因城施策背景下商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理對(duì)策

【摘要】隨著去庫(kù)存和供給側(cè)改革的不斷深入，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)遇到了前所未有的挑戰(zhàn)。本文從城市之間走勢(shì)明顯分化的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀出發(fā)，分析了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀，總結(jié)了房地產(chǎn)調(diào)控因城施策背景下商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)及操作風(fēng)險(xiǎn)，歸納了房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的特征。在此基礎(chǔ)上，提出了商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)銀行 房地產(chǎn)信貸 風(fēng)險(xiǎn) 因城施策

一、引言：房地產(chǎn)“去庫(kù)存”的提出以及政策演變

房地產(chǎn)去庫(kù)存是供給側(cè)改革的重要部分，2015年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“三去一降一補(bǔ)”，其中之一就是要化解房地產(chǎn)庫(kù)存。為了實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存目標(biāo)，中央、地方從供需兩端入手密集出臺(tái)去庫(kù)存政策。在需求端，中央多輪降準(zhǔn)降息、降首付，減免稅費(fèi)政策的出臺(tái)，降低了購(gòu)房成本，推動(dòng)需求入市。在供給端，控制土地供應(yīng)規(guī)模、調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大保障性住房貨幣化安置，改善市場(chǎng)環(huán)境等，以多種手段擴(kuò)大有效供給，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。一系列去庫(kù)存政策收到了明顯的效果，2017年6月末，全國(guó)商品房待售面積64577萬(wàn)平方米，同比下降9.6%。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的不斷實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系出現(xiàn)變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)在城市間的分化日益顯著。一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅較高，大部分三四線城市仍然面臨去庫(kù)存壓力。在上述背景下，房地產(chǎn)調(diào)控政策更加強(qiáng)調(diào)因城施策，各地地方政府出臺(tái)的一系列政策隨市場(chǎng)效果顯著分化，多為靈活的政策調(diào)整，如限購(gòu)、限貸、限售、提高首付款比例、還對(duì)商品房項(xiàng)目備案、土地供給、竣工監(jiān)督、交易等做出明確要求。

二、現(xiàn)狀：陜西省房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)概括

（一）陜西省房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

1.商品房銷(xiāo)售持續(xù)好轉(zhuǎn)。2017年上半年，陜西省商品房銷(xiāo)售面積1648.21萬(wàn)平方米，比2016年提高18.5個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅銷(xiāo)售面積1491.57萬(wàn)平方米，比2016年提高13.7個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售額1081.12億元，比2016年提高43.6個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷(xiāo)售額935.37億元，增長(zhǎng)49.1%，比2016年提高34.3個(gè)百分點(diǎn)。6月末，全省商品房待售面積956.14萬(wàn)平方米，增速比一季度回落2.6個(gè)百分點(diǎn)，總量減少3.71萬(wàn)平方米，去化周期21個(gè)月。

2.西安市房?jī)r(jià)漲幅較高。在國(guó)內(nèi)一線城市量?jī)r(jià)齊升，周邊城市房?jī)r(jià)趨高的環(huán)境下，西安市商品房?jī)r(jià)格漲幅不斷擴(kuò)大。2017年6月西安市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.7%，漲幅居于全國(guó)70個(gè)大中城市前列，同比價(jià)格上漲14.3%，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.6%。2017年上半年，西安市房地產(chǎn)投資1054.74億元，占全省房地產(chǎn)投資的比重為77.4%，西安市商品房銷(xiāo)售面積1138.80萬(wàn)平方米，占全省銷(xiāo)售面積的69.1%，西安市主導(dǎo)地位明顯。2017年上半年受土地市場(chǎng)火熱及各種“去庫(kù)存”的相關(guān)政策刺激下，西安市商品住宅“去庫(kù)存”效果顯著，去化周期持續(xù)縮短，商品住宅庫(kù)存面積768萬(wàn)平米，去化周期4.8個(gè)月，庫(kù)存創(chuàng)新底。

（二）陜西省房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀

近年來(lái)，在陜西自貿(mào)區(qū)掛牌和“大西安”建設(shè)提速等多重利好政策刺激下，陜西省房地產(chǎn)貸款繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，個(gè)人住房貸款持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)走高。截至2017年6月末，全省房地產(chǎn)貸款余額6，408.18億元，同比增長(zhǎng)23%，高出全省各項(xiàng)貸款增速11.4個(gè)百分點(diǎn)。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款較快增長(zhǎng)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款高速增長(zhǎng)。截至2017年6月末，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額2287.66億元，同比增長(zhǎng)25.78%，增速較上年同期大幅上升16.18個(gè)百分點(diǎn)。地產(chǎn)方面，受土地儲(chǔ)備貸款到期收回不再新發(fā)政策影響，6月末政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款余額為177.23億元，同比下降39.8%，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款181.22億元，同比下降36.73%。房產(chǎn)方面，6月末全省房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為2，106.43億元，較去年同期增長(zhǎng)37.46%，增速創(chuàng)年內(nèi)新高，在西安房?jī)r(jià)明顯上漲刺激下，西安市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為1914.45億元，同比增長(zhǎng)35.42%，占到全省總額的90.9%。從趨勢(shì)變化分析，2017年上半年全省金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的房產(chǎn)類(lèi)開(kāi)發(fā)貸款增速震蕩企穩(wěn)，主要是年初市場(chǎng)銷(xiāo)售升溫較快，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金需求較大，但隨著銀行業(yè)信貸資金額度逐步收緊，開(kāi)發(fā)貸款增速將會(huì)隨之放緩。

