建設(shè)銀行開(kāi)展住房租賃金融業(yè)務(wù)的重大戰(zhàn)略意義

宋效軍

新時(shí)代新使命新作為，建設(shè)銀行樹(shù)立戰(zhàn)略性思維，攜住房金融三十年經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)優(yōu)勢(shì)、資本優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、制度優(yōu)勢(shì)，開(kāi)展住房租賃金融業(yè)務(wù)，以實(shí)際行動(dòng)貫徹落實(shí)十九大精神，踐行習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想，展現(xiàn)出開(kāi)展住房租賃金融業(yè)務(wù)的重大戰(zhàn)略意義。為此，本文從學(xué)習(xí)習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義入手，發(fā)展普惠金融，防控金融風(fēng)險(xiǎn)，落實(shí)供給側(cè)改革，分析挑戰(zhàn)優(yōu)勢(shì)，提出戰(zhàn)略構(gòu)想，展示美好愿景，進(jìn)一步認(rèn)識(shí)建設(shè)銀行開(kāi)展住房租賃金融業(yè)務(wù)的重大意義和現(xiàn)實(shí)任務(wù)。

開(kāi)展住房租賃金融契合新時(shí)代

貫徹黨的十九大精神，落實(shí)“房子是用來(lái)住的”的歷史使命和政治任務(wù)

“房子是用來(lái)住的”承載了幾千年來(lái)中國(guó)人的家國(guó)情、家園夢(mèng)，更是“中國(guó)夢(mèng)”的重要構(gòu)成。早在先秦時(shí)期，圣哲們就在勾畫百姓安居樂(lè)業(yè)、衣食豐足的美好圖景。老子向往的社會(huì)是“民各甘其食，美其服，安其居，樂(lè)其俗”。孟子也認(rèn)為“有恒產(chǎn)者有恒心”，強(qiáng)調(diào)房屋等不動(dòng)產(chǎn)在百姓生活中的重要作用。唐代詩(shī)人杜甫的一句“安得廣廈千萬(wàn)間”更是廣大勞動(dòng)人民心聲的千古吟唱。近現(xiàn)代以來(lái)，“居者有其屋”進(jìn)一步成為民生思想的重要組成部分。中國(guó)共產(chǎn)黨順天時(shí)、承民意，在改革開(kāi)放的偉大實(shí)踐走過(guò)近40年、黨的十九大勝利召開(kāi)的歷史時(shí)刻，一針見(jiàn)血地指出“我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”，而解決這一矛盾的關(guān)鍵之一也正是十九大報(bào)告所部署的“讓全體人民住有所居”的民生工程。習(xí)近平總書記在黨的十九大、全國(guó)金融工作會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)上連續(xù)三次提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，這一新定位影響著中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和格局，決定著廣大百姓生活方式的改變，承載著億萬(wàn)人的人生幸福，更是把中國(guó)人千百年來(lái)的安居夢(mèng)融入到偉大時(shí)代的中國(guó)夢(mèng)當(dāng)中，帶領(lǐng)大家為“美好生活需要”共同奮斗。

“房子是用來(lái)住的，租挺好”是建設(shè)銀行擔(dān)當(dāng)大行責(zé)任的莊嚴(yán)宣告，是“建設(shè)美好生活”的重大舉措。在中央加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉住房制度的新時(shí)代，建設(shè)銀行從擔(dān)當(dāng)歷史使命和政治任務(wù)的高度出發(fā)，積極履行國(guó)有大行責(zé)任，發(fā)揮傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，從住房供給側(cè)發(fā)力，主動(dòng)探索多渠道、市場(chǎng)化手段發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的新模式，積極向社會(huì)傳導(dǎo)新時(shí)代住房消費(fèi)新理念，為客戶提供更多更好的住房租賃金融服務(wù)和解決方案，為推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展貢獻(xiàn)建行智慧、建行方案、建行力量。

