論商品房預(yù)售合同中買受人利益的法律保護

摘 要 隨著我國房地產(chǎn)事業(yè)的熱火朝天，其中的法律糾紛也接踵而來，商品房的預(yù)售就涉及到很多法律相關(guān)的問題。商品房預(yù)售是開發(fā)商提前銷售那些尚在建造的房屋，而這些房屋相關(guān)信息都掌握在開發(fā)商手中，而作為買受人對信息掌握微乎其微，因此由于雙方地位的不均等性，開發(fā)商容易借助地位優(yōu)勢，對買受人隱瞞或者提供虛假信息，導(dǎo)致買受人的權(quán)益受到侵害。在各式各樣的買受人侵害中，本文主要從法律角度針對如何保護買受人的利益出發(fā)，敘述目前買受人法律保護存在的缺陷，并且提出如何從法律角度進行補救，加強對買受人的保護，為我國的房地產(chǎn)發(fā)展提供新的動力。

關(guān)鍵詞 商品房 預(yù)售 買受人 利益 法律保護

作者簡介：滿亞玲，中共麻陽苗族自治縣委黨校，講師，研究方向：民法學(xué)。

中圖分類號：D923.6 文獻標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.230

隨著我國經(jīng)濟發(fā)展，老百姓對住房剛性需求不斷提升，以及我國國有土地使用權(quán)可被交易、住房改革等因素的影響下，我國的房地產(chǎn)市場空前繁榮。而商品房預(yù)售不但能夠解決老百姓買房的需求，還能使開發(fā)商提前收回部分資本。但是商品房預(yù)售存在買受人和開發(fā)商掌握信息不對稱，買受人容易買到與預(yù)購不同或者存在問題的房屋，受到開發(fā)商的蒙騙。那如何使買受人在商品房預(yù)購的時候能夠避免此類情況發(fā)生呢？本文主要通過對當(dāng)前買受人利益法律保護的狀況及存在的問題分析，闡述如何使買受人能夠真正受到法律的保護。

一、商品房預(yù)售概述

商品房預(yù)售就是開發(fā)商將正在建造的房屋提前銷售出去，當(dāng)然一般來說預(yù)售是沒有問題的，我國相關(guān)法律也規(guī)定可以預(yù)售，并且對于商品房預(yù)售這個制度多數(shù)人保持“利大于弊”的態(tài)度，但是由于開發(fā)商的一些不法行為等因素，導(dǎo)致我國商品房預(yù)售市場仍然屬于賣方市場。由于信息的不對稱，賣方有明顯的優(yōu)勢地位，很容易出現(xiàn)違約、侵權(quán)等。在商品房預(yù)售買賣中買受人享有幾項基本權(quán)利：在簽訂合同享有知情權(quán)、受領(lǐng)商品房并取得房屋權(quán)屬登記的權(quán)利、質(zhì)量符合約定且無權(quán)利瑕疵的權(quán)利。其中知情權(quán)是指買受人在簽訂合同之前對于房屋獲取的相關(guān)信息，而這些信息都掌握在開發(fā)商手中，因此按照有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)有告知的義務(wù)。根據(jù)預(yù)售合約開發(fā)商會收取買受人的購房款，并且承擔(dān)交付已經(jīng)竣工且驗收合格的房屋及協(xié)助辦理過戶登記的義務(wù)。商品房主要是供買受人居住所用，因此開發(fā)商交付的房屋質(zhì)量必須過硬，而且符合國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及雙方合同中的約定，如房屋面積、電梯數(shù)量等。在商品房預(yù)售過程中涉及到多項法律，對于開發(fā)商來說遵守國家法律是必要的一步，而買受人要學(xué)會使用法律手段來保護自己的合法權(quán)益。

二、買受人利益法律保護現(xiàn)狀及局限性

（一）買受人利益受到侵害的典型表現(xiàn)

買受人在房屋的購買中享有知情權(quán)、取得無質(zhì)量問題的房屋及無權(quán)利瑕疵的房屋所有權(quán)，但是在現(xiàn)實生活中或多或少會有買受人受到侵害，其中主要分為以下幾個方面：

首先是虛假廣告、惡性欺詐，這往往發(fā)生在合同簽訂之前。很多開發(fā)商在商品房預(yù)售的時候采用廣告作為營銷手段，而大多數(shù)的買受人也是通過廣告宣傳中對預(yù)售的商品房的介紹和宣傳而決定購買的。然而在一些商品房預(yù)售廣告中卻存在很多內(nèi)容不實、開發(fā)商虛構(gòu)事實欺騙買受人。

