《房屋租賃證》不能作為租房戶住所的必要證據(jù)

陳承洲+李楠+連章松

摘 要 國家推行就近入學的政策后，城區(qū)學校招收外來務工人員隨遷子女就住所相對較近的片區(qū)學校入學，?？谑械刃枰雽W報名提交《房屋租賃證》作為住所的基本證據(jù)。《房屋租賃證》不具備“租賃行為合法、有效和經(jīng)營場所合法”憑證效力。《商品房屋租賃管理辦法》取代了《城市房屋租賃管理辦法》后，“房屋租賃證明”已經(jīng)取代《房屋租賃證》。外來務工人員隨遷子女的經(jīng)常居住地應當根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，以“公民離開住所地至起訴時已連續(xù)居住一年以上的地方”作為標準，據(jù)實認定?！斗课葑赓U證》不能作為租房戶住所的必要證據(jù)。

關鍵詞 就近入學 房屋租賃證 住所 證據(jù)

作者簡介：陳承洲，海南師范大學中文專業(yè)和海南大學法律專業(yè)，學士；李楠、連章松，海南政法職業(yè)學院。

中圖分類號：D920.4 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.101

一、《房屋租賃證》作為證明租房戶住所的必要證據(jù)的緣由

《義務教育法》第十二條確立了“國家推行就近入學的政策”，如果父母或者其他法定監(jiān)護人（以下統(tǒng)一稱為“監(jiān)護人”）在戶籍所在地以外工作或者居住的，適齡兒童、少年在其監(jiān)護人的“工作或者居住地”接受義務教育。根據(jù)《義務教育法》該條的授權性規(guī)定，海南省人大常委會于1991年頒布《海南省實施<中華人民共和國義務教育法>辦法》。該《辦法》第七條就“在非戶籍地就近入學的”情形作出規(guī)定：“由其監(jiān)護人持本人及兒童、少年的戶籍、居住、就業(yè)等證明，到居住地所在市、縣教育行政部門確定的學校辦理入學手續(xù)。”這是隨監(jiān)護人在戶籍所在地以外居住的適齡兒童、少年就近入學的法律根據(jù)。比如?？谑薪逃止嫉摹?017年秋季海口市小學初中招生工作方案》，確立了“小升初實行優(yōu)質初中學校劃片就近入學和指標到校相結合的招生辦法，堅持戶籍優(yōu)先，免試就近劃片入學的招生原則”，對于“在非戶籍地就近入學的”（即城區(qū)學校招收非城區(qū)戶籍地學生（即外來務工人員隨遷子女）就近入學的）條件，《方案》進一步作出規(guī)定：

1.監(jiān)護人在城區(qū)自有住房居住的（有多處住房的，以現(xiàn)居住地為準），由劃片對口學校接收入學……。

2.監(jiān)護人租房居住的，應是入學新生與監(jiān)護人在本市的唯一合法穩(wěn)定住所，且連續(xù)居住滿二年，所租的住所（套）沒有適齡兒童少年在劃片對口學校就讀的，由劃片對口學校接收入學。若該住房（套）已有適齡兒童少年在劃片對口學校就讀的，由市、區(qū)招生辦統(tǒng)籌安排入學。租房居住未滿2年的，根據(jù)所在片區(qū)學校學位空缺情況，由市、區(qū)招生辦統(tǒng)籌安排入學。

3.與父母隨祖輩（直系親屬）同戶口簿同居住的，且在本市無第二處住所的，參照前述條件執(zhí)行。

《方案》還特別要求：“在城區(qū)租房居住的，報名時應當提供城區(qū)租房居住的《房屋租賃證》，且租賃證的落款時間應為兩年前”，“租房居住申請入學的，必須為唯一合法穩(wěn)定住所且能提供房管部門出具的《房屋租賃證》。”如不能出具符合規(guī)定的《房屋租賃證》的，“一概不予安排劃片入學”。

