三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)重新火熱 房企表現(xiàn)如何？哪些因素推動(dòng)？

周月明

近來(lái)，三四線(xiàn)城市的樓市正在走出一波量?jī)r(jià)齊升的“小陽(yáng)春”，在這波熱潮背后，哪些因素成為最重要的推手？房企表現(xiàn)又怎樣呢？

2018年的春節(jié)除了年夜飯、春晚等傳統(tǒng)項(xiàng)目外，還有一個(gè)話(huà)題成了大家討論的大熱點(diǎn)，那就是三四線(xiàn)城市飛漲的房?jī)r(jià)。最近幾年，一線(xiàn)城市飛漲的房?jī)r(jià)早已是眾所周知的焦點(diǎn)，但與很多人心目中“三四線(xiàn)城市樓市不景氣”印象不同的是，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎也在悄悄升溫。

2017年，全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額達(dá)到13.37萬(wàn)億元，占GDP比例高達(dá)16.3%，比2015年提升了3.62個(gè)百分點(diǎn)。

而在這些城市中，一線(xiàn)城市因?yàn)閲?yán)格調(diào)控，市場(chǎng)已相對(duì)降溫，二線(xiàn)城市經(jīng)過(guò)一波飛速發(fā)展后，也陸續(xù)走上限購(gòu)的道路。而此時(shí)，三四線(xiàn)城市的迅猛勢(shì)頭逐漸開(kāi)始吸引眾人的眼球。

那么三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)為何出現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)呢？人們買(mǎi)房的錢(qián)從哪來(lái)？哪些房企從中受益？各房企在三四線(xiàn)城市有著什么樣的計(jì)劃？這種增長(zhǎng)趨勢(shì)能維持多久？《投資者報(bào)》記者近日研究了相關(guān)數(shù)據(jù)，以期對(duì)這些問(wèn)題做一些解答。

拉動(dòng)去庫(kù)存效果明顯

2017年，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)相較于全國(guó)來(lái)說(shuō)，表現(xiàn)如何呢？

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱曾于2018年初稱(chēng)：“樓市市場(chǎng)格局2017年發(fā)生了特別大的變化：2017年一季度，一線(xiàn)城市成交面積占比為5.2%，二線(xiàn)城市成交占比34.7%，三四線(xiàn)城市成交占比為60.1%。而到了2017年9月份，一線(xiàn)城市成交占比2.4%，二線(xiàn)城市下降到30.9%，三線(xiàn)城市卻增加了。"

而據(jù)克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，單是2017年上半年，三四線(xiàn)樓市成交面積占全國(guó)商品房成交面積比例已上升到75%，較去年增加13個(gè)百分點(diǎn)。

所以從總體上來(lái)看，2017年，弱二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市繼續(xù)輪動(dòng)式上漲，繼續(xù)為全國(guó)樓市“添柴加料”。

回想三四線(xiàn)樓市曾經(jīng)因盲目擴(kuò)張，樓市庫(kù)存成了一個(gè)大問(wèn)題，有些城市一度陷入“鬼城”的尷尬境地。因此，自2015年11月以來(lái)，中央就提出了地產(chǎn)去庫(kù)存策略，那么，這一波三四線(xiàn)城市的樓市升溫，從去庫(kù)存效果方面表現(xiàn)如何？

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2017年年底，全國(guó)商品房待售面積為58923萬(wàn)平方米，同比下降15.3%，其中住宅待售面積同比下降25.1%。在易居研究院發(fā)布的《2017～2018年度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》中，截至2017年年末，全國(guó)商品房去化周期接近2012年低位水平。

雖然整體庫(kù)存情況有較大緩解，但是，不同城市去庫(kù)存情況仍然區(qū)別較大。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，當(dāng)前三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)庫(kù)存存在區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上的分化。

一些三四線(xiàn)城市因過(guò)去盲目開(kāi)發(fā)，去庫(kù)存壓力仍然較大。比如據(jù)媒體報(bào)道稱(chēng)，安徽金寨縣房管局局長(zhǎng)郝兵說(shuō)，當(dāng)?shù)貙?duì)在縣城購(gòu)房戶(hù)實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼，但全縣商品房庫(kù)存依然高企，還面臨著銷(xiāo)售降速的困難。

