加快住房租賃，建設(shè)宜居城市

■ 原建設(shè)部副部長、中國房地產(chǎn)協(xié)會會長 劉志峰

黨的十九大報告指出，“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。中央經(jīng)濟工作會議又要求，“發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展”。充分表明，加快發(fā)展住房租賃是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實現(xiàn)“住有所居”的重要途徑，對改善城鎮(zhèn)居民住房條件、解決大城市人口住房問題，尤其是解決新市民、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生、各類人才的住房需求，具有重要和現(xiàn)實的意義。

當前，住房租賃新的征程已經(jīng)開啟，發(fā)展之快、力度之大、社會關(guān)注之廣，前所未有：一是住房租賃試點城市、集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的兩項試點工作推進很快，為其他城市搞好住房租賃提供了經(jīng)驗。二是培育專業(yè)化住房租賃企業(yè)引起各地重視，一個國有企業(yè)主導(dǎo)、混合所有制和民營企業(yè)共同參與支持住房租賃的大環(huán)境正在形成。三是通過資源整合，各類房源的籌集量逐步增加，租賃住房的供給穩(wěn)定上升，2017年我國住房租賃市場租金規(guī)模約為1．3萬億元。四是住房租賃管理和服務(wù)平臺建設(shè)取得了顯著成效，強化了住房租賃的信息安全和信用建設(shè)。五是以建設(shè)銀行為主的國有銀行加快金融創(chuàng)新和服務(wù)，既與地方政府簽訂戰(zhàn)略性合作協(xié)議，也與房地產(chǎn)企業(yè)進行具體項目的合作，拓展了住房租賃的融資渠道。六是大型房地產(chǎn)企業(yè)順勢而為，把發(fā)展住房租賃作為未來企業(yè)發(fā)展的重點之一。在這里，我要特別提到，在各地陸續(xù)召開的地方“兩會”上，“加快發(fā)展住房租賃”被寫入《政府工作報告》。目前，這項工作在政府、企業(yè)、社會已經(jīng)達成了良好的共識。

在這樣的大環(huán)境下，一些房地產(chǎn)企業(yè)審時度勢，加強了對住房租賃的探索實踐。其中，北京首都開發(fā)控股（集團）有限公司（以下簡稱“首開集團”）作為國有大型企業(yè)，一方面圍繞首都城市戰(zhàn)略定位，提升城市品質(zhì)，改善人居環(huán)境。另一方面，北京2000多萬人口中，有800多萬外來人口，首開集團立足新的北京城市總體規(guī)劃和國企責任，加大了自持物業(yè)和長租市場的投資開發(fā)，已累計自持各類商品房113萬平方米，其中住宅自持面積50萬平方米，占自持比例的44%。同時，首開集團與建行、工行、浙商銀行等金融機構(gòu)合作，為新市民、新就業(yè)大學(xué)生、各類人才提供高品質(zhì)、高性價比的租賃住房，打造具有首都特色的住房租賃品牌，促進職住平衡，穩(wěn)定首都房價。

加快發(fā)展住房租賃，要以解決住房發(fā)展不平衡不充分的矛盾為導(dǎo)向，以滿足群眾美好居住生活為出發(fā)點，以深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為動力，做好住房租賃的建設(shè)管理和服務(wù)，發(fā)揮其在改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、豐富住房產(chǎn)品方面的作用。

但也要看到，住房租賃總量不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、制度不完善，尤其是租金收入低、租金回報率低、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等問題解決起來還有很大困難。租房以外地人口、新就業(yè)人群為主，他們的需求主要是中小戶型、中低價位租賃住房，但市場以大戶型供應(yīng)為主，價位偏高、位置較遠。一些城鄉(xiāng)結(jié)合部、“城中村”的出租房，人居環(huán)境差、安全隱患多，影響了住房租賃的社會形象。

