我國房地產(chǎn)價格上漲成因分析

李大為

【摘 要】我國房地產(chǎn)近年來價格連續(xù)上漲不斷，房價之高無不令人談“房”色變。那么是什么影響了房地產(chǎn)價格的變動？本文將先對房地產(chǎn)價格及其構(gòu)成進(jìn)行概述，繼而將從房地產(chǎn)的需求、成本、政府政策等因素分析房價上漲的成因。最后將對于抑制房價價格提出一些建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價格；影響因素；建議

一、前言

1998年，我國停止了住房實(shí)物分配制度，房地產(chǎn)建設(shè)被納入市場經(jīng)濟(jì)中。此后，我國房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，住房供給不斷增多，滿足了民眾對于房屋的需求，該行業(yè)也逐漸成為拉動GDP經(jīng)濟(jì)增長的中堅(jiān)力量。但隨著人們對于房屋商品屬性的認(rèn)識發(fā)生改變，房地產(chǎn)市場逐漸出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過熱的現(xiàn)象，出現(xiàn)了房價持續(xù)高漲，投機(jī)行為不斷，供求失衡等一系列問題。且房價在短期內(nèi)出現(xiàn)大幅上漲極容易導(dǎo)致價格泡沫，風(fēng)險巨大。因此，研究如何防范這些問題，保持房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展極其重要。

二、房地產(chǎn)價格概述

房地產(chǎn)價格是指房屋建筑物價值、土地自然資源價值以及在開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營房地產(chǎn)過程中投入的勞動所形成的價值的貨幣體現(xiàn)。一般而言，在社會主義市場經(jīng)濟(jì)中，房產(chǎn)價格=成本+平均利潤，而這其中又以成本最為重要。房地產(chǎn)價格成本包含多個因素，如土地取得、開發(fā)建設(shè)以及房屋銷售成本等。由于房地產(chǎn)具有不可移動性、稀缺性等自然、經(jīng)濟(jì)和社會屬性，某地區(qū)土地的相對稀缺程度就會很大地影響該地區(qū)的土地取得成本。而房屋是地上附屬物，地價和房價互為因果，且成正向的關(guān)系，土地供不應(yīng)求的地方房屋價格自然會上漲。而在房屋開發(fā)建設(shè)成本中，工程費(fèi)、公共基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)管理費(fèi)等都是不容忽視的部分。此外，職工需要越來越多的辦公費(fèi)、工資；五花八門的引人注目的廣告費(fèi)用也隨著它們質(zhì)量的上升而漲高。這些費(fèi)用雖有限，但也構(gòu)成了房地產(chǎn)價格上漲的一個因素。

總而言之由于房地產(chǎn)具有不可移動性、稀缺性等自然、經(jīng)濟(jì)和社會屬性，其價格具有地域性、個別差異性、自然增值性的特征。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，價格會受地域經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，不同地區(qū)地段之間的房價也會不一樣，同時房子自身的戶型、朝向、物業(yè)等也會影響房價。

三、我國房地產(chǎn)價格發(fā)展現(xiàn)狀

衣食住行的質(zhì)量是人們生活品質(zhì)的直接體現(xiàn)，現(xiàn)如今，“住”已經(jīng)成了全社會都開始發(fā)愁的事情。北京去年全市職工年平均工資為85038元，而北京2016年7月份的平均房價高達(dá)40900元/平米，而這樣一個普通的市民一年不吃不喝，想買一套50平米的房子，需將近25年才能還清，這不得不讓人們望“房”興嘆。據(jù)統(tǒng)計(jì)，國際上公認(rèn)的房價的“合理價格”，應(yīng)為普通居民3—6年的收入?，F(xiàn)在在歐美地區(qū)已達(dá)到了這樣的標(biāo)準(zhǔn)，且他們花3—6年買到的房屋無論在質(zhì)量上還是在面積上，都遠(yuǎn)勝于中國房屋。首先，他們的人均住房面積比中國大得多，如德國人均居住面積為109.2平米，荷蘭的這項(xiàng)指標(biāo)為115.5平米，而在我國，2016年全國居民人均住房建筑面積僅為40.8平方米。其次，在房屋質(zhì)量上，中國的房屋大多在出售時為毛坯房，而歐美大多為裝修好的獨(dú)立別墅。

而根據(jù)目前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢以及房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀來看，我國房價近期內(nèi)難出現(xiàn)下降現(xiàn)象。在這個經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，享受意識增加的時代，根據(jù)有關(guān)部門調(diào)查研究，一套房子通常住了7—8年后，業(yè)主便會更換新房，這其中還撇開了投資炒房的行為，這就導(dǎo)致了房屋居住時限短從而加大了市場的需求空間。

四、房價上漲原因分析

1.需求因素

在市場經(jīng)濟(jì)中，價格逃不開供求的影響，房屋需求量對房價的變動起著主導(dǎo)作用。房屋具有居住、資產(chǎn)等雙重屬性，因此對房屋的需求主要有居住性和投資性兩類需求。

