以新時(shí)代視角看待房地產(chǎn)趨勢變化與機(jī)遇出路
——“十九大后中國房地產(chǎn)的機(jī)遇和出路——暨第五屆海南高峰論壇”上的講話

文/劉志峰

這次論壇是在深入貫徹黨的十九大和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神的重要時(shí)刻召開的。希望論壇能對今年房地產(chǎn)行業(yè)開好局、起好步發(fā)揮一定的作用。下面，我就房地產(chǎn)業(yè)如何把握新趨勢、適應(yīng)新變化、滿足新需求，談三方面看法。

一、把握新趨勢

城鎮(zhèn)住房制度改革以來，尤其是黨的十八大以來，我國住房發(fā)展取得了舉世矚目的成就，實(shí)現(xiàn)了從“憂房階段”到“有房階段”再到“優(yōu)房階段”的轉(zhuǎn)變。當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)保持相對平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快，消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長驅(qū)動(dòng)增強(qiáng)，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，老百姓收入水平和生活品質(zhì)進(jìn)一步提升。隨著住房制度改革深化和調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了以下新的趨勢。

（一）住房短缺狀況得到根本改變

過去五年，我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積由2012年的32.9平方米提高到2016年的36.6平方米，2017年1-11月，全國商品房銷售面積14.7億平方米，同比增長7.9%。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)還沒出來，但預(yù)計(jì)全年銷售面積將達(dá)16億平方米，成交額在13萬億元左右，有望再創(chuàng)歷史新高。隨著老百姓居住條件的改善，城鎮(zhèn)住房短缺的狀況得到根本改變，住房消費(fèi)仍將是居民消費(fèi)的主要方面。從現(xiàn)在看，房地產(chǎn)業(yè)的根本任務(wù)已經(jīng)從解決總量不足的矛盾，轉(zhuǎn)向解決區(qū)域、城市、不同家庭間的結(jié)構(gòu)性、系統(tǒng)性矛盾。我的看法是，今年房地產(chǎn)市場的成交量肯定要比去年有所減少，房地產(chǎn)企業(yè)在制定目標(biāo)和完成任務(wù)時(shí)要保持頭腦冷靜，實(shí)事求是、量力而行，把發(fā)展質(zhì)量和效益優(yōu)先放在首位，不追求那些不切實(shí)際的目標(biāo)。

（二）“居住為主”的導(dǎo)向得到確立

在“房子是用來住的、不是用來炒的”定位下，房地產(chǎn)市場調(diào)控成果持續(xù)顯現(xiàn)。2017年，熱點(diǎn)城市提高首付比例和貸款利率，一百多個(gè)城市采取了限購政策，其中包括新購住房3-5年內(nèi)限售，土地出讓限房價(jià)、競地價(jià)，熱點(diǎn)城市加大土地供應(yīng)政策等，一線和熱點(diǎn)二線城市房價(jià)漲幅回落，三四線城市房價(jià)趨穩(wěn)，房價(jià)過快上漲而且輪漲的勢頭得到了抑制，市場逐步回歸理性。房地產(chǎn)去庫存取得積極成效，截至去年11月底，全國商品房待售面積5.96億平方米，同比下降13.7%，大多數(shù)城市商品房去化周期已回到合理區(qū)間。以居住為主的政策得到了社會(huì)肯定。今年，因城因地施策的調(diào)控不會(huì)放松。

（三）“租購并舉”獲得前所未有的重視

2016年，我國租房人口基數(shù)約2億人，到2020年將增至2.2億人。一方面，國家在12個(gè)人口凈流入試點(diǎn)城市加快住房租賃試點(diǎn)，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，建立以政府為主導(dǎo)的服務(wù)平臺(tái)，培育專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃機(jī)構(gòu)；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)將閑置廠房、商業(yè)用房、自持物業(yè)改建為租賃住房，競拍自建自持型租賃住房用地，參與集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。目前，政府正在研究制定《住房租賃條例》，保護(hù)個(gè)人住房租賃和承租人、出租人的合法權(quán)益，支持專業(yè)機(jī)構(gòu)整合租賃房源投放市場。新市民、新就業(yè)大學(xué)生、各類人才的住房需求得到分流，情況有所緩解。

