(yīng)當要積極建立與完善房地產(chǎn)信用檔案，從而能夠及時清除存在不良信用的房地產(chǎn)企業(yè)，確保房地產(chǎn)競爭的公平與規(guī)范。此外，應(yīng)當要提高基礎(chǔ)信息的搜集與發(fā)布能力，以便于能夠給購房者以及房地產(chǎn)宏觀調(diào)控提供可靠的決策依據(jù)。

（二）進一步推動土地制度改革的深化

土地制度的改革是優(yōu)化土地資源配置，合理調(diào)整城市土地供應(yīng)的有效措施，要實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)改革，首先應(yīng)針對當前城市人口的規(guī)模，以及城市發(fā)展對于房地產(chǎn)開發(fā)的實際需求，加快對土地制度的改革與調(diào)整，一方面要通過土地資源內(nèi)的市場化改革改變傳統(tǒng)模式下政府對于土地資源的壟斷狀態(tài)，將土地資源的供應(yīng)與市場化的發(fā)展緊密聯(lián)系起來，形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場，并合理引導(dǎo)土地的科學(xué)流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)城鄉(xiāng)土地資源的優(yōu)化配置。另一方面要把握三四線城市的人口規(guī)模，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)土地資源的供應(yīng)策略，減少過量開發(fā)、不合理開發(fā)所造成庫區(qū)激增，以及由此引發(fā)的市場風(fēng)險，實現(xiàn)對三四線城市房地產(chǎn)庫存的有效控制，進而推動供給側(cè)改革的有效進行。

（三）實施住宅標準化

當前我國房地產(chǎn)行業(yè)一逐步朝著模式競爭以及品牌競爭的方向發(fā)展，不少大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)已逐步確立產(chǎn)品戰(zhàn)略以及品牌，實施住宅標準化設(shè)計能夠切實減小設(shè)計、采購以及建設(shè)成本，并且還能有效提高施工效率，縮短建設(shè)周期。此外，建立標準，并對產(chǎn)品研發(fā)、設(shè)計、建設(shè)標準進行完善可以對住宅產(chǎn)品進行優(yōu)化，確保住宅品質(zhì)。

（四）發(fā)揮金融支持與技術(shù)支持的推動作用

針對一些房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險高融資難的問題，應(yīng)進一步加強對房地產(chǎn)業(yè)的金融支持，通過對資本配置的優(yōu)化以及政府在金融領(lǐng)域的政策引導(dǎo)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供更加多元的融資渠道，并可通過鼓勵直接融資來降低融資的成本，同時推動房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，以此來盤活存量資產(chǎn)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有力的金融支持。此外，還應(yīng)通過有效的引導(dǎo)與政策鼓勵，加強房地產(chǎn)業(yè)對于新技術(shù)的應(yīng)用，如環(huán)保型建筑材料，節(jié)能型建筑設(shè)計的應(yīng)用等，結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的強大功能，發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)業(yè)”的新型商業(yè)模式，促進房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，優(yōu)化房地產(chǎn)供給方式，并提供更加個性化、多樣化、定制化的服務(wù)，增強房地產(chǎn)供需配度。

（五）加快戶籍制度與住房制度的改革

戶籍制度改革的重點在于消除區(qū)域間公共服務(wù)的差異性，打破戶籍的壁壘，增強區(qū)域公共服務(wù)的公平性，在此基礎(chǔ)上促進人口跨區(qū)域流動，同時優(yōu)化區(qū)域間勞動力的配置水平，實現(xiàn)不同區(qū)域間房地產(chǎn)供需的平衡，逐步消減部分城市的房地產(chǎn)庫存，也為供給側(cè)改革減輕庫存壓力的限制。加快住房制度的改革主要是通過對保障房、商品房的綜合統(tǒng)籌，發(fā)揮市場調(diào)節(jié)機制與政府宏觀調(diào)控的雙重作用，針對不同的住房需求者提供相應(yīng)的住房供應(yīng)服務(wù)，適應(yīng)需求者的自身經(jīng)濟能力，并滿足不同層次購房者對于房地產(chǎn)資源的實際需求，實現(xiàn)精準化的供應(yīng)，解決不同地區(qū)、不同收入水平居民的住房問題。

四、結(jié)束語

總而言之，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展對于我國市場經(jīng)濟的健康發(fā)展有著極為重要的現(xiàn)實意義。所以有關(guān)政府部門應(yīng)當要積極采取有效的戰(zhàn)略措施，將房地產(chǎn)經(jīng)濟作用充分發(fā)揮出來的同時，來不斷推動房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。