2.個(gè)人住房貸款增速同比加快，環(huán)比增速出現(xiàn)下降。2017年6月末，全省金融機(jī)構(gòu)購(gòu)房貸款余額4，099.42億元，增速較去年同期上升1.18個(gè)百分點(diǎn)，較年初新增413.27億元。其中：個(gè)人住房貸款余額3，821.72 億元，增速較去年同期上升1.14個(gè)百分點(diǎn)，較年初新增395.57億元，余額分別占購(gòu)房貸款和房地產(chǎn)貸款的93.22%和59.64%。從趨勢(shì)分析，西安市“628”新政將西安市限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)的新房及二手房交易年限拉長(zhǎng)，同時(shí)外地人在西安的購(gòu)房門(mén)檻提高，西安市政府通過(guò)抑制需求端，增加供應(yīng)端，市場(chǎng)監(jiān)管力度不減，可以預(yù)見(jiàn)，下半年的西安市場(chǎng)將會(huì)回歸理性，個(gè)人住房貸款增速將會(huì)出現(xiàn)逐步放緩趨勢(shì)。

3.保障性住房貸款較快增長(zhǎng)，不同地區(qū)房地產(chǎn)貸款增速分化明顯。陜西省繼續(xù)抓好以棚戶區(qū)改造為重點(diǎn)的保障性安居工程工作，提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置率。截至2017年二季度末，全省保障性住房開(kāi)發(fā)貸款余額為1，532.32億元，，增速較去年同期提高6.1個(gè)百分點(diǎn)，高于房地產(chǎn)貸款增速近40個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的比重持續(xù)增長(zhǎng)。分區(qū)域看，陜西省個(gè)人住房貸款增速呈現(xiàn)明顯分化。截至2017年6月末，西安房地產(chǎn)貸款余額為5073.97億元，較去年同期上升8.93個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房貸款余額為2779.49億元，較去年同期上升8.06個(gè)百分點(diǎn)，而陜北地區(qū)的榆林市房地產(chǎn)貸款余額僅為106億元，同比僅增長(zhǎng)3.24%，關(guān)中地區(qū)的銅川市、陜南地區(qū)的商洛市房地產(chǎn)貸款分別僅為24.46、26.51億元，同比分別增長(zhǎng)5.6%、7.5%。

三、對(duì)策：商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理建議

（一）加強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析

關(guān)注國(guó)家及地方宏觀調(diào)控、行業(yè)政策、稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，提高對(duì)市場(chǎng)及項(xiàng)目所在區(qū)域價(jià)格及需求的預(yù)判能力。加強(qiáng)對(duì)陜西省整體以及各地市（區(qū)、縣）房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析能力，關(guān)注項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求，區(qū)域去化能力，周邊項(xiàng)目銷(xiāo)售情況，項(xiàng)目周邊配套情況。準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景、市場(chǎng)空間和市場(chǎng)容量，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)授信總量研究與控制，建立有效應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和經(jīng)營(yíng)環(huán)境變動(dòng)的反應(yīng)機(jī)制，提升房地產(chǎn)信貸經(jīng)營(yíng)水平和經(jīng)營(yíng)效益。

（二）充分挖掘市場(chǎng)調(diào)整周期中的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)

商業(yè)銀行要順應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方向，及時(shí)關(guān)注業(yè)務(wù)變化趨勢(shì)，把握行業(yè)兼并重組，強(qiáng)者恒強(qiáng)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。對(duì)大型優(yōu)質(zhì)集團(tuán)及區(qū)域龍頭客戶采取積極的發(fā)展策略，緊緊抓住房企融資渠道收緊的重要機(jī)遇期，提升大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶的貢獻(xiàn)度。重點(diǎn)支持一線城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域集聚效應(yīng)明顯的二線城市，對(duì)供需比不合理的三四線城市從嚴(yán)控制。對(duì)商品房庫(kù)存去化周期超過(guò)18個(gè)月、土地和商品房市場(chǎng)管理混亂、產(chǎn)業(yè)搬遷或區(qū)域規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致需求塌陷的高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域；現(xiàn)有項(xiàng)目銷(xiāo)售遲緩、杠桿偏高、存在民間借貸的高風(fēng)險(xiǎn)客戶以及土地成本過(guò)高、當(dāng)前市場(chǎng)售價(jià)計(jì)算的銷(xiāo)售毛利率為負(fù)的高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目實(shí)行回避原則。

