房地產供應周期及其在供應規(guī)模預測中的應用

陳峰　張妍　林波　田鑫

摘要：從房地產開發(fā)項目微觀視角分析房地產供應周期，選取房地產開發(fā)項目“三證”，即建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房預售許可證的領取時間間隔作為房地產供應周期的衡量指標，估算“三證”時間間隔合理區(qū)間，并利用房地產供應周期對房地產供應規(guī)模進行預測，掌握房地產供應的時序與規(guī)模，優(yōu)化房地產供給管理。開發(fā)項目若分三個批次領取預售許可證，不同批次的建設工程規(guī)劃許可證到商品房預售許可證的時間間隔周期分別約為5.8、8.4和10個月；建筑工程施工許可到商品房預售許可證的時間間隔周期分別約為5.1、6.1和8個月。

關鍵詞：房地產供應周期；供應規(guī)模；預測

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2018）02-0027-36 收稿日期：2017-11-21

正確理解房地產供應周期波動規(guī)律是優(yōu)化房地產市場供給管理的重要內容，也是當前宏觀調控精準施策的內在要求，是房地產供給側結構性改革的關鍵點。因此，分析和研究房地產供應周期，有利于政府部門在時間和供應規(guī)模上精準掌握好房地產供應的節(jié)奏，增強房地產供給對需求變化的適應性和靈活性，提高房地產供給效率及調控效果。同時，引導房地產開發(fā)企業(yè)有效進行開發(fā)決策及開發(fā)項目進程控制，合理安排投資及建設時間，做好項目報建報批工作，節(jié)約時間成本，對房地產開發(fā)項目管理水平的提高將起到積極的作用。

1 房地產供應周期

房地產供應周期概念目前尚未形成公認的定義。已有文獻更多集中于房地產周期的研究，且不同文獻有自己關于周期的定義和衡量指標。專家學者一般都是從經濟周期角度來定義房地產周期概念，認為房地產業(yè)發(fā)展與國民經濟發(fā)展一樣，在其發(fā)展過程中呈現出由復蘇、繁榮、衰退和蕭條四個階段構成的周期性循環(huán)波動，由此形成房地產周期或房地產周期波動。梁桂認為在市場經濟條件下，由不動產總供給和總需求的波動及其相互作用而產生的不動產經濟波動，呈現出周期性波動的特征，由此形成不動產經濟周期。不動產經濟周期是不動產周期的組成部分，可以分為不動產供求失衡-市場趨于活躍-繁榮-緊縮-蕭條五個階段。劉洪玉則給出了房地產市場的自然周期定義，認為其包括四個階段：房地產市場周期的谷底、增長超過平衡點，需求繼續(xù)增長階段、供求轉折點之后供給增長速度高于需求增長速度階段、市場運行到平衡點水平之下，供給高增長，需求低增長或負增長階段。陳柏東、張東則是以房地產經濟在連續(xù)不斷循環(huán)運動的一個周期內所經過的各階段和環(huán)節(jié)的流程定義房地產經濟運行周期，以房地產商品的生產為起點，包括房地產開發(fā)、建造房屋、房地產營銷、使用、維修與服務、廢棄等階段或環(huán)節(jié)。

在房地產周期衡量指標的選取上，學者基于不同的考慮采取了不同的房地產周期分析指標，主要分為單一指標方法和多指標綜合分析方法。采用單一指標的方法，例如住宅年銷售量、商品房銷售面積年增長率、房地產投資增長率、商品住房銷售價格、國房景氣指數作為測評指標，闡釋中國房地產周期。國內多數專家更主張采用多指標綜合分析的方法。譚剛選擇總量、投資、生產、交易、金融及價格等6類共16項指標，分析了我國房地產周期波動特征。丁烈云則選擇國內生產總值、房地產開發(fā)投資總額、住宅投資等9個指標描述房地產周期。孟曉蘇選用房地產銷售額增長率、銷售面積增長率、投資額增長率3個指標綜合分析房地產業(yè)周期波動，得到我國房地產業(yè)發(fā)展周期是7年的結論，每個周期是5年發(fā)展、2年低落。苗毓海綜合選取了反映房地產市場供給、需求以及反映當前社會經濟發(fā)展狀況和與房地產業(yè)關聯性很強的金融類指標，分析發(fā)現1990 年到2006年我國房地產市場形成了大約46個月的波動周期。張紅、謝娜建立北京市房地產市場1991-2005年的供給類和需求類指標體系，進而確定兩類合成指標，分別對供給和需求合成指標進行周期識別，發(fā)現北京市房地產市場存在為期近3年的周期。