（四）改善住房供求關(guān)系得到重視

房地產(chǎn)行業(yè)深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，改善供求關(guān)系。主要有以下四方面措施：一是引導(dǎo)人口和住房需求合理分布，在廣東、江蘇制定以“互聯(lián)互通、加快農(nóng)業(yè)人口市民化”為主的區(qū)域住房協(xié)調(diào)機(jī)制，推進(jìn)大中小城市住房協(xié)調(diào)發(fā)展。二是改善租購比例不平衡的狀況，爭取用3-5年時(shí)間，將租賃住房占新增住房供應(yīng)量比例提高到50%左右。三是降低公租房的準(zhǔn)入門檻，優(yōu)先保障公交、環(huán)衛(wèi)等住房困難群體，將符合條件的青年教師、青年醫(yī)生納入保障范圍。四是對熱點(diǎn)城市繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)格的調(diào)控政策，對潛在熱點(diǎn)城市比照熱點(diǎn)城市管理，防止對受熱點(diǎn)城市輻射的三四線城市進(jìn)行投機(jī)炒作。隨著住房針對性供應(yīng)和有效供應(yīng)的增強(qiáng)，住房供求關(guān)系將有所改善，并逐步達(dá)到均衡。

（五）行業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)加大

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將防范風(fēng)險(xiǎn)作為今年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)之一。未來，房企的資金壓力大，融資成本上升。尤其是實(shí)施差別化信貸政策、加強(qiáng)資金管控、防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)業(yè)等政策的實(shí)施，使房地產(chǎn)企業(yè)的成本和債務(wù)壓力加大，房地產(chǎn)企業(yè)資金供給的不確定性增加。在國內(nèi)融資渠道收窄的情況下，海外融資難度也有所增加。因此，今年是房企自2013年以來資金壓力最大的一年。房地產(chǎn)企業(yè)要在去杠桿、降負(fù)債、增利潤方面有充分的心理準(zhǔn)備。

（六）房地產(chǎn)業(yè)圍繞城市競爭力布局趨勢更為明顯

兩年前我曾提出一個(gè)觀點(diǎn)：高鐵、城市軌道交通的線路長度和客運(yùn)量，快遞業(yè)的日均處理量和服務(wù)人次，教育醫(yī)療資源的配置和擁有量，將決定房地產(chǎn)業(yè)投資在一個(gè)城市的活躍度。未來這種情況將愈加明顯。1.在國家郵政局公布的2017年全年快遞情況統(tǒng)計(jì)中，快遞業(yè)務(wù)量最大的廣東、江蘇、浙江、福建，在房地產(chǎn)銷售排位中也居于前列，快遞收入最高的是上海、天津、廣州、深圳、廈門、青島等城市，這也說明了這個(gè)問題?？爝f量最大的地級市（包括縣級改革市）是義烏、東莞、泉州、臺(tái)州、嘉興，與房價(jià)上漲的邏輯同樣吻合。2.2012年到2016年，我國新增軌道交通1600多公里、城市道路5.54萬公里，主要分布在京津冀、長三角、珠三角，而這些城市群和由其輻射的中小城市，房地產(chǎn)交易活躍、集中度較高。3.教育醫(yī)療資源排名前列的是北京、上海、杭州、南京、成都，充分表明了房地產(chǎn)業(yè)正在圍繞城市競爭力展開布局。這些變化一定要引起我們的關(guān)注。

（七）行業(yè)集中度進(jìn)一步提高

隨著房地產(chǎn)行業(yè)資源整合、兼并重組、項(xiàng)目優(yōu)化、跨界合作步伐的加快，2017年前十強(qiáng)的銷售額約占整個(gè)市場的24.1%，前五十強(qiáng)的銷售額約占整個(gè)市場的45.9%。房地產(chǎn)市場的競爭更加激烈，分化進(jìn)一步擴(kuò)大。隨之而起的代建制、品牌輸出、聯(lián)合體總承包、城市運(yùn)營服務(wù)等模式將對行業(yè)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變產(chǎn)生越來越重要的影響。