根據(jù)《方案》的這一規(guī)定，很多申請到城區(qū)學校報名就讀的外來務工人員隨遷子女，雖然提供了“唯一合法穩(wěn)定住所”的證明材料（包括房屋租賃合同、租金繳交憑證、物業(yè)公司和居民委員會開具的居住證明、居住水電費消費和物業(yè)管理繳費憑據(jù)），但不能提供的《房屋租賃證》或者《房屋租賃證》記載的租期未滿2年，而被拒絕登記安排就近入學就讀。

問題是：《房屋租賃證》是證明租房戶住所的必不可少的證據(jù)嗎？

二、《房屋租賃證》之法律意義分析

為維護租賃市場秩序，規(guī)范租賃行為，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管埋法》第五十四條的規(guī)定，1995年國家建設部通過了《城市房屋租賃管埋辦法》，確立了“房屋租賃實行登記備案制度”，即房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后三十日內(nèi)，到縣級人民政府的房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。房屋租賃備案申請經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。

對于《房屋租賃證》的法律意義，該《辦法》第十七條作出明確規(guī)定：“《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，房屋租賃證作為經(jīng)營場所合法的憑證。租用房屋用于居住的，房屋租賃證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一?！贬槍υ摋l規(guī)定，我們逐一分析如下：

（一）關于《房屋租賃證》是租賃行為“合法的憑證”之分析

“房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。” 房屋租賃是一般的民事合同行為，《辦法》第十七條規(guī)定，《房屋租賃證》是房屋租賃行為“合法”的憑證，這與法理不符。

一方面，從民事行為合法性的認定標準看，本著“法不禁止即自由”的原則，房屋租賃行為只要不違反法律的禁止性規(guī)定，即為合法的民事行為，至少不屬于違法行為。民事法律規(guī)范屬于全國人大制定法律的事項，地方性法規(guī)以及行政規(guī)章均不能作為認定民事行為違法的根據(jù)。作為部門規(guī)章的《城市房屋租賃管理辦法》對房屋租賃行為作出禁止性規(guī)定，顯然是無效的規(guī)范。 比如該條規(guī)定，未依法取得房屋所有權證的房屋和依法查封或者限制房地產(chǎn)權利的房屋，不得租賃，與《民法通則》、《合同法》、《物權法》等民事法律的規(guī)定相沖突。

另一方面，從民事行為合法性的認定形式看，房屋租賃行為的合法性與是否取得《房屋租賃證》沒有必然的聯(lián)系。因為房屋租賃行為是否合法，判斷的根據(jù)只能是出租人和承租人的租賃行為本身是否違反法律禁止性規(guī)定。因此，一方面，我們不能以是否取得《房屋租賃證》作為認定租賃行為合法的根據(jù)；另一方面，我們也不能以沒有取得《房屋租賃證》作為認定房屋租賃行為不合法的根據(jù)。

（二）《房屋租賃證》是房屋租賃行為“有效的憑證”之分析

房屋租賃作為民事合同行為，根據(jù)《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！苯Y合《城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條有關房屋租賃登記備案制度的規(guī)定，可以明確房屋租賃合同不屬于“辦理批準、登記等手續(xù)生效”的情形。辦理《房屋租賃證》不是租賃合同生效的條件，除非當事人根據(jù)《合同法》第四十五條規(guī)定作出生效條件的約定。另外，根據(jù)無效合同的認定標準 ，不辦理備案和取得《房屋租賃證》，也不是認定租賃行為無效的根據(jù)。因此，《辦法》第十七條規(guī)定，《房屋租賃證》是房屋租賃行為“有效”的憑證，這與《合同法》等法律的相關規(guī)定相悖。endprint

（三）“《房屋租賃證》是租賃“經(jīng)營場所合法的憑證”之分析

《辦法》第十七條規(guī)定，《房屋租賃證》是租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動“合法”的憑證。這一規(guī)定，與常理不符。

