少數(shù)民族地區(qū)房地產去庫存態(tài)勢研究
——以內蒙古呼和浩特市為例

張海慶

(內蒙古財經(jīng)大學 資源與環(huán)境經(jīng)濟學院，內蒙古 呼和浩特 010070)

一、引言

房地產行業(yè)作為我國最重要的經(jīng)濟支柱之一，在我國整個經(jīng)濟體系中發(fā)揮著先導性、基礎性、支柱性的作用。我國房地產庫存以及去庫存周期長期保持在高位，一方面給市場和人們生活帶來消極影響，另一方面也影響相關產業(yè)的生產經(jīng)營。從2015年開始，我國提出了房地產“去庫存”政策，這一政策也是我國現(xiàn)在房地產行業(yè)的核心政策。國家在2015年3月30日頒布的3.30新政，其主要目的就是通過去庫存這一政策達到刺激房地產行業(yè)的發(fā)展。2015年11月著力的供給側結構性改革，實際上重點還是房地產去庫存改革。2016年政府工作報告中再次強調采取多種辦法實施房地產去庫存政策。

在國家的政策引導下，很多學者對國家部分城市的去庫存狀況進行了研究。周幼曼認為可從房地產企業(yè)轉型和金融機構助推兩方面來加快房地產去庫存的進程[1]。向為民、王霜認為房地產開發(fā)企業(yè)住宅銷售量是反映“去庫存”最直接的經(jīng)濟指標，銷售越多，“去庫存”越明顯[2]。周飛虎、邵明艷、逄錦雪認為房地產去庫存難以離開金融的支持[3]。劉斌、孫九倫、姚瑤等人認為推進城鎮(zhèn)化和降低房價確實能夠有效消化當前我國過剩的房地產庫存[4]。王冠、紀宇晟認為去庫存刺激政策將對內地房地產市場走向起到?jīng)Q定性作用[5]。胡祖銓認為打好“去庫存”殲滅戰(zhàn),重點在推進農民工市民化[6]。在這些前沿的學術研究中學者們研究了去庫存政策出來后大中城市的房地產去庫存效果，研究成果多傾向于一、二線城市。房地產去庫存的政策，推動了一、二線城市的房價和地價的逐步抬高，并且與此同時逐漸形成輪動效應。房地產市場分化趨勢加劇，一、二線城市的房地產市場火爆景象與去庫存政策背離。先是北上廣深等一線城市商品住宅銷售價格的提高，然后是南京蘇州合肥廈門這“四小龍”的商品住宅銷售價格的上升，再帶動了其他各二線城市商品住宅銷售價格的增加。但對三、四線城市的房地產市場的影響并不明顯，學術研究中針對三、四線城市房地產去庫存研究相對較少，更缺少規(guī)律性研究。

作為最早成立的少數(shù)民族自治區(qū)——內蒙古自治區(qū)具有悠久而獨特的發(fā)展歷史，自治區(qū)的首府城市呼和浩特市在《2016年中國城市商業(yè)魅力排行榜》中公布為三線城市。研究內蒙古自治首府呼和浩特市的房地產去庫存及發(fā)展狀況，去庫存態(tài)勢以及影響因素對尋找我國三、四線城市去庫存的規(guī)律性是具有一定的現(xiàn)實意義。

二、呼和浩特市房地產行業(yè)現(xiàn)狀

(一)房地產投資水平

2006-2015年這十年間房地產開發(fā)商對呼和浩特市房地產行業(yè)的開發(fā)投資總額一直呈現(xiàn)出增長態(tài)勢，2013年的房地產開發(fā)商的開發(fā)投資額是2006年房地產開發(fā)商開發(fā)投資額的6倍以上，足以說明呼和浩特市房地產的發(fā)展速度之快、發(fā)展勢頭強勁，2014年雖然開始下降，但是下降幅度并不大，說明呼和浩特市房地產行業(yè)經(jīng)過一段時期的快速發(fā)展之后將進入一個穩(wěn)定發(fā)展的階段。2006—2013年房地產行業(yè)發(fā)展迅速，房地產開發(fā)商的開發(fā)投資額增長率最大時達到42.1%。2014年開始重點是保持平穩(wěn)發(fā)展，減小經(jīng)濟增長速度，所以房地產開發(fā)商的房地產開發(fā)投資額有所下降。如表1所示。

表1呼和浩特市房地產開發(fā)投資額(2006-2015) 單位：億元

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局網(wǎng)站.