這些新趨勢，有些是宏觀調(diào)控政策作用所致，有些是房地產(chǎn)業(yè)投資增長速度趨緩的結(jié)果，有些是房地產(chǎn)業(yè)自身結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的需要，但也帶來了新變化。

二、適應(yīng)新變化

黨的十九大提出，我國社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾?！胺康禺a(chǎn)”的主要矛盾，已經(jīng)從數(shù)量需求轉(zhuǎn)向品質(zhì)需求，從高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，從滿足普通居住轉(zhuǎn)向滿足美好生活和精神享受。其中，有五個(gè)變化值得我們關(guān)注并應(yīng)盡快適應(yīng)。

(一)住房發(fā)展理念和政策思路的變化

主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是黨的十九大以人民為中心，把老百姓對美好生活的追求作為設(shè)計(jì)住房基本政策、推進(jìn)住房制度改革的主要依據(jù)，強(qiáng)化了對房地產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)管理。二是按照住房發(fā)展不平衡不充分的結(jié)構(gòu)性、系統(tǒng)性矛盾，提出深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房基本政策，將“租”置于“購”之前，在12個(gè)城市先行試點(diǎn)，通過加快發(fā)展住房租賃改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)。三是注重在改革中保持政府、行業(yè)、企業(yè)和各方面的協(xié)作，形成有針對性、整體性的工作推進(jìn)和具體措施。如萬科今年提出的發(fā)展目標(biāo)是促進(jìn)租購并舉、推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展、瞄準(zhǔn)消費(fèi)升級，幫助群眾實(shí)現(xiàn)美好生活，這些都與新時(shí)代房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)任務(wù)相吻合。未來，行業(yè)上下要認(rèn)識(shí)到這些變化，在發(fā)展理念和思路上與中央保持一致，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展觀念，豐富發(fā)展內(nèi)涵，提高發(fā)展質(zhì)量。

（二）群眾對住房品質(zhì)要求的變化

經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展到一個(gè)更高的層次，就會(huì)從追求簡單的“衣食住行”轉(zhuǎn)向追求豐富的品質(zhì)和精神享受。房地產(chǎn)品質(zhì)既包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工、后期管理、公共設(shè)施配套等硬件的投資建設(shè)，也包括綠色環(huán)保、人居環(huán)境、科技創(chuàng)新、時(shí)尚藝術(shù)、社區(qū)服務(wù)、住區(qū)健康等軟性積累的內(nèi)在之美。就城鎮(zhèn)化而言，我國城鎮(zhèn)化率從2012年的52.6%提高到2016年的57.4%，城市數(shù)量達(dá)到657個(gè)，城市建成面積從4.56萬平方公里增加到5.43萬平方公里，數(shù)量上達(dá)到一定的峰值，促使城市白領(lǐng)、產(chǎn)業(yè)工人、新市民對住房品質(zhì)的需求進(jìn)一步提高，打造品質(zhì)住房的愿望增強(qiáng)、步伐加快。就房地產(chǎn)而言，我國2016年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積比1998年增長了118.65%，這個(gè)“量變”同樣促使群眾對住房產(chǎn)生“質(zhì)變”的需求。因此，房地產(chǎn)在品質(zhì)提升方面有著迫切的需求。未來，圍繞住房品質(zhì)提升，對住宅的適用性能、安全性能、經(jīng)濟(jì)性能、環(huán)境性能和耐久性能的要求更高，而現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)一些粗放發(fā)展方式，已經(jīng)很難保證建設(shè)配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、舒適宜居、智能安全的高品質(zhì)住宅。