從以上學者對房地產周期的定義與衡量指標來看，關于房地產周期的研究更多的是從宏觀角度分析整個房地產市場活動或其投入與產出的擴張和收縮交替波動情況。雖然其中考慮了房地產供給因素，例如房地產投資、開發(fā)、施工等，但主要關注于房地產市場整體供應的量價波動情況，對房地產供應周期缺乏直觀且細致的探討。本文則從房地產開發(fā)項目微觀角度分析房地產供應周期，即著重于房地產產品或開發(fā)項目的實際供應周期，探討房地產供應的時序與規(guī)模。以房地產開發(fā)項目在一個周期內所經過的各階段和環(huán)節(jié)的流程定義房地產供應周期，以房地產開發(fā)項目拿地為起點，商品房預售為房地產實際供應的終點，包括房地產開發(fā)項目用地規(guī)劃、建設工程規(guī)劃、建筑工程施工等階段或環(huán)節(jié)。

2 分析框架

2.1 房地產供應周期衡量指標的確定

根據房地產供應周期的定義，房地產供應周期的測定需要囊括房地產開發(fā)項目的全生命周期，一般包括項目投資決策階段、前期準備階段、項目建設以及項目租售四個階段。本文選取住宅項目開發(fā)“三證”，即建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房預售許可證的領取時間作為關鍵時點測度房地產供應周期，其中商品房預售許可證的獲取表明房地產市場上產生了實際供應，為周期終點。本文選擇許可證的領取時間間隔作為房地產供應周期的衡量指標，這主要基于幾方面原因：首先，房地產開發(fā)項目許可證的領取時間間隔最直觀的反映了房地產供給時序以及房地產市場運行狀況。供應周期不僅受開發(fā)項目自身的影響，還包括市場等外部因素，例如房地產開發(fā)項目的規(guī)模、類型、政策變動、房地產銷售情況以及市場預期等內外部因素均會引起項目開發(fā)進度的變化從而影響房地產實際供應周期。因此，基于許可證審批時間間隔衡量房地產供應周期，能夠最準確、最及時反映房地產供應時序以及市場景氣情況。其次，住房市場（尤其是新建商品住房市場）目前在我國房地產市場中占據了最為重要的地位，其波動和變化的影響也最為顯著，當前受到的關注程度最高；最后，從數據可得性出發(fā)，企業(yè)開發(fā)項目的微觀數據難以獲得，房管部門的商品住宅項目審批大數據為研究提供了較好的數據基礎。

需要注意的是，房地產開發(fā)項目過程中實際需要依次取得“五證”，即建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房預售許可證。本文只選擇后“三證”的理由在于：一是從房管部門監(jiān)管來看，其監(jiān)管對象是以開發(fā)項目為單位，只有在領取建設工程規(guī)劃許可證后才能將土地劃分為一個或多個房地產開發(fā)項目，且從拿地到預售的過程過長，不利于對開發(fā)項目進行監(jiān)管。二是房地產開發(fā)是受到國家及地方政府法律法規(guī)和政策嚴格約束的經濟活動，尤其對土地的獲取有直接的約束與控制，因此建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證的獲取可能是非隨機的，而后“三證”由于后期開發(fā)建設主要受企業(yè)自身的進度控制，隨機性更強。