(二)商品房結構

分析近十年的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)2006-2011年呼和浩特市房地產市場中各類用途的房屋建筑施工面積均處于快速正向增長狀態(tài)，直至2012年開始負增長，并且2012年以后房屋施工面積呈現(xiàn)上下波動的狀態(tài)。自2006年以來，房屋施工增長提速快，由2006年的79252.83萬平方米增加到191236.87萬平方米；住宅施工面積自2010年達到峰值以后以就處于波動狀態(tài)；商業(yè)營業(yè)用房面積自2013年以后呈現(xiàn)負增長，尤其2015年下降幅度較大。雖然投資情況呈現(xiàn)較大的波動，但是呼和浩特市房地產業(yè)庫存量大，投資結構發(fā)生變化是必然趨勢而且有助于房地產價格趨于平穩(wěn)不再發(fā)生大幅度的波動，如表2所示。

表2呼和浩特市房地產施工面積情況表(2006-2015) 單位：萬平方米

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局網(wǎng)站.

(三)房地產銷售情況

2006年起，呼和浩特市房地產價格開始連續(xù)快速上漲，平均房價最高時為2012年5445.1元/平方米； 2013年平均房價同比下降3.89%；2014年平均房價同比上漲4.61%，出現(xiàn)不穩(wěn)定的波動情況。2015年商品房價格終于有了明顯的下降，平均房價下降到5193.8元/平方米,是2012年以來的最低值，這主要是政府的一系列宏觀調控政策發(fā)揮出了一定作用。因為銷售面積和銷售總額的變化由銷售價格直接影響，變化程度基本一致，從2005年起，呼和浩特市房地產價格開始連續(xù)快速上漲，2012房地產價格為5445.1元/平方米，為十年內的最高銷售價格，2013年呼和浩特市房地產平均銷售價格與2012年相比下降3.89%， 2014年比2012年下降了107.4萬平方米，兩年累計下降幅度25.92%，商品房全年銷售總額和銷售全年面積仍然呈現(xiàn)下降趨勢。2015年由于政府的宏觀政策發(fā)揮了明顯的作用，商品房的銷售情況明顯好轉。銷售情況近年來也跟隨政策的發(fā)布不斷波動。

(四)土地信息

土地基準地價的評估是政府實施地價管理的一項重要的基礎性工作。呼和浩特市的住宅用地基準地價一直平穩(wěn)的增長，但2013年出現(xiàn)猛增現(xiàn)象，這一猛增讓住宅用地的基準地價拉高了近2倍多?；鶞实貎r的變化直接影響著土地成交量，對比圖1與圖2，可以看出當年公布基準地價后對次年土地成交量的影響很大?；鶞实貎r的增高會對后期的銷售價格的影響力起到重要作用，基準地價的增高會拉動銷售價格的增長而影響購買欲望和購買能力。在去庫存方面，可以適當采用調整基準地價來抑制開發(fā)，減少新增房地產的供應。

圖1 呼和浩特市住宅用地基準地價圖數(shù)據(jù)來源：呼和浩特市國土資源網(wǎng).

圖2 2011年至2016年呼和浩特土地成交面積圖數(shù)據(jù)來源：呼和浩特市土地管理局調查報告.