（三）群眾對綠色健康消費(fèi)的需求不斷增長

從住房消費(fèi)升級的趨勢看，群眾希望購買的不僅僅是簡單的房子，而是綠色的生活方式和舒適健康的宜居體驗(yàn)。住宅不僅是物質(zhì)空間需求，更是高層次、多樣化的精神生活享受，這也是經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展的要求。綠色低碳、生態(tài)環(huán)保、健康智能已成為群眾對美好生活追求的一部分。從市場反饋情況看，以綠色生態(tài)為特征、代表高品質(zhì)住房水準(zhǔn)的綠色建筑、健康住宅、百年住宅溢價(jià)明顯高于普通住宅，尤其是健康住宅需求不斷增長。截至去年10月，全國共建設(shè)63個(gè)健康住宅試點(diǎn)工程，面積超過2000萬平方米。遠(yuǎn)洋、綠地等大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)入健康住宅領(lǐng)域，通過設(shè)計(jì)創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新，豐富健康住宅內(nèi)涵。山東菏澤丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司運(yùn)用科技手段，建造“恒溫、恒濕、恒氧”住宅，室溫24℃左右，濕度55%-60%，負(fù)氧離子達(dá)到3000-5000個(gè)/立方厘米，滿足了老百姓對室內(nèi)環(huán)境的健康需求。健康住宅的增長，既滿足了居民對室內(nèi)健康環(huán)境的需求，也促進(jìn)了城市居住環(huán)境健康、空氣質(zhì)量健康、飲用水健康，對人居健康和提升住房品質(zhì)都有好處。

（四）群眾有關(guān)人居環(huán)境的意識(shí)進(jìn)一步增強(qiáng)

當(dāng)前，老百姓的居住觀念正在轉(zhuǎn)變。部分消費(fèi)者從“買地段”轉(zhuǎn)向“買生態(tài)”，從“買面積”轉(zhuǎn)向“買環(huán)境”。隨著更多城市把好山好水好風(fēng)光融入城市保護(hù)和有效利用，城市發(fā)展開始由外延擴(kuò)張向內(nèi)涵提升轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)開發(fā)也由粗放向精細(xì)、集約轉(zhuǎn)變。一方面，群眾對圍繞生態(tài)環(huán)境發(fā)展的養(yǎng)老養(yǎng)生、健康醫(yī)療、鄉(xiāng)村民宿等產(chǎn)品的購買和消費(fèi)意愿增強(qiáng)，對利用自然和村落等原生態(tài)資源，挖掘歷史文化，體現(xiàn)地域和民族特色的旅游休閑、景觀項(xiàng)目產(chǎn)生了興趣；另一方面，一些城市過去只強(qiáng)調(diào)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，現(xiàn)在開始注重環(huán)境改善和城市美化提升。2012年到2016年，我國新增城市綠地41.8萬公頃，城市生活垃圾無害化處理率和污水處理率分別提高了7.2和11.8個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)一步增強(qiáng)了城市的宜居性。一些城市之所以有口碑、有品牌、有影響力，良好的人居環(huán)境起到了很大作用。群眾綠色環(huán)保意識(shí)的增強(qiáng)，要求城市尤其是大城市不僅要盡快治理人口擁擠、交通擁堵、城市內(nèi)澇、垃圾圍城、空氣環(huán)境污染等“城市病”，還要不斷滿足群眾對水更綠、山更青、天更藍(lán)、地更凈、親近自然的需求，使城市的硬軟環(huán)境都有相應(yīng)的優(yōu)化。

