住房金融政策的國際比較與借鑒

【摘要】隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化，我國經(jīng)濟(jì)市場難以遵循價(jià)值規(guī)律為所有的居民提供住房，住房也與養(yǎng)老保險(xiǎn)及醫(yī)保是相同的，住房保障也是中國社會(huì)保障制度的重要組成之一。構(gòu)建健全完善的住房金融政策，不僅能夠促進(jìn)市場機(jī)制改革升級(jí)，同時(shí)也是我國實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義政治社會(huì)的一項(xiàng)重要舉措，是我國社會(huì)保障制度建設(shè)的重要環(huán)節(jié)。文中在對(duì)比分析幾個(gè)發(fā)達(dá)國家住房金融政策模式的基礎(chǔ)上，發(fā)掘我國政策性住房金融政策存在的問題，學(xué)習(xí)和借鑒這些國家解決家庭住房問題的方法和經(jīng)驗(yàn)，提出滿足我國住房金融政策發(fā)展需求的建議和策略。

【關(guān)鍵詞】住房金融政策 國際經(jīng)驗(yàn) 住房金融

一、引言

電商金融的興起是我國電子商務(wù)金融發(fā)展歷史上的重要組成部分，它有著眾多優(yōu)勢，如成本低、大數(shù)據(jù)支持、高效等，并且能在廣大群眾中獲得一個(gè)良好的口碑，電子商務(wù)金融的代表阿里巴巴集團(tuán)，在上市之后于金融業(yè)內(nèi)產(chǎn)生了巨大的影響。但是，電子商務(wù)金融屬于現(xiàn)代信息化的產(chǎn)物，因?yàn)榘l(fā)展時(shí)間短，所以并沒有一個(gè)可靠全面的理論體系，而小額信貸業(yè)務(wù)屬于電子商務(wù)金融內(nèi)部理論的一個(gè)分支，所以，需要進(jìn)一步的發(fā)展、分析。本文針對(duì)對(duì)電商金融信貸業(yè)務(wù)的功能進(jìn)行分析，并且對(duì)這種金融模式的優(yōu)劣勢和將要面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入探討，對(duì)劣勢提出一定的建議，對(duì)電商小額信貸公司今后的發(fā)展做出一個(gè)預(yù)測。通過對(duì)這個(gè)選題的分析，對(duì)我國有前途的金融活動(dòng)進(jìn)行總結(jié)，從而為我國的電商金融發(fā)展提出一些合理的建議。

二、發(fā)達(dá)國家住房金融政策模式分析

（一）金融政策模式的比較

英國以及歐洲多數(shù)國家的公共住房金融模式都是利用互助合作性組織或機(jī)構(gòu)來籌集住房建設(shè)資金，最初這些互助合作性組織或機(jī)構(gòu)都是有哪些有建房需求但缺少資金的居民自發(fā)組織形成，之后在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)下，部分投資者也加入其中，規(guī)模也就越來越大。這些組織或機(jī)構(gòu)通常有建房合作社和接近金融機(jī)構(gòu)的兩種組織形式。盡管這兩種組織形式在融資方面存在差異，然而都是通過互助合作的方式籌集資金，實(shí)現(xiàn)有效解決居民住房問題的目標(biāo)，英國的建筑社就是這類組織和機(jī)構(gòu)。

基金是新加坡住房金融政策模式的最主要的住房金融保障形式，而其最明顯的不同在于中央公積金制度，中央公積金制度在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著十分重要的作用，使該地區(qū)優(yōu)越的社會(huì)制度得到更好的體現(xiàn)，同時(shí)中央公積金制度與住房抵押貸款政策的結(jié)合造就了自身獨(dú)特的住房金融模式。利用自身獨(dú)具特色的金融模式，新加坡有效解決本國大部分居民的住房問題，也因此獲得其他諸多國家的贊賞，被譽(yù)為成功的典范。

日本的住房金融模式與完全的住房金融市場模式和以基金為支持的住房金融模式都存在差異，可以說是將兩種模式的特征合為一體，其最突出的特點(diǎn)就是政府與民間的相互結(jié)合。在日本的住房金融市場上，私人金融機(jī)構(gòu)的活躍度是很高的，與此同時(shí)，地方政府也對(duì)此進(jìn)行干預(yù)且實(shí)施了相應(yīng)的措施。最初日本建立了專管住房建設(shè)的住房局等官方或官民結(jié)合的組織機(jī)構(gòu)，貫徹實(shí)施日本政府部門制定和出臺(tái)的住房金融政策。接下來建立住房金融公庫等住房金融政策的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，住房金融公庫行駛政府住房金融政策的職能，代政府部門對(duì)公共住房建設(shè)實(shí)行補(bǔ)貼。最后建立咨詢機(jī)構(gòu)，這類部門主要的職能就是為政府部門提供住房金融政策建議。在日本，民間金融機(jī)構(gòu)和政府部門金融機(jī)構(gòu)是并存的，體現(xiàn)了該國混合型的住房金融市場模式。