要解決這些問題，需要關(guān)注如下幾點：

一、抓住政策機遇，加快項目落地。一年之計在于春。房地產(chǎn)企業(yè)、專業(yè)化租賃機構(gòu)要抓住地方“兩會”具體細則和配套措施出臺的機遇。如北京市今年提出要建290萬平方米已供地的共有產(chǎn)權(quán)住房，將30%的住宅增量配租給新市民；上海市計劃到2018年底，實現(xiàn)新增租賃房源計劃開工和轉(zhuǎn)化總量20萬套、新增代理經(jīng)租房源9萬套；南京市今年將籌集租賃房源100萬平方米；廈門市新開工12000套、新增供應(yīng)8000套租賃住房；天津、青島、無錫等城市降低落戶門檻，制定人才租房落戶政策。隨著地方和各個城市租賃政策的落地，大型房地產(chǎn)企業(yè)、專業(yè)化租賃機構(gòu)必須在投資的所在城市，抓緊土地、金融、房源方面的對接，重點探索有效的盈利模式，并且解決專業(yè)人才短缺、運營經(jīng)驗較少、行業(yè)集中度低等問題。

二、推動制度建設(shè)，加強行業(yè)引導(dǎo)。積極推動《住房租賃管理條例》盡快出臺，為住房租賃市場的發(fā)展營造良好的制度環(huán)境。除了允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房外，要進一步明確工業(yè)和辦公用房改建為租賃住房的具體措施，對工業(yè)廠房已改建為長租公寓、人才公寓并且合法注冊登記的，要盡快進行消防安全和其他合規(guī)手續(xù)的辦理，使這類租賃住房盡早發(fā)揮作用。要強化標準規(guī)范，在住房租賃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)品分類、技術(shù)手段、運營管理、后期服務(wù)等方面填補產(chǎn)業(yè)政策的空白，建立各種資本的進入和退出機制。

三、促進金融創(chuàng)新，拓展融資渠道。鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)以租賃或購買的方式獲取市場上的閑置房產(chǎn)，開展住房租賃業(yè)務(wù)；要充分利用資本市場，支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券等產(chǎn)品，在房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）、資產(chǎn)證券化（ABS）方面，加快金融創(chuàng)新和合作。上海證券交易所曾專門和我們協(xié)會就“住房租賃稅收”“加強證券化合作”“共同舉辦住房租賃論壇”三個方面進行了深入的討論，雙方商定共同為加快住房租賃提供服務(wù)。

四、實施分類指導(dǎo)，實現(xiàn)職住平衡。要結(jié)合城市規(guī)劃，由政府牽頭，房地產(chǎn)企業(yè)和專業(yè)化租賃機構(gòu)參與，在大型工業(yè)園區(qū)、商務(wù)集中區(qū)周邊建設(shè)經(jīng)濟型公寓，為低薪階層、進城務(wù)工人員等提供價格較為低廉的租賃住房和集體宿舍；在高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)周邊，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)和專業(yè)化租賃機構(gòu)根據(jù)市場需求，建設(shè)中高檔公寓，以滿足較高收入和有住房改善需求的人群，尤其要優(yōu)先選擇軌道交通沿線和新市民集中的開發(fā)區(qū)布點，將住房租賃、公寓發(fā)展與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、人才安居相結(jié)合，同時將符合條件的承租人納入教育、醫(yī)療等公共服務(wù)范圍，促進長期住房租賃可持續(xù)發(fā)展。

五、培育租賃品牌，提升配套服務(wù)。當前，我國住房租賃品牌化程度不高，大量供給在城中村村民或私人房東手中。從發(fā)達國家看，美國十大公寓品牌企業(yè)管理的房源在全國的占有率為7%，日本為31%，而我國這一比例不到0．2%。為此，要盡快培育租賃品牌。既要鼓勵大型品牌房企向市場提供滿足群眾基本需求的長租產(chǎn)品，也要支持專業(yè)化租賃機構(gòu)推出中高端的品牌公寓，滿足多層次、個性化的租賃需求；要為租賃住房提供適用的配套設(shè)施，包括互聯(lián)網(wǎng)、醫(yī)療點、圖書館、公共食堂等服務(wù)，為城市留住人才特別是向青年人才提供長期和穩(wěn)定的房源。在培育品牌和提升租賃形象方面，國有企業(yè)、大型房企、專業(yè)化租賃機構(gòu)要帶頭擔起責任。

在大城市尤其是特大型城市加快發(fā)展住房租賃是當前重中之重，既有機遇也有挑戰(zhàn)，要抓住機遇，整合資源，盤活低效用地，讓本地居民和外來人口切實融入城市更新之中，盡快將理論研究成果轉(zhuǎn)化為住房租賃項目的具體實踐，為建設(shè)和諧宜居城市作出更大貢獻！