而一些三四線(xiàn)城市樓市從庫(kù)存積壓變成了房?jī)r(jià)上漲，轉(zhuǎn)而調(diào)控房?jī)r(jià)。在2016年前后，全國(guó)100多個(gè)城市密集出臺(tái)政策去庫(kù)存，包括購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等多種形式。而2017年以來(lái)，包括江蘇鎮(zhèn)江、浙江嘉興、安徽蕪湖等三四線(xiàn)城市，取消了“購(gòu)房補(bǔ)貼”政策；山東東營(yíng)、聊城、濰坊、廣西柳州、安徽蕪湖等城市則加入限售、限價(jià)行列。

一些城市還在2018年春節(jié)前后加緊調(diào)控。2月11日，海南三亞市發(fā)文要求加強(qiáng)商品房銷(xiāo)售價(jià)格備案管理；13日，山東淄博市發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策，提出部分區(qū)域?qū)嵤┫薹績(jī)r(jià)、限轉(zhuǎn)讓。

未來(lái)，因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控越來(lái)越重要。

房企在三四線(xiàn)“攻城略地”

三四線(xiàn)房產(chǎn)市場(chǎng)日益升溫，那么，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)又？意味著什么呢？是怎樣影響了它們的布局計(jì)劃？是否獲益更多呢？如果獲益，哪些房企又是其中的大贏家？

首先，從銷(xiāo)售面積來(lái)看，2017年的銷(xiāo)售面積主要是三四線(xiàn)城市貢獻(xiàn)的。就地產(chǎn)業(yè)整體情況來(lái)說(shuō)，以北上廣深為主的一線(xiàn)城市當(dāng)月成交面積占比自2016年以來(lái)持續(xù)下滑，從5%降至2.2%。二線(xiàn)城市銷(xiāo)量也在下滑，易居統(tǒng)計(jì)的32個(gè)二線(xiàn)城市住房銷(xiāo)售面積比重從36%降至31%，只有三四線(xiàn)城市的銷(xiāo)售面積占比在持續(xù)上升，600個(gè)三四線(xiàn)城市的銷(xiāo)售面積占比從60%上升至67%的歷史高位。

其次，從整體銷(xiāo)售額來(lái)看，據(jù)地產(chǎn)咨詢(xún)公司易居中國(guó)發(fā)布的2017年中國(guó)房企銷(xiāo)售報(bào)告，碧桂園、萬(wàn)科和恒大位列前三，都在今年突破了5000億元的銷(xiāo)售額。2016年，它們才突破3000億元，一年時(shí)間每家都上漲了六成以上。2017年，中國(guó)地產(chǎn)前十名的銷(xiāo)售額加起來(lái)達(dá)到3.2萬(wàn)億元，較2016年多賣(mài)了1萬(wàn)億元。對(duì)于這些業(yè)績(jī)，較弱二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市貢獻(xiàn)度最大，而熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下成交規(guī)模明顯縮減。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2017年50家百億代表企業(yè)布局在二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比分別為61.2%和18.2%，較2016年增長(zhǎng)5.4和1個(gè)百分點(diǎn)，一線(xiàn)城市則下降6.3個(gè)百分點(diǎn)。

其中又有哪些三四線(xiàn)城市最受青睞呢？據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，50強(qiáng)房企最青睞的三四線(xiàn)城市是佛山、無(wú)錫、常州、嘉興、紹興、惠州、南通、東莞、昆山、煙臺(tái)、珠海等。

對(duì)于具體房企來(lái)說(shuō)，2017年房企銷(xiāo)售冠軍碧桂園向來(lái)在三四線(xiàn)城市布局廣泛，在此輪行情中受益也頗大。據(jù)其2017年上半年報(bào)告披露，公司超過(guò)六成的合同銷(xiāo)售額來(lái)自三四線(xiàn)城市，達(dá)近2000億元。公司最大幾筆住房銷(xiāo)售合同來(lái)自鎮(zhèn)江句容、蘭州城關(guān)和沈陽(yáng)于洪。