(五)城市和人口發(fā)展

呼和浩特市作為中國北方地區(qū)中等規(guī)模的城市，其城市發(fā)展不僅具有一般性城市發(fā)展的共性特征，又有其個性特色?？傮w表現(xiàn)為城市建成區(qū)面積不斷擴大，呼和浩特市區(qū)的規(guī)模也在不斷向外圍擴張，以新城區(qū)、賽罕區(qū)、回民區(qū)、玉泉區(qū)四大區(qū)為主城區(qū)的面積不斷擴張，其中尤以東、南方向發(fā)展更為迅速。呼和浩特市的建設中注重蒙元文化特色的體現(xiàn)，既表現(xiàn)出是內蒙古自治區(qū)的首府城市，也區(qū)別于其他城市的建設。內蒙古的城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)進入加速發(fā)展階段[7]，但在城市不斷擴張發(fā)展中，土地城鎮(zhèn)化的速度明顯高于人口城鎮(zhèn)化的速度，使得房地產項目建成后的高庫存量、高空置率的現(xiàn)象出現(xiàn)。

另外，居住是人類生存生活的基本要素，人口數(shù)量增加，必然會增加對居住量的需求，所以人口數(shù)量也是影響房地產去庫存的重要因素，呼和浩特市作為省會城市，每年都會有大批新入人口，這就會不斷增加住房的需求，加大了房地產的需求量，而由于土地有限，房地產的供給量并不能隨著人口數(shù)量的增加而增加，這就會發(fā)生因為供需不平衡而引發(fā)的房地產價格的上升。隨著社會的進步人們素質的提高，對生活品質的要求也在提高，房地產開發(fā)商必須要加大公共設施、居住環(huán)境的成本投入，提高房地產的質量，這就會造成房地產價格的上漲。呼和浩特市作為內蒙古自治區(qū)的文化中心，眾多高校聚集，每年高校畢業(yè)生大多選擇留在呼和浩特市安家就業(yè)。呼和浩特市也是眾多勞動者的首選，外來定居人口一直呈正增長。逐漸由單個勞動者、就業(yè)者發(fā)展為家庭單位，由于是外來人口，房地產就變成剛性需求，促使了呼和浩特市房價的增長。房地產價格又是房地產去庫存的重要影響因素，所以在去庫存的過程中必須考慮城市發(fā)展和人口增長的動態(tài)變化。

圖3 呼和浩特市常住人口數(shù)據(jù)來源：呼和浩特市統(tǒng)計年鑒.

從圖3可以看出呼和浩特市常住人口的增長緩慢，將上圖分為兩個5年來看的話，前5年2006—2010年每年以5萬人的速度在增長，后5年2011—2015年每年以3萬人的速度在增長。且人均住房面積按30平方米來計算的話，每年的平均住宅需求增長從150萬平方米下降到了90萬平方米。并且呼和浩特市的1/3是農村戶籍人口，進城購房能力普遍較低，而且他們購房觀望決策的時間周期相對較長。以上綜合來看呼和浩特市的購房需求潛力較小。

三、影響呼和浩特市房地產去庫存的因素分析

房地產業(yè)在國民經(jīng)濟中作為支柱產業(yè),對相關行業(yè)有極大的帶動作用。2016年呼和浩特市房地產開發(fā)投資減少，政策效應顯現(xiàn)商品房銷售較好，購置土地面積與土地成交價款增長，房屋新開工面積與房屋竣工面積減少，待銷售面積下降，房地產項目融資渠道多樣化，主要資金來源為自籌等良好的狀態(tài)。但是影響呼和浩特房地產去庫存的因素較多，比如呼和浩特市房地產動態(tài)庫存總量較大、房地產市場監(jiān)管不足、庫存商品房結構不合理、商品房基礎設施不全等諸多問題，這些因素都會影響房地產去庫存的效果。

