計算機(jī)信息技術(shù)在征地補(bǔ)償評估中的應(yīng)用探索

文/裘炯

在征收集體土地房屋補(bǔ)償評估實務(wù)中，估價機(jī)構(gòu)不僅要評估房屋價值，還會涉及裝修、附屬物及設(shè)施設(shè)備等多項評估內(nèi)容。估價師在完成外業(yè)勘察、測量記錄工作后，往往需要在較短時間內(nèi)完成大量的資料整理、數(shù)據(jù)統(tǒng)計、價格測算、報告制作等工作。上述工作如果完全依靠估價師人工完成，不僅速度慢、效率低，而且容易產(chǎn)生各種簡單的低級錯誤，影響評估質(zhì)量。

為了解決這些問題，上海城市房地產(chǎn)估價有限公司把計算機(jī)信息技術(shù)運用到征收集體土地房屋補(bǔ)償評估實務(wù)中，結(jié)合工作特點和實踐經(jīng)驗研制開發(fā)了“征地補(bǔ)償評估管理系統(tǒng)”，從根本上改變了原有的工作方式，明顯提高了估價師的工作效率和項目的管理水平?，F(xiàn)將目前征地補(bǔ)償評估工作中存在的主要問題以及“征地補(bǔ)償評估管理系統(tǒng)”的主要特點、實踐應(yīng)用和一些體會進(jìn)行介紹，供廣大同行批評指正。

一、目前征地補(bǔ)償評估工作中的主要問題

（一）需處理的數(shù)據(jù)信息量大，時間緊

在征收集體土地房屋補(bǔ)償工作中，進(jìn)行房屋價格評估時，需要記錄整理建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)、高度等房屋基本信息，并以此為依據(jù)進(jìn)行價格測算。評估裝修、附屬設(shè)施時，需要對房屋的裝修，室外的場地、圍墻、地下管道、苗木等眾多項目逐項統(tǒng)計和測算評估價格。對于非居房屋，還可能會涉及設(shè)施設(shè)備搬遷補(bǔ)償?shù)仍u估內(nèi)容。因此，從外業(yè)勘察到最后出具報告，估價師通常要在較短時間內(nèi)完成大量的數(shù)據(jù)統(tǒng)計、價格測算工作，需要進(jìn)行處理、計算的各類數(shù)據(jù)信息量很大，容易忙中出錯。

（二）項目參與人員多，要保持統(tǒng)一的操作口徑

在同一征收基地范圍內(nèi)，被征收人收到評估報告后，難免會進(jìn)行相互詢問和比較。估價機(jī)構(gòu)在工程量計算、評估價格測算甚至報告的內(nèi)容格式等方面都必須保持統(tǒng)一的操作口徑。保持測算口徑的統(tǒng)一，才能保證評估工作的公平、公正；保持報告內(nèi)容格式的統(tǒng)一，才能保證報告質(zhì)量，體現(xiàn)估價機(jī)構(gòu)的專業(yè)形象。由于一個征地補(bǔ)償評估項目往往需要多位估價師同時參與，操作口徑不統(tǒng)一可能影響征收補(bǔ)償工作的正常進(jìn)行。

（三）人工制作分戶報告效率低、出錯率高

在征收集體土地上居住房屋補(bǔ)償評估時，一個評估項目可能涉及幾百戶甚至上千戶被征收人，需要分別進(jìn)行測算評估，并制作分戶報告。每份分戶評估報告都要包含封面、編制說明、房屋、裝修、附屬物及設(shè)施設(shè)備的估價明細(xì)等多份資料。許多信息在價格測算時已經(jīng)輸入了計算機(jī)，需要再按分戶報告的規(guī)定格式進(jìn)行排版打印，會有大量的簡單重復(fù)勞動，如由估價師人工完成，則不僅速度慢、效率低，且容易出現(xiàn)低級的打印錯誤。

（四）評估測算數(shù)據(jù)分散，互相對比困難

在征收集體土地房屋補(bǔ)償評估中，由于參與人員多，完成外業(yè)勘察后，在資料整理、價格測算、分戶報告編寫期間，評估資料、測算數(shù)據(jù)由各人分散保管，缺少統(tǒng)一的管理。這樣既難以保證資料和數(shù)據(jù)的安全，也難以對不同被征收人的房屋、裝修、附屬物和設(shè)施設(shè)備等評估項目進(jìn)行橫向比較。