不過(guò)，也有投資者提出疑問(wèn)，若據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，三四線(xiàn)城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占50家百億企業(yè)業(yè)績(jī)18.2%，而二線(xiàn)城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)比占到了61.2%，是否意味著樓市掙錢(qián)還是主要靠二線(xiàn)城市呢？這些二線(xiàn)城市是否包括熱點(diǎn)二線(xiàn)城市？較弱二線(xiàn)城市又有哪些？雖然三四線(xiàn)樓市活躍，那么毛利率怎樣呢？有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，從多家規(guī)模房企披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，一二線(xiàn)城市項(xiàng)目毛利率明顯高于三四線(xiàn)城市。而這些問(wèn)題值得更加深入地研究。

拿地向三四線(xiàn)傾斜

除了從銷(xiāo)售這一鏈條終端因素考察，從拿地方面來(lái)看，房企們?cè)谌木€(xiàn)城市的表現(xiàn)又如何呢？

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2017年，50家代表房企招拍掛拿地金額高達(dá)22420.3億元，同比增長(zhǎng)74.4%；拿地面積37546.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)81.4%；受結(jié)構(gòu)調(diào)整影響，拿地樓面價(jià)均值為7778.4元/平方米，同比減少19.1%。

從拿地結(jié)構(gòu)來(lái)看，大型房企的拿地重點(diǎn)正在向三四線(xiàn)城市下沉，去年50家代表房企在三四線(xiàn)城市的拿地面積同比增加145%，樓面價(jià)同比增長(zhǎng)53.9%?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2018年首月，銷(xiāo)售金額前50房企的新增土地面積中，三四線(xiàn)城市占到55%。

且就拿地耗資來(lái)看，各房企仍然堪稱(chēng)大手筆。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，碧桂園的拿地金額約為2645億元，萬(wàn)科約為1844億元，保利約為1461億元，恒大約為1319億元，中海地產(chǎn)約為1152億元。

這5家房企拿地金額均超千億元門(mén)檻，合計(jì)8421億元，占統(tǒng)計(jì)樣本50家代表房企的33.2%。它們同時(shí)也均是2017年房企銷(xiāo)售金額的前十強(qiáng)，碧桂園、萬(wàn)科、恒大更是TOP3。

如此看來(lái)，盡管房企融資渠道收窄，資金成本越來(lái)越高，眾多房企在拿地方面還是相當(dāng)迅猛。

出現(xiàn)這種情況的原因是什么呢？有專(zhuān)家認(rèn)為，這跟逆勢(shì)拿地土地成本較低有關(guān)。雖然土地儲(chǔ)備的貨值不會(huì)在當(dāng)期銷(xiāo)售結(jié)算中體現(xiàn)，但將會(huì)成為公司未來(lái)兩三年甚至更遠(yuǎn)期的業(yè)績(jī)支撐。逆市拿地，土地成本更低，誰(shuí)屯得越多，未來(lái)勝算也許就更大，這也往往是房企彎道超車(chē)的決勝之道。

不過(guò)，房企雖然在“攻城略地”上甚為火熱，但拿完地后，具體施工、建造新房方面并沒(méi)有太大興趣。有專(zhuān)家認(rèn)為，這是因?yàn)殡m然三四線(xiàn)樓市一度火熱，但在房地產(chǎn)調(diào)控收緊和房地產(chǎn)庫(kù)存依然高企的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市依然悲觀，即使2015年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)量?jī)r(jià)齊升讓房企資金相對(duì)寬裕，且為了競(jìng)爭(zhēng)它們也要繼續(xù)擴(kuò)張和拿地，令房地產(chǎn)拿地和新開(kāi)工面積都有上升（若1年內(nèi)未開(kāi)工則需繳納20%閑置費(fèi)用），但施工面積從數(shù)據(jù)來(lái)看一直保持平穩(wěn)，自2016年9月以來(lái)一直保持在3%左右（2.9%～3.4%）。專(zhuān)家認(rèn)為，施工面積穩(wěn)定，拿地和新開(kāi)工面積上升，表明房地產(chǎn)企業(yè)只是加快了鏈條上端的投資進(jìn)度，但沒(méi)有更激進(jìn)地建造更多房子。房地產(chǎn)企業(yè)基于對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期預(yù)期悲觀，想要在三線(xiàn)銷(xiāo)售不錯(cuò)的情況下，趕快消化庫(kù)存。