其次是逾期交房、逾期辦理權(quán)屬證明。由于本身商品房預(yù)售具有特殊性，是未來建成的房屋，具有很多不確定性因素，導(dǎo)致開發(fā)商不能按照合同要求按期辦理交房或者協(xié)助買受人辦理過戶手續(xù)，此類現(xiàn)象較為普遍；如買受人向開發(fā)商購買別墅一套，雙方簽訂合約：開發(fā)商若沒有按期交付房屋，90天以內(nèi)，承擔(dān)日萬分之二的違約金，超過90天，則買受人可以解除合同，并要求開發(fā)商賠償已付房款的5%違約金，如果要求繼續(xù)履行，并按照日萬分之三支付違約金。最終由于開發(fā)商逾期交房5個月，買受人按照日萬分之三標(biāo)準(zhǔn)要求開發(fā)商支付違約金，并得到法院支持。由于逾期交房帶來的風(fēng)險不大，因此很多開發(fā)商都會由于各種原因而逾期交房，有些原因甚至可以免責(zé)。

最后是消費者權(quán)益受到侵害的表現(xiàn)為房屋質(zhì)量問題、面積差異。由于商品房是預(yù)售的房屋，在簽訂合同時房屋沒有建造完成，因此買受人只能通過圖紙等資料了解房屋的結(jié)構(gòu)、用材情況等，根本無從考證房屋的質(zhì)量問題。則就導(dǎo)致了在開發(fā)商交付房屋的時候，買受人在進行詳細檢查使用房屋的時候，就會出現(xiàn)房屋墻體裂縫、漏水等各種質(zhì)量問題，或者房屋面積與合同標(biāo)注的面積不一致等，這些存在明顯的欺詐消費者的行為。

（二）各部門法律及司法解釋對買受人利益的保護

在引入商品房預(yù)售制度之后，立法者對于制度的引入進行評估，對其中存在的風(fēng)險進行分析，有關(guān)部門對于其中發(fā)現(xiàn)的問題制定了相應(yīng)的法律條文及出臺司法解釋，其中包括多部法律條文：

首先是房地產(chǎn)管理法對買受人利益的保護，其中包含對土地使用權(quán)、規(guī)劃許可證的去得、已投入建設(shè)資金的占比達總額的25%以上、辦理預(yù)售登記、取得預(yù)售許可證等幾項方面對開發(fā)商預(yù)售商品房做出限制。

其次是物權(quán)法對買受人利益的保護，其中規(guī)定當(dāng)事人可以申請預(yù)告登記，其效果就是除了預(yù)告登記權(quán)利人之外，其他任何人都不得對登記的房屋進行處分，如果被處分那也是非法的，不會發(fā)生物權(quán)上的效力，這條法律給予買受人物權(quán)上的法律效力。合同法對買受人利益的保護，買受人主要是通過預(yù)售合同實現(xiàn)權(quán)利，由于《合同法》對合同的簽訂、履行、及合同的解釋和雙方責(zé)任的分配等各個環(huán)節(jié)制定了權(quán)利保護措施，構(gòu)建完整的體系，在雙方發(fā)生糾葛的時候，《合同法》是司法機關(guān)處理案件適用的主要法律依據(jù)。《合同法》中包含多項對買受人的保護，只有正確使用合同法，買受人才能真正從中得到實惠。

最后是司法解釋對買受人利益的保護，《商品房買賣合同解釋》將《合同法》更加細化，解釋的更加清楚，對處理此類案件，保護買受人的利益提供了法律上的支持，其不但對虛假廣告具有很好的約束作用，而且對于簽訂合同的合法、合理性做出幾項規(guī)定。

（三）現(xiàn)行保護機制的局限性

雖然在商品房預(yù)售的過程中有多項法律的維護以及司法部門的維持，但是還是會出現(xiàn)一些法律上的糾紛沒辦法及時解決，導(dǎo)致消費者的權(quán)益受到侵害。主要表現(xiàn)為以下幾個方面：

首先是房地產(chǎn)管理法中商品房預(yù)售款監(jiān)管的法律空白，商品房預(yù)售是開發(fā)商收回部分資金的一種融資手段，而預(yù)售款也是房屋建設(shè)的主要來源，而開發(fā)商只有合理利用這預(yù)售款才能順利完成房屋的建設(shè)，但是如果這預(yù)售款不能得到有效的監(jiān)管，導(dǎo)致開發(fā)商挪為他用，那就會導(dǎo)致房屋建設(shè)受到影響，進而買受人的利益受到侵害。雖然《物權(quán)法》中有預(yù)告登記制度，但是這項制度具有局限性：標(biāo)明所預(yù)售的在建商品房不屬于不動產(chǎn)，導(dǎo)致房屋交付之后與預(yù)告登記制度存在矛盾，導(dǎo)致開發(fā)商不能及時取得不動產(chǎn)所有權(quán)，因此不動產(chǎn)登記簿也無從所有，開發(fā)商就不能對此進行不動產(chǎn)登記。由于商品房預(yù)售不屬于真正的不動產(chǎn)，因此在債務(wù)違約之后，也不能作為不動產(chǎn)資產(chǎn)作為債務(wù)抵押等問題。