(一)房地產動態(tài)庫存總量較大

過去幾年呼和浩特市房地產發(fā)展步伐過于粗放，造成供給大于需求的現(xiàn)象，而對發(fā)展中的城市來說這是幾年來積累而成的不可能在短時間內消除的。經(jīng)過政府的調控和管理，規(guī)范房地產開發(fā)和建設，使得呼和浩特因歷史遺留下來的房地產項目將會減少，下降“爛尾樓”的面積，那些在市中心和郊區(qū)正在建設或已經(jīng)停止開工的房產將會大幅度的減少，棚戶區(qū)改造任務也在有條不紊的進行當中。另一方面城市較快發(fā)展所導致的閑置房產累計數(shù)量的持續(xù)增長得到了有效的遏制，房屋施工面積的適當減小會對待銷售市場上房地產和已經(jīng)推出市場的房地產銷售有明顯幫助。

圖4 呼和浩特市房屋施工面積和竣工面積對比圖(單位：萬平方米)

圖4為呼和浩特市2012至2016年商品房竣工面積和施工面積的對比圖。從圖4我們可以看出房屋施工面積和房屋竣工面積都有所上下浮動的現(xiàn)象。從2012年到2014年房屋施工面積和房屋竣工面積都有所提升，但從2014年開始施工面積卻明顯下降。圖4每年的施工面積和竣工面積存在明顯的差距，每年的房地產施工面積要比每年的竣工面積要大好幾倍，這也是我國大部分城市的房地產市場的現(xiàn)如今面貌。從2012年到2013年之間的房地產施工面積增長了1500萬平方米，但是房屋的竣工面積卻很小。一個樓盤從開發(fā)到竣工時間本來就很長，呼和浩特市從2005年房產開發(fā)量不到100萬平方米到如今的3747.58萬平方米。市場上新開發(fā)的土地很多但竣工房產卻很少，這些在建工程也有大部分也已經(jīng)進入待銷售市場，這些動態(tài)增長的房地產就是如今的供大于需求的直接體現(xiàn)。

(二)房地產市場監(jiān)管不嚴

呼和浩特市房地產市場上那些實力較弱或因種種原因無法辦理證件而成為停工半停工或爛尾樓的項目也大面積存在。在銷售樓盤當中，依然存在五證不全現(xiàn)象。但這種不規(guī)范，不合理，不合法的做法沒有有效的被制止，各級房地產主管部門缺乏有力管制和依法程度。對于五證不全的違規(guī)行為，各級房地產主管部門處罰力度不夠，導致五證不全無法無天。開發(fā)商五證不全，購房人不應該購買。五證不全會引起房子銷售不出去，人們也不愿意購買五證不全的房子，從而影響呼和浩特市房地產去庫存工作的進展，不利于去庫存。

要消化庫存，就要禁止投機行為，改善現(xiàn)行土地財政管理制度，明確地方政府在土地出讓程序和出讓金賬戶的權力和職責，保證政府各部門之間的有效協(xié)調，并將政務公開，讓土地流轉的動態(tài)暴露在陽光下，形成長效的監(jiān)督機制。要禁止政府任何形式的土地交易，將土地出讓金存于省級財政土地出讓金賬戶暫作保管。政府項目資金再專款專用，減少政府出讓土地的動因，緊閉土地流轉入市的大門，遏制房地產市場的供給量。擴大有效需求，切實惠及農民工群體，提供優(yōu)惠的購房政策，增強其購房能力，增加其購房需求，加大農民工流入城市的速率。作為房地產企業(yè)，也要與政府積極配合，控制房地產市場的待售面積，將眼光放長遠，從全局出發(fā)，摒棄投機心理，控制房產存量，積極響應去庫存的要求，充分利用寬松政策，降低房價，加大營銷力度。

(三)庫存商品房結構不合理

表3為2016年呼和浩特市商品房結構表，可以看出呼和浩特四個區(qū)商品房供應結構不均勻，賽罕區(qū)商品房供應量大，回民區(qū)供應量最少(見圖5)；三種商品房類型中，住宅庫存量最高。庫存商品房的區(qū)域差異較大，類型差異明顯使得去庫存的難度增大。

表3 2016年呼和浩特市商品房結構表

數(shù)據(jù)來源：內蒙古統(tǒng)計年鑒.

