公共租賃房PPP項(xiàng)目特許定價(jià)影響因素研究

郎啟貴　李麗霞

摘要：公共租賃房PPP項(xiàng)目可有效實(shí)現(xiàn)社會(huì)保障效益并彌補(bǔ)政府財(cái)力的不足，而特許定價(jià)是影響項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在。首先從政府、私營(yíng)部門(mén)、公眾、項(xiàng)目與市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境、政治法律環(huán)境6個(gè)方面對(duì)公共租賃房PPP項(xiàng)目特許定價(jià)影響因素定性分析，然后采用層次分析法定量研究這6個(gè)方面共39個(gè)影響因素。最后提出要充分發(fā)揮政府職能作用、重視項(xiàng)目外部環(huán)境影響力等對(duì)策建議，旨在進(jìn)一步完善公共租賃房PPP項(xiàng)目特許定價(jià)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：公共租賃房；PPP模式；特許定價(jià)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2018）02-0010-20 收稿日期：2017-12-25

1 引言

公共租賃房是一種社會(huì)公益型產(chǎn)品，但投資規(guī)模較大、投資回收較慢，由政府完全承擔(dān)項(xiàng)目的投資建設(shè)任務(wù)已不太可行，因此為推進(jìn)我國(guó)以公共租賃房為主的保障性住房事業(yè)，引入PPP融資模式便成為客觀需要。在公私合營(yíng)機(jī)制下，項(xiàng)目各參與方可以優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，但要想實(shí)現(xiàn)共贏仍面臨較大的挑戰(zhàn)。而公共租賃房PPP項(xiàng)目的特許定價(jià)，集中體現(xiàn)了各方的利益需求和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的可能性。如果定價(jià)過(guò)高，雖然滿足了私營(yíng)部門(mén)的盈利需求，但超過(guò)公眾的接受程度，就不能滿足政府的職能需求和公眾的使用需求；如果定價(jià)過(guò)低，社會(huì)效益良好，卻又會(huì)影響私營(yíng)部門(mén)的經(jīng)濟(jì)效益而打擊其參與項(xiàng)目投資建設(shè)的積極性，最終影響項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展。因此，公共租賃房PPP項(xiàng)目的特許定價(jià)，是三方利益相互滲透、相互影響而最終達(dá)到的平衡狀態(tài)。合理的特許定價(jià)，既能滿足各方的基本需求，又有助于加強(qiáng)彼此合作，共同推動(dòng)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。雖然我國(guó)鼓勵(lì)在公共產(chǎn)品或服務(wù)領(lǐng)域引進(jìn)PPP融資模式，但結(jié)合實(shí)際國(guó)情仍缺少成熟的理論和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的支持。尤其在特許定價(jià)方面，制定過(guò)程復(fù)雜，考慮因素繁多，因此全面深入地研究公共租賃房PPP項(xiàng)目特許定價(jià)的影響因素，成為構(gòu)建合理有效的特許定價(jià)機(jī)制和成功進(jìn)行特許定價(jià)工作的首要任務(wù)。

2 文獻(xiàn)回顧

研究公共租賃房PPP項(xiàng)目特許定價(jià)的影響因素，需要“站在巨人的肩膀上”，通過(guò)回顧眾多學(xué)者對(duì)PPP項(xiàng)目定價(jià)以及公共租賃房定價(jià)影響因素的研究，對(duì)其進(jìn)行整理與思考，以求盡量系統(tǒng)地分析各方面的影響因素及其影響價(jià)值。

