關(guān)于房地產(chǎn)泡沫成因及應(yīng)對措施

張俊松

【摘要】房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)價格與實際價值嚴(yán)重背離，且表現(xiàn)為售價畸高、持續(xù)高漲的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫不僅會引發(fā)生產(chǎn)和消費危機，而且會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)和社會結(jié)構(gòu)的失衡，暴露出更深層次的社會問題，對于國家宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展造成嚴(yán)重破壞影響。近年來，國家采取了一系列的調(diào)控措施，房地產(chǎn)價格增長趨勢得到了明顯遏制，但是一、二線城市的房價仍然居高不下，探究房地產(chǎn)泡沫的應(yīng)對措施迫在眉睫。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫 現(xiàn)狀分析 形成原因 應(yīng)對措施

房地產(chǎn)行業(yè)一直以來都是拉動國民經(jīng)濟(jì)增長的主要動力之一，但是長期依靠房地產(chǎn)的拉動效應(yīng)，容易對其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生“擠出”效應(yīng)，不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級，繼而引發(fā)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。 文章首先對房地產(chǎn)泡沫的成因進(jìn)行了分析，隨后結(jié)合個人工作經(jīng)驗，分別從強化開發(fā)貸款管理、完善房地產(chǎn)信息機制和重視發(fā)揮監(jiān)管作用等方面，就如何應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫提出了幾點建議。

一、房地產(chǎn)泡沫的成因分析

（一）土地資源的稀缺性

土地資源是房地產(chǎn)行業(yè)賴以生存和發(fā)展的主要因素，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，誰拿到了高價值的土地資源，誰就掌握了市場競爭的主動權(quán)。但是隨著城市化進(jìn)程的深入推進(jìn)，城市內(nèi)部可利用的土地資源變得十分有限，土地成本大幅度上漲。早期城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過購買、長期租賃等形式，將城市郊區(qū)的農(nóng)業(yè)用地、林業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，但是近年來耕地保護(hù)力度的增加，也使得建設(shè)用地資源逐漸減少。在供不應(yīng)求的大環(huán)境下，房地產(chǎn)價格持續(xù)上升，引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫。

（二）房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理

我國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷一段時間的高速發(fā)展后，行業(yè)內(nèi)部的一些問題也逐漸暴露出來，僅從供給結(jié)構(gòu)上看，其不合理的地方主要體現(xiàn)在兩個方面：其一是同一區(qū)域內(nèi)商品房檔次結(jié)構(gòu)的失衡。例如，部分開發(fā)商為了追求自身利益的最大化，大量開發(fā)一些大戶型、高檔次的商品住房，導(dǎo)致其價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場均價，除了少數(shù)人群能夠消費外，多數(shù)的工薪階層不具備這些高檔商品房的消費能力。與此同時，城鎮(zhèn)化的發(fā)展使得外來人群數(shù)量急劇增加，對于普通房屋的需求量增多，使得房屋供需矛盾進(jìn)一步激化；其二是不同區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)失衡，主要表現(xiàn)為大城市房價高、供給量不足而需求量激增，中小城市房價便宜、供給量充足但是市場疲軟。

（三）主管部門的監(jiān)管不到位

我國房地產(chǎn)行業(yè)由住建局、規(guī)劃局、國土資源局等負(fù)責(zé)監(jiān)管，（沒有設(shè)立規(guī)劃局的由住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局負(fù)責(zé)），本應(yīng)各施其職，協(xié)同監(jiān)管，但是各施其職做得不錯，協(xié)同管理就不太協(xié)調(diào)了，造成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)崩盤，而引發(fā)一些社會矛盾。比如大竹縣北門轉(zhuǎn)盤桓源上城開發(fā)項目及原水電開關(guān)廠云洲花園開發(fā)項目因為資金鏈斷裂，開發(fā)商違法一房多賣，導(dǎo)致嚴(yán)重社會問題。

二、新時期房地產(chǎn)泡沫的應(yīng)對措施

十九大報告指出：現(xiàn)階段我國社會的主要矛盾是人們?nèi)找嬖鲩L的美好需求和不平衡不充分發(fā)展之間的矛盾，而房地產(chǎn)泡沫則是這一矛盾的集中體現(xiàn)。十九大報告明確指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。在十九大以前，國家也出臺了多項調(diào)控策略以預(yù)防房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，并且取得了一定成效。就個人來看，今后可以從以下幾方面預(yù)防房地產(chǎn)泡沫。