因此，本文將建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證兩證分別與商品房預售許可證頒發(fā)的時間間隔作為研究對象，其中建設工程規(guī)劃許可證的發(fā)證時間為房地產供應周期的起點，商品房預售許可證的發(fā)證時間為周期終點。估算“三證”之間的時間間隔合理區(qū)間，有利于科學合理地研究房地產供應周期的內部結構，提高房地產供應周期估計的精確度，優(yōu)化房地產供給管理。

2.2 房地產供應周期估計方法

本文數據來源于武漢市住房保障和房屋管理局信息中心，共計891個住宅開發(fā)項目（開發(fā)企業(yè)同一建設項目可以根據地塊申請不同的建設工程規(guī)劃許可證。這里的住宅開發(fā)項目是以建設工程規(guī)劃許可證編號劃分的，不是以建設項目定義的，同一建設項目由不同地塊的住宅開發(fā)項目構成）。以開發(fā)項目建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房預售許可證“三證”的發(fā)證日期為研究對象。首先將451個未領取商品房預售許可證的項目進行剔除，剩余440個住宅開發(fā)項目。由于存在同一建設項目多個開發(fā)項目，且同一開發(fā)項目可分次分批領取三證的現象，因此綜合兩者的項目申請批次情況，將440個住宅項目根據預售時間的先后拆分為三個批次，有利于提高住宅實際供給周期的預測效果。440個住宅開發(fā)項目中共計829個審批預售項目，其中第一批次為同一開發(fā)項目最早領取預售許可證的項目，第三批次為最晚領取預售許可證的項目，少于三批次的建設項目可根據批次情況只劃分為一個批次或二個批次。第一批次有392個審批預售項目，第三批次有246個審批預售項目，第三批有191個審批預售項目。

為便于研究，設定T1、T2分別為建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證到商品房預售許可證頒發(fā)的時間間隔。剔除了統(tǒng)計錯誤以及“三證”間隔為負（沒有按“三證”領取順序領取“三證”）的開發(fā)項目，經過篩選后第一批的T1有效數據為386個，T2有效數據為343個；第二批的T1有效數據為243個，T2有效數據為219個；第三批的T1有效數據為190個，T2有效數據為178個。

為有效的估計房地產供應周期，先對每一批次時間間隔數據進行正態(tài)分布檢驗，然后采用誤差理論（3σ）來劃分每一批次“三證”時間間隔的合理區(qū)間。本文選擇一倍的標準差作為異常的依據，從而確定“三證”時間間隔的合理區(qū)間。主要是基于我國的房地產市場不是非常穩(wěn)定的現狀，選擇一倍標準差作為異常的依據結果，能對房地產市場供給情況進行實時的監(jiān)控，及時地做好預報預警或者預測工作。

2.3 房地產供應周期在供應規(guī)模預測中的應用

運用房地產供應周期預測新建商品住宅供應規(guī)模是該研究的重要應用。新建商品住宅供應規(guī)模預測的基本思路是根據開發(fā)項目辦理建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的時間、項目數量、面積，推算未來某一時間段T所能夠領取商品房預售許可證的項目數及供應規(guī)模，即未來某一時間段T所能夠完成實際供應的規(guī)模。

本文以辦理建設工程規(guī)劃許可證為例，新建商品住宅實際供應規(guī)模預測的思路如下：

A1為在第1個月（時間起點）所辦理建設工程規(guī)劃許可證的開發(fā)項目數量，則An為第n個月可辦理建設工程規(guī)劃許可證的開發(fā)項目數。考慮到開發(fā)項目分次分批領取預售許可證，以三個批次為例，將An劃分為、、三個申請批次，即每個月申請建設工程規(guī)劃許可證的開發(fā)項目最終都可以劃分為不同批次的審批項目進行預售，不同批次的審批項目與開發(fā)項目之比可根據歷史數據統(tǒng)計得出經驗值。

首先，推算出第n個月可以形成實際供給的總審批預售項目數Sn，即n個月內申請建設工程規(guī)劃許可證的所有開發(fā)項目在第n個月可以領取商品房預售許可證的審批預售項目總數。