美國公共住房金融模式的核心是住房抵押貸款。美國的金融市場可以說是最發(fā)達(dá)的，該國的住房金融政策也是全世界最完善的。歷經(jīng)較長時(shí)期的發(fā)展，美國住房金融市場和多樣化的金融衍生產(chǎn)品市場組成了網(wǎng)絡(luò)，且通過政府部門的調(diào)控而產(chǎn)生了該國發(fā)達(dá)的住房金融市場。美國的住房抵押貸款主要是由各種規(guī)模的私人金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營開發(fā)的，住房抵押貸款初級(jí)發(fā)放市場較為成熟，二級(jí)市場也非常的發(fā)達(dá)，剛發(fā)放的貸款在二級(jí)市場上能夠轉(zhuǎn)化為證券很快被賣出去，初級(jí)市場和二級(jí)市場互相銜接、互相促進(jìn)形成了該國發(fā)達(dá)的住房金融市場，而大部分的國家都缺乏二級(jí)市場。美國政府部門在其發(fā)達(dá)的住房金融市場中的主要職能就是對(duì)市場進(jìn)行調(diào)控，進(jìn)一步健全市場運(yùn)行機(jī)制，促使住房金融市場的穩(wěn)健性和有效性得到有效的提升。

（二）融資模式的比較

國外一些發(fā)達(dá)國家主要是通過本國各類住房金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行資金籌備，為建設(shè)和發(fā)展國內(nèi)的保障性公共住房融集足夠的資金，主要有3種基本融資模式：公共住房銀行模式、強(qiáng)制住房儲(chǔ)蓄模、商業(yè)資本市場模式。這3種融資模式的比較如表1所示，具體如下：

三、我國政策性住房金融政策存在的問題

從發(fā)達(dá)國家住房金融政策模式和解決本國居民住房困難問題的經(jīng)驗(yàn)可以看出，住房市場的順利構(gòu)建和平穩(wěn)發(fā)展都需要依靠國家及政府部門政策性住房金融體系的扶持和幫助?，F(xiàn)階段，我國已有的政策性住房金融模式還不成熟，我國主要的住房金融機(jī)構(gòu)是住房公積金體系和住房儲(chǔ)蓄銀行。

（一）住房儲(chǔ)蓄制度存在的問題

1987年，為滿足住房制度改革的要求，我國中央銀行特批在兩個(gè)城市設(shè)立城市住房儲(chǔ)蓄銀行。設(shè)計(jì)和制定此制度最初是想法是讓住房儲(chǔ)蓄銀行專門負(fù)責(zé)辦理與住房制度改革相關(guān)的政策性金融業(yè)務(wù)，如住房基金籌集、住房信貸和結(jié)算等，地方企業(yè)和事業(yè)單位繳存的住房基金及居民的活期存款則是主要的資金來源。住房儲(chǔ)蓄銀行于1989年申請開辦工商業(yè)企業(yè)貸款業(yè)務(wù)，逐漸向商業(yè)銀行的經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變，住房儲(chǔ)蓄銀行的住房融資職能之后就轉(zhuǎn)交給了地方住房公積金管理中心。這種嘗試之所以不成功，主要是因?yàn)樽》績?chǔ)蓄銀行的制度存在問題，市場定位和經(jīng)營過程等都存在缺陷，同時(shí)，競爭優(yōu)勢匱乏，運(yùn)行制度不完善也是導(dǎo)致嘗試失敗的重要原因。若是作為商業(yè)銀行，業(yè)務(wù)經(jīng)營范圍就應(yīng)該更加的廣泛；若是作為政策性銀行，那就需要配套相關(guān)的政府支持措施。

（二）住房公積金體系的問題

我國于1991年制定并實(shí)施住房公積金制度，近些年得到了較快的發(fā)展。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，到2014年年底，我國繳存住房公積金總額74900億元，扣除提取金額余額為37000元，住房公積金在個(gè)人住房貸款中所占的比例接近20%。目前，我國住房公積金體系存在問題主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.公積金運(yùn)用率出現(xiàn)較大的局部性特征。盡管我國2014年公積金個(gè)人住房貸款率高達(dá)68%以上，與商業(yè)銀行存在的差距并不大，然而因?yàn)楣e金統(tǒng)籌層次較低等原因，致使不同地區(qū)存在巨大的差距，以重慶和山西為例，重慶個(gè)人住房貸款率超過了93%，但同時(shí)期山西的卻只有25%。

2.對(duì)低收入群體的租賃房的支持力度有待提高。2014年，我國有60%的住房公積金被提取，而其中僅有不到1.1%的金額是被用來支付房租，出現(xiàn)這種現(xiàn)象的根本原因在于，如果通過支付房租的方法提取公積金，辦理手續(xù)十分的繁瑣。