葉曉甦（2012）從不同利益主體的角度概括了定價(jià)目標(biāo)、公眾的承受能力、產(chǎn)品的成本、市場(chǎng)需求、政府的補(bǔ)貼和優(yōu)惠共5個(gè)主要影響因素。段世霞（2013）以較為具體、量化的視角分析了經(jīng)濟(jì)、政治法律、技術(shù)、政府、私營(yíng)部門(mén)、公眾、項(xiàng)目自身特征共7個(gè)方面29個(gè)PPP項(xiàng)目特許定價(jià)的影響因素。除了考慮一般PPP項(xiàng)目特許定價(jià)共有的影響因素外，侯麗（2012）在研究收費(fèi)公路PPP項(xiàng)目特許定價(jià)這一具體問(wèn)題時(shí)分析了投資收益率、交通量、公共基礎(chǔ)設(shè)施狀況、特許經(jīng)營(yíng)期、級(jí)差效益5個(gè)主要影響因素。通過(guò)文獻(xiàn)分析不難發(fā)現(xiàn)，眾多學(xué)者都是從不同利益主體和項(xiàng)目自身特點(diǎn)兩個(gè)角度出發(fā)，通過(guò)定性與定量分析相結(jié)合的方式考察每個(gè)因素的影響作用。雖然基本抓住了問(wèn)題的主要矛盾，但主因素分類仍不夠系統(tǒng)，缺乏整體性，子因素的分析也并不夠全面和具體，不能綜合分析主因素的影響作用，PPP項(xiàng)目特許定價(jià)的影響因素研究尚待完善。

公共租賃房的租金價(jià)格，不僅體現(xiàn)了社會(huì)保障力度的大小，還影響著項(xiàng)目的可持續(xù)性運(yùn)行。自我國(guó)大力發(fā)展公共租賃房以來(lái)，國(guó)內(nèi)眾多學(xué)者通過(guò)研究公共租賃房定價(jià)的影響因素積極為政府建言獻(xiàn)策。侯應(yīng)俠（2011）較早地探索了公共租賃房的差別化定價(jià)模式。主要考慮了不同收入水平的消費(fèi)者在需求和支付能力上的差異以及項(xiàng)目成本和合理收益率之間的差別。陳德強(qiáng)（2011）分別從宏觀和微觀層面分析了公租房?jī)r(jià)格的影響因素。其中國(guó)家的政策支持以及財(cái)政投入是最直接的因素，而城鎮(zhèn)居民的收入、市場(chǎng)價(jià)格、項(xiàng)目的投資與經(jīng)營(yíng)成本都對(duì)租金有一定的影響?？追参模?014）也主要考慮了建設(shè)與運(yùn)營(yíng)成本、當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)租金、公租房的區(qū)位條件和微觀因素以及保障對(duì)象的支付能力。曹麗娟（2014）認(rèn)為在收入法和市場(chǎng)法相結(jié)合的公租房定價(jià)模式下，影響租金的主要因素有承租人支付能力、政府的決策、同區(qū)域市場(chǎng)平均租金、項(xiàng)目地段、小區(qū)環(huán)境、房屋戶型結(jié)構(gòu)等。通過(guò)文獻(xiàn)整理發(fā)現(xiàn)，要對(duì)公共租賃房進(jìn)行差別化定價(jià)，都要考慮政府、公眾、項(xiàng)目本身、市場(chǎng)、外部環(huán)境等方面的影響作用。具體來(lái)說(shuō)，政府方面普遍關(guān)注相關(guān)政策的支持以及政府的補(bǔ)貼能力；公眾方面重點(diǎn)關(guān)注其支付能力；項(xiàng)目本身方面重點(diǎn)考察成本、投資回收、區(qū)位條件等情況；市場(chǎng)方面僅看重市場(chǎng)平均租金水平；項(xiàng)目外部環(huán)境方面考慮得比較狹隘，只關(guān)注小區(qū)環(huán)境，而忽視了項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治、法律等環(huán)境條件對(duì)公共租賃房定價(jià)的影響作用。對(duì)公共租賃房定價(jià)影響因素的研究也缺乏全局性的考慮，且只是點(diǎn)到為止而缺乏具體的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。

3 公共租賃房PPP項(xiàng)目特許定價(jià)影響因素定性分析

本文以系統(tǒng)性、科學(xué)性為原則，通過(guò)回顧相關(guān)文獻(xiàn)，在繼承其可取之處、彌補(bǔ)其不足的基礎(chǔ)上，分別從PPP項(xiàng)目三方利益主體的角度出發(fā)，同時(shí)考慮公共租賃房項(xiàng)目的特殊性，定性分析公共租賃房PPP項(xiàng)目特許定價(jià)6個(gè)方面的影響因素，即政府、私營(yíng)部門(mén)、公眾、項(xiàng)目與市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境、政治法律環(huán)境。其中項(xiàng)目與市場(chǎng)因素綜合了項(xiàng)目自身特征與市場(chǎng)方面的因素，經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境、政治法律環(huán)境則從項(xiàng)目外部環(huán)境分析公共租賃房PPP項(xiàng)目特許定價(jià)的影響因素。

