金融機(jī)構(gòu)個人按揭貸款風(fēng)險探析

毛詩曼

【摘要】近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國民的生活水平不斷提高，對于物質(zhì)生活的需求也越來越高。按揭買房成為當(dāng)代青年購置房產(chǎn)的新常態(tài)，而按揭貸款的風(fēng)險也呈現(xiàn)出時代性的特征。本文將探析金融機(jī)構(gòu)個人按揭貸款風(fēng)險，以期能夠排除隱患，未雨綢繆，促進(jìn)我國金融機(jī)構(gòu)的健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】金融機(jī)構(gòu) 個人按揭貸款 風(fēng)險

一、前言

“按揭”一詞興起于上世紀(jì)九十年代的香港，它是信貸業(yè)務(wù)的一種，近年來，按揭業(yè)務(wù)在我國發(fā)展迅速，它幫助許多青年與貧困家庭圓了住房夢，更為我國金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展開辟了新的途徑。但個人按揭貸款也存在一定的風(fēng)險，若不采取有效的措施加以規(guī)避，也會對房地產(chǎn)與金融事業(yè)造成影響。

二、金融機(jī)構(gòu)個人按揭貸款風(fēng)險分析

（一）開發(fā)商方面而引發(fā)的風(fēng)險

開發(fā)商是房產(chǎn)買賣最終的受益者，受到金錢或利益的趨勢，大量的無良開發(fā)商在接收到購房者的貸款后，將房產(chǎn)賣給他人或直接攜款潛逃等，嚴(yán)重的危害到了購房者的合法權(quán)益。與此同時，購房者因沒有及時的得到房產(chǎn)而不愿歸還貸款，致使銀行的資產(chǎn)也受到影響。

假按揭也是目前個人按揭貸款中最重要的風(fēng)險之一。一些不法分子通過假銷售的途徑，套取銀行的貸款，卻不以真實(shí)的購房為目的，這種“踩線”的行為在房地產(chǎn)行業(yè)是一個公開的秘密，開發(fā)商因此賺的盆滿缽滿，而銀行的利益卻嚴(yán)重的受損。

此外，地產(chǎn)商由于其他種種原因而導(dǎo)致違約的案例也屢見不鮮。例如：延遲交房期限、房屋的質(zhì)量、面積等與合同中的描述不符、購買者無法取得產(chǎn)權(quán)證明、開發(fā)商拖欠工程款等，都導(dǎo)致房產(chǎn)無法及時的交付到購買者手中，致使后續(xù)問題不斷滋生，為購買者與金融機(jī)構(gòu)雙雙帶來風(fēng)險[1]。

（二）接待人方面引發(fā)的風(fēng)險

目前，我國尚沒有完善的社會信用體系，但人們對于房產(chǎn)迫切需求，法律對于借貸人的考慮不全，對于借貸人發(fā)生生老病死后是否還需要繼續(xù)供樓等內(nèi)容，并沒有詳細(xì)的記載?，F(xiàn)代社會中的失業(yè)人員越來越多，借貸人所在的公司倒閉、破產(chǎn)，致使借貸人的收入下降，不再具備償還貸款的能力。城市化進(jìn)程不斷加劇，致使我人口中戶籍所在地與工作地分離的現(xiàn)象普遍存在，異地購房成為大熱門，但由于購房者提供的信息不真實(shí)，缺乏背景資料等原因，導(dǎo)致銀行貸款面臨巨大困難。

（三）銀行自身原因

由于銀行工作人員的警惕性不高，致使貸款過程中對于借貸人的信息情況了解不詳，不法分子有機(jī)可乘，為銀行埋下風(fēng)險隱患。此外，抵押物的管理與檔案管理不規(guī)范等，都導(dǎo)致銀行長期處于被動狀態(tài)，嚴(yán)重的影響到自身的發(fā)展。

三、防范金融機(jī)構(gòu)個人按揭貸款風(fēng)險的有效策略

（一）健全風(fēng)險管理體系

為了能夠有效的規(guī)避個人按揭貸款的風(fēng)險，保證銀行資產(chǎn)的安全，銀行有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)合理的設(shè)計(jì)貸款的操作流程。目前，我國銀行對于個人貸款的風(fēng)險管理較弱，相應(yīng)機(jī)制也不夠完善，對此，我們可積極的向國外學(xué)習(xí)，汲取國外銀行先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，構(gòu)建風(fēng)險調(diào)查、評估、處置于一體的管理體系，各環(huán)節(jié)獨(dú)立的負(fù)責(zé)一項(xiàng)工作，彼此間又能夠相互配合與制約，共同承擔(dān)風(fēng)險，提升風(fēng)險管理工作效率。