首先，《房屋租賃證》只與租賃房屋合同行為有直接的關聯(lián)，而與租用房屋“從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動”沒有直接聯(lián)系。從辦理備案登記的程序看，房地產(chǎn)管理部門審核房屋租賃合同并頒發(fā)《房屋租賃證》的審批程序中，對租用房屋“從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動”的合法性，沒有進行實質審查；而且，房地產(chǎn)管理部門也不具備審查和認定租用行為是否合法的職能。

其次，房屋租用后作為經(jīng)營場所的，如果取得《房屋租賃證》的，不等于其租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的合法；如果不取得《房屋租賃證》的，也不等于其租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動所違法。

（四）《房屋租賃證》是“辦理戶口登記的憑證之一”之分析

《辦法》第十七條規(guī)定，《房屋租賃證》可作為“租用房屋用于居住的”的事實，并作為公安部門“辦理戶口登記”的憑證之一。這與現(xiàn)行法律、法規(guī)和國家政策的規(guī)定相符合。但需要特別強調(diào)的是，《房屋租賃證》僅僅是作為公安部門辦理戶口登記的憑證“之一”，不是“唯一”。

綜上分析，《城市房屋租賃管埋辦法》的上述規(guī)定，整體上顯然已經(jīng)不能適應當前形勢的需要。2011年2月1日起施行的《商品房屋租賃管理辦法》，取代了《城市房屋租賃管理辦法》。新《辦法》最明顯的變化之一是，以“房屋租賃證明”取代《房屋租賃證》，并取消了舊《辦法》第十七條有關《房屋租賃證》法律性質的規(guī)定。

值得一提的是，1997年?？谑腥舜蟪Ｎ瘯鶕?jù)《城市房屋租賃管埋辦法》，結合?？谑蟹课葑赓U市場的實際，制定了《?？谑蟹课葑赓U管理辦法》。該《辦法》在房屋租賃管理的制度設計上，與《城市房屋租賃管埋辦法》基本相同，甚至規(guī)定“未經(jīng)登記取得《房屋租賃證》的，不得出租房屋” 。在相應地，在《城市房屋租賃管埋辦法》廢止后，《?？谑蟹课葑赓U管理辦法》也被2015年的《海口市房屋租賃管理條例》取代。該條例不僅以“房屋租賃證明”取代《房屋租賃證》，同時也取消了原《辦法》第十一條關于“《房屋租賃證》是房屋租賃的合法有效憑證”的規(guī)定。

《商品房屋租賃管理辦法》和《?？谑蟹课葑赓U管理條例》都強調(diào)加強房屋租賃管理，要求房屋租賃“應當”辦理備案登記，并對不予辦理備案登記的行為作出相應的處罰 。這說明國家對房屋租賃的備案管理有了進一步的明確要求。房屋租賃的出租人和承租人在租賃房屋后如果不辦理備案登記，違反房屋租賃行政管理規(guī)范，應當受到相應的行政處罰。但是，房屋租賃當事人違反房屋租住備案登記制度，與是否存在房屋租賃合事實，以及房屋租賃合同是否合法有效，均沒有直接的聯(lián)系；換言之，如果房屋租賃當事人因違反房屋租賃備案制度而受到行政處罰，不等于沒有房屋租賃事實，或者認定該房屋租住合同不成立、無效或者違法。

三、住所的認定

（一）確認住所的法律意義

住所是指為使法律關系集中于一處而確定的自然人或組織地址。對于自然人而言，是該自然人居住、生活的主要場所；對于法人組織和其他組織而言，是其進行民事活動的主要基地或中心場所。住所的法律意義在于，一方面，確認自然人、法人和其他組織的活動主要區(qū)間范圍，以住所為中心點劃定其活動的地域空間；另一方面，確認自然人、法人和其他組織的主體特定化。在明確法律主體的住所后，也就能夠或者基本能夠確定具體的法律主體了。