（一）強化對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的管理

在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，通常情況下的投資企業(yè)并沒有過多的運行資金，這就需要向銀行進(jìn)行大量資金的貸款，進(jìn)而滿足房地產(chǎn)開發(fā)的資金量需求。所以，加強銀行的放貸管理，可以有效防止一些開發(fā)商進(jìn)行盲目的投資。銀行方面應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的產(chǎn)生條件進(jìn)行嚴(yán)格控制，對不符合條件的開發(fā)企業(yè)不予放款。在我國大力實行房地產(chǎn)市場限購限貸政策的基礎(chǔ)上，對于個人申請購房貸款的，一律按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)化流程進(jìn)行管理，杜絕走后門、開小差的現(xiàn)象。同時，要強化個人征信審核，對于存在不良信用行為的要提高防范措施。同時，也需要根據(jù)國家相關(guān)政策做出適應(yīng)性調(diào)整，確保貸款管理松弛有度。對于逾期不能歸還貸款的，可以申請相關(guān)行政部門執(zhí)行強制措施，以保障資金安全，這也是杜絕房地產(chǎn)泡沫蔓延和發(fā)展的有效措施。

（二）發(fā)揮主管部門的監(jiān)管作用

想要確保房地產(chǎn)價格得到有力的控制，就必須要將主管部門的監(jiān)督管理作用充分的發(fā)揮出來，并對稅收體制進(jìn)行不斷的完善，進(jìn)而增強地方政府部門對房地產(chǎn)價格控制的效果。另外，在制定地方政府部門的考核制度的時候，應(yīng)將房地產(chǎn)價格的漲幅情況合理地納入其中，并將其作為一個非常重要的考核指標(biāo)，這樣就能夠使地方政府部門非常積極的對房地產(chǎn)價格進(jìn)行宏觀調(diào)控，避免很多土地被用于房地產(chǎn)開發(fā)。進(jìn)一步健全土地出讓體制，科學(xué)合理的設(shè)置土地租金，并進(jìn)行?？顚Ｓ?，對收費數(shù)額以及使用方式進(jìn)行透明化處理，進(jìn)而加強人們對土地資金方面的監(jiān)督力度。

（三）逐步推廣使用房地產(chǎn)信息系統(tǒng)

市場信息不對稱是誘發(fā)房地產(chǎn)泡沫的又一重要因素，美國自次貸危機以來，加強了對房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的重視，并在全美房地產(chǎn)行業(yè)中強制性的推廣使用房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)。隨著我國信息技術(shù)的成熟發(fā)展，將信息管理系統(tǒng)應(yīng)用于房地產(chǎn)行業(yè)也具備充足的條件，比如我們大竹縣房管局房產(chǎn)信息中心就建立了全縣詳細(xì)的房產(chǎn)信息系統(tǒng)，隨時可提供查詢服務(wù)。但是由于不同地區(qū)的發(fā)展情況有很大差異，因此目前來看這一系統(tǒng)的應(yīng)用還具有較大的局限性。在今后的工作中，要進(jìn)一步強化賣方信息披露責(zé)任，提高買方市場對房地產(chǎn)相關(guān)信息的分析和解讀能力。同時，加強對行業(yè)研究機構(gòu)的監(jiān)管，通過出臺相關(guān)制度的情形，硬性要求行業(yè)機構(gòu)定期發(fā)布房地產(chǎn)分析報告，一方面可以對未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展走向作出一個相對準(zhǔn)確的預(yù)期和判斷，以便于為買方提供必要的參考；另一方面，也要實現(xiàn)房地產(chǎn)相關(guān)信息的共享，確保公眾的知情權(quán)。除此之外，不同地區(qū)也要加強房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的互通互聯(lián)，消除相互之間的信息壁壘，共同促進(jìn)中國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要動力，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，不僅會直接影響國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且將會引起社會性的問題。為了提高房地產(chǎn)泡沫的預(yù)防效果，我們一方面要深入分析導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的形成原因，可以借鑒美國、日本等國家的經(jīng)驗，避免犯重復(fù)性的錯誤；另一方面又要結(jié)合本國國情，積極探討有效的應(yīng)對措施，將房地產(chǎn)泡沫消滅在萌芽狀態(tài)，實現(xiàn)行之有效的控制，促進(jìn)社會的和諧和穩(wěn)定發(fā)展。

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