二、“征地補(bǔ)償評估管理系統(tǒng)”的主要特點

根據(jù)征收集體土地房屋補(bǔ)償評估工作中的主要問題，上海城市房地產(chǎn)估價有限公司結(jié)合多年的評估實務(wù)經(jīng)驗，研制開發(fā)了“征地補(bǔ)償評估管理系統(tǒng)”，可以較好地解決上述問題，同時將與評估項目有關(guān)的基礎(chǔ)信息全部納入系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫中進(jìn)行統(tǒng)一管理。這樣既保證了數(shù)據(jù)信息的安全，也便于項目管理者進(jìn)行檢索查詢。

（一）實現(xiàn)移動辦公，系統(tǒng)操作有記錄可循

估價師可以多人同時通過互聯(lián)網(wǎng)端口連接系統(tǒng)的服務(wù)器，隨時隨地進(jìn)行遠(yuǎn)程操作。估價師登錄評估系統(tǒng)后，可按相應(yīng)的權(quán)限進(jìn)行操作，操作內(nèi)容都會留下系統(tǒng)記錄。管理人員可以在系統(tǒng)中方便地查詢何時何人完成了某一被征收戶的實地勘察和系統(tǒng)錄入工作，何時又進(jìn)行了復(fù)核調(diào)整等，還能及時掌握項目組中各位估價師的工作情況，便于進(jìn)行項目管理。

（二）自動完成房屋、裝修、附屬物和設(shè)施設(shè)備等項目的評估價格測算

在房屋建安重置價格評估時，根據(jù)輸入的房屋狀況信息，預(yù)先設(shè)定好不同房屋類型的基價和價格修正體系，系統(tǒng)可以自動測算不同類型房屋的建安重置價格。在裝修、附屬物等評估價格測算時，可通過數(shù)據(jù)庫中相應(yīng)項目預(yù)先設(shè)定的綜合單價自動進(jìn)行價格計算、匯總。除特殊項目需要通過人工干預(yù)進(jìn)行調(diào)整外，大部分項目的評估價格都可以由系統(tǒng)自動完成測算。系統(tǒng)采用同一套價格體系進(jìn)行測算，既確保了計算口徑的一致性，也保證了計算結(jié)果的準(zhǔn)確性，工作效率大幅提高。

（三）自動生成評估報告，按要求統(tǒng)一排版打印

運用計算機(jī)信息技術(shù)可以在系統(tǒng)中便捷地調(diào)用已錄入的房屋、裝修、附屬物和設(shè)施設(shè)備等項目信息，根據(jù)設(shè)定好的報告模板自動生成分戶評估報告，把估價師從簡單的文字編輯和格式排版工作中解放出來。如果要對分戶報告的內(nèi)容格式作臨時調(diào)整，傳統(tǒng)的做法是打開已完成報告的電子文件，逐份進(jìn)行編輯修改和保存；采用“征地補(bǔ)償評估管理系統(tǒng)”后，只需對預(yù)先設(shè)定的分戶報告模板進(jìn)行調(diào)整，可以馬上生成新的分戶報告，節(jié)約大量的人力和時間。在打印分戶報告時，可以根據(jù)估價師要求打印某一戶征收人的分戶報告，也可以批量打印全部報告。

（四）數(shù)據(jù)信息統(tǒng)一管理，實現(xiàn)數(shù)據(jù)快速檢索和對比復(fù)核

對估價師輸入系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫中的評估信息，項目負(fù)責(zé)人可以進(jìn)行統(tǒng)一管理。數(shù)據(jù)統(tǒng)一入庫管理后，估價師還可以按村、隊坐落地址，姓名等關(guān)鍵字進(jìn)行信息篩選、檢索和修改。如征收單位調(diào)整補(bǔ)償方案，被征收戶的魚塘不再計入評估范圍，需要扣除已評估的魚塘，按照傳統(tǒng)的做法，需要花費大量人力對被征收戶信息進(jìn)行逐一檢查，刪除魚塘項目，而利用系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫的篩選功能，把征收范圍內(nèi)的“魚塘”作為關(guān)鍵信息進(jìn)行篩選，可以進(jìn)行批量刪除。系統(tǒng)也可以按房屋、裝修、附屬物和設(shè)施設(shè)備等信息導(dǎo)出分類匯總表，做到數(shù)據(jù)實時分析，在多人參與的大項目中進(jìn)行數(shù)據(jù)對比檢查。