棚改計(jì)劃刺激需求

三四線(xiàn)樓市升溫、房企涌入，也許很多人會(huì)疑惑，三四線(xiàn)城市相對(duì)來(lái)說(shuō)經(jīng)濟(jì)并不發(fā)達(dá)，對(duì)外來(lái)人口的吸引力也有限，這一輪房?jī)r(jià)大漲的趨勢(shì)是如何形成的呢？這其中有一個(gè)非常重要的因素，那就是近幾年政府大力扶持的棚改計(jì)劃。

所謂棚戶(hù)區(qū)改造是改善困難居民居住條件一個(gè)很重要的手段。棚戶(hù)區(qū)的范圍主要包括城市棚戶(hù)區(qū)、國(guó)有工礦（含煤礦）棚戶(hù)區(qū)、國(guó)有林區(qū)棚戶(hù)區(qū)、國(guó)有墾區(qū)危房等四類(lèi)，很大部分也就是人們常說(shuō)的城中村。

而自2005年首次提出棚改政策以來(lái)，我國(guó)的棚改工程越來(lái)越火熱。2005年至2007年從東北三省率先大規(guī)模推行棚改，讓200多萬(wàn)居民全部遷入新居。2008年至2012年，棚改開(kāi)工1260萬(wàn)套。2013～2014年新開(kāi)工棚改820萬(wàn)套

而2015年6月，國(guó)務(wù)院提出棚改三年計(jì)劃，計(jì)劃在2015～2017年棚改新開(kāi)工1800萬(wàn)套。截至2016年年底，我國(guó)已開(kāi)工改造各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)住房3287萬(wàn)套，改造面積超5000萬(wàn)平方米。到了2017年則計(jì)劃新開(kāi)工600萬(wàn)套，且2017年5月，國(guó)務(wù)院再次提出棚改三年攻堅(jiān)計(jì)劃，計(jì)劃在2018-2020年棚改新開(kāi)工1500萬(wàn)套。2017年年底，又提出2018年計(jì)劃新開(kāi)工棚改580萬(wàn)套，比預(yù)計(jì)又多了80萬(wàn)套。那么棚改政策又是怎樣具體推動(dòng)三四線(xiàn)房?jī)r(jià)的呢？原來(lái)在棚改過(guò)程中，有兩個(gè)政策非常重要，即PSL和棚改貨幣化。PSL即商業(yè)銀行向央行抵押優(yōu)質(zhì)債券等資產(chǎn)來(lái)獲得貸款，再發(fā)放給棚改居民。2016年5月，這筆款項(xiàng)有6459億元，而到了2017年12月，已增至26876億元。

而棚改貨幣化就是指危房改造中產(chǎn)生了大量的拆遷，需要安置住戶(hù)，以前的模式是拆房還房。而棚改貨幣化安置，就是拆一套房子，政府直接發(fā)錢(qián)給拆遷戶(hù)，然后去城鎮(zhèn)自己買(mǎi)房。

這兩項(xiàng)政策的實(shí)施，也意味著，大量棚改區(qū)居民拿到了央行間接發(fā)放的資金，進(jìn)而大大刺激了當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)需求，大量庫(kù)存房也賣(mài)出去了，實(shí)則是三四線(xiàn)城市去庫(kù)存的一項(xiàng)重要手段。

棚改貨幣化安置在近幾年得到了大力推廣，2014年所占比例才只有9%，而到了2016年則進(jìn)一步躍升至48.5%，2017年這一比例達(dá)到50%，按照計(jì)劃，2018-2020年，貨幣化安置比例將達(dá)到60%。

此外，發(fā)放棚改補(bǔ)貼的力度也非常大，有媒體報(bào)道稱(chēng)，如溫州2017年中提出的棚改補(bǔ)貼政策下，補(bǔ)償金比原來(lái)提升了30%-50%。

而在全國(guó)所有棚改區(qū)中，屬于三四線(xiàn)城市的區(qū)域就占到87%。這些三四線(xiàn)城市中拿到大量拆遷補(bǔ)償金的人，成為了房產(chǎn)需求大增的重要推動(dòng)者。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，2014～2016年，通過(guò)棚改貨幣化安置分別去商品房庫(kù)存3800萬(wàn)平方米、1.5億平方米和2.5億平方米，分別占當(dāng)年商品房銷(xiāo)售總面積的3.2%、12%和16%。2017年棚改貨幣化安置去庫(kù)存超3億平方米，帶動(dòng)銷(xiāo)售約21%。