（五）群眾對共享融合的運(yùn)用和期待增多

以“互聯(lián)網(wǎng)+”為代表的共享經(jīng)濟(jì)已經(jīng)融入每個(gè)人的生活當(dāng)中，催生出共享單車、電動(dòng)車充電樁、智能停車場等共享新理念新模式。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，共享經(jīng)濟(jì)也十分活躍。一是以“互聯(lián)網(wǎng)+”、大數(shù)據(jù)為特征的共享方式，豐富了住房交易手段，優(yōu)化了住房供需結(jié)構(gòu)，加深了房地產(chǎn)業(yè)與交通、商業(yè)、金融、教育、旅游、娛樂、大健康的融合。二是以盤活閑置資源和存量資產(chǎn)為特征的共享方式，如共享辦公場地、長租公寓，既盤活了房地產(chǎn)存量市場，化解了庫存，也推動(dòng)租購并舉和帶動(dòng)了創(chuàng)業(yè)就業(yè)。三是以產(chǎn)業(yè)化、集成化為特征的共享方式，如裝配式建筑、BIM技術(shù)、家裝家具一體化等，既提高了住宅建設(shè)的工業(yè)化水平、優(yōu)化了住宅的適用功能，也引導(dǎo)了綠色低碳消費(fèi)。四是以產(chǎn)業(yè)協(xié)同和跨界合作為特征的共享方式，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)與規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建造、運(yùn)營管理、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的緊密對接，并且與建材和部品部件采購等方面實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)鏈上的共享發(fā)展。共享經(jīng)濟(jì)不僅改變了老百姓的居住方式，也讓房地產(chǎn)業(yè)跳出了傳統(tǒng)思維，增加了滿足老百姓對美好生活需求的方式和手段，讓我們有了更多新的認(rèn)知和期待。

如何適應(yīng)這些變化？我認(rèn)為，要繼續(xù)深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，逐步在行業(yè)內(nèi)建立高品質(zhì)住房體系，在房地產(chǎn)領(lǐng)域補(bǔ)短板、強(qiáng)弱項(xiàng)，滿足群眾對美好居住生活的需求。

三、滿足新需求

新時(shí)代為群眾提供美好居住生活，就是要在滿足居住空間要求的同時(shí)，提供精神方面的享受，這既是我國從“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變的主要標(biāo)志，也是通過提升住房品質(zhì)解決住房發(fā)展不平衡不充分矛盾的關(guān)鍵所在。提升住房品質(zhì)和高層次、多樣化的需求，途徑有很多，我今天主要講以下幾個(gè)方面。

（一）滿足基本需求和改善需求

提高住房品質(zhì)首先要保證基本需求。滿足群眾住房基本需求是確保實(shí)現(xiàn)“住有所居”的主要內(nèi)容，也是我國消費(fèi)驅(qū)動(dòng)的主要方面。改善需求是滿足群眾不斷增長的美好生活的重要方面，也是住房品質(zhì)提升的時(shí)代要求。這兩方面的需求無法滿足，就談不上住房的民生作用，也不符合“房子是用來住的”要求，更談不上提升住房品質(zhì)。

當(dāng)前，一些城市的城鄉(xiāng)接合部和大量的“城中村”，人居環(huán)境差，衛(wèi)生條件落后，市政排污設(shè)施簡陋，用電用水未納入城市管理，火災(zāi)、治安等事故頻發(fā)。如能使這些數(shù)量大、條件差的出租屋和個(gè)人住房經(jīng)維修改造后成為具備條件的租賃住房、集體宿舍，再投放市場，不僅能快速地發(fā)揮其作用，也能滿足新移民、新就業(yè)員工的基本住房需求。目前萬科正在對深圳部分“城中村”進(jìn)行運(yùn)營整治，探索“統(tǒng)租運(yùn)營+物業(yè)管理+綜合整治”模式，升級改造“城中村”的出租房，其他有條件的房地產(chǎn)企業(yè)也可以借鑒。當(dāng)前，最緊迫的是，要以滿足基本需求為導(dǎo)向，向一些住房緊張的城市提供中小戶型、中低價(jià)位的租賃住房，確保基本需求得到滿足。