3.1 政府

政府是公共租賃房PPP項(xiàng)目的倡導(dǎo)者與監(jiān)管者，在研究其對(duì)特許定價(jià)的影響作用時(shí)，多數(shù)學(xué)者往往只關(guān)注政府是否能夠提供政策支持、采取補(bǔ)貼或優(yōu)惠措施。政府及時(shí)出臺(tái)相關(guān)政策支持公共租賃房PPP項(xiàng)目的發(fā)展，并在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間提供有力的財(cái)政補(bǔ)貼或?qū)嵭幸欢ǖ亩愂諆?yōu)惠政策，能夠減少私營(yíng)部門(mén)參與投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)方面的壓力，從而有利于盡快促成雙方合作，制定恰當(dāng)?shù)奶卦S價(jià)格。但是政府在提供政策支持后還應(yīng)該設(shè)法增強(qiáng)其穩(wěn)定性與連續(xù)性，致力于建立完善的政策體系并保障其高效持續(xù)地發(fā)揮作用，從而促進(jìn)項(xiàng)目特許定價(jià)乃至全過(guò)程各環(huán)節(jié)的順利和穩(wěn)步運(yùn)行。

除了政策、補(bǔ)貼等因素，還應(yīng)考慮公私關(guān)系和政府自身的能力等一些具體的因素對(duì)公共租賃房PPP項(xiàng)目特許定價(jià)的影響。首先要考慮政府的信用，主要體現(xiàn)在政府是否嚴(yán)格按照規(guī)定對(duì)特許定價(jià)工作進(jìn)行監(jiān)督管理，是否隨意更改或新增個(gè)別條款而影響項(xiàng)目各參與方的利益平衡。如果政府信用良好，就有利于提高民間資本投資的積極性，進(jìn)而建立公平和諧的政企關(guān)系。雙方彼此信任、相互負(fù)責(zé)，便能提高合作協(xié)商效率，方便特許定價(jià)工作的展開(kāi)，避免出現(xiàn)雙方為各自利益互不讓步而阻礙項(xiàng)目發(fā)展的狀況。政企關(guān)系良好，也易于雙方進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)。合理的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，有利于提高雙方共同解決問(wèn)題的效率，避免特許定價(jià)因個(gè)別特殊情況忽高忽低、喪失穩(wěn)定性。另外政府自身的能力方面需考慮政府實(shí)施PPP項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和決策的效率。政府相關(guān)經(jīng)驗(yàn)豐富，有利于實(shí)現(xiàn)特許定價(jià)的合理性，避免盲目性，減少?zèng)Q策失誤，從而更好地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的社會(huì)效益；政府決策效率高，有利于防止特許定價(jià)決策環(huán)節(jié)工作拖沓，減少資源浪費(fèi)。

3.2 私營(yíng)部門(mén)

在研究私營(yíng)部門(mén)對(duì)PPP項(xiàng)目特許定價(jià)的影響作用時(shí)，人們普遍重視建設(shè)項(xiàng)目所需的資金成本、預(yù)期的投資收益率、資金運(yùn)行情況以及項(xiàng)目的質(zhì)量等經(jīng)濟(jì)方面的因素。這些經(jīng)濟(jì)因素也會(huì)直接影響公共租賃房PPP項(xiàng)目特許定價(jià)的水平。私營(yíng)部門(mén)是盈利性組織，即使跟政府合作實(shí)施社會(huì)公益型項(xiàng)目，他們也不會(huì)為實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利而使企業(yè)財(cái)務(wù)受損。如果資金成本過(guò)高，為了保障企業(yè)回收投資的基本要求，特許定價(jià)必然較高。當(dāng)然，企業(yè)不僅滿足于回收投資，還需要獲取合理的報(bào)酬，這一部分依然體現(xiàn)在特許定價(jià)上。隨著項(xiàng)目建成后投入運(yùn)營(yíng)，可能產(chǎn)生一些質(zhì)量問(wèn)題而不得不返工維修，這些費(fèi)用最終還是通過(guò)抬高特許定價(jià)來(lái)滿足盈利需求。但是如果項(xiàng)目質(zhì)量好的話，即使所需費(fèi)用較高，也有利于刺激公眾的租賃需求，提高入住率，這樣企業(yè)就不需要提高特許定價(jià)來(lái)獲取收益。因此公共租賃房的質(zhì)量是特許定價(jià)需要考慮的重要影響因素。當(dāng)然在公共租賃房項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，私營(yíng)部門(mén)為應(yīng)對(duì)出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)采取調(diào)整特許價(jià)格等措施來(lái)維持項(xiàng)目的正常運(yùn)行，從而會(huì)直接影響到租戶的正常租住，打破了原有特許定價(jià)機(jī)制下各方利益的平衡狀態(tài)。