其次是在合同保護上存在一定的局限性，由于合同是雙方共同簽訂的，雖然是平等保護，但是還是存在一定的不公平，因為合同在買受人權(quán)利保護的過程中收效甚微，而開發(fā)商依舊是處于主導(dǎo)地位，這種保護有違雙方地位平等。而在違約補償過程中，由于雙方地位不對等，雖然買受人具有違約保護，但是合同由開發(fā)商提供，其本身還是開發(fā)商從自身利益最大化出發(fā)，因此買受人的利益就會在這無形中遭受到侵害。即使是后續(xù)買受人的利益受到侵害，對于開發(fā)商來說由于合同對自身有利，其受到的處罰也是比較小的，這也導(dǎo)致很多開發(fā)商選擇惡意違約，這對于開發(fā)商來說比較劃算，雖然對買受人進行賠付，但是總體來說自身還是有利可圖的。

三、買受人法律保護制度補救

（一）完善預(yù)售款監(jiān)管制度

對于預(yù)售款進行有效管理能夠使開發(fā)商將預(yù)售款更好的利用在房屋建設(shè)當(dāng)中，這對于買受人也是非常重要的保護。首先在預(yù)售款的收取過程中，如果采用項目動工前就要求買受人支付所有購房款，那買受人所承擔(dān)的風(fēng)險就比較大，但是開發(fā)商資金回籠就比較快，降低其建設(shè)過程中的風(fēng)險。如果采用按照工程進度付款，在開工前支付部分資金，而隨著工程進度分階段的將購房款支付，這不但能夠有效保障開發(fā)商在房屋建設(shè)中的進度，還能保障買受人的個人利益。而開發(fā)商對于收取的預(yù)售款要被買受人監(jiān)督使用，買受人可以通過正當(dāng)手段對開發(fā)商在預(yù)售款的使用進行了解，可以通過第三方介入機制，由第三方對開發(fā)商的預(yù)售款使用進行監(jiān)管，不過對于監(jiān)管程序還是需要有關(guān)部門或者行業(yè)巨頭進行完善制定，對于相關(guān)的法律要由相關(guān)部門來完善。

（二）預(yù)告登記制度的缺失補救

上文提到預(yù)告登記制度是保護商品房預(yù)售買受人權(quán)益的一項重要制度，而其中由于存在一定的缺陷性，導(dǎo)致在保護的過程中反而使買受人在領(lǐng)取房屋不動產(chǎn)證明的時候受到阻礙，因此對于其中的缺陷要進行及時的補救，可以引入預(yù)告登記的功能預(yù)設(shè)、預(yù)售商品房登記簿的擬制等來有效的規(guī)避其中帶來的不良效果。而對于整個預(yù)告登記制度而言，其中要有處分行為，對于“一房二賣”等現(xiàn)象要通過對開發(fā)商其他方面的約束來實現(xiàn)。而對于不動產(chǎn)這一地位，國家應(yīng)對此進行標(biāo)注或者重新定義，以囊括預(yù)告登記制度中的客體缺失。

（三）拓寬司法領(lǐng)域的救濟

對于開發(fā)商與買受人在交易過程中所存在的問題，首先是合同上的不對等地位，可以由相關(guān)部門牽頭，對合同的格式進行統(tǒng)一的制定，對其中的某些條款進行立法保護。其次對于開發(fā)商的信息進行公布，可以設(shè)立黑名單制度、違規(guī)懲罰等，使買受人能夠選擇信譽較好的開發(fā)商。

四、總結(jié)

商品房預(yù)售是目前我國房地產(chǎn)市場一個重要的機制，并且還將存在一段時間，不但是刺激我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的有效機制，而且還有效緩解老百姓對于房屋的需求。而對于買受人來說在購買預(yù)售的商品房時，能夠獲得有效的法律保護是非常重要的，雖然目前我國對這方面的保護建設(shè)相對比較完善，但是還是存在一些漏洞，使得開發(fā)商能夠鉆空子，而買受人受到利益的侵害，因此首先有關(guān)部門應(yīng)加快完善相關(guān)的法律條例，以作為買受人的最強保障，其次應(yīng)在法律執(zhí)行上加強努力，強化買受人的利益保障，維護我國房地產(chǎn)事業(yè)的蓬勃發(fā)展。

參考文獻：

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