（二）加快發(fā)展長租公寓

2016年，我國公寓市場規(guī)模1.38萬億元，預(yù)計(jì)到2020年，市場規(guī)模將接近2萬億元。其中，長租公寓在整個(gè)租賃市場中作用較大，是住房租賃發(fā)展的重點(diǎn)。原因是：1.長租公寓主要集中在一二線城市，尤其是12個(gè)試點(diǎn)城市，這些城市流動(dòng)人口多、租房需求旺、房源供給充足，比較容易形成穩(wěn)定的租賃關(guān)系。2.長租公寓租戶收入較為穩(wěn)定，具有一定支付能力，有提高住房品質(zhì)的需求，比較容易形成穩(wěn)定的租金租期。3.大型房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型中，對自持資產(chǎn)、閑置資產(chǎn)、存量物業(yè)進(jìn)行升級改造，將其中一部分用于租賃和公寓業(yè)務(wù)后，能較快形成品牌影響力。4.部分中介企業(yè)占有一定的信息和客戶資源，比較容易對長租公寓建立和拓展自己的客戶群。

下一步，要加快整合房源，建立由政府主導(dǎo)、各方參與，集信息發(fā)布、合同網(wǎng)簽、登記備案、資金監(jiān)管、信用評價(jià)于一體的住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，把好房源的真實(shí)關(guān)、交易的透明關(guān)、租房使用的評價(jià)關(guān)。同時(shí)要設(shè)計(jì)改造和建成更多優(yōu)秀的品牌長租公寓，找出依靠租金營利的辦法，用產(chǎn)品和服務(wù)占領(lǐng)市場，贏得租戶信任。

（三）大力發(fā)展健康住宅

黨的十九大提出為人民群眾提供全方位、全周期的健康服務(wù)。人在住宅停留的時(shí)間占生命的50%以上，老人和兒童停留的時(shí)間更長，沒有全方位、全周期的住宅健康環(huán)境和服務(wù)，是狹隘的健康、發(fā)展不充分的健康，談不上住房品質(zhì)，更談不上“健康中國”。

全方位、全周期健康服務(wù)具體到住宅領(lǐng)域應(yīng)該有兩個(gè)方面：全方位的健康服務(wù)，應(yīng)該包括居住環(huán)境的健康，空氣質(zhì)量的健康，飲用水方面的健康和疾病預(yù)防、食品安全、無障礙設(shè)施等，而不僅僅是室內(nèi)環(huán)境的健康；全周期的健康服務(wù)，應(yīng)該包括與建筑壽命有關(guān)的住宅全生命周期、家庭不同生命階段和不同代際關(guān)系的健康需求，是一種健康需求更廣，健康追求更高，健康訴求更人性化、多樣化、可持續(xù)的大健康服務(wù)。如室內(nèi)燈光，老年人和兒童都要有保護(hù)性照明，長期在光污染下生活，老年人白內(nèi)障發(fā)病率將提高40%左右，兒童近視率將提高50%左右。再如，廚房抽油煙機(jī)的風(fēng)道、風(fēng)速、風(fēng)量等設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和管理等缺陷，也會(huì)影響老百姓的居住質(zhì)量。

當(dāng)前發(fā)展符合標(biāo)準(zhǔn)的健康住宅，是滿足老百姓對美好居住生活需求的重要方面。不久前，我去遠(yuǎn)洋集團(tuán)參加健康建筑品牌發(fā)布會(huì)，他們按美國WELL健康建筑標(biāo)準(zhǔn)，也是國際第一部專注于居住者衛(wèi)生與健康的標(biāo)準(zhǔn)，從空氣、水、營養(yǎng)、光、健身、舒適、精神等七個(gè)方面，對健康住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)建設(shè)、運(yùn)營維護(hù)進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，既注重住宅的舒適、安全、健康、環(huán)境、好的空氣質(zhì)量以及安全的飲用水，也注重周邊學(xué)校、醫(yī)院、文化娛樂、體育健身和公共交通等配套服務(wù)，還讓居民參與社區(qū)設(shè)計(jì)，充實(shí)居民的精神生活。這類健康住宅，具有時(shí)代感、先進(jìn)性，值得借鑒。