假設三個批次的審批項目的房地產供應周期原始數據均服從正態(tài)分布，如圖1所示。、、分別為第一、二、三批審批項目在個月內可以預售的概率。

那么第1個月辦理建設工程規(guī)劃許可證的開發(fā)項目在第個月可以領取商品房預售許可證的審批項目數為：

第n-1個月辦理建設工程規(guī)劃許可證的開發(fā)項目在第n個月可以領取商品房預售許可證的審批項目數為：

第n個月可以形成實際供給的總審批項目數：

（式1）

在預測時由于只掌握每個開發(fā)項目的建設工程規(guī)劃許可證的發(fā)證面積和數量信息，而不知道每批次審批項目的最終預售面積，故需要推算到第x個月可以領取預售許可證的所有審批項目數Sn有多少可預售的開發(fā)項目數Kn。假設第一、二、三批次的審批項目與總開發(fā)項目之比分別為α1、α2、α3。那么最終可預售的總開發(fā)項目數，則到第n個月新建商品住宅總供應規(guī)模Yn=Kn×Cn×β，其中Cn為n個月內申請建設工程規(guī)劃許可證的所有開發(fā)項目的計容建筑面積調整平均值（刪除5%最小值和5%最大值，然后計算剩余數據的平均值），β為預售許可證發(fā)證面積與建設工程規(guī)劃許可證計容建筑面積的經驗比值。

3 房地產供應周期估計及供應規(guī)模預測結果

3.1 房地產供應周期估計結果

以有效數據為基礎，估計武漢市新建商品住宅實際供應周期。為盡可能估計好實際供應周期，首先對納入研究范圍的有效數據，利用散點圖和頻數分布表進行數據預處理，再以預處理得到的數據進行分析和估計。通過數據預處理發(fā)現，一部分審批項目建筑工程施工許可證到商品房預售許可證頒發(fā)的時間間隔T2小于1個月，明顯不符合現實，可能的原因是在領取建筑工程施工許可證之前就已經施工，存在開發(fā)施工不規(guī)范行為，故剔除T2小于1個月的數據。

以預處理數據為基礎，應用點估計和區(qū)間估計方法，估計每一批次審批預售項目的住宅實際供應周期。大部分的統(tǒng)計預測方法是以變量遵從正態(tài)分布為前提。變量是否遵從正態(tài)分布，直接影響統(tǒng)計預測方法的應用效果。因此，首先對原始數據進行正態(tài)性檢驗，發(fā)現每一批次的原始數據均不服從正態(tài)分布。故對不符合正態(tài)分布的原序列進行四次方根正態(tài)化處理，再進行正態(tài)分布檢驗（使用stata13.0軟件進行DAgostino正態(tài)檢驗）。

表1為建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證到商品房預售許可證頒發(fā)的時間間隔四次方根的正態(tài)分布檢驗結果。和分別代表第K批次審批項目三證頒發(fā)的時間間隔。根據表1結果（第7列），建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證到商品房預售許可證頒發(fā)的時間間隔四次方根數據均無法拒絕數據服從正態(tài)分布的零假設，即數據均服從正態(tài)分布。

通過正態(tài)分布檢驗后，采用誤差理論（3σ）來劃分建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證兩證分別與商品房預售許可證頒發(fā)的時間間隔的合理區(qū)間。估計結果如表2所示。

點估計結果顯示，第一批次申請項目建設工程規(guī)劃許可證到商品房預售許可證間隔周期約為5.8個月（1.55174）；建筑工程施工許可證到商品房預售許可證間隔周期約5.1個月（1.50214）。區(qū)間估計顯示，建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證到商品房預售許可證之間的時間間隔周期（月）處于合理區(qū)間分別為（1.9，14.0）（2.3，9.8）。需要注意的是，第一批建設工程規(guī)劃許可證到商品房預售許可證的時間周期合理區(qū)間下限要小于建筑工程施工許可證到商品房預售許可證的時間間隔周期，可能是因為的離散水平較高，標準誤達到0.3816，導致合理區(qū)間下限較小。

