十九大后的房地產(chǎn)市場(chǎng)及2018年樓市展望

李嘉+吳春岐

摘要：2017年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨經(jīng)濟(jì)基本面和政策趨緊的雙重壓力。十九大報(bào)告為房地產(chǎn)向“居住屬性”回歸，市場(chǎng)需求從“投資型需求”向“改善型需求”轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)功能社會(huì)保障屬性逐漸顯化提供了堅(jiān)實(shí)理論支撐，并且明確了發(fā)展方向。十九大報(bào)告對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位也表現(xiàn)了黨中央對(duì)于“經(jīng)濟(jì)降房地產(chǎn)化，房地產(chǎn)去投資化”的堅(jiān)定決心。未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也應(yīng)順應(yīng)“先于上行經(jīng)濟(jì)周期啟動(dòng)”和“國(guó)家長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制落地”的雙側(cè)驅(qū)動(dòng)規(guī)律。

關(guān)鍵詞：十九大；房地產(chǎn)市場(chǎng)；樓市趨勢(shì)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2018）01-0016-21 收稿日期：2017-12-20

1十九大為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展明確定位

2017年10月18日，習(xí)近平代表第十八屆中央委員會(huì)向大會(huì)作報(bào)告，在“提高保障和改善民生水平，加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)治理”一章中，提出“加強(qiáng)社會(huì)保障體系建設(shè)”，并對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)定下“房子用來(lái)住的，不是用來(lái)炒”的基調(diào)。住房屬性由“十八大”期間的居住、投資屬性轉(zhuǎn)變?yōu)榕c國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家類似的居住和準(zhǔn)公共物品屬性的定位。與“十八大”相比，另有兩個(gè)重要改變：其一，針對(duì)不同城市、不同人群，明確商品住宅、公共租賃房以及共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)主體；其二，房地產(chǎn)不再成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要手段，住房保障成為保證適度需求側(cè)刺激的基礎(chǔ)。

2近期房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況

從市場(chǎng)供求兩端數(shù)據(jù)來(lái)看，2016年調(diào)控趨緊、經(jīng)濟(jì)整體下行以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體、各城市級(jí)別和各區(qū)域，量、價(jià)、供應(yīng)均進(jìn)入下行區(qū)間。然而，與之相對(duì)應(yīng)的是，土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)投資依然持續(xù)火熱。

2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況：需求端不斷降溫，供給側(cè)持續(xù)火熱

2.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況

從30大中城市商品房交易情況來(lái)看，自2017年3月份來(lái)，環(huán)比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，同比更是連續(xù)8個(gè)月增長(zhǎng)率為負(fù)，到10月份止，商品房成交面積1368.51萬(wàn)平方米，環(huán)比下降6%，同比下降45% （見(jiàn)圖1）。進(jìn)入2017年來(lái)，商品房交易量持續(xù)走低，從量上來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入下行通道。

2.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格狀況

從房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)周期來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2006年后基本呈現(xiàn)2-2.5年左右的周期性波動(dòng)，在經(jīng)歷2015-2016年的一輪上漲過(guò)程后，進(jìn)入2017年，70大中城市住房?jī)r(jià)格指數(shù)進(jìn)入下行通道，新建住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率持續(xù)下降，到2017年10月，新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)僅為0.2%，同比增長(zhǎng)率為6.4%，大大低于上年同期10.10%增長(zhǎng)率。

與新建住宅價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)相似，2017年以來(lái)二手住宅價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)率進(jìn)入下行通道，截止到10月份，二手住宅價(jià)格指數(shù)同比增長(zhǎng)率下降到6.5%，環(huán)比增長(zhǎng)率趨近于0 （0.2%）。

從價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)價(jià)格上漲趨勢(shì)放緩，從2016年下半年開始的房地產(chǎn)市場(chǎng)“二次調(diào)控”效果較為顯著。從市場(chǎng)量?jī)r(jià)兩個(gè)維度來(lái)看，市場(chǎng)處于下行壓力大，房市熱度降低。

2.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)投資狀況

土地和資金是房地產(chǎn)開發(fā)的兩條生命線。與土地市場(chǎng)的持續(xù)活躍相仿，房地產(chǎn)投資狀況持續(xù)火熱，投資規(guī)模同比繼續(xù)擴(kuò)大。進(jìn)入2017年以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)中有升，二線城市增長(zhǎng)幅度最大。截止到10月份，房地產(chǎn)投資二線城市累計(jì)同比增長(zhǎng)8.72%，三線城市其次，達(dá)7.58%，一線城市同比增長(zhǎng)6.26%，并仍處于上升趨勢(shì)。