發(fā)展普惠金融，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的新實(shí)踐

住房租賃金融是為千萬(wàn)“房東”提供財(cái)富管理、為千萬(wàn)“房客”實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)的普惠金融和民生工程。從盈利模式看，發(fā)展租賃金融的本質(zhì)是重構(gòu)過(guò)去依賴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人房貸的盈利模式。建設(shè)銀行將住房租賃金融納入到普惠金融，而不是納入到房地產(chǎn)金融，可以說(shuō)既調(diào)整了盈利模式，又落實(shí)了中央要求，能夠適應(yīng)市場(chǎng)的快速變化。從服務(wù)方式看，建設(shè)銀行以搭建平臺(tái)為依托，目前全國(guó)有318個(gè)地級(jí)市跟建設(shè)銀行簽訂協(xié)議，全面使用建設(shè)銀行的平臺(tái)開(kāi)展線上合作，今后必將形成建設(shè)銀行住房租賃金融的大數(shù)據(jù)庫(kù)，能夠?yàn)榭蛻籼峁┤芷诘呢?cái)富管理服務(wù)。從服務(wù)對(duì)象看，住房租賃金融不像過(guò)去的財(cái)富管理“嫌貧愛(ài)富”，而是一種惠及千家萬(wàn)戶的新型普惠金融。對(duì)“房東”而言，將財(cái)富管理的范圍從現(xiàn)金擴(kuò)大到住房資產(chǎn)，提出“要存房，到建行”，為千千萬(wàn)個(gè)“房東”理財(cái)。對(duì)“房客”而言，是讓廣大人民租得起房的金融服務(wù)；建行“按居貸”租房貸款執(zhí)行4.35%的基準(zhǔn)利率，低于同等期限的購(gòu)房貸款；而且通過(guò)建行租賃平臺(tái)躉交租金還可享受優(yōu)惠，如躉交3年租金優(yōu)惠額度超過(guò)2%。簡(jiǎn)單說(shuō)就是要幫助更廣大人民群眾實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)，幫有房客戶管理財(cái)富。

建行開(kāi)展的住房租賃金融服務(wù)是以“降杠桿”為手段助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。長(zhǎng)期以來(lái)，銀行資金大量聚焦于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，造成商品房供應(yīng)端持續(xù)加杠桿；以租賃方式為居民提供住房，有助于緩解百姓的購(gòu)房壓力，銀行可減少對(duì)新建出售商品房的信貸支持，進(jìn)而降低商品房供應(yīng)端杠桿率。在國(guó)有四大行中，建行已率先從2015年起主動(dòng)減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的總量，可以說(shuō)是降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)杠桿率的實(shí)際行動(dòng)。同時(shí)，這也是產(chǎn)融結(jié)合釋放新動(dòng)能的有益探索。建行參與住房租賃金融，勢(shì)必為租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)租市場(chǎng)提供更大的金融支持，既能解決租房人群的貸款需求，也有助于改善國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的盈利難題，對(duì)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)具有明顯作用。

以推動(dòng)住房去投資屬性為抓手，防控系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的新思路

房地產(chǎn)泡沫無(wú)疑是我國(guó)當(dāng)前最大的“灰犀牛”，關(guān)鍵癥結(jié)在于房屋被賦予了過(guò)多的投資屬性。以國(guó)際通用的房?jī)r(jià)收入比、租售比和空置率三大指標(biāo)判定，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高位運(yùn)行、泡沫過(guò)剩。一是房?jī)r(jià)收入比畸高。2016年房?jī)r(jià)世界各大城市收入比排名前10的有5個(gè)在中國(guó)，其中深圳、北京、上海達(dá)到30倍以上，而一般認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比在3～6倍之間為合理區(qū)間。二是租售比過(guò)低。國(guó)際上認(rèn)為，租售比保持在1∶300～1∶200之間說(shuō)明房地產(chǎn)運(yùn)行狀況良好。2016年，北京地區(qū)租售比為1∶640，上海地區(qū)為1∶547，超出國(guó)際警戒線，意味著房產(chǎn)的投資價(jià)值相對(duì)變小， 樓市泡沫不斷積聚。三是空置率高。按照國(guó)際慣例，空置率在5%～10%為合理區(qū)， 在10%～20%為空置危險(xiǎn)區(qū)，在20%以上為嚴(yán)重積壓區(qū)。據(jù)城市住房市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì)，中國(guó)很多城市的商品房空置率不低于20%，三四線城市的空置率會(huì)更高一些。以上這“三高”，都是因?yàn)樯唐贩勘毁x予了過(guò)多的投資功能，脫離了“房子是用來(lái)住的”這一本源定位而造成的。此外，根據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》與廈門大學(xué)宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心聯(lián)合發(fā)布的百位經(jīng)濟(jì)學(xué)家“2018年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與政策問(wèn)卷調(diào)查”結(jié)果顯示，51%的專家認(rèn)為“房地產(chǎn)價(jià)格泡沫嚴(yán)重，存在較大的金融風(fēng)險(xiǎn)”。目前，金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)上升到國(guó)家安全的地位，建設(shè)銀行作為國(guó)有大型銀行，防控系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)責(zé)無(wú)旁貸。