圖5 2016呼和浩特商品房結構數(shù)據(jù)來源：內蒙古統(tǒng)計年鑒.

根據(jù)內蒙古統(tǒng)計年鑒生成圖6，從圖中可以看出， 2011年商品住宅空置面積為2487525平方米，占空置商品房面積74.19%；2012年商品住宅空置面積為1688941平方米，占空置商品房面積69.18%；2013年商品住宅空置面積為1224611平方米，占空置商品房面積66.28%；2014年商品住宅空置面積為1349599平方米，占空置商品房面積61.81%，2015年商品住宅空置面積為1401863平方米，占空置商品房面積64%。住宅的空置率超過半數(shù)，空置率較高。去庫存的關鍵是降低總空置率,讓新增住房和更多的存量閑置住房被充分有效地利用[2]。

圖6 呼和浩特市2011—2015年商品住宅空置面積變化圖(平方米)數(shù)據(jù)來源：內蒙古統(tǒng)計年鑒.

(四)基礎設施不全

呼和浩特市商品房市場上房子周圍的基礎設施不全且市場集中度不高，升值空間小，對投資者的吸引力不大。呼和浩特市外圍住宅用房周圍的配套設施跟開發(fā)商所描述的不同或后期的管理體制存在著嚴重的缺陷和漏洞。不能小看周邊設施的建設，在呼和浩特市這樣交通擁堵較嚴重的城市里交通方便會影響你整個生活圈。根據(jù)實際情況來看，居民小區(qū)的規(guī)模大小和所處的區(qū)域往往會影響周邊配套設施的健全情況，考察配套設施是否完善的標準是看這些設施是否能夠滿足人們對日常生活的便利性,即該小區(qū)的宜居性。如超市、飯店、菜市場等居民每天都要光顧的基礎設施配套,而服務半徑最好不要太遠。呼和浩特市有很多老舊的小區(qū)存在無人管理的現(xiàn)象。呼和浩特市多個小區(qū)存在無物業(yè)服務。沒有物業(yè)的小區(qū)的治安管理混亂，會經(jīng)常出現(xiàn)盜竊、失火、垃圾堆放、亂停車、亂進出等現(xiàn)象不斷出現(xiàn)。小區(qū)里居民將車輛隨意停放，沒有規(guī)劃停車位以及門衛(wèi)的管理對于小區(qū)居民的出入影響很大；沒有門衛(wèi)以及小區(qū)保安因而對小區(qū)的安全沒有多大的保障。

四、呼和浩特市房地產去庫存的態(tài)勢分析

2016年4月5日，中共呼和浩特市第十一屆委員會第120次常委會議通過了《呼和浩特市化解房地產庫存工作實施方案》，提出了房地產市場去庫存的目標。自2016年國家積極推行“三去一降一補”政策后，呼和浩特市就結合本地實際出臺了《呼和浩特市化解房地產庫存工作實施方案》。從實施方面來看，目前呼和浩特市房地產市場逐步回暖，商品房銷售量增價穩(wěn)，去庫存的政策顯現(xiàn)出一定的效果。2016年呼和浩特市做到了房地產開發(fā)投資下降，政策效應顯現(xiàn)商品房銷售良好，房地產項目融資主要資金來源為自籌等方面的成就。