三、“征地補(bǔ)償評估管理系統(tǒng)”的實踐應(yīng)用

應(yīng)用計算機(jī)信息技術(shù)建立“征地補(bǔ)償評估管理系統(tǒng)”，最大的改變在于估價師只負(fù)責(zé)整理、錄入項目信息，建立數(shù)據(jù)庫。由計算機(jī)系統(tǒng)負(fù)責(zé)進(jìn)行后續(xù)數(shù)據(jù)處理，完成價格測算和報告編制。

圖1 評估作業(yè)流程圖

第一步：估價師在完成外業(yè)勘察和資料初步整理后，將登錄“征地補(bǔ)償評估管理系統(tǒng)”，選擇相應(yīng)的征收評估項目進(jìn)行數(shù)據(jù)輸入。系統(tǒng)可以容納多人同時在線，實現(xiàn)移動辦公。

第二步：建立被征收人（戶）的檔案，輸入戶名、坐落地址等基本信息，由系統(tǒng)生成對應(yīng)的編號，通過該編號對該戶的評估資料進(jìn)行管理。

圖2 新建被征收人信息界面

第三步：在被征人界面中選擇建筑物、裝修、附屬物和設(shè)施設(shè)備等選項，分別錄入該戶對應(yīng)的項目信息。

圖3 房屋信息錄入界面

圖4 裝修信息錄入界面

第四步：系統(tǒng)根據(jù)輸入的項目信息按預(yù)先設(shè)定的測算參數(shù)和計算規(guī)則自動完成房屋、裝修和附屬物等項目的價格測算，再根據(jù)已輸入的被征收人信息，按預(yù)先設(shè)定的分戶報告格式，自動生成分戶報告。

第五步：在打印分戶報告時，可以按分戶檔案編號選擇打印某一戶的分戶報告，也可以選擇批量打印多戶的分戶報告。分戶報告都按設(shè)定順序打印，完成打印后，不需要再整理先后順序，直接裝訂即可，提高效率的同時也保證了報告內(nèi)容的準(zhǔn)確性。

圖5 報告打印界面

四、“征地補(bǔ)償評估管理系統(tǒng)”的應(yīng)用體會

（一）估價師的能力對評估質(zhì)量起決定性作用

作為一種高效的評估輔助工具，計算機(jī)評估系統(tǒng)大大提高了估價師的工作效率和工作質(zhì)量。但就評估工作性質(zhì)而言，估價師進(jìn)行外業(yè)實地勘察、獲取評估所需的基礎(chǔ)資料時，需要與項目當(dāng)事人面對面地溝通交流，評估價格的確定測算、對評估結(jié)果的合理把握更離不開估價師的專業(yè)判斷和分析。計算機(jī)評估系統(tǒng)的設(shè)計開發(fā)與操作運用，也都是按估價師的要求進(jìn)行的。在評估實務(wù)工作中，對計算機(jī)自動測算的評估結(jié)果需要估價師逐一核對確認(rèn)，對評估質(zhì)量起決定性作用的是估價師的專業(yè)能力。

（二）計算機(jī)信息技術(shù)在評估實務(wù)中有廣泛的應(yīng)用需求

目前，在日常的評估工作中，我們發(fā)現(xiàn)“征地補(bǔ)償評估管理系統(tǒng)”功能的開發(fā)和應(yīng)用還有待進(jìn)一步完善和擴(kuò)展，如把外業(yè)勘察時拍攝的照片導(dǎo)入系統(tǒng)中統(tǒng)一保存、加強(qiáng)評估電子資料的檔案管理等，這些將是系統(tǒng)未來完善的方向。