除了以上經(jīng)濟(jì)因素，還應(yīng)考慮企業(yè)的自身實(shí)力對(duì)特許定價(jià)的影響。如果企業(yè)在行業(yè)中有良好的聲譽(yù)，就比較容易獲得政府和公眾的信任，不僅有利于提高特許定價(jià)工作的效率，制定合理的租金價(jià)格，還有利于增強(qiáng)公眾租房的熱情，實(shí)現(xiàn)資金的有效回收。另外如果企業(yè)擁有豐富的類似項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，就有利于公私雙方在進(jìn)行特許定價(jià)時(shí)全面考慮各種問(wèn)題，有效預(yù)測(cè)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從而盡量符合各方的利益要求。當(dāng)然企業(yè)的管理能力也需重點(diǎn)考慮，企業(yè)管理能力高，便能夠盡量避免一些決策或操作失誤，即使缺乏相關(guān)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，也足夠有能力解決各種問(wèn)題而不至于依靠提高定價(jià)甚至是反復(fù)調(diào)價(jià)來(lái)保障企業(yè)的投資回報(bào)。

3.3 公眾

社會(huì)中低收入群體，作為公共租賃房PPP項(xiàng)目的保障對(duì)象與使用者，也是項(xiàng)目特許定價(jià)最終的檢驗(yàn)者和接受者。因此多數(shù)學(xué)者普遍關(guān)注其支付能力的大小。若租金價(jià)格超過(guò)公眾的租房能力，使其承擔(dān)較大的住房壓力，就背離了公共租賃房提供住房保障的初衷，公共租賃房PPP項(xiàng)目的特許價(jià)格應(yīng)適當(dāng)?shù)陀诠姷钠骄Ц赌芰?，幫助其?jié)省住房開(kāi)支、改善生活質(zhì)量。但是考察公眾支付能力的高低需要進(jìn)行大量的社會(huì)統(tǒng)計(jì)和數(shù)理分析，而其復(fù)雜程度也反映了全面進(jìn)行特許定價(jià)的工作難度。

除了支付能力，還需考慮公眾的租房規(guī)模，即公眾的需求量。由供求關(guān)系可知，特許定價(jià)與需求量存在一定的反比關(guān)系。若公眾需求量高，私營(yíng)部門(mén)就不用依賴較高的特許定價(jià)而是通過(guò)提高入住率來(lái)獲取收益。當(dāng)然公眾需求量小，大規(guī)模地建設(shè)公共租賃房項(xiàng)目也就失去了意義。

另外，公眾的消費(fèi)心理因素容易被忽視，但它也在一定程度上影響著公共租賃房PPP項(xiàng)目的特許定價(jià)。公眾的消費(fèi)心理有很多種，在公共租賃房項(xiàng)目上主要表現(xiàn)在選價(jià)心理、便利心理、攀比心理等，即租金價(jià)位是否合理、周圍交通等設(shè)施是否便利、對(duì)改善自己的就業(yè)等生活情況是否有積極的作用以及與別人相比自己租房是否合適等。這些消費(fèi)心理，將直接體現(xiàn)在租賃行為和租賃需求上，從而影響公共租賃房的入住率、私營(yíng)部門(mén)的收益，進(jìn)而作用于項(xiàng)目的特許定價(jià)。

3.4 項(xiàng)目與市場(chǎng)