與法律主體相關的法律事實，特別是涉及身份關系的事實，往往涉及到住所，比如失蹤、繼承開始、債務履行地、票據(jù)權利的行使、訴訟管轄、文書送達、國籍的取得和恢復等，都需要以住所作為一個法律要素之一。當然，不是所有涉及身份關系的事實都與住所地有關。比如婚姻登記，根據(jù)《婚姻登記管理條例》第四條規(guī)定：內(nèi)地居民結婚的，男女雙方共同到一方當事人“常住戶口所在地”的婚姻登記機關辦理結婚登記。因此辦理結婚登記時提交的證件和證明材料是“本人的戶口簿、身份證”等，與當事人的住所地（經(jīng)常居住地）沒有必然的聯(lián)系。

（二）住所的認定標準

設立住所制度，應當統(tǒng)一住所的認定標準。不能在就近入學時確定一個住所的認定標準，在辦理戶籍登記時確定另外一個住所的認定標準；不能在實施行政處罰時對當事人的住所確定的標準，與在實施民事行為時對住所的認定標準不一致。根據(jù)我國現(xiàn)行法律體系框架，民法對自然人、法人和其他組織的住所制度的規(guī)定，應當是住所認定的統(tǒng)一規(guī)范。

1.關于自然人的住所。根據(jù)我國現(xiàn)行的《民法通則》之規(guī)定，“經(jīng)常居住地”應當理解為連續(xù)居住1年以上的居住地，并有長期居住目的的。如果公民由其戶籍所在地遷出后，尚未遷入另一地，又無經(jīng)常居住地的，仍應以原戶籍所在地為住所。

2.關于法人和其他組織的住所，各國亦有不同規(guī)定。有些國家規(guī)定法人以其機關所在地為住所，如果機關分設數(shù)地，則以主要機關所在地為住所。有些國家規(guī)定以法人業(yè)務中心為住所。法人進行登記時，住所是登記的必須事項；如有變更，應變更登記。中國以法人的主要辦事機構所在地為住所。

2017年10月實施的《民法總則》第二十五條規(guī)定，自然人以戶籍登記或者其他有效身份登記記載的居所為住所；經(jīng)常居所與住所不一致的，經(jīng)常居所視為住所。這一規(guī)定，確立的住所制度的基本原則：

第一，法定住所唯一性的原則。自然人依法只能有一個法定住所。自然人實際上可能有多處居所，或戶籍所在地與經(jīng)常居住地不一致時，應依法確定其中一處作為法律上的住所。

第二，登記居所為法定住所的原則。自然人以戶籍登記或者其他有效身份登記記載的居所為住所。這是戶籍管理上要求實際居住和戶籍相一致的原則的具體體現(xiàn)。

第三，經(jīng)常居住地視為實際住所的原則。經(jīng)常居所與住所不一致的，經(jīng)常居所視為住所。這是登記居所和實際住所不一致，根據(jù)實事求是的原則確定住所的制度安排。endprint

（三）經(jīng)常居住地的確認

《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第5條規(guī)定：“公民的經(jīng)常居住地是指公民離開住所地至起訴時已連續(xù)居住一年以上的地方。但公民住院就醫(yī)的地方除外?！备鶕?jù)該條規(guī)定，經(jīng)常居住地認定的基本標準如下：

1.離開住所地，已經(jīng)實際在住所以外的地方居住。

2.且連續(xù)居住一年以上，但公民住院就醫(yī)的地方除外。

如果居住不滿一年，或者斷斷續(xù)續(xù)居住超過一年，但連續(xù)居住不滿一年的，視為無經(jīng)常居住地。無經(jīng)常居住地的，仍以其原戶籍所在地為住所 。