(一)開發(fā)投資下降

呼和浩特市2016年的總投資開發(fā)明顯比2015年下降，住宅投資、辦公樓投資、商業(yè)營業(yè)用房投資也明顯下降。所以住宅開發(fā)、辦公樓開發(fā)、商業(yè)營業(yè)用地開發(fā)下降取得了開發(fā)投資下降，對呼和浩特去庫存奠定了基礎。圖7表明呼和浩特全市去庫存政策實行有效并取得良好的成績。目前房產企業(yè)越來越多，競爭也越發(fā)激烈。資金投入被視為影響房地產成長的特別關鍵的要素。跟當?shù)胤慨a的經(jīng)營有直接關系。近幾年呼和浩特市房地產開發(fā)投資額較大，從2005年至2013年36.68億元提升至576.86億元整整提升了54億元，到了2014年固定資產投資額穩(wěn)固增加，房地產開發(fā)方面投入資金數(shù)額卻降至558.31億元，下降百分比將近為3.2%，隨之2015年開發(fā)投資額度和固定資產的投資額隨市場變化還在減少，同比上一年降9.5%和30.54%。

圖8 呼和浩特市房地產開發(fā)投資數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：呼和浩特市統(tǒng)計年鑒.

(二)商品房銷售良好

隨著呼和浩特市城市化的不斷發(fā)展，城市規(guī)模擴大，人口基數(shù)增加，流動人口較多，對商品房的需求量逐漸增大。在國家和自治區(qū)政府提出供給側改革以及去庫存的相應政策下，2016年呼和浩特市商品房銷售面積137.3萬平方米，同比增長11.8%，增幅比去年同期提高6.5個百分點。從表4看出2016呼和浩特商品銷售量40059套，其中住宅銷售量最大，其次商業(yè)用房。成交量總體表現(xiàn)出良好的勢頭，去庫存前景比較明朗。

表4 2016年呼和浩特市商品房銷售量一覽表

數(shù)據(jù)來源：中國產業(yè)信息網(wǎng).

在中央去庫存的政策下，呼和浩特市從城市規(guī)劃、開發(fā)投資、管理控制等方面加強了工作得到了明顯的成就。如表5，在2016年呼和浩特市商品房待售面積213.6萬平方米，同比呈現(xiàn)下降趨勢。這完全符合中央去庫存的政策要求以及符合呼和浩特市的房地產發(fā)展趨勢。待銷面積下降說明開發(fā)商開發(fā)完待購房者購買的商品房數(shù)量下降，這就是庫存的商品房數(shù)量將達到了去庫存的目的。

表5 2016年呼和浩特市商品房待售面積 單位：萬平方米

數(shù)據(jù)來源：呼和浩特市統(tǒng)計年鑒.

(三)項目融資以自籌為主

呼和浩特市房地產企業(yè)的項目融資由國內貸款、其他籌資、自籌資金等籌資方式。如表6，2016呼和浩特市房地產項目融資情況中，自籌資金223.4億元，占到位資金的77.3%，超過國內貸款和其他籌資走到了主要位置。房地產是開發(fā)投資量大收益大的經(jīng)濟活動，融資在房地產中有關鍵的作用。呼和浩特市國民收入日益增長，房地產籌資方式也不再依賴國內貸款了。房地產項目融資自籌為主的方式說明具有開發(fā)實力的房地產企業(yè)居多，實力雄厚的房地產企業(yè)在去庫存方面的措施相對較靈活，也說明呼和浩特市房地產企業(yè)處于較穩(wěn)定發(fā)展的狀態(tài)中。

表6 2016年呼和浩特市房地產項目融資情況表

數(shù)據(jù)來源：呼和浩特市統(tǒng)計年鑒.