項(xiàng)目與市場(chǎng)因素考慮了項(xiàng)目自身特征和市場(chǎng)的運(yùn)行情況。項(xiàng)目自身特征對(duì)公共租賃房PPP項(xiàng)目特許定價(jià)產(chǎn)生最直接最根本的影響，而市場(chǎng)的運(yùn)行則產(chǎn)生間接的影響。項(xiàng)目自身特征包含經(jīng)濟(jì)特征和非經(jīng)濟(jì)特征。經(jīng)濟(jì)特征有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)成本、政府規(guī)定的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、特許經(jīng)營(yíng)期等，分別代表了項(xiàng)目“花多少錢(qián)”“獲多少利”“經(jīng)營(yíng)多長(zhǎng)時(shí)間”等核心問(wèn)題，且最終直接由特許定價(jià)表現(xiàn)出來(lái)。非經(jīng)濟(jì)特征包括項(xiàng)目征地選址、配套設(shè)施的完善度、與PPP方式的匹配度和承受風(fēng)險(xiǎn)的程度，這些因素一方面直接規(guī)定了特許定價(jià)的一般水平，另一方面暗示了特許定價(jià)的波動(dòng)情況。市場(chǎng)運(yùn)行方面，住房市場(chǎng)租金水平給特許定價(jià)工作提供了參考，同時(shí)明確了上限，公共租賃房租金不得高于同期租賃市場(chǎng)價(jià)格，因此該因素得到多數(shù)學(xué)者的重視。除此之外，市場(chǎng)供需情況和入住率也是影響特許定價(jià)的重要因素，間接限定了租金定價(jià)的水平，因此公私雙方在合理定價(jià)時(shí)需對(duì)其充分考慮，既要實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利又不影響企業(yè)適當(dāng)盈利。

3.5 經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境

經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境是公共租賃房PPP項(xiàng)目外部環(huán)境的一個(gè)方面。經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化將導(dǎo)致項(xiàng)目現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)生存能力的不穩(wěn)定性，并且其惡劣影響最終將作用在特許定價(jià)上。如果公私雙方能充分考慮項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，如貸款利率、通貨膨脹率、投資市場(chǎng)的完善程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等，將有利于提高合作談判的效率，從而制定符合項(xiàng)目財(cái)務(wù)生存要求的特許定價(jià)。社會(huì)環(huán)境從側(cè)面影響著項(xiàng)目的特許定價(jià)，比如公眾的社會(huì)福利水平，間接表明了特許定價(jià)實(shí)現(xiàn)公益效果的水平和嚴(yán)格程度。當(dāng)然特許定價(jià)還需適當(dāng)考慮社會(huì)誠(chéng)信程度的影響，比如租戶缺乏支付租金的主動(dòng)性和積極性，總是以各種理由拖欠租金，阻礙私營(yíng)部門(mén)正常回收資金，從而損害項(xiàng)目的收益能力。

3.6 政治法律環(huán)境

政治法律環(huán)境是公共租賃房PPP項(xiàng)目外部環(huán)境的另一個(gè)方面。公共租賃房PPP項(xiàng)目涉及眾多的法律制度和政治因素，而政治法律環(huán)境是否健康、是否穩(wěn)定關(guān)系著項(xiàng)目特許定價(jià)工作的成敗。政治方面如果存在官僚腐敗等惡劣現(xiàn)象，就不利于政企雙方公平合作、合理談判，法律方面如果法律體系、監(jiān)管體系不完善，就不利于雙方有效履約，而這些不利情況都會(huì)導(dǎo)致資源浪費(fèi)、成本增加、收益減慢，進(jìn)而對(duì)特許定價(jià)產(chǎn)生負(fù)面的影響。另外，稅收政策、土地政策的實(shí)施條件和優(yōu)惠程度也約束著私營(yíng)部門(mén)的盈利行為，進(jìn)而影響特許定價(jià)的水平。

4 公共租賃房PPP項(xiàng)目特許定價(jià)影響因素定量分析

除了從以上6個(gè)方面定性分析公共租賃房PPP項(xiàng)目特許定價(jià)影響因素，還需對(duì)每個(gè)因素進(jìn)行具體的定量研究，系統(tǒng)地考察其影響程度的大小。