經(jīng)常居住地主要包括以下三種情形：

1.在住所地外購房，且離開住所地連續(xù)在所購房屋居住一年以上的。

2.在住所地外租房，且離開住所地連續(xù)在所租賃屋居住一年以上的。

3.在住所地外寄居，且離開住所地連續(xù)在寄居房屋居住一年以上的。

寄居的情形比較復雜，包括寄居于親屬的房屋、單位免費安排的臨時性住房、公益性住房、救助性住房等。對于寄居的情形，本文暫且不論。

（四）經(jīng)常居住地確立的法律意義

對于外來務工人員的隨遷子女，確定經(jīng)常居住地在實行就近入學制度中，具有重要的法律意義，特別是對于那些租房住戶的住所的認定，提供了法律根據(jù)。

另外，確定經(jīng)常居住地還具有以下其他方面的法律意義：

1.確認訴訟地域管轄的法律意義?！睹袷略V訟法》在確定訴訟一般的地域管轄時規(guī)定，如果當事人住所地與經(jīng)常居住地不一致的，“由經(jīng)常居住地人民法院管轄”。

2.確認人身損害賠償標準的法律意義?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》對殘疾賠償金、被扶養(yǎng)人生活費、死亡賠償金的計算規(guī)定中，存在一個適用標準的問題，即城鎮(zhèn)居民的賠償標準和農(nóng)村居民賠償標準的劃分。對于農(nóng)村居民已經(jīng)到城鎮(zhèn)務工，不是以“戶籍地”為標準，而是以“經(jīng)常居住地”為標準。經(jīng)常居住地為農(nóng)村居民到城鎮(zhèn)務工、生活、學習的，按經(jīng)常居住地的更高的賠償標準確定賠償數(shù)額。

3.確認監(jiān)護人住所地的法律意義?！睹穹倓t》第二十八條規(guī)定，在無民事行為能力或者限制民事行為能力的成年人的配偶和監(jiān)護人、子女以及其他近親屬不能擔任監(jiān)護人的情況下，其他愿意擔任監(jiān)護人的個人或者組織可以作為其監(jiān)護人，但是須經(jīng)被監(jiān)護人“住所地”的居民委員會、村民委員會或者民政部門同意。另外，對監(jiān)護人的確定有爭議的，由被監(jiān)護人“住所地”的居民委員會、村民委員會或者民政部門指定監(jiān)護人”。在指定監(jiān)護人前，被監(jiān)護人的人身權利、財產(chǎn)權利以及其他合法權益處于無人保護狀態(tài)的，由被監(jiān)護人“住所地”的居民委員會、村民委員會、法律規(guī)定的有關組織或者民政部門擔任臨時監(jiān)護人。這里的“住所地”包括被視為住所地的經(jīng)常居住地。

4.確定文書送達地的法律意義。根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，直接送達、郵寄送達、留置送達，都涉及到當事人住所的確認問題。

四、房屋租賃戶住所地的認定依據(jù)

房屋租賃戶的經(jīng)常居住地，是在住所地外租房，且離開住所地連續(xù)在所租賃屋居住一年以上的地方。證明其住所地的證據(jù)：

1.房屋租賃合同事實的證明材料；

2.租居住賃房屋居事實的證明材料。

關于房屋租賃合同事實的證明材料，主要包括《房屋租賃證》、房屋租賃合同以及其他證明材料。這些證明材料經(jīng)查證屬實，可以作為證明租賃房屋合同事實的根據(jù)；否則，不能作為認定租賃房屋合同事實的根據(jù)。