五、促進呼和浩特市房地產去庫存的對策

如何有效的解決呼和浩特市房地產去庫存問題，促進房地產市場穩(wěn)定發(fā)展。在分析找到影響呼和浩特市房地產去庫存的因素后，主要的對策應該從政府的政策引導入手，既要突出重點，分類差異化實行措施；也要抓住關鍵，因地施策；更要深化體制機制改革。另外需要不斷推進呼和浩特市新型城鎮(zhèn)化的進程，加強商品住宅房的供給服務與管理，保障商品住宅的供需基本平衡，以穩(wěn)定市場，調控商品住宅的銷售價格。把對房地產開發(fā)使用的土地管理作為去庫存的中心，嚴格控制房地產庫存的增量，盡力消減房地產的庫存量。要加強土地供給的管理，提高商品住宅用地的有效供給，促進市場信息的公開透明化，引導形成合理的市場預期，防止銷售價格的感性提高。呼和浩特市要堅持用改革的方法促進產業(yè)結構調整，形成有效適宜的政府調控和市場監(jiān)管機制。

(一)采取區(qū)別對待的土地供應政策，科學的進行土地管理工作

針對呼和浩特城市情況分類調控、增加中小套商品房和共有產權住房供應、抑制投機投資性需求。為呼和浩特市房地產健康發(fā)展提供良好的經(jīng)濟環(huán)境。呼和浩特市政府應該根據(jù)轄區(qū)內不同區(qū)塊的情況采取差別化的調控方法，合理規(guī)定土地供應和投放數(shù)量。對于呼和浩特市賽罕區(qū)的庫存消化較慢、去庫存周期長的區(qū)，政府就要根據(jù)房地產行業(yè)供需的實情，嚴控或暫時停止商品住宅的土地供給，合理的使用每一寸土地，并對在建、待建的土地進行合理的規(guī)劃布局，聽取百姓的意見對商品住宅的結構進行設計，對每一寸土地的利用都要精益求精。而對于新城區(qū)這樣庫存消化較快、去庫存周期短的區(qū)，可以保持較為積極的土地供給政策，但也要相對減少一般性優(yōu)惠政策，控制大量投機投資者的進入，從而控制商品住宅銷售價格的過度增長，也相應減少了房地產的庫存量。另外，在科學管理土地方面，還需要建立健全房地產市場運行體系，進一步強化房地產市場監(jiān)管。加強對房地產用地管控。對商品房庫存量較大的區(qū)，不再對其供應的新的普通商品住房開發(fā)用地。適應城鄉(xiāng)一體化發(fā)展布局優(yōu)化房地產規(guī)劃布局要提升住房品質。根據(jù)呼和浩特市城市規(guī)劃安排建設總量和供應結構。實行棚戶區(qū)改安置，積極促進去庫存。

(二)政府應采用以政策為指導的方法，看重短期影響與長期效應的聯(lián)合

要解決房地產庫存量的問題，就要既有短期的調控方法，也應要有長期的法律法規(guī)。首先，呼和浩特市政府要明確分擔房地產去庫存的成本，使得稅收優(yōu)惠政策與商品住宅銷售價格的下降掛鉤，提高了房地產開發(fā)商降低售價的熱情，從而推動了那些商人的主動自覺降價。此外，政府應鼓勵落實購租并舉的政策，以促使商品住宅租賃市場更加社會化、專業(yè)化，從而鼓勵房地產開發(fā)商改變以往的經(jīng)營方式去出租手中剩余商品住宅房源，擴大了這些房源的利用渠道，從而緩解呼和浩特市房地產庫存的壓力。其次，呼和浩特市要緊隨國家創(chuàng)新的步伐，鼓勵房地產商創(chuàng)新經(jīng)營方式，在商品住宅品質和細節(jié)上著力，在滿足購買者需求的個性化服務上著力，完善商品住宅的配套服務，加強商品住宅的配套管理，建設使消費者滿意的商品住宅，提高商品住宅的銷售量，一定意義上也緩和了呼和浩特市房地產的庫存壓力。最后，政府應發(fā)揮有形的手的作用，對房地產行業(yè)進行有效監(jiān)管，打擊一些不良商人投機的活動，加強對房地產公司運轉資金鏈的監(jiān)查，從而降低房地產行業(yè)的風險。這種做法在消費者權益得到確實可靠的保障的同時，對于相關行業(yè)的利益也起到了很好的保護作用。