從區(qū)域來(lái)看，2017年來(lái)東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)額較去年持續(xù)上升，到三季度止，中部地區(qū)累計(jì)同比達(dá)13.3%，東部地區(qū)為9%，西部地區(qū)為3.6%，東北地區(qū)全年仍然呈現(xiàn)出負(fù)增長(zhǎng)，三季度累計(jì)同比增長(zhǎng)率為-3.3%。從土地和投資數(shù)據(jù)來(lái)看，中部地區(qū)非常火熱。

2.1.4土地市場(chǎng)狀況

幾乎與房地產(chǎn)開發(fā)投資回升同步的是，2017年2月份以來(lái)，土地市場(chǎng)持續(xù)火熱，同比增長(zhǎng)率不斷增長(zhǎng)，截止到10月份，本年購(gòu)置土地面積累計(jì)達(dá)到19048平方公里，待開發(fā)土地面積3343.61平方公里，購(gòu)置土地面積同比增長(zhǎng)12.9%。

各城市級(jí)別土地市場(chǎng)依然火爆，在一線城市，開發(fā)商依據(jù)政策緊縮-寬松周期中的緊縮周期，利用房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端下降引致的要素成本下行，逆周期操作，爭(zhēng)相擴(kuò)大拿地，繼續(xù)擴(kuò)大投資規(guī)模，積極為下一階段布局。在二三線城市，雖然土地價(jià)格持續(xù)上升，然而仍然處于低位，開發(fā)企業(yè)仍可利用上升周期積累的自有資金繼續(xù)擴(kuò)大拿地（見(jiàn)圖2）。

從區(qū)域角度看，2017年第二季度后，東中西部地區(qū)土地購(gòu)置面積持續(xù)上升，其中中部地區(qū)同比增長(zhǎng)最快，到10月份止，累計(jì)同比增長(zhǎng)率達(dá)到26.8%，東部和西部地區(qū)該數(shù)據(jù)在10%左右。東北地區(qū)土地購(gòu)置面積則持續(xù)下降，10月份同比增長(zhǎng)率為-12%。從區(qū)域上來(lái)看，中部地區(qū)土地市場(chǎng)今年來(lái)持續(xù)火爆，或成為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域輪動(dòng)下一輪中的啟動(dòng)點(diǎn)。

2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)狀況：市場(chǎng)供應(yīng)穩(wěn)中有降，部分區(qū)域率先啟動(dòng)加大供應(yīng)

從市場(chǎng)供應(yīng)端來(lái)看，2017年以來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)平穩(wěn)，同環(huán)比增長(zhǎng)率波動(dòng)不大，同比增長(zhǎng)率持續(xù)處于負(fù)增長(zhǎng)。部分區(qū)域供應(yīng)9月后開始反彈。

2.2.1基于城市級(jí)別的供應(yīng)狀況

從城市級(jí)別來(lái)看，到2017年10月止，商品房庫(kù)存面積同比下降約11%左右，市場(chǎng)供應(yīng)減小明顯。從商品房庫(kù)存面積環(huán)比數(shù)據(jù)看，10月份一線城市環(huán)比下降4.4%，二線城市下降1.2%，三四線城市環(huán)比下降2.9%。

2.2.2基于區(qū)域的供應(yīng)情況

從區(qū)域來(lái)看，七大經(jīng)濟(jì)區(qū)域2017年批準(zhǔn)上市商品房存量面積穩(wěn)中有降。從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，增長(zhǎng)率在0增長(zhǎng)率附近小幅波動(dòng)，7月份后，珠三角和海西地區(qū)率先回升，其中批準(zhǔn)上市商品房珠三角增長(zhǎng)2.79倍，海西地區(qū)9月份環(huán)比增長(zhǎng)近10倍。endprint

從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，2017年以來(lái)，除東北地區(qū)之外，各地區(qū)同比增長(zhǎng)率圍繞0增長(zhǎng)率小幅度波動(dòng)，東北地區(qū)自6月份起，存量面積同比增長(zhǎng)率又進(jìn)入下降通道。7月份后，珠三角和海西地區(qū)存量面積同比增長(zhǎng)率為正，10月份該數(shù)據(jù)珠三角同比增長(zhǎng)32%，海西地區(qū)同比增長(zhǎng)約2%。

從批準(zhǔn)上市商品房面積變動(dòng)趨勢(shì)來(lái)看，珠三角和海西地區(qū)在市場(chǎng)供給端或率先啟動(dòng)增量供應(yīng)。

2.3小結(jié)：應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)和政策形勢(shì)，房企積極布局市場(chǎng)下半場(chǎng)