但需要說明的是，《房屋租賃證》不是證明存在房屋租賃合同關系的必要、充分的證據(jù)。理由有二：一是從《房屋租賃證》的取得方式看，“房屋租賃申請經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒后《房屋租賃證》?！狈康禺a(chǎn)管理部門頒發(fā)《房屋租賃證》時對申請材料的審查方式是形式審查不是實質性審查。根據(jù)《行政許可法》的規(guī)定，申請材料的真實性由申請人負責。因此，《房屋租賃證》與房屋產(chǎn)權證不同，不具有物權的公示效力。二是《房屋租賃證》與房屋租賃合同沒有直接的必然聯(lián)系。不論仲裁機構還是人民法院，都不會把《房屋租賃證》作為證明存在房屋租賃合同事實的直接證據(jù)。證明存在房屋租賃合同事實的相關證據(jù)，就是租賃合同本身。租賃合同經(jīng)查證屬實后，才能作為認定房屋租賃合同事實的根據(jù)。當然，如果該《房屋租賃證》經(jīng)依法公證，根據(jù)證據(jù)規(guī)則的相關規(guī)定，可以以該公證文書作為認定房屋租賃合同事實的證據(jù)，除有足以推翻該公證證明的證據(jù)外 。而事實上，對《房屋租賃證》進行公證是有障礙的。因為申請人還需要所提供證明《房屋租賃證》真實性的證明材料，比如房地產(chǎn)管理部門派員到公證處參加公證活動或者出具相關的證明。因此，當事人不如直接對房屋租賃合同進行公證，這樣更直接、簡易、有效。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第九條規(guī)定，房屋租賃的當事人應當簽訂書面租賃合同。但實踐中，房屋租賃合同也有不訂立書面的房屋租賃合同情形。如果當事人不訂立書面的房屋租賃合同，但有其他證據(jù)證明房屋租賃合同事實的，也可以作為房屋租賃合同事實的根據(jù)?！逗贤ā返诙僖皇鍡l規(guī)定，租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。不訂立書面合同的不定期租賃，事實上的租賃期限可能已經(jīng)超過六個月。但不定期租賃的后果是：當事人可以隨時解除合同 。因此，沒有書面合同的，不等于租賃合同只有六個月以內(nèi)。但沒有訂立書面的房屋租賃合同的，承租人居住期限將無法不能得到切實的法律保障，其經(jīng)常居住地可能隨時發(fā)生變化。

關于在租賃房屋居住事實。首先必須明確，租房和住房是兩個不同法律意義的事實。如果僅有租賃合同，確立租賃關系，即便雙方當事人都履行了房屋租賃合同的主要義務，但是，承租人有權租而不住。在承租人租房不住的情況下，不能認定該租賃房屋為住所。

其次，除了寄居的情形外，居住在出租房屋的自然人，應當有居住的合同根據(jù)（或者書面的房屋租賃合同或口頭的出租合同）；否則可能構成非法侵占。endprint

最后，證明在租賃房屋居住的事實的證明材料，除了房屋租賃合同外，還包括村（居）民委員會開具的居住證明、居住房屋繳納的水電費憑證、物業(yè)管理費用繳納憑證等。這些材料經(jīng)查證屬實，可以作為證明居住事實的根據(jù)。經(jīng)查證不屬實，則不能作為證明居住事實的根據(jù)。

五、結語

就近入學制度，要求入學者按學校劃片區(qū)域，在住所相對靠近的學校入學就讀。住所的確認是實施就近入學的必要條件。而住所是我國民法設立的一項重要法律制度，住所地的認定應當以法律為根據(jù)。教育部門制定的招生工作方案中，自行設定一套認定住所的標準，將《房屋租賃證》作為必要的認定租房戶住所的根據(jù)，與法律規(guī)定不符，應當予以糾正。

據(jù)此，我們認為?？谑薪逃衷谥贫ā缎W初中招生工作方案》時應當注意：

1.租房居住的，根據(jù)民法的經(jīng)常居住地的認定標準認定住所地，即就入學者離開住所地至報名時已連續(xù)居住一年以上的地方（即經(jīng)常居住地視為住所）。符合這個法律標準，即可以認定其住所。招生方案要求已經(jīng)居住期限為兩年以上，、才能認定其住所，沒有法律根據(jù)。但招生方案可以規(guī)定：在同等條件下，居住時間長短可以作為優(yōu)先安排的根據(jù)。

