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    “宅基地房地產(chǎn)”的一個案例

    2018-03-08 13:52:39王江濤
    南方周末 2018-03-08
    關鍵詞:購房款三權開發(fā)商

    王江濤

    在A鎮(zhèn)這樣混亂的蓋樓氛圍中,宅基地的“盤活”也活躍起來,往往由某個有錢或門路多的村民,作為中介,以多套住宅為補償,要來幾戶村民的宅基地,交給開發(fā)商蓋樓

    法律上,農(nóng)村土地歸集體所有,1999年國務院關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的文件,嚴禁非法占用農(nóng)民集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā),農(nóng)民集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設,農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。但是,一些農(nóng)村地區(qū)確實存在基于宅基地等進行的用于商業(yè)銷售的“房地產(chǎn)業(yè)務”。廣為人知的,是“小產(chǎn)權房”的問題。剛剛開幕的人大會議上,李克強做報告,提到要探索宅基地的三權分置改革。如何對待農(nóng)村土地,成為鄉(xiāng)村振興中一個繞不開的問題。

    “宅基地房地產(chǎn)業(yè)”是怎么興起的呢?以我觀察的中部H省Z市A鎮(zhèn)B村M組為例,近幾年來,在城鎮(zhèn)化的浪潮中,土地與人口,這兩個因素都發(fā)生了較大的變化。

    B村M組三十年前就被一條省級公路從中間穿過,交通較為便利,“要致富先修路”的問題并不突出,且雖然不屬于城市郊區(qū),但距離市區(qū)僅十余公里,按道理,其發(fā)展條件在中國廣大農(nóng)村相對算好的,然而,村集體經(jīng)濟一直十分薄弱,除了各家承包地外,M組常年僅由公路旁的土地租賃金形成集體經(jīng)濟收入。2018年春節(jié),按人口,每人分到2017年集體經(jīng)濟收入400元,漲幅讓許多人驚喜。

    承包地方面,M組地處丘陵地帶,六七年前,耕地同B村其他組一樣,全部被政府租去用于植樹造林,M組村民集體告別耕地,開始買糧過日子。2017年,每人分得約500元,用于購買全年所需糧食。近幾年,M組人口增長,500元其實是不斷下跌后的數(shù)額。M組村民一年從集體所得收入,就是900元。

    差不多與告別耕地同一時期,H省Z市開始大搞新型農(nóng)村社區(qū)建設,農(nóng)村棚戶區(qū)改造等,推動城鎮(zhèn)化。為此專門編制有城市規(guī)劃,在農(nóng)村地區(qū)打造新市鎮(zhèn),具體措施,就是大規(guī)模拆遷安置,把農(nóng)民集中起來住進樓房,“過上城里人的生活”,騰出宅基地,按照規(guī)劃進行商業(yè)開發(fā)。對于沒有耕地的B村村民來說,進一步告別農(nóng)民生活似乎也無所謂,但拆遷安置過程中,事情并沒有預想的順利。

    蓋樓需要錢,村委會與開發(fā)商協(xié)議分給村民部分房屋后,剩余部分由開發(fā)商出售,回收開發(fā)商蓋房成本,村民前期支付了近八成的購房款,但后面,樓房結構建起之后,路面硬化、管道等配套設施遲遲不建,一拖就是幾年,開發(fā)商說村委會沒有給夠工程款,沒錢搞配套,村委會要村民另外支付配套工程款,村民認為購房款應包括配套建設,且房屋明顯質量有問題,并懷疑村委會貪污受賄,不愿支付配套工程款和尾款,問題環(huán)環(huán)相扣。此外,由于村委會訂立協(xié)議時未征求村民意見,村民多次找村、鎮(zhèn)解決問題,均無解。

    在分房的過程中,由于所建房屋數(shù)遠多于戶數(shù),面積、人口數(shù)與戶數(shù)不能整除,分房過程混亂,以集體的名義,財力和權力悉數(shù)登場。一些家里較窮的,把拆遷補償款全部用上也買不起一套房,不得不舉債住樓房,一些有錢的,則弄到多套房,轉手賣掉,還有人仗著家里人多先占房賣掉,再交前期購房款。但爭來爭去,房子的配套設施還是沒著落,房子根本沒法住,2018年,M組只能以集體名義賣房換錢,自己搞配套設施。

    M組不是個例,在A鎮(zhèn)這樣混亂的蓋樓氛圍中,宅基地的“盤活”也活躍起來,往往由某個有錢或門路多的村民,作為中介,以多套住宅為補償,要來幾戶村民的宅基地,交給開發(fā)商蓋樓,銷售所得,大家都有收益,就這樣,樓越蓋越多,越蓋越高,售樓處坐落在早些年的田間地頭,別是一番景象。

    像M組這樣的地方,沒耕地,沒工廠,沒崗位,除了宅基地,農(nóng)民資產(chǎn)不多,多生孩子,壯大家族人口成為很多農(nóng)民眼中獲取土地利益的最有效途徑。“三權分置”改革,探索宅基地的高效利用,從土地根子上消除城鄉(xiāng)二元的格局,是很好的方向,如何妥善處置土地和人口的關系,規(guī)范農(nóng)村的治理,讓每個農(nóng)民能公平地受益,可能是宅基地三權分置探索過程中要格外注意的。

    (作者為傳播學碩士)

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