（二）重視對貸款人各方面的調(diào)查

貸款是銀行與借貸人間的雙向交易，想要有效的降低借貸風(fēng)險，不僅需要從銀行入手，還要加強(qiáng)對借貸人的監(jiān)督。在發(fā)放貸款前，銀行的工作人員應(yīng)當(dāng)與貸款申請人進(jìn)行多次對話，通過一定手段，保證貸款者信息的真實(shí)性，結(jié)合貸款人的素質(zhì)情況、實(shí)際收入情況、生活習(xí)慣、信用狀況等內(nèi)容進(jìn)行分析，最終像貸款人發(fā)放合適數(shù)額的貸款。

針對不同的人群，應(yīng)當(dāng)制定針對性的授信評估策略。例如，醫(yī)生、公務(wù)員以及高校教師等通常會有兼職收入，且信息不透明，因此，工作人員可以通過對其單位的工資證明進(jìn)行評估。再比如證券投資人等的收入變動幅度較大，很難直接從數(shù)據(jù)上就評估出貸款者的負(fù)債能力，對此應(yīng)當(dāng)制定更加嚴(yán)密的還款要求，并對帶患者進(jìn)行緊密的監(jiān)督。

（三）抵押方面的風(fēng)險防范

抵押是一種以物換取資金的方法，由于抵押物的市場價格會在不同時間段發(fā)生改變，因此銀行需要對抵押物進(jìn)行科學(xué)的估值，慎重的進(jìn)行交易。銀行在對房屋進(jìn)行估價時，除了要考慮房屋本身的功能外，還要對周邊環(huán)境、人文環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、交通設(shè)施建設(shè)等內(nèi)容進(jìn)行充分的評估后再作出決定，才能夠有效的防止房價下跌的風(fēng)險。

期房按揭中的抵押是一種期權(quán)抵押，這就意味著期房抵押的風(fēng)險高于現(xiàn)房抵押，因此在抵押前需要采取多樣化的方法，對房屋進(jìn)行有計(jì)劃的估價。估價應(yīng)結(jié)合工程形象進(jìn)度、建筑面積與實(shí)踐點(diǎn)等內(nèi)容，制定科學(xué)的估價計(jì)劃，保證抵押物的相關(guān)手續(xù)齊全，確保抵押物的市場售價合理[2]。

（四）強(qiáng)化貸后管理

近年來，經(jīng)濟(jì)適用房成為現(xiàn)代國民購房的首選，隨著購房的人數(shù)越來越多，銀行所接觸到的房貸業(yè)務(wù)比例也不斷提升，借貸人數(shù)瞬間暴增，客戶呈現(xiàn)出分散性與流動性特征，致使在貸款辦理完畢后，銀行對借貸人的動態(tài)監(jiān)管始終不到位。因此，必須強(qiáng)化按揭貸款后管理。加強(qiáng)對每一位借貸人的微觀管理，一旦發(fā)現(xiàn)借貸人涉及民事及刑事問題的需要及時進(jìn)行追蹤，必要時還可介入調(diào)查，保證抵押資產(chǎn)的安全。對于不能解決的貸款問題，銀行方面也可以采取強(qiáng)制性的措施，通過中間機(jī)構(gòu)的幫助，采取以大換小的措施，最終收回所欠的貸款金額。

四、結(jié)語

綜上所述，本文從借貸人、銀行與開發(fā)商三方面出發(fā)，細(xì)致的對個人按揭借貸中存在的風(fēng)險進(jìn)行探析，并整理出相應(yīng)的解決方案，望相關(guān)主體能夠拿起法律的武器，維護(hù)自身的合法權(quán)益，確保個人按揭貸款能夠正常順利的進(jìn)行。

參考文獻(xiàn)

[1]徐增福.商業(yè)銀行個人按揭貸款風(fēng)險防范研究[J].赤子（上中旬），2016，（15）：104-106.

[2]蘇州市農(nóng)村金融學(xué)會課題組.關(guān)于新形勢下個人住房按揭貸款風(fēng)險防范[J].現(xiàn)代金融，2016，（05）：22-23.