（三）慎重選擇合作企業(yè)，把好準(zhǔn)入關(guān)口

一是建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的名單制管理機(jī)制，在建立客戶關(guān)系時(shí)即進(jìn)行初選，把好客戶選擇的“入口關(guān)”。在此基礎(chǔ)上，針對(duì)不同業(yè)務(wù)產(chǎn)品和城市類(lèi)型，給予差異化的客戶準(zhǔn)入政策，實(shí)現(xiàn)客戶、區(qū)域、產(chǎn)品等精準(zhǔn)定位和管理。二是將主業(yè)突出，有戰(zhàn)略性發(fā)展規(guī)劃、資金實(shí)力強(qiáng)、杠桿控制合理、集團(tuán)整體流動(dòng)性強(qiáng)、盈利可持續(xù)性的全國(guó)性或區(qū)域性大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)或龍頭房地產(chǎn)企業(yè)作為優(yōu)先選擇合作和支持的對(duì)象，充分利用房企融資渠道收緊、房開(kāi)貸款需求上升的重要機(jī)遇期，在信貸資金方面給予大力支持，依托大型客戶抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的特征規(guī)避行業(yè)周期性風(fēng)險(xiǎn)。三是審慎選擇中小型房企，主要支持具有特定土地資源優(yōu)勢(shì)（位于城市主城核心區(qū)、土地價(jià)格占銷(xiāo)售成本30%以下）的客戶，僅支持其住宅類(lèi)項(xiàng)目。利用政策利好和銷(xiāo)售回暖，督促企業(yè)加快去化。盡快退出其中管理水平不高、財(cái)務(wù)惡化、涉訴和涉及民間借貸的中小開(kāi)發(fā)商。對(duì)經(jīng)營(yíng)效益低、成長(zhǎng)空間有限的小型房地產(chǎn)企業(yè)，嚴(yán)格限制信貸資金進(jìn)入。四是關(guān)注房地產(chǎn)客戶及所屬集團(tuán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力、土地儲(chǔ)備能力以及戰(zhàn)略發(fā)展和轉(zhuǎn)型能力，對(duì)于跨業(yè)經(jīng)營(yíng)、主業(yè)不明、高價(jià)拿地的房地產(chǎn)客戶應(yīng)審慎介入。

（四）因城施策、分類(lèi)管理

當(dāng)前一二線城市與三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)差異已比較顯著，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化格局將更加復(fù)雜。針對(duì)城市之間“冷熱不均”的差異情況，商業(yè)銀行應(yīng)合理進(jìn)行區(qū)域市場(chǎng)布局，分類(lèi)管理，因城施策。從陜西情況看，對(duì)西安市應(yīng)重點(diǎn)支持品牌開(kāi)發(fā)商的剛需和改善型住宅項(xiàng)目，主城區(qū)核心地段銷(xiāo)售型商業(yè)項(xiàng)目；擇優(yōu)支持舊城改造項(xiàng)目；選擇支持以快速開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售為主要模式的高端住宅項(xiàng)目。審慎支持社區(qū)型、體驗(yàn)式商業(yè)地產(chǎn)，積極關(guān)注并選擇支持物流地產(chǎn)、園區(qū)地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。對(duì)土地購(gòu)置價(jià)格較高的新增住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要從嚴(yán)控制，防范“泡沫”風(fēng)險(xiǎn)。

（五）充分發(fā)揮利率和首付款杠桿的調(diào)控作用

緊緊圍繞“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這一定位，大力支持居民自住購(gòu)房貸款需求。對(duì)一二線房?jī)r(jià)上漲幅度較高的熱點(diǎn)城市，商業(yè)銀行可以通過(guò)利率工具來(lái)調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量和需求量；對(duì)三、四線城市，如果新建商品住房?jī)r(jià)格或二手住宅價(jià)格連續(xù)若干個(gè)月同比或環(huán)比下降一定幅度以上，去化周期提高到一定水平以后，可以降低個(gè)人住房按揭貸款比例和貸款利率。對(duì)購(gòu)買(mǎi)多套住房的個(gè)人通過(guò)提高首付款及貸款利率方式對(duì)投資需求進(jìn)行嚴(yán)格控制。對(duì)常住人口購(gòu)買(mǎi)多套住房不予貸款，限制過(guò)度炒房以降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)非自用住房和二套房貸款大幅提高首付款比例和貸款利率，對(duì)投資性購(gòu)房進(jìn)行信貸限制，并保持投資性購(gòu)房較高的信貸成本。

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作者簡(jiǎn)介：陳大勇（1968-），女，現(xiàn)供職于建設(shè)銀行陜西省分行，本科，主要研究方向：商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理。