與房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量、價(jià)格和供應(yīng)數(shù)據(jù)的共同低迷和下行截然相反，房地產(chǎn)市場(chǎng)的拿地和投資活動(dòng)持續(xù)火熱，并且有愈演愈烈趨勢(shì)。這看似相悖的現(xiàn)象有若干原因：第一，如前文所說(shuō)，土地和資金是房地產(chǎn)開發(fā)的生命線，市場(chǎng)整體下行一方面擠出“價(jià)格泡沫”，重新校正供需結(jié)構(gòu)；另一方面，也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了盤整和結(jié)構(gòu)重組的機(jī)會(huì)，從房企角度來(lái)講，一些中型企業(yè)將不得不進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和經(jīng)營(yíng)優(yōu)化，一些小企業(yè)或?qū)⑼顺鍪袌?chǎng)，這點(diǎn)從一線城市表現(xiàn)明顯，其房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)和從業(yè)人員數(shù)近年來(lái)持續(xù)下降。第二，需求端下行引致要素價(jià)格下行，為企業(yè)拿地和繼續(xù)投資活動(dòng)提供了短暫窗口，房企也會(huì)利用這一段調(diào)整期積極應(yīng)對(duì)新經(jīng)濟(jì)和政策形勢(shì)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)新階段提前布局。具體來(lái)說(shuō)，一線城市市場(chǎng)將迎來(lái)從增量向存量的轉(zhuǎn)變，三線城市或面臨人口城鎮(zhèn)化和改善型需求下沉的機(jī)遇，二線城市介于繼續(xù)發(fā)展增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的起步階段。應(yīng)對(duì)政府“因城因地施策”的政策取向，勢(shì)必會(huì)帶來(lái)“因城因地”的展業(yè)對(duì)策：一線城市將從傳統(tǒng)的增量“拿地-銷售”模式轉(zhuǎn)向“運(yùn)營(yíng)-服務(wù)”模式；二線城市在延續(xù)傳統(tǒng)模式的基礎(chǔ)上，開始初步為存量市場(chǎng)布局；三線城市則順應(yīng)城鎮(zhèn)化需求仍然有較大的增量市場(chǎng)潛力，三線城市土地市場(chǎng)供給相對(duì)過(guò)剩以及房地產(chǎn)開發(fā)投資旺盛為上述判斷提供了依據(jù)。

3未來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的若干機(jī)遇

房地產(chǎn)去投資化并不等同于不發(fā)展?！笆糯蟆眻?bào)告中，習(xí)近平總書記突出強(qiáng)調(diào)“依法治國(guó)”和“保障內(nèi)需”這兩大措施為未來(lái)五年改革保駕護(hù)航。具體來(lái)說(shuō)，一方面，通過(guò)貫徹落實(shí)“依法治國(guó)”使用立法手段使房地產(chǎn)調(diào)控措施制度化，形成健康長(zhǎng)效的調(diào)控機(jī)制；另一方面，在制度邊界內(nèi)，“保障內(nèi)需”既保障不同群體住房需求，又通過(guò)內(nèi)需帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。順應(yīng)上述市場(chǎng)新階段的新要求，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)含著若干機(jī)遇。

3.1土地市場(chǎng)：多渠道土地供應(yīng)，土地制度改革進(jìn)入窗口期

2017年9月，13城市集體土地用于住房租賃試點(diǎn)率先推進(jìn)，北京、上海、深圳等一線城市響應(yīng)政策，優(yōu)先推出租賃型集體土地。多元化供地方式出現(xiàn)，伴隨著相應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)配套措施落地，如廣州等地推行的租購(gòu)?fù)瑱?quán)，土地-財(cái)稅-金融-房地產(chǎn)的四位一體的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制逐漸顯現(xiàn)。另一方面，在一線城市和部分二線城市，“競(jìng)地價(jià)，限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持比例”等土地出讓方式逐漸常態(tài)化。土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)之“龍首”，政府通過(guò)控制龍首，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)轉(zhuǎn)型，租賃型房地產(chǎn)、自持物業(yè)比例預(yù)計(jì)將持續(xù)增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也將由傳統(tǒng)的銷售市場(chǎng)獨(dú)大的一元市場(chǎng)局面，轉(zhuǎn)變?yōu)殇N售-租賃的二元市場(chǎng)格局，房企也被倒逼向“經(jīng)營(yíng)和服務(wù)”方向轉(zhuǎn)型。在土地制度改革的窗口期，拿地成本增加和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)豐富將引致房地產(chǎn)企業(yè)資金需求壓力增加，進(jìn)而迫使房企向金融深化方向演進(jìn)。