經(jīng)過(guò)深入研究，建行準(zhǔn)確地認(rèn)識(shí)到“住房難、住房貴”、住房投資屬性重的癥結(jié)在于住房租賃市場(chǎng)發(fā)展不好，可租賃住房的流動(dòng)性太低。找到了這一病因，建行對(duì)癥下藥地推出了“存房業(yè)務(wù)”，以此作為新思路的切入點(diǎn)。所謂“存房業(yè)務(wù)”，就是如果客戶有閑置的、合適的出租房源，可以存到建行，建行將一次性支付全部租金給房東，由此獲得房屋的租賃權(quán)；建行再將相關(guān)房源移交給知名房企或自身成立的專業(yè)化公司經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，將由此獲得運(yùn)營(yíng)提升的收益。如，以前客戶到銀行存錢，存5年可以獲得利息，如今相當(dāng)于客戶將房子的租賃權(quán)“存”到建行，建行支付租金。對(duì)出租者來(lái)講，可以在短時(shí)間內(nèi)獲得一項(xiàng)大額收入，用于流動(dòng)周轉(zhuǎn)或投資理財(cái)；對(duì)于建行而言，能夠從多方渠道獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的可租賃住房，在本行平臺(tái)上集中發(fā)布，切實(shí)提高租賃住房的市場(chǎng)流動(dòng)性。

從落實(shí)供給側(cè)改革入手，推進(jìn)金融改革創(chuàng)新繼往開(kāi)來(lái)的新嘗試

我國(guó)經(jīng)濟(jì)供給結(jié)構(gòu)的不合理在居民住房市場(chǎng)上體現(xiàn)得很明顯：自購(gòu)住房方面， 長(zhǎng)期“土地財(cái)政”使住房變成了升值最快的投機(jī)商品，“日光盤”“全民炒房”等亂象不止，過(guò)度的投資屬性擠壓本源的居住屬性，有些人坐擁多套房產(chǎn)，更多的無(wú)房戶只有面對(duì)高漲的房?jī)r(jià)望洋興嘆。租賃住房方面，由于現(xiàn)有的中介平臺(tái)、租賃雙方的信用缺失，有的出租方常以不合理的理由強(qiáng)制提高租金或單方面終止租賃合同，使許多人對(duì)租房不信任；有的中介常常隱瞞一些潛在風(fēng)險(xiǎn)，并在事后租賃雙方發(fā)生糾紛時(shí)以服務(wù)已完成為由推卸責(zé)任， 使人們不愿選擇租房居??；有的承租方對(duì)房屋不夠盡心愛(ài)惜，使出租方寧愿空置也不愿出租，上述因素都導(dǎo)致出租房源不足。建行開(kāi)展住房租賃金融服務(wù)，可以降低投放在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的信貸資源的集中度，將其向高端制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)調(diào)整，優(yōu)化信貸供給結(jié)構(gòu)；通過(guò)搭建透明度高、聲譽(yù)良好的租賃綜合服務(wù)平臺(tái)，可以增進(jìn)住房租賃雙方的信任，助力現(xiàn)有中介機(jī)構(gòu)提升專業(yè)服務(wù)水平，從而“盤活”大量未投入使用的社會(huì)住房，有效增加租賃房源，將住房金融服務(wù)由“支持開(kāi)發(fā)-開(kāi)盤銷售- 個(gè)人按揭”的模式向“受托（購(gòu)買）-出租-保障和提升居住品質(zhì)”的全鏈條服務(wù)轉(zhuǎn)型。此外，從2017年8～9月，包括北京在內(nèi)的12個(gè)重點(diǎn)城市紛紛出臺(tái)了推進(jìn)建設(shè)住房租賃市場(chǎng)的方案，全部明確提出在租賃住房供給上加強(qiáng)金融支持，其中10個(gè)城市明確將在教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務(wù)資源上實(shí)施租售同權(quán)，這必將大大提高群眾租房居住的積極性，是我們大力推進(jìn)住房租賃金融服務(wù)的大好時(shí)機(jī)。

轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的新路徑。一是獲利介質(zhì)的轉(zhuǎn)變。從貸款到“存房”，獲利的依托由所有權(quán)的抵押和質(zhì)押轉(zhuǎn)變?yōu)槭褂脵?quán)的讓渡，把原本分散、隱性的租賃住房資源集中在建行的陽(yáng)光平臺(tái)上，雖然沒(méi)有直接增加房源的總量，但能夠顯著提升我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)滲透率，更有效地滿足數(shù)以億計(jì)群眾的租房居住需求，而且為建行今后加快輕資產(chǎn)驅(qū)動(dòng)發(fā)展提供了新的道路。二是營(yíng)銷方式的轉(zhuǎn)變。傳統(tǒng)存貸款營(yíng)銷還常常要靠“飲酒文化”，而住房租賃服務(wù)必須依靠全面準(zhǔn)確的大數(shù)據(jù)分析，才能在海量的有需求客戶中精準(zhǔn)地選擇出適合的客戶，并在客戶長(zhǎng)住的過(guò)程中精準(zhǔn)跟進(jìn)后續(xù)服務(wù)。三是財(cái)富管理方式的轉(zhuǎn)變。以往銀行提供的財(cái)富管理基本上只是針對(duì)個(gè)人頂端客戶，目前全國(guó)不過(guò)237萬(wàn)人， 是為少數(shù)人服務(wù)的財(cái)富管理；而建行的受托租賃、“存房”業(yè)務(wù)能夠?yàn)槿繐碛蟹慨a(chǎn)的個(gè)人、機(jī)構(gòu)提供服務(wù)，涵蓋了所有的中等收入人群、大部分中等以上企事業(yè)單位，大大擴(kuò)展了財(cái)富管理服務(wù)的范圍。

開(kāi)展住房租賃金融業(yè)務(wù)面臨的挑戰(zhàn)

各大集團(tuán)強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)的困境。一是繼建設(shè)銀行、工商銀行、中國(guó)銀行之后，又一國(guó)有大行推出了住房租賃貸款。1月18 日，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行在北京發(fā)布了“法人租賃住房貸款”和“共有產(chǎn)權(quán)住房貸款”產(chǎn)品，布局住房租賃市場(chǎng)。截至目前，建設(shè)銀行、工商銀行、中國(guó)銀行和交通銀行等已與大約30個(gè)省市簽署了住房租賃市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略合作協(xié)議，合計(jì)提供的意向性授信支持金額超過(guò)萬(wàn)億元。國(guó)有大行、金融同業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將來(lái)必然異常慘烈。二是BAT 等科技巨頭紛紛進(jìn)入，騰訊與深圳市住房和建設(shè)局已于去年底正式啟動(dòng)了深圳市住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)項(xiàng)目，阿里巴巴和杭州市政府已在杭州打造全國(guó)首個(gè)“智慧住房租賃平臺(tái)”，把公共租賃住房、長(zhǎng)租公寓、開(kāi)發(fā)企業(yè)自持房源、中介居間代理房源、個(gè)人出租房源全部納入平臺(tái)管理，引入淘寶評(píng)價(jià)體系、芝麻信用體系。百度也已推出百度租房平臺(tái)和百度有錢花租房分期服務(wù)。高科技巨頭憑借其信息技術(shù)的先天優(yōu)勢(shì)也加入到這場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中。三是房地產(chǎn)企業(yè)同樣看到了住房租賃藍(lán)海項(xiàng)目的巨大收益，大舉進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)。我國(guó)排名前30位的房地產(chǎn)商中，已有1/3以上涉足長(zhǎng)租公寓，比如碧桂園的長(zhǎng)租公寓品牌“BIG+碧家國(guó)際社區(qū)”。還有，去年國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房REITs——中聯(lián)前海開(kāi)源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲得上海證券交易所審議通過(guò)?！靶屡晒?quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”也在深圳證券交易所正式獲批發(fā)行。一前一后兩單類RE I T s產(chǎn)品分別在深交所、上交所獲批通過(guò)。房地產(chǎn)企業(yè)以其得天獨(dú)厚的開(kāi)發(fā)、銷售經(jīng)驗(yàn)走在了住房租賃市場(chǎng)的前列。