第二批次申請項目建設工程規(guī)劃許可證到商品房預售許可證間隔周期約為8.4個月（1.70194）；建筑工程施工許可證到商品房預售許可證間隔周期約6.1個月（1.56964）。區(qū)間估計顯示，建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證到商品房預售許可證之間的時間間隔周期（月）處于合理區(qū)間分別為（3.4，17.4）、（3.0，11.0）。

第三批次申請項目建設工程規(guī)劃許可證到商品房預售許可證間隔周期約為10個月（1.77994）；建筑工程施工許可證到商品房預售許可證間隔周期約8個月（1.68234）。區(qū)間估計顯示，建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證到商品房預售許可證之間的時間間隔周期（月）處于合理區(qū)間分別為（4.6，19.4）、（4.0，14.3）。

3.2 房地產供應規(guī)模預測結果

本文以武漢市住房保障和房屋管理局信息中心2017年1-4月辦理建設工程規(guī)劃許可證的房地產住宅開發(fā)項目為例，預測2017年6月（不考慮2017年5月的原因在于：根據前文的周期估計，建設工程規(guī)劃許可證與預售許可證的間隔不低于1.9個月。）新建商品住宅實際供應規(guī)模。

已知2017年1-4月領取建設工程規(guī)劃許可證的開發(fā)項目數量（A1、A2、A3、A4）分別為9、5、4和1，共計19個開發(fā)項目（為提高預測準確程度，剔除2017年5月領取建筑工程施工許可證的開發(fā)項目），C6=9.3萬m2。根據前文每個批次房地產開發(fā)項目供應周期的估算，假設第一、二、三批次的審批項目與總開發(fā)項目之比（α1、α2、α3）分別為、和；且三個批次的審批項目的房地產供應周期原始數據四次方根分別服從N～ （1.551，0.3812）、N～ （1.701，0.3402）和N～ （1.779，0.3172）的正態(tài)分布；β=0.71（預售許可證發(fā)證面積與建設工程規(guī)劃許可證計容建筑面積的經驗比值采用的是全樣本兩指標均值之比）。

根據已知條件，各值如表3所示，其中t=6-n。

根據式（1）2017年6月可以形成實際供應的總審批項目數S6=6；那么可預售的開發(fā)項目數K6=3。即19個開發(fā)項目中有3個項目可能在2017年6月可領取預售許可證；則2017年6月新建商品住宅總供應規(guī)模Y6=K6×C6×β=1.98萬m2，即2017年6月預測有19.8萬㎡預售面積。根據武漢市住房保障和房屋管理局公示的預售項目情況，2017年1-4月領取建設工程規(guī)劃許可證的19個房地產住宅開發(fā)項目在2017年6月的實際預售面積約為17.82萬㎡，預測準確率達90%。

4 主要結論及政策建議

4.1 主要結論

通過以上新建商品住宅供給周期的估計與分析，我們可以得到如下主要結論，以月為單位的新建商品住宅周期估計結果見表4。

第一，開發(fā)項目若分三個批次領取預售許可證，不同批次的建設工程規(guī)劃許可證到商品房預售許可證的時間間隔周期分別約為5.8、8.4和10個月。建筑工程施工許可到商品房預售許可證的時間間隔周期分別約為5.1、6.1和8個月。值得注意的是，最早一批預售的項目，建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證到商品房預售許可證平均間隔周期分別為5.8和5.1個月，與實際開發(fā)進度相比要快，可能的原因在于申報各項許可證存在不規(guī)范操作，存在大量不按時申請許可證的情況。