4.1 研究方法

層次分析法（AHP）是一種定性與定量相結(jié)合的決策方法。通過(guò)該方法可以系統(tǒng)地分析復(fù)雜的決策內(nèi)容，并用簡(jiǎn)明的分析思路和計(jì)算方法描述影響決策的所有因素及其重要程度，最終構(gòu)建出全面的科學(xué)的影響因素體系，有利于快速高效地完成決策工作。本文采用該方法對(duì)公共租賃房PPP項(xiàng)目特許定價(jià)影響因素進(jìn)行定量分析。

4.2 研究過(guò)程

4.2.1 構(gòu)建層次結(jié)構(gòu)模型

結(jié)合上述定性分析，對(duì)公共租賃房PPP項(xiàng)目特許定價(jià)的影響因素進(jìn)行整理和編碼，確定主因素與子因素，構(gòu)建層次結(jié)構(gòu)模型，如表1所示。

4.2.2 構(gòu)造判斷矩陣

運(yùn)用Saaty確定的1-9標(biāo)度法構(gòu)造判斷矩陣，如表2所示。

通過(guò)專家打分，對(duì)有效數(shù)據(jù)進(jìn)行簡(jiǎn)單整理和計(jì)算，得到主因素判斷矩陣N以及各子因素判斷矩陣A、B、C、D、E、F。

4.2.3 權(quán)重計(jì)算

首先通過(guò)計(jì)算幾何平均值

（aij表示矩陣N中的元素，n為N的維數(shù)），得到向量M：

M=（m1，m2，m3，m4，m5，m6）T= （2.1822，

1.7321，0.7783，1.5704，0.5888，0.3676）T

然后通過(guò)歸一化處理：（i=1，2…n）得到判斷矩陣N的權(quán)重向量：WN=（0.3023，0.2399，0.1078，0.2175，0.0816，0.0509）T

同理可得其他判斷矩陣的權(quán)重向量：

WA= （0.2642，0.1702，0.0577，0.0438，0.0759，0.0312，0.2467，0.1103）T

WB= （0.0303，0.0449，0.1849，0.2163，0.3322，0.1275，0.0641）T

WC= （0.3325，0.5278，0.1396）T

WD= （0.0437，0.0381，0.2296，0.0707，0.1097，0.1011，0.0269，0.2071，0.0789，0.0943）T

WE= （0.3388，0.1777，0.0565，0.1076，0.2396，0.0799）T

WF= （0.0596，0.4108，0.1611，0.2647，0.1038）T

4.2.4 判斷矩陣的一致性檢驗(yàn)

經(jīng)計(jì)算判斷矩陣N的最大特征根λmax=6.4336，將其代入公式，其中n為矩陣的維數(shù)。

計(jì)算一致性比例CR=CI/RI（RI為平均隨機(jī)一致性指標(biāo)，查表得到）。由此可得出判斷矩陣N的一致性比例為CR=0.0688。小于0.1則通過(guò)一致性檢驗(yàn)。

同理對(duì)其他判斷矩陣進(jìn)行一致性檢驗(yàn)，如表3所示。

4.2.5 總層次排序及一致性檢驗(yàn)

由WN-A=WN×WA計(jì)算因素Ai對(duì)N的權(quán)重，其中WA表示主因素A中每個(gè)子因素的權(quán)重，WN表示主因素A對(duì)N的權(quán)重。所有子因素計(jì)算結(jié)果和排序如表4所示。（排序前10用黑體突出）。

通過(guò)計(jì)算檢驗(yàn)總層次排序的一致性。其中，CI （j）為以上所求判斷矩陣A、B、C、D、E、F的一致性檢驗(yàn)指數(shù)，b （j）=WN。經(jīng)過(guò)計(jì)算可得CRN=0.0892，小于0.10，所以層次總排序具有較滿意的一致性。