業(yè)務(wù)發(fā)展方式的誤區(qū)。建行長(zhǎng)期從事基礎(chǔ)建設(shè)金融服務(wù)，在重資產(chǎn)業(yè)務(wù)特別是傳統(tǒng)信貸業(yè)務(wù)方面積累了豐富經(jīng)驗(yàn)，有些工作者可能會(huì)將住房租賃金融業(yè)務(wù)也作為一種新的重資產(chǎn)業(yè)務(wù)。實(shí)際上，從國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)看，住房租賃行業(yè)的商業(yè)模式既有重資產(chǎn)、也有輕資產(chǎn)，重資產(chǎn)模式指租賃企業(yè)自身?yè)碛蟹吭?，直接?duì)外出租；輕資產(chǎn)模式指租賃企業(yè)并不持有物業(yè)，而是通過(guò)長(zhǎng)期租賃或受托管理等方式獲取房源， 通過(guò)轉(zhuǎn)租獲取租金價(jià)差。相比之下，重資產(chǎn)模式在房屋獲取效率上有明顯優(yōu)勢(shì)，但獲取成本和資金占用明顯偏高；輕資產(chǎn)模式盈利能力低于重資產(chǎn)，但更易于擴(kuò)大規(guī)模，實(shí)現(xiàn)以量補(bǔ)價(jià)。在我國(guó)銀行流動(dòng)性壓力日益增加、利差空間越來(lái)越小的情況下，顯然應(yīng)該采取輕資產(chǎn)模式。建行進(jìn)軍租賃住房市場(chǎng)，不是要當(dāng)開(kāi)發(fā)商的“接盤俠”，不是要做炒房客的“解套人”，更不是要成為攜裹萬(wàn)億資金莽撞開(kāi)發(fā)住宅的“土豪”，而是以輕資產(chǎn)模式盡快為群眾提供更多“真、準(zhǔn)、實(shí)”的租賃住房。國(guó)際實(shí)踐表明，輕資產(chǎn)模式不僅規(guī)模擴(kuò)張快，而且獲利也很可觀，如全球最大的房屋租賃管理企業(yè)——日本大東建托公司， 從2014年至2017年，管理的租賃房屋從80.5萬(wàn)間增至101.5萬(wàn)間，出租率保持在96.7%以上，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)從897億日元增至1240億日元，利潤(rùn)率超過(guò)8%。

建行開(kāi)展住房租賃金融業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)

資本強(qiáng)。之前房地產(chǎn)中介、住房租賃交易平臺(tái)為什么一直做不好住房租賃市場(chǎng)這塊業(yè)務(wù)，很重要的原因就是資本不足， 沒(méi)有足夠的資金推動(dòng)、激活存量房、空置房租賃交易。銀行憑借強(qiáng)大的資金資源足以盤活全國(guó)存量住房的資產(chǎn)，增加住房交易流動(dòng)性，降低房東租客的信息不對(duì)稱成本。一旦存量住房市場(chǎng)活力被激發(fā)，租賃金融業(yè)務(wù)資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化逐步規(guī)范，后期可通過(guò)REITs（租賃住房證券化）等工具將前期資本投入穩(wěn)步收回，實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)業(yè)務(wù)向輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)變。

資源大。我國(guó)租賃住房需求發(fā)展?jié)摿艽螅》孔赓U金融業(yè)務(wù)將是包括建行在內(nèi)的各大銀行著力開(kāi)掘的重要資源。一方面，流動(dòng)人口是最大的租房需求群體。根據(jù)國(guó)家衛(wèi)計(jì)委發(fā)布的《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2017》，我國(guó)流動(dòng)人口近2.45億人，租房比例約67.3%，按照戶均2.67人計(jì)算，租房戶數(shù)約為6166萬(wàn)戶，假定平均年租金1.8萬(wàn)元，流動(dòng)人口的租房市場(chǎng)規(guī)模約1.11萬(wàn)億元。另一方面，常住人口的租房需求也不可忽視。由于房?jī)r(jià)高企，在戶籍所在地的居民仍有至少5%需要租房居住。2016年城鎮(zhèn)常住人口約7.93億人， 也按戶均2.67人計(jì)算，租房戶數(shù)約1485 萬(wàn)戶，假定平均年租金2.16萬(wàn)元，常住人口的租房市場(chǎng)規(guī)模約為0.32萬(wàn)億元。兩者相加，當(dāng)前住房租金市場(chǎng)規(guī)模約1.43萬(wàn)億元。今后，我國(guó)人口的穩(wěn)定增長(zhǎng)將繼續(xù)擴(kuò)大租房群體基數(shù)，租購(gòu)?fù)瑱?quán)的持續(xù)落地將提升人口特別是流動(dòng)人口的租房比例，收入的增長(zhǎng)將助推戶均年租金水平上升，在以上因素的共同作用下，預(yù)計(jì)到2030年， 住房租金市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到4.23萬(wàn)億元。