2.證明租房居住事實的證據(jù)，主要是房屋租賃合同（包括口頭合同和書面合同）。如果該合同經(jīng)依法公證的，一般不再啟動調(diào)查程序進行核實，即可直接認定；如果未經(jīng)公證的，需要啟動調(diào)查核實程序，經(jīng)查證屬實（包括查證結果公示、征詢異議等），才能予以認定。因故不能提供房屋租賃合同的，可以提供《房屋租賃證》作為佐證，但也需要啟動調(diào)查核實程序查證。

3.沒有訂立書面的租賃合同的，屬于不定期的租賃合同，當事人應當提供其他證據(jù)證明租賃房屋居住的事實。如果有證據(jù)證明存在租賃房屋合同事實且已連續(xù)居住一年以上的，亦可認定租住房屋地為其住所。雖然不定期租賃合同反映住戶可能沒有長期再繼續(xù)居住的意思，但不影響其住所地的認定。招生方案可以規(guī)定：在同等條件下，房屋租賃合同經(jīng)依法備案登記的租戶有優(yōu)先權。

4.為避免出租人利用出租房屋謀取不當利益，招生方案可以對出租房屋的學位安排作出名額作出限制（比如3年內(nèi)安排一名學位）。

5.為了提高入學審查的工作效率和效果，減輕審核工作的負擔，招生方案可以要求入學報名者（主要是其監(jiān)護人）提供居住證明材料的具體形式。比如租戶的住所證明材料，應為公證證明房屋租賃合同。比如居民委員會管理人員、物業(yè)服務公司管理人員、若干名鄰居簽字證明，并進行公示，征詢異議。如果能夠提供符合要求的證明材料的，就可以方便學校對入學資格的審查。如果證明材料不符合形式要求，需要學校另行啟動調(diào)查核實程序的，可以要求繳納一定的調(diào)查費用（但需申報物價部門審核后執(zhí)行）。該費用可以作為學校委托中介機構（比如公證處）代為調(diào)查核實相關證明材料的服務費用。

綜上，城區(qū)學校的招生方案規(guī)定，入學報名者不能提供《房屋租賃證》的，就不認定其租用房屋的事實，其租住房屋的住所就不予認定，這違反我國基本法律的規(guī)定，應當予以糾正，以確保租房戶子女平等享有受教育權利，促進義務教育發(fā)展和社會穩(wěn)定。

注釋：

《城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條規(guī)定。

該《辦法》第六條規(guī)定“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權證的；（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）權屬有爭議的；（五）屬于違法建筑的；（六）不符合安全標準的；（七）已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的；（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的；（九）有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形”

《合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！?/p>

《?？谑蟹课葑赓U管理辦法》第十一條規(guī)定：“《房屋租賃證》是房屋租賃的合法有效憑證。未經(jīng)登記取得《房屋租賃證》的，不得出租房屋。”

《商品房屋租賃管理辦法》第十四條第一款規(guī)定：“房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當事人應當?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃登記備案?！钡诙龡l規(guī)定：“違反本辦法第十四條第一款、第十九條規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門責令限期改正；個人逾期不改正的，處以一千元以下罰款；單位逾期不改正的，處以一千元以上一萬元以下罰款?！?/p>

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第七條規(guī)定：當事人的戶籍遷出后尚未落戶，有經(jīng)常居住地的，由該地人民法院管轄；沒有經(jīng)常居住地的，由其原戶籍所在地人民法院管轄。

民事訴訟法第六十九條規(guī)定：“經(jīng)過法定程序公證證明的法律事實和文書，人民法院應當作為認定事實的根據(jù)，但有相反證據(jù)足以推翻公證證明的除外?！?/p>

合同法第二百三十二條規(guī)定：當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

參考文獻：

[1]黃建文、鄒沛.論房屋租賃證的法律效力.常州工學院學報.2004年6月25日.

[2]武欽殿.合同效力的研究與確認.吉林人民出版社.2001.endprint