4.3 研究結(jié)論

通過(guò)以上定量研究，可以較為清晰地把握6個(gè)方面39個(gè)公共租賃房PPP項(xiàng)目特許定價(jià)的影響因素及其影響程度。就總體來(lái)看，政府在項(xiàng)目各環(huán)節(jié)發(fā)揮著重要的引導(dǎo)與監(jiān)管作用，因此在判斷矩陣N中，政府與其他主因素相比均比較重要，比重最高為0.3023。說(shuō)明要保證特許定價(jià)工作的順利實(shí)施，首先要考慮政府方面的影響作用。確定了政府的影響行為，也就從根本上規(guī)定了特許定價(jià)的基調(diào)；因特許定價(jià)必須滿足私營(yíng)部門(mén)的盈利需求，否則將影響企業(yè)的工作熱情以及項(xiàng)目的正常生存能力，所以私營(yíng)部門(mén)因素對(duì)特許定價(jià)的綜合影響力自然較大，為0.2399，僅低于政府因素；然后是項(xiàng)目與市場(chǎng)因素（0.2175），其影響比重是公眾因素（0.1078）的兩倍。因?yàn)轫?xiàng)目與市場(chǎng)這一關(guān)注項(xiàng)目本質(zhì)特點(diǎn)的因素，決定了特許定價(jià)的一般水平，而作為價(jià)格考察者的公眾，其支付能力或需求也只是代表了特許定價(jià)的上界，所以項(xiàng)目與市場(chǎng)因素的影響權(quán)重更高；位列最后2項(xiàng)的是經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境因素（0.0816）和政治法律環(huán)境因素（0.0509），因公共租賃房PPP項(xiàng)目的主要屬性為社會(huì)公益性和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)性，因此經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境因素比政治法律因素對(duì)特許定價(jià)的影響程度稍大。另外兩者的比重和為0.1325，超過(guò)了公眾因素的影響權(quán)重，從而體現(xiàn)了全部項(xiàng)目外部環(huán)境因素對(duì)公共租賃房PPP項(xiàng)目特許定價(jià)仍有著重要的影響作用。

在所有因素總排序中，政府因素中的政策支持、政府的補(bǔ)貼能力以及政策穩(wěn)定性與連續(xù)性均位列前十，從而決定了政府在所有主因素中影響權(quán)重最大。當(dāng)然這也跟眾多學(xué)者重點(diǎn)研究的政策及補(bǔ)貼等主要因素有所契合。因?yàn)檎咧С峙c保障才是推動(dòng)特許定價(jià)工作進(jìn)行的根本動(dòng)力，但是政府方面其他的因素如風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制等對(duì)特許定價(jià)的影響權(quán)重排序也比較靠前，均體現(xiàn)了政府對(duì)公共租賃房PPP項(xiàng)目特許定價(jià)的關(guān)鍵影響作用；私營(yíng)部門(mén)因素中的資金成本、公共租賃房質(zhì)量、企業(yè)管理能力也都排在前十，雖比政府個(gè)別因素較低，但也決定了私營(yíng)部門(mén)對(duì)特許定價(jià)的重要影響作用。畢竟成本、質(zhì)量和管理水平?jīng)Q定了項(xiàng)目產(chǎn)品的基本定價(jià)；公共租賃房PPP項(xiàng)目的特許定價(jià)既要反映項(xiàng)目的基本特征，也要適當(dāng)?shù)陀谑袌?chǎng)租賃價(jià)格。因此項(xiàng)目與市場(chǎng)因素中的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)成本因素這一最根本的經(jīng)濟(jì)特征以及租賃市場(chǎng)租金因素對(duì)特許定價(jià)的影響權(quán)重均比較大，分別排到第7和第8；公眾作為公共租賃房項(xiàng)目的服務(wù)目標(biāo)和受益對(duì)象，其被保障效果的好壞標(biāo)志了項(xiàng)目的成功與否。因此公眾方面雖然只有三個(gè)因素，但其中公眾的支付能力與需求2個(gè)因素的影響權(quán)重都排在前十，成為特許定價(jià)不得不考慮的重要因素；貸款利率、社會(huì)福利水平以及法律體系完善程度分別代表了不同方面的外部環(huán)境對(duì)公共租賃房PPP項(xiàng)目特許定價(jià)的影響程度。雖然外部環(huán)境各個(gè)因素影響權(quán)重不高，但卻是全面進(jìn)行特許定價(jià)工作所必須考慮的，否則將不利于保證特許定價(jià)的合理性和穩(wěn)定性。

5 結(jié)論與建議

本文通過(guò)定性和定量分析，全面而具體地分析了公共租賃房PPP項(xiàng)目特許定價(jià)的影響因素，揭示了政府、私營(yíng)部門(mén)、項(xiàng)目與市場(chǎng)等因素對(duì)特許定價(jià)的重要作用。為了促使公私雙方盡可能制定合理的特許價(jià)格，推動(dòng)公共租賃房PPP項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，本文提出以下幾點(diǎn)建議。