第二，不同批次的建設工程規(guī)劃許可證到商品房預售許可證的時間間隔周期正常合理范圍分別為（1.9，14.0）、（3.4，17.4）、（4.6，19.4）。不同批次建筑工程施工許可到商品房預售許可證的時間間隔周期正常合理范圍分別為（2.3，9.8）、（3.0，11.0）、（4.0，14.3）。當項目拿證的時間間隔周期處于這些范圍內時，表明項目處于正常運轉過程中。

第三，當建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證到商品房預售許可證的時間間隔周期長度分別大于19.4和14.3個月時，表明項目開發(fā)進度較緩，尤其該警惕是否存在囤積房源的嫌疑，以延遲開工竣工的方式，將項目延后入市，待未來樓市走高時，謀求更高的售價，來獲取更高的利潤。這些延遲開工竣工的地塊，一旦閑置數年，外界就往往將之視為開發(fā)商“囤地”，而“囤地”的項目多了，按時入市的商品住宅項目就會相對減少，這在熱點城市就會加劇市場中的供需矛盾，推高房價上漲預期。

第四，當建設項目建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證到商品房預售許可證的時間間隔周期長度分別小于1.9和2.3個月時，同樣需要保持警惕，表明證件領取時間間隔過短，可能存在實際開工施工后再補辦許可證的情況，應加強項目審批監(jiān)管、確保開發(fā)項目審批程序合法，規(guī)范市場秩序。

4.2 政策建議

第一，推動房地產開發(fā)商按合同約定開工、竣工，盡快形成住房有效供應，緩解市場供需矛盾。對偏離住宅實際供應周期的合理區(qū)間范圍的住宅項目，政府可作為市場監(jiān)測的重點對象，開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查，以期推動房地產開發(fā)商按合同約定開工、竣工，加快住房有效供應，將企業(yè)可能出現的囤地捂盤不規(guī)范行為遏制在萌芽狀態(tài)。

第二，加強房地產用地市場管控，規(guī)范開發(fā)項目審批程序，強化建設用地開發(fā)利用情況全程監(jiān)管。從估計結果來看，合理區(qū)間的下限過小。根據CRIC2013年報告，碧桂園平均開盤時間5.7個月，堪稱速度第一；典型快周轉企業(yè)的平均開盤時間也在8個月左右。造成估計偏低的原因可能在于新建商品住宅供應周期的估計或預測依賴于開發(fā)項目審批的規(guī)范化，若開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定或不按時進行審批，例如事后補辦手續(xù)等，會使以三證間隔周期為監(jiān)測對象的估計產生偏差，精準供給的水平會大大削弱。因此，應加強建設用地跟蹤管理，對供出去的建設用地實施全程動態(tài)監(jiān)管。具體來說，首先應明確開竣工時間，這是嚴格規(guī)范開發(fā)商用地行為的第一步。第二步，全程跟蹤。一是基礎數據的錄入，包括出讓合同、劃撥決定書、呈報表、勘測定界成果等文件及其中所含地塊基本信息、合同約定開竣工時間等數據。然后，執(zhí)法部門跟蹤巡查。其中，巡查時間包括合同約定的開、竣工時間；合同執(zhí)行后每隔三個月的默認巡查時間，尤其重點關注開發(fā)企業(yè)是否按時合規(guī)定領取各個節(jié)點的許可證，規(guī)范審批流程，并對涉嫌違法或違約、土地閑置等開發(fā)行為進行處罰。

第三，房地產各項數據指標需要做進一步的收集、整理、篩選及細化，完善房地產開發(fā)企業(yè)經營數據，提高數據解讀和風險防范能力，從而加強市場動態(tài)監(jiān)測。在新建商品住宅實際供應規(guī)模預測當中，我們對建設項目進行了三個批次的劃分，但實際上有很多企業(yè)沒有分次分批領取預售許可證，同時也有較多企業(yè)同一建設項目申請許可證次數大于三個批次。因此為了提高預測準確度，需要對房地產開發(fā)企業(yè)的審批數據做進一步整理和篩選，對建設項目規(guī)模較大的企業(yè)，要求報備未來可能預售的批次和面積，從而提高供應面積的預測精準度。

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