3.2住房市場(chǎng)：發(fā)展租賃市場(chǎng)，市場(chǎng)分層更加細(xì)化，長(zhǎng)租公寓或成地產(chǎn)行業(yè)下一風(fēng)口

2017年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委、公安部、財(cái)政部、國(guó)土資源部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（簡(jiǎn)稱“153”號(hào)文）。隨后，廣州市“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”、北京、上海、深圳租賃型住房集體土地推出以及各市發(fā)展租賃市場(chǎng)政策紛紛推出，為發(fā)展租賃市場(chǎng)“鋪路”，以落實(shí)“多主體供給”的房地產(chǎn)供應(yīng)格局。租賃市場(chǎng)由房地產(chǎn)企業(yè)“不屑一顧”轉(zhuǎn)變?yōu)椤安坏貌活櫋?。在發(fā)展租賃市場(chǎng)時(shí)，目標(biāo)客戶群體將會(huì)進(jìn)一步細(xì)分，其中面向于青年人群和白領(lǐng)階層的長(zhǎng)租公寓或成為下一個(gè)行業(yè)風(fēng)口，目前已經(jīng)有多家房企試水長(zhǎng)租公寓。同樣，長(zhǎng)租公寓對(duì)于房企資金要求和資金管理能力提出很高的要求，運(yùn)營(yíng)商唯有借道資本市場(chǎng)和創(chuàng)新金融工具為項(xiàng)目開發(fā)和存續(xù)提供資金支持，自如、新派公寓和保利租賃型物業(yè)均借道資產(chǎn)證券化工具或REITs為其項(xiàng)目進(jìn)行融資服務(wù)，在行業(yè)起到了示范和引領(lǐng)作用，也為“房金合作”提供了范本。

3.3房地產(chǎn)行業(yè)：盤整深化，行業(yè)集中度持續(xù)上升

2017年上半年千億房企有6家，根據(jù)中指數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，2017年底千億房企將達(dá)到20家，與此同時(shí)，行業(yè)集中度不斷上升。未來(lái)3年來(lái)內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)3家左右萬(wàn)億房企，前三十大房企市場(chǎng)占有率將達(dá)到52%，甚至更多，未來(lái)房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)對(duì)接應(yīng)該把握行業(yè)集中的趨勢(shì)改變，根據(jù)房企實(shí)力梯度選擇合適交易對(duì)手。另外，對(duì)于往往是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局重中之重的一線城市，近年來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量持續(xù)下降，以北京和上海為甚，北京減少303家，上海減少447家；從業(yè)人員數(shù)從2014年起也開始下滑，北京市2016年全年房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員數(shù)減少7.4%，上海市2016年全年房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員數(shù)減少1.6%，延續(xù)從2010年的下降趨勢(shì)，從業(yè)人員數(shù)共減少30.4%。

3.4房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)：商業(yè)地產(chǎn)是未來(lái)房企金融化的主力

從物業(yè)業(yè)態(tài)來(lái)看，除了住宅物業(yè)之外，各線城市市場(chǎng)在其他物業(yè)業(yè)態(tài)也開始布局，比如一線城市養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)、以聯(lián)合辦公區(qū)為特征的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)逐漸升溫；二三線城市，旅游地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)和園區(qū)建設(shè)等也創(chuàng)造了巨大的市場(chǎng)需求。這些細(xì)分市場(chǎng)都對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金成本、運(yùn)營(yíng)能力提出了全新要求，成為推動(dòng)房企金融化的又一股力量。其中，商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)槠涔逃袠I(yè)態(tài)特征或成為未來(lái)房企金融化的主要力量。從一線城市寫字樓數(shù)據(jù)來(lái)看，雖然一線城市成為房地產(chǎn)近兩年來(lái)調(diào)控的重要施政地，但是商業(yè)地產(chǎn)幾乎并未受到影響，寫字樓空置率始終處于低位，除了北京空置率在15%左右之外，其他三個(gè)一線城市出租率均在90%以上。另一方面，2016年以來(lái)一線城市寫字樓租金非常穩(wěn)定。穩(wěn)定的現(xiàn)金流和出租率為金融化創(chuàng)設(shè)了極佳條件。從業(yè)態(tài)種類來(lái)看，住宅物業(yè)仍然是房企的最大權(quán)重，那么伴隨著盤整和市場(chǎng)細(xì)分，商業(yè)地產(chǎn)或成為一部分房企新的發(fā)力點(diǎn)，其資金需求特征和運(yùn)營(yíng)特征創(chuàng)設(shè)了金融新需求。endprint