（四）推廣示范百年住宅

黨中央、國務(wù)院去年發(fā)布了《開展質(zhì)量提升行動(dòng)的指導(dǎo)意見》，明確提出要建設(shè)“百年工程”。房地產(chǎn)行業(yè)要按“百年工程”的要求打造百年住宅。為什么要在我國提倡建百年住宅？一是百年住宅能讓老百姓獲得更高的舒適程度、更高的功能配置、更高的技術(shù)集成、更高的性能標(biāo)準(zhǔn)、更高的質(zhì)量保障和更長的使用年限，符合高品質(zhì)住房體系的要求。二是滿足老百姓對美好居住生活的需求，尤其對改善性需求和消費(fèi)提升具有吸引力。目前，我國人均GDP超過8600美元，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市已普遍超過1萬美元，一線城市達(dá)到1.6萬美元以上的水平。隨著國力的增強(qiáng)和老百姓收入的提高，老百姓對住房品質(zhì)的要求越來越高，各地政府對住宅產(chǎn)業(yè)化的配套要求也越來越高，這為百年住宅發(fā)展創(chuàng)造了有利條件，因此，在滿足老百姓對美好居住生活的需求方面，百年住宅大有發(fā)展前景和市場空間。今年，我們將制定《百年住宅設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》，擴(kuò)大示范推廣。

（五）創(chuàng)建培育綠色社區(qū)

一個(gè)綠色城市是由綠色社區(qū)、綠色機(jī)關(guān)、綠色校園組成的。綠色社區(qū)承載著向居住者普及推廣綠色生活方式的重要功能。作為國際認(rèn)可的可持續(xù)發(fā)展居住區(qū)，它既有居住功能，又提供綠色循環(huán)低碳生活的體驗(yàn)。從實(shí)踐看，有些房企如當(dāng)代置業(yè)多年從事綠色社區(qū)開發(fā)運(yùn)營，它們在綠色社區(qū)開發(fā)的節(jié)能舒適型建筑，室內(nèi)PM2.5凈化率在95%以上，全年室溫控制在20℃到26℃之間，室內(nèi)噪音低于國家標(biāo)準(zhǔn)5分貝。有些房企和物業(yè)公司在綠色社區(qū)推廣垃圾分類、污水處理、節(jié)水節(jié)能等技術(shù)，增強(qiáng)社區(qū)居民維護(hù)居住環(huán)境的自覺性，促進(jìn)居住、生活、生態(tài)三方面融合，既有益于人的身心健康，又與城市的整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)、環(huán)境保護(hù)協(xié)調(diào)發(fā)展。當(dāng)前，綠色社區(qū)還有必要與城市更新、舊區(qū)改造結(jié)合。此外，應(yīng)同時(shí)加快發(fā)展綠色金融。今年年底，我國城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑比例將力爭達(dá)到40%。為實(shí)現(xiàn)這么大的比例，必須拓展發(fā)展綠色建筑和建筑節(jié)能的融資新通道，促成綠色項(xiàng)目獲得綠色信貸，擴(kuò)大個(gè)人和社會(huì)的綠色消費(fèi)，讓綠色金融為我所知、為我所用。

（六）推進(jìn)城市更新和舊房改造

近兩年，我國住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，存量住宅總量接近2.5億套，二手房交易總量和比重逐步增大，已成為居民住宅消費(fèi)的重要組成部分。2017年底，全國有17座城市的二手房交易量超過新房，其中8座城市是2017年新增的，預(yù)計(jì)2018年有近30座城市的二手房交易量將超過新房。很多城市已由住宅增量發(fā)展進(jìn)入存量更新階段。因此，依托城市功能提升、城市空間修補(bǔ)、城市生態(tài)修復(fù)帶來的城市更新和舊房改造，成為城市的新興產(chǎn)業(yè)，這也是發(fā)展品質(zhì)城市不可或缺的一部分。目前，通過城市更新對既有建筑、老舊街區(qū)、舊民居以及“城中村”進(jìn)行提升改造，空間很大。部分房企正在由普通住宅的開發(fā)，轉(zhuǎn)向城市更新和存量資產(chǎn)的專業(yè)化運(yùn)營，這方面，我們可做的事情還很多。