3.制度設(shè)計(jì)存在缺陷，產(chǎn)生了新的收入不公問題。因?yàn)楦呤杖肴后w通常都需要繳納更多的公積金，所以居民收入差直接被拉大，部分高收入者以此逃稅漏稅。對(duì)于在保障和市場以外的不具備購房能力的群體來說，在解決購房需求方面，住房公積金很難發(fā)揮較大的作用。

4.增值渠道單一，收益率偏低。2014年，我國37000億元的公積金繳存余額增值收益只有677億元，盡管同比上一年有明顯增長，然而收益率還是偏低。

四、發(fā)達(dá)國家政策性住房金融模式對(duì)我國的借鑒

（一）改革住房公積金制度，適時(shí)建立國家住房儲(chǔ)蓄制度

1.機(jī)構(gòu)設(shè)置。可以把住房公積金管理中心改造為政策性的國家住房儲(chǔ)蓄銀行。到2014年年底，我國共設(shè)立340多個(gè)公積金管理中心、2600多個(gè)業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，就業(yè)人數(shù)為36600，我國可以充分發(fā)揮這些現(xiàn)有資源的作用，建立住房儲(chǔ)蓄銀行的分支銀行，國家設(shè)立總行對(duì)這些支行實(shí)施監(jiān)督管理。

2.運(yùn)行模式的選擇。在運(yùn)行模式的選擇上可以借鑒德國的做法和中德住房儲(chǔ)蓄銀行的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在我國國內(nèi)建立封閉式的專業(yè)住房儲(chǔ)蓄銀行，進(jìn)而更好地滿足保障和市場以外不具備購房能力人群的需要。

3.基本運(yùn)行機(jī)制。購房者需要與銀行簽定合同，內(nèi)容涉及期限、金額、額度、利率等多方面的要素。合同執(zhí)行上應(yīng)包括儲(chǔ)蓄階段（獲得貸款資格前）、排隊(duì)階段（取得配貸資格前）和消費(fèi)階段（獲得住房貸款）。

（二）規(guī)范住房公積金的繳存和使用

從制度覆蓋的群體來看，我國需要擴(kuò)大住房公積金制度的覆蓋范圍。目前，我國依然有相當(dāng)多年的人急迫地需求被納入住房公積金制度范圍內(nèi)，卻因?yàn)槟承┰蚨醇{入，如個(gè)體戶、私營企業(yè)工人等等。剛好這些群體是最需要獲得住房公積金的，所以，我國需要通過規(guī)范住房公積金的繳存和使用來擴(kuò)大住房公積金的覆蓋范圍，進(jìn)而讓全部的就業(yè)人員都能夠受益于住房公積金，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，繳存數(shù)量方面，需要不斷地完善住房公積金繳存額調(diào)整機(jī)制；第二，公積金提取方面，適度地放寬公積金使用范圍；第三，公積金貸款方面，需要制定和構(gòu)建科學(xué)合理的貸款機(jī)制；第四，公積金增值收益使用方面，不斷地規(guī)范住房公積金增值收益使用范圍；第五，沉淀公積金的使用方面，利用住房公積金貸款為保障性住房建設(shè)提供重要支持。

（三）考慮設(shè)立專門的住房保障金融機(jī)構(gòu)

國家政府為完善住房金融政策便建立了政策性住房金融，政策性住房金融的基本特征就是非營利性；商業(yè)銀行則屬于企業(yè)的范疇，以營利作為主要的運(yùn)營目標(biāo)，保障房的盈利性很差，租賃性的保障房還存在利率、市場風(fēng)險(xiǎn)等問題，所以，對(duì)于盈利性差的保障住房建設(shè)，商業(yè)銀行對(duì)其產(chǎn)生排斥似乎是無可厚非的，就算是承擔(dān)這類相關(guān)業(yè)務(wù)，其目的還是為了獲得更多的利益，并非為缺少購買住房能力的群體帶來福利。為保障性住房提供金融服務(wù)是一項(xiàng)關(guān)乎千千萬萬家庭住房問題的工程，關(guān)系到社會(huì)公平正義和國計(jì)民生，融資額度非常大，對(duì)此我國應(yīng)考慮設(shè)立專門的住房保障金融機(jī)構(gòu)，通過專門的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營以提供必要的保障。現(xiàn)階段，較為可行的辦法就是，國家政府建立新的非營利性的政策性銀行，專門負(fù)責(zé)住房金融業(yè)務(wù)。

五、結(jié)論

本文提出的幾點(diǎn)建議的實(shí)現(xiàn)都必須依靠立法的支撐，通過立法明確居民住房的權(quán)利，讓政府對(duì)不具備購買住房能力的群體引起更多的關(guān)注。與此同時(shí)，規(guī)定住房主管機(jī)構(gòu)及其職能，制定和實(shí)施配套保障和融資政策，提高市場主體參與住房保障體系建設(shè)的積極性，將中、低收入群體納人住房保障、資金支持及各級(jí)政府政績考核等多個(gè)體系中，為促進(jìn)我國住房金融政策的貫徹實(shí)施奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

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作者簡介：李柯平（1996-），安徽巢湖人，安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院本科在讀。