(三)適當推動新型城市化進程，以擴大消費者對商品住宅的需求

城市化進程和商品住宅的需求、供給都存在著正向相關的關系，這也就是說城市從而城鎮(zhèn)化對呼市房地產的預測、規(guī)劃、投資、開發(fā)等環(huán)節(jié)提供重要的信息，是房地產發(fā)展過程中必須關注的問題。根據(jù)2016年人口變動抽樣調查數(shù)據(jù)推算， 2016年呼和浩特市城鎮(zhèn)化率為68.20%(圖8)，比上年提高0.71個百分點，市常住人口為308.87萬人。其中城鎮(zhèn)人口210.65萬人，比上年增加4.16萬人。

為促進人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化同步發(fā)展，內蒙古政府應該提供信貸加快城鎮(zhèn)化建設與五大銀行進行合作來支持城鄉(xiāng)的人們到呼和浩特市購買商品房。呼和浩特市作為省會城市，每年都會有大批新入人口，這就會不斷增加住房的需求，加大了房地產的需求量。人口城鎮(zhèn)化的速度同步于甚至超過土地城鎮(zhèn)化的速度，勢必可以促進消化房地產庫存。另外，呼和浩特市房地產的去庫存問題不能單方面依靠減少供給來解決，也需要根據(jù)消費者對商品住宅的實際需要去創(chuàng)造更多更為有效的供給。城市化質量的內涵是生活質量，呼和浩特市政府應逐步推進醫(yī)療、教育等社會基本服務方面的均等化，逐漸解決隨遷農村人子女就近入學的問題，以及健全養(yǎng)老、醫(yī)療等各項保障制度，適當推進呼和浩特市新型城市化水平，縮短房地產去庫存的周期，以達到減少商品房庫存量的目的。

圖8 呼和浩特市城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)來源：內蒙古統(tǒng)計年鑒.

(四)房地產企業(yè)轉型升級適應新形勢

目前呼和浩特市房地產市場的開發(fā)投資額的重點在住宅用途的房地產市場上，說明呼和浩特市的房地產市場主要以自住為主要需求點的氛圍沒有得到根本改變。增速總體上呈現(xiàn)出下滑的現(xiàn)象，房地產市場上出現(xiàn)了從2012年到2013年投資開發(fā)額下降再到2015年呈現(xiàn)出上升現(xiàn)象。這也說明呼和浩特市的去庫存工作的重點應放在住宅用房上面。因此，建議呼和浩特市在今后的房地產開發(fā)和建設中，要加強質量意識，建設宜居、有文化、有氣氛的首府城形象。對于來呼和浩特市投資的房地產企業(yè)，它們應該自覺跟隨國家和自治區(qū)政策步伐以及積極適應消費者的需要，轉變經(jīng)營方式，調整商品住宅單一的結構，不僅要不斷提高服務和管理的水平，也要將房地產行業(yè)的生產要素向其他相關領域進行延伸，考慮房地產這樣的傳統(tǒng)產業(yè)與高新技術產業(yè)聯(lián)合轉型升級。

房地產企業(yè)可以打開租賃市場，將難以銷售的商品房以出租的形式推進市場。隨著房價漲高人們望而怯步，而對租賃市場的需求增加，推進租賃市場發(fā)展同樣是解決去庫存的對策。近年來，租賃市場深受人們的喜愛。再由政府有效實行公共租賃住房貨幣化補貼政策，對符合申請條件、為分配公共租賃住房的個人及家庭發(fā)放長期租賃補貼。加強補貼政策，完善房屋租賃市場。在呼和浩特市有很多的閑置房屋，針對那些閑置房屋應該采取財政補貼政策，運用集約利用的方式進行整治，提高土地利用率，釋放呼和浩特市房地產市場空間。鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)利用租賃市場開展房屋租賃，將存量商品房租賃出去。