（1） 居住性需求：我國在近年來陸續(xù)開放了二孩政策，毋庸置疑，中國在放棄了計(jì)劃生育之后，人口定然猛增，而這些飛漲的人口對住房的需求也是不言而喻的。其次是城鎮(zhèn)化進(jìn)程將會拉動房價上揚(yáng)，隨著城鎮(zhèn)化水平日益提高，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施日益完善，越來越多的農(nóng)村人來到城市發(fā)展，城鎮(zhèn)人數(shù)量的激增也使得居住性需求日益增多。目前，我國城市化只達(dá)40%左右，而發(fā)達(dá)國家城市化已達(dá)70%以上，我國離這個比例還有很大的差距，這就意味著還有大量的農(nóng)民要進(jìn)城，這些進(jìn)城的農(nóng)民需要住房，住房需求空間也會增大。

（2）投資性需求：同時隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國居民收入渠道不斷增多，可支配收入也在不斷增長中。民眾手中握著的財(cái)富越來越多，很多人把滿足他們生活需求以外的錢拿出來，用于投資或儲蓄，而價格一直處于上漲態(tài)勢的房屋正是人們投資的首選。與此同時，國內(nèi)目前持續(xù)的通貨膨脹使得房地產(chǎn)投資商對與房地產(chǎn)未來的發(fā)展擁有較高的預(yù)期，同時為了獲取更高的利益，房地產(chǎn)商故意炒高房價，導(dǎo)致此行業(yè)出現(xiàn)過度投機(jī)行為以及民眾非理性跟風(fēng)式購房行為，導(dǎo)致房價急速攀升。此外，人民幣匯率持續(xù)升值，國際間大量熱錢涌入，房地產(chǎn)行業(yè)利潤高成為投資熱錢首選的行業(yè)。人民幣升值預(yù)期提高了房地產(chǎn)的投資性需求，更是加快了我國房地產(chǎn)價格上漲趨勢。

2.成本因素

成本是房地產(chǎn)價格構(gòu)成中最重要的組成部分，成本的提高必然導(dǎo)致其價格的上漲。根據(jù)調(diào)查顯示，成本中的土地價格以及建筑價格占據(jù)著房地產(chǎn)價格的70%左右。土地作為不可再生資源，供給彈性小，隨著土地需求的不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)土地獲得成本自然上漲。此外，自2009年以來，我國物價逐年上漲，通貨膨脹現(xiàn)象日益明顯。土地價格以及鋼鐵，油漆，人力費(fèi)等建造居民樓必要的建筑價格成本越來越高，成本的大幅增長推動了房價的快速上漲。房地產(chǎn)成本的提高雖會對住房供給產(chǎn)生影響，但在我國房地產(chǎn)需求不斷增多的形勢下，房地產(chǎn)市場形勢一片大好，雖開發(fā)建設(shè)成本較高但仍有很大的利潤空間，提高了房地產(chǎn)投資商開發(fā)動機(jī)。

3.政府政策因素

住房問題是民生問題，因此房地產(chǎn)價格不可能完全由市場供求決定，需要國家宏觀政策的調(diào)控。而由于土地國有化的政策導(dǎo)致僅使用經(jīng)濟(jì)手段對房價進(jìn)行調(diào)整存在缺陷，同時還需要采取非經(jīng)濟(jì)手段。目前，我國政府雖從金融、土地等方面對房地產(chǎn)價格進(jìn)行調(diào)控，同時對于投機(jī)炒房行為不斷壓制，但房價過快上漲問題沒有等到根本解決。中高端商品住宅比例較高，有效需求疏導(dǎo)不夠。此外，部分政策不僅難以抑制房價過快增長的情況，反而在一定的程度上強(qiáng)化了民眾買房的困難。如政府通過加重對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收從而抑制房地產(chǎn)商的投資需求，但在一定程度上，高額稅提高成本，最終由購買者承擔(dān)，房價上漲。

五、抑制房價價格過高的建議

目前，我國城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)特征明顯，城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等差距較大。因此，針對城鎮(zhèn)化建設(shè)導(dǎo)致越來越多的農(nóng)村人口進(jìn)入城市這一方面，我認(rèn)為政府可以發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)的優(yōu)勢。

首先，政府應(yīng)加大對農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展扶持投入，同時加快鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如建造學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、電影院等，滿足人們的醫(yī)療衛(wèi)生，文化享受等需求，提高當(dāng)?shù)厝藗兊纳钏剑屗麄兊纳钕虺鞘锌繑n。讓越來越多的農(nóng)民愿意留在農(nóng)村，在那里投身城鎮(zhèn)化建設(shè)。這樣既可以使農(nóng)村的土地得到有效的運(yùn)用，也可以緩解城市住房壓力，從而控制房價

其次，對于城市人口眾多，居民收入水平不均的情況，政府應(yīng)該建立房屋供給分級分類體制，從而滿足不同群體的住房需求。政府需加大宏觀調(diào)控力度，增加城市保障性住房的建設(shè)，加大對廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度。同時政府應(yīng)在購房政策上做文章。譬如讓銀行在貸款方面區(qū)別對待有多套房的人和無房的人，同時強(qiáng)制性加大對有房地產(chǎn)的人的購房門檻，減少一些不合理的購房需求，抑制市場投機(jī)行為，以避免房價被炒高。此外，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在獲取商業(yè)利潤的同時，也許更好地承擔(dān)社會責(zé)任，加大保障性住房的建設(shè)。

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