其一，政府應(yīng)加強(qiáng)政策體系建設(shè)，建立良好的政企合作關(guān)系。

政府需發(fā)揮關(guān)鍵的領(lǐng)導(dǎo)管理作用，對(duì)整個(gè)公共租賃房PPP項(xiàng)目特許定價(jià)工作“保駕護(hù)航”。而建立完善的政策保障體系、提供全方位的政策支持，是政府吸引民間資本進(jìn)行投資建設(shè)的首要工作。然后政府與私營(yíng)部門(mén)需通過(guò)公平協(xié)商與談判，充分考慮特許定價(jià)所反映的各自利益和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，當(dāng)然這時(shí)需要雙方建立良好的合作伙伴關(guān)系，彼此信任、互相監(jiān)督，從而提高雙方洽談效率，促進(jìn)特許定價(jià)工作的順利進(jìn)行。

其二，設(shè)立專項(xiàng)調(diào)研小組，充分考察各項(xiàng)特許定價(jià)影響因素。

因影響公共租賃房PPP項(xiàng)目的因素復(fù)雜，對(duì)其全面分析所消耗的人力物力資源比較多，而且其中某些因素的考察過(guò)程也會(huì)比較復(fù)雜，從而增加了特許定價(jià)工作的難度。因此，為在我國(guó)全面推進(jìn)公共租賃房PPP項(xiàng)目的建設(shè)，政府可以成立專門(mén)的調(diào)研小組，在日常工作和跟進(jìn)項(xiàng)目時(shí)充分考察各項(xiàng)影響特許定價(jià)的因素，而不僅僅在特許定價(jià)工作需要時(shí)才花費(fèi)大量的時(shí)間和精力去單獨(dú)考察。設(shè)立專門(mén)的特許定價(jià)專項(xiàng)調(diào)研小組，有助于充分發(fā)揮成員的專業(yè)效用，提高工作效率，盡可能實(shí)現(xiàn)特許定價(jià)的利益均衡性和社會(huì)公平性。

其三，重視日常對(duì)項(xiàng)目外部環(huán)境變化的跟蹤記錄和分析。

由以上分析可知，項(xiàng)目外部環(huán)境對(duì)公共租賃房PPP項(xiàng)目特許定價(jià)具有重要影響作用，但對(duì)這些影響因素的考察不應(yīng)是有特許定價(jià)工作時(shí)才去進(jìn)行。即使當(dāng)前沒(méi)有公共租賃房PPP項(xiàng)目的建設(shè)工作，政府也需重視日常經(jīng)濟(jì)社會(huì)等外部環(huán)境的變化情況并做好相關(guān)的跟蹤記錄與分析。政府也可以建立一個(gè)外部環(huán)境影響因素?cái)?shù)據(jù)庫(kù)，從而方便每個(gè)公共租賃房PPP項(xiàng)目或者是其他類似項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，能夠及時(shí)得到相關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)特許定價(jià)的影響情況并進(jìn)行分析，避免將項(xiàng)目與外部環(huán)境分離而導(dǎo)致特許價(jià)格的不合理。

其四，積累經(jīng)驗(yàn)，逐步完善特許定價(jià)機(jī)制。

現(xiàn)階段我國(guó)公共租賃房PPP項(xiàng)目還屬于新興事物，對(duì)特許定價(jià)的理論研究并不成熟，影響因素的研究也還不完善。本文雖從政府、私營(yíng)部門(mén)、公眾、項(xiàng)目與市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境、政治法律環(huán)境6個(gè)方面較為系統(tǒng)地分析了公共租賃房PPP項(xiàng)目特許價(jià)格的影響因素，但仍不夠完善詳盡。因此政府還需借鑒并積累大量的國(guó)內(nèi)外類似項(xiàng)目特許定價(jià)方面的工作經(jīng)驗(yàn)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，不斷完善特許定價(jià)機(jī)制，以期促進(jìn)公共租賃房PPP項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)社會(huì)的共同進(jìn)步與和諧發(fā)展。

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