當(dāng)2017年棚改貨幣化安置比例分別為50%、60%、70%時(shí)，分別去化庫(kù)存2.5億平方米、3億平方米和3.5億平方米，對(duì)商品房銷(xiāo)售面積分別拉動(dòng)0.3個(gè)百分點(diǎn)、3.6個(gè)百分點(diǎn)和6.8個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)，棚改貨幣化安置對(duì)銷(xiāo)售影響較大，但對(duì)投資炒房影響較小。2017年棚改安置房投資占當(dāng)年房地產(chǎn)總投資或不足2.5%，2016年占3.3%。

由此看來(lái)，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，2018年自己家鄉(xiāng)房?jī)r(jià)是否會(huì)飛漲，要看看自己所在省份政府發(fā)布的新的棚改計(jì)劃以及央行PSL的增長(zhǎng)量。比如2018年，山東省棚改計(jì)劃最高，達(dá)69.9萬(wàn)套。而山東各市中，日照的棚改力度最大，達(dá)86000套。除此之外，新疆棚改力度也不小。浙江省2018年共計(jì)劃棚改改造23.7萬(wàn)套，其中溫州占比最高達(dá)40%，有92815套。這些城市的房?jī)r(jià)在2018年會(huì)表現(xiàn)如何？在這些城市布局更多的房企將表現(xiàn)如何？對(duì)其中上市房企股價(jià)又有何影響？值得投資者更多關(guān)注。

三四線(xiàn)樓市溫度能延續(xù)多久？

而除了棚改進(jìn)程刺激需求以外，還有哪些原因，導(dǎo)致三四線(xiàn)樓市升溫、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)呢？

首先是新增的城鎮(zhèn)人口要在城市里安家置業(yè)，而三四線(xiàn)城市所在區(qū)域往往城鎮(zhèn)化率還有較大成長(zhǎng)空間。從數(shù)據(jù)來(lái)看，中部地區(qū)城鎮(zhèn)化率50%-60%，西部地區(qū)城鎮(zhèn)化率30%-50%，仍有較大成長(zhǎng)空間。其次，從人口流動(dòng)來(lái)看，有些地區(qū)人口開(kāi)始回流，且有很多在外工作的人員因大城市房?jī)r(jià)擠壓開(kāi)始選擇返鄉(xiāng)置業(yè)。從人口流動(dòng)趨勢(shì)看，中西部的安微、廣西、四川人口已開(kāi)始出現(xiàn)大規(guī)?；亓?。此外，跨市流動(dòng)變多，向省內(nèi)更發(fā)達(dá)城市流動(dòng)趨勢(shì)增長(zhǎng)。據(jù)國(guó)家衛(wèi)計(jì)委發(fā)布的《2017中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》，近6年，省內(nèi)跨市流動(dòng)的比例在上升。

再者，是各個(gè)城市隨著投資配套的落地及人口的聚集，往往會(huì)進(jìn)入不同的擴(kuò)張階段，會(huì)出現(xiàn)中心區(qū)域遷移升級(jí)、高檔小區(qū)建設(shè)。這也吸引了很多居民住房升級(jí)，從而刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

不過(guò)，三四線(xiàn)樓市房?jī)r(jià)和火熱度能延續(xù)多久？后續(xù)是否能得到更多支撐？這也是很多投資者擔(dān)心的問(wèn)題。據(jù)有關(guān)專(zhuān)家計(jì)算了城鎮(zhèn)居民購(gòu)房開(kāi)支占其收支結(jié)余的比例，得出截至2017年上半年，居民的購(gòu)房負(fù)擔(dān)率已達(dá)83%，也就是說(shuō)超過(guò)8成的收支結(jié)余用于買(mǎi)房。當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)是曇花一現(xiàn)還是有所支撐，與當(dāng)?shù)鼐用袷罩ЫY(jié)余能否提升、工業(yè)盈利能力都有很大關(guān)系。此外，棚改政策在2020年之后是否會(huì)放緩？棚改資金能發(fā)放到何時(shí)？也是一個(gè)值得關(guān)注的重要因素。