根基硬。服務(wù)住房金融市場(chǎng)，建行具有獨(dú)到的業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)。從1985年4月在深圳發(fā)放全國(guó)首筆“按揭貸”，到1992年3 月在京城轟動(dòng)一時(shí)的“72家房客”，再到2017年12月推出的個(gè)人住房租賃產(chǎn)品“按居貸”和“要存房到建行”的新品牌，建行已經(jīng)形成了獨(dú)具特色的住房金融文化， 并深深融入到品牌基因中，住房服務(wù)已成為建行服務(wù)億萬(wàn)居民幸福安居的金字招牌。僅2016年，建行就為253萬(wàn)客戶提供了商業(yè)個(gè)人住房貸款，為140萬(wàn)客戶提供了公積金個(gè)人住房貸款。從2007年到2017 年，建行個(gè)人住房貸款從不到5300億元增至近4萬(wàn)億元，自2010年末起穩(wěn)居四行第一。

技術(shù)強(qiáng)。建行六年磨一劍打造的“新一代核心系統(tǒng)”具有世界領(lǐng)先水平，構(gòu)成了發(fā)展住房租賃金融業(yè)務(wù)的強(qiáng)大技術(shù)優(yōu)勢(shì)。依托“新一代”，建行打造了具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)，該平臺(tái)包含住房租賃交易服務(wù)、租賃企業(yè)業(yè)務(wù)管理、政府公共住房管理、住房租賃政府監(jiān)管服務(wù)及市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析五大子系統(tǒng)， 具備“在線預(yù)約看房、在線簽約、線上支付”三大亮點(diǎn)，租戶可通過(guò)建行平臺(tái)挑選滿意的優(yōu)質(zhì)房源，還能實(shí)現(xiàn)在線報(bào)修、查詢水電表讀數(shù)以及應(yīng)用智能門鎖，充分體現(xiàn)了不同于現(xiàn)有中介手機(jī)APP客戶端的獨(dú)特匠心。同樣，通過(guò)“新一代”的應(yīng)用， 建行獨(dú)家發(fā)布了北京地區(qū)“住房指數(shù)”， 這是國(guó)內(nèi)首次由金融機(jī)構(gòu)編制發(fā)布的住房市場(chǎng)分析監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系，能夠完整地反映“租購(gòu)并舉”的住房市場(chǎng)格局，為市場(chǎng)交易各方提供租金定價(jià)參考，為百姓提供公平公正的“定盤星”，有效解決了市場(chǎng)信息不對(duì)稱帶來(lái)的定價(jià)亂象。目前，建行已與318個(gè)地級(jí)市簽訂了住房租賃業(yè)務(wù)戰(zhàn)略合作協(xié)議，通過(guò)該租賃服務(wù)平臺(tái)的推廣應(yīng)用，技術(shù)優(yōu)勢(shì)將迅速顯現(xiàn)。

開(kāi)展住房租賃金融業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略、策略與保障

堅(jiān)定不移地提升戰(zhàn)略定力和執(zhí)行力。孫子兵法強(qiáng)調(diào)“上兵伐謀、廟算制勝”。由于阿里、京東等高科技公司已在移動(dòng)支付、消費(fèi)金融等多個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)跟傳統(tǒng)銀行持續(xù)開(kāi)戰(zhàn)，對(duì)于住房租賃戰(zhàn)場(chǎng)在戰(zhàn)略層面要盡快研究阿里模式、京東模式的利弊，取長(zhǎng)補(bǔ)短，實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能和住房租賃的深度融合，盡快縮小我們?cè)谛畔⒓夹g(shù)與BAT等高科技公司方面的差距。同時(shí)，大事必成于細(xì)，在推進(jìn)戰(zhàn)略的過(guò)程中，要以高度的責(zé)任心和強(qiáng)大的執(zhí)行力， 研究透徹住房租賃業(yè)務(wù)涉及的房源、交易、銷售等每個(gè)細(xì)節(jié)，向房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)習(xí)他們?cè)陂L(zhǎng)租公寓建設(shè)和REITs證券化等方面的成功經(jīng)驗(yàn)。

做好六項(xiàng)重點(diǎn)工作策略。一是繼續(xù)拓展長(zhǎng)租房源，不斷強(qiáng)化住房租賃服務(wù)平臺(tái)的功能，吸引更多房屋持有者使用建行平臺(tái)，進(jìn)而提高機(jī)構(gòu)滲透率、增加有效供給。二是持續(xù)創(chuàng)新“存房業(yè)務(wù)”產(chǎn)品，與公積金管理部門、養(yǎng)老金公司聯(lián)動(dòng)，在我國(guó)步入老齡化社會(huì)時(shí)開(kāi)創(chuàng)“存房養(yǎng)老”的新方式。三是著力打造“CCB建融家園” 社區(qū)品牌，由建行與政府、開(kāi)發(fā)企業(yè)、農(nóng)村集體用地供應(yīng)者等多方面主體聯(lián)手建設(shè)長(zhǎng)租社區(qū)。四是成立專業(yè)的住房租賃服務(wù)公司并借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)做好運(yùn)營(yíng)，提升長(zhǎng)租住房居住品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)專業(yè)運(yùn)作、協(xié)同展業(yè)。五是做好宣傳，結(jié)合“按居貸” 等實(shí)際產(chǎn)品大力宣傳“長(zhǎng)租即長(zhǎng)住，長(zhǎng)住即安家”“要存房到建行”等建行新特色，展現(xiàn)大行胸懷。六是凝聚全行共識(shí)， 舉全行之力扎實(shí)推進(jìn)，盡快將當(dāng)前的先發(fā)優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大為絕對(duì)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

落實(shí)配套機(jī)制和保障措施。建立與房屋持有者的長(zhǎng)期租賃合作機(jī)制，在我國(guó)合同法允許的范圍內(nèi)簽訂長(zhǎng)期合同，提前鎖定租賃成本；試行由我行承擔(dān)租賃期間房屋整體維修或升級(jí)所需部分費(fèi)用的機(jī)制， 保證租房群體得到高品質(zhì)的房屋；探索在擴(kuò)張規(guī)模時(shí)的利益補(bǔ)償機(jī)制，解除發(fā)展住房租賃金融業(yè)務(wù)在考核上的后顧之憂。加強(qiáng)人才和技術(shù)保障，以科技人員為推進(jìn)住房租賃業(yè)務(wù)的核心人才，用好建行巨量的個(gè)人住房貸款客戶等數(shù)據(jù)，構(gòu)建更加完善的大數(shù)據(jù)服務(wù)平臺(tái)，推動(dòng)我行更加精準(zhǔn)地為租房群體提供保障和服務(wù)；加強(qiáng)政策保障，將盈利架構(gòu)、資金支持等切實(shí)向租房金融轉(zhuǎn)移，使我行住房租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展底氣十足。

開(kāi)展住房租賃金融業(yè)務(wù)的遠(yuǎn)景規(guī)劃與展望

建行將進(jìn)一步助力中國(guó)夢(mèng)，成為建設(shè)美好生活的首善銀行。古人說(shuō)“有道無(wú)術(shù)，術(shù)尚可求也；有術(shù)無(wú)道，止于術(shù)”。在中國(guó)特色社會(huì)主義步入新時(shí)代的今天， 習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想就是建設(shè)銀行堅(jiān)決秉持的“道”。自從建設(shè)銀行開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)的“藍(lán)海項(xiàng)目”以來(lái)，短時(shí)間內(nèi)，全國(guó)300多個(gè)城市簽約， 64個(gè)城市實(shí)現(xiàn)渠道上線。建行能夠“一呼百應(yīng)”，正是因?yàn)橐詫?shí)際行動(dòng)踐行了習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想。今后建行必然會(huì)將“道”“術(shù)”不斷地有機(jī)結(jié)合，用更多質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的租賃住房助力百姓實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)，在推動(dòng)人民實(shí)現(xiàn)美好生活的奮斗之路上成為首善之行。

不忘初心，牢記使命。建設(shè)銀行是這么說(shuō)的，更是這么做的。這次從住房供給側(cè)發(fā)力，主動(dòng)探索多渠道、市場(chǎng)化手段發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的新模式就是最有力的佐證。相信在建設(shè)銀行的積極參與下，“讓全體人民住有所居”的美好愿望一定會(huì)加速實(shí)現(xiàn)。

（作者單位：中國(